Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 24/176
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 februari 2025 in de zaak tussen
[naam eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Molenlanden
(gemachtigde: [persoon A] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 28 december 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 25 februari 2023 de WOZ-waarden van de volgende onroerende zaken in Langerak op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld:
Onroerende zaak
WOZ-waarde
[adres 1]
€ 807.000,-
[naam object 1]
€ 213.000,-
[naam object 2]
€ 6.000,-
1.2.
Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Langerak voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser gegrond verklaard.
De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van [adres 1] verminderd tot € 733.000,-.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 28 januari 2025 op zitting behandeld.
Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar. Tevens was [persoon B] , taxateur, aanwezig.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning uit 1980 met een gebruiksoppervlakte van191 m² gelegen op een perceel van 6.143 m². De woning beschikt over een garage, berging en waterverdedigingswerk.
Eiser is ook eigenaar van een garage met grond ( [naam object 1] ) en een stuk grond met water ( [naam object 2] ).
Beoordeling door de rechtbank
3. Het door de gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank acht het niet mogelijk om die stukken bij de beoordeling van de zaak te betrekken, mede gezien het ogenschijnlijk ontbreken van concrete samenhang met de voorliggende zaak.
De gemachtigde van eiser heeft op de zitting wel standpunten ingenomen die specifieker op de zaak betrekking hebben en waarvan hij zelf heeft aangegeven dat het daar echt om gaat. De rechtbank zal die wel beoordelen. Daarbij bewaakt de rechtbank de goede procesorde, waarbij de beoordeling van standpunten achterwege blijft als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden.
4. De gemachtigde van eiser verzoekt (standaard in elke zaak) de eigenaar, huurders of gebruikers van de onroerende zaak als derde belanghebbende in het geding te betrekken. In deze zaak is eiser de eigenaar. Het (standaard)verzoek van de gemachtigde is gedaan zonder enige onderbouwing wat het belang van eiser is en is daarom voor de rechtbank onvoldoende reden om gebruik te maken van zijn bevoegdheid om een mogelijke derde belanghebbende in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen.
5. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarden niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
6. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarden niet te hoog zijn vastgesteld?
7. Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden van de onroerende zaken op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Volgens eiser kan de waarde niet hoger bedragen dan € 639.000,- bij [adres 1] , € 99.000,- bij [naam object 1] en € 4.000,- bij [naam object 2] .
8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
9. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarden van de onroerende zaken niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
[adres 1]
10. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met matrix overgelegd waaruit blijkt dat de waarde van de onroerende zaak [adres 1] is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met de vergelijkingsobjecten [adres 2] in Hornaar, [adres 3] en [adres 4] in Hoogblokland.
De rechtbank acht deze vergelijkingsobjecten bruikbaar bij de waardering, omdat deze op waardebepalende kenmerken, zoals bouwjaar, onderhoud en doelmatigheid voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De onderlinge verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten, waaronder het verschil in ligging en kwaliteit zijn door de heffingsambtenaar met behulp van de matrix inzichtelijk gemaakt. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat twee vergelijkingsobjecten over een zwembad beschikken, maar dat hiermee rekening is gehouden in de matrix. De rechtbank kan dit volgen. Eiser heeft enkel de waarde van de zwembaden betwist, maar dit verder niet onderbouwd. De gehanteerde vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde.
10.1.
Wat eiser in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Voor zover tussen de woning en de vergelijkingsobjecten verschillen bestaan in voorzieningen en onderhoudsstaat, is hiermee rekening gehouden in de KOUDV-factoren. Gesteld noch gebleken is dat deze correcties onvoldoende zijn.
De heffingsambtenaar heeft -niet weersproken - ter zitting toegelicht dat het taxatierapport van eiser ziet op het object aan de [adres 5] . De rechtbank is van oordeel dat eiser de voorgestane waarde met het eigen taxatierapport dan ook niet aannemelijk heeft gemaakt.
[naam object 1] + grond
11. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift overgelegd met een daarbij behorende matrix, waaruit blijkt dat de waarde van de onroerende zaak [naam object 1] is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met de vergelijkingsobjecten [adres 6] in Giessenburg, [adres 7] in Bleskensgraaf en [adres 8] in Groot-Ammers.
De rechtbank acht deze vergelijkingsobjecten bruikbaar bij de waardering, omdat deze op waardebepalende kenmerken, zoals kwaliteit, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De onderlinge verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten, waaronder het verschil in bouwjaar en onderhoud, zijn door de heffingsambtenaar met behulp van de matrix inzichtelijk gemaakt. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de garage eerst onderdeel was van de woning maar dat de garage met grond is afgesplitst waardoor het een uniek object is.
De gehanteerde vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde.
11.1.
Voor waardering van de extra grond is de heffingsambtenaar uitgegaan van de kengetallen uit de Taxatiewijzer agrarische grond voor het gebied Alblasserwaard en Vijfheerenlanden. Dit leidt tot een gemiddelde grondwaarde van € 7,30 per m².
Vervolgens heeft de heffingsambtenaar de waarde van de extra grond vastgesteld op € 7,- per m². Wat eiser in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
[naam object 2]
12. De heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag overgelegd. Voor waardering van de grond en het water is de heffingsambtenaar uitgegaan van de kengetallen uit de Taxatiewijzer agrarische grond voor het gebied Alblasserwaard en Vijfheerenlanden.
Dit leidt tot een gemiddelde grondwaarde van € 7,30 per m². Vervolgens heeft de heffingsambtenaar de waarde van de grond vastgesteld op € 7,- per m² en de waarde voor het water vastgesteld op € 1,- per m². Eiser maakt een verdere verlaging niet aannemelijk.
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarden van de onroerende zaken, de grond en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Schadevergoeding
14. Voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn bestaat geen aanleiding. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ontvangen op 29 maart 2023. De redelijke termijn is op het moment dat deze uitspraak wordt gedaan dus niet verstreken.
Proceskostenvergoeding bezwaar
15. Eiser betoogt dat bij de berekening van de proceskostenvergoeding in bezwaar ten onrechte niet is uitgegaan van een hogere waarde per punt die geldt voor andere dan belastingzaken, zoals opgenomen in onderdeel B2, punt 2 van de bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb). Eiser verwijst daartoe naar het arrest van de Hoge Raad, waarin is geoordeeld dat de verlaagde proceskostenvergoeding voor WOZ-zaken in Bpb bijlage 2, discriminatoir is.
15.1.
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar op grond van onderdeel B2, punt 1, van de bijlage bij het Bpb de kostenvergoeding voor de bezwaarfase heeft gebaseerd op een waarde per punt van € 296,-. De Hoge Raad heeft in het arrest van 12 juli 2024 geoordeeld dat bij toekenning van een vergoeding van proceskosten, punt 1 van onderdeel B2 van de Bijlage bij het Bpb buiten toepassing moet blijven. [2] Als gevolg daarvan moet een vergoeding voor de kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase worden berekend op basis van het in punt 2 van dat onderdeel vermelde bedrag. De heffingsambtenaar heeft de kostenvergoeding dan ook ten onrechte gebaseerd op onderdeel B2, punt 1, van de bijlage bij het Bpb.
15.2.
Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond en zal de bestreden uitspraak worden vernietigden voor zover deze ziet op de kostenvergoeding voor de bezwaarfase.
De rechtbank ziet aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb, zelf in de zaak te voorzien door de kostenvergoeding voor de bezwaarfase vast te stellen met toepassing van onderdeel B2 van de bijlage bij het Bpb.
De totale proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase bedraagt daarmee € 1.294,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 647,- en wegingsfactor 1).
15.3.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiseres vergoeden en krijgt eiseres ook een vergoeding van haar proceskosten.
De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Bpb voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op
€ 907,- (1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor de zitting, waarde per punt € 907,-, wegingsfactor 0,5). De wegingsfactor is op licht vastgesteld, omdat het in deze zaak enkel gegrond is vanwege de proceskostenvergoeding in bezwaar.
€ 907,- (1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor de zitting, waarde per punt € 907,-, wegingsfactor 0,5). De wegingsfactor is op licht vastgesteld, omdat het in deze zaak enkel gegrond is vanwege de proceskostenvergoeding in bezwaar.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit voor zover deze ziet op de kostenvergoeding in bezwaar;
- stelt de aan eiser te betalen proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase vast op € 1.294,-;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigende gedeelte van het bestreden besluit;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 907,- aan proceskosten voor de beroepsfase aan eiser;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan eiser moet vergoeden;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.J. Rutten, rechter, in aanwezigheid van mr. A.J.S.Y. Verweij, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 4 februari 2025.
griffier
rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.