ECLI:NL:RBROT:2025:1270

• Datum uitspraak: 15 januari 2025
• Publicatiedatum: 3 februari 2025
• Zaaknummer: C/10/627483
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Goederenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.R. Roukema
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verkrijgende verjaring en eigendomsgeschil tussen appartementseigenaar en VvE

In deze zaak, die werd behandeld door de Rechtbank Rotterdam, staat de eigendom van een strook grond tussen een appartementencomplex en het perceel van [persoon A] centraal. De VvE van het appartementencomplex, dat tussen 2019 en 2020 is gebouwd, beschouwt een stenen muur als de erfgrens, terwijl [persoon A] dit betwist. Hij stelt dat de VvE op zijn grond heeft gebouwd en eist verwijdering van de overbouw. De VvE daarentegen claimt dat zij door verkrijgende verjaring eigenaar is geworden van de grond. De rechtbank heeft eerder bepaald dat [persoon A] moet bewijzen dat hij eigenaar is, maar komt nu terug op deze beslissing. De rechtbank oordeelt dat de VvE onvoldoende feiten heeft gesteld om haar claim van verkrijgende verjaring te onderbouwen. Hierdoor blijft [persoon A] eigenaar van de strook grond. De rechtbank biedt [persoon A] de mogelijkheid om te kiezen tussen het vestigen van een erfdienstbaarheid of de overdracht van de grond, beide tegen schadeloosstelling. De VvE heeft ook een tegenvordering ingesteld met betrekking tot een andere strook grond, maar ook deze claim wordt afgewezen omdat de VvE niet heeft bewezen dat zij eigenaar is geworden door verjaring. De rechtbank houdt verdere beslissingen aan en verwijst de zaak naar de rol voor het nemen van akten.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/627483 / HA ZA 21-939

Vonnis van 15 januari 2025

in de zaak van

[persoon A] ,

wonende te Sliedrecht,

eiser in conventie,

verweerder in reconventie,

advocaat mr. J.H. Bargeman te Rotterdam,

tegen

de vereniging

VVE [naam VvE] ,

gevestigd te Sliedrecht,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. L. Alberts te Hardinxveld-Giessendam.

Partijen zullen hierna [persoon A] en de VvE worden genoemd.

Waar gaat deze zaak over?

Het appartementencomplex van de VvE is tussen 2019 en 2020 gebouwd, naast het perceel van [persoon A] . Tussen de beide erven staat sinds ongeveer 40 jaar een stenen muur.

De VvE beschouwt die als de erfgrens, maar volgens [persoon A] is dat niet zo: de muur staat niet op de erfgrens. Bij een kadastrale meting is dat laatste bevestigd.

[persoon A] stelt dat de VvE voor een deel op zijn grond heeft gebouwd en wil dat die overbouw wordt verwijderd. De VvE bestrijdt dat: [persoon A] wás volgens de meting van het kadaster eigenaar, maar zij, de VvE, is door verjaring inmiddels eigenaar geworden van de strook grond waarom het gaat. Bij wijze van tegenvordering eist zij een verklaring van de rechtbank dat dat zo is.

De rechtbank heeft in een eerder vonnis beslist dat [persoon A] moet bewijzen dat hij eigenaar van die strook tussen de erven is, maar komt daarop nu terug. Het is aan de VvE om feiten en omstandigheden te stellen, en zonodig te bewijzen, waaruit volgt dat zij door verjaring eigenaar is geworden. De VvE heeft daarvoor echter te weinig gesteld. [persoon A] is dus eigenaar gebleven.

Eerder heeft de rechtbank al beslist dat, ook al is [persoon A] eigenaar gebleven van de strook grond, de VvE de overbouw niet hoeft te verwijderen omdat de VvE daardoor onevenredig veel zwaarder zou worden benadeeld dan [persoon A] bij handhaving ervan. De VvE zou in dat geval namelijk het hele parkeerdek moeten afbreken .

De rechtbank geeft [persoon A] in dit vonnis de gelegenheid een keuze te maken zoals bedoeld in artikel 5:54 BW: de vestiging van een erfdienstbaarheid tot het dulden van de overbouw of overdracht van de grond waarop is gebouwd, in beide gevallen tegen een schadeloosstelling.

De VvE heeft nog een tweede tegenvordering ingesteld. Zij beschouwt zichzelf ook als eigenaar van een andere strook grond, die ligt aan de achterzijde van haar perceel.

Die strook is in gebruik genomen door [persoon A] . Ook van deze strook is zij door verkrijgende verjaring eigenaar geworden, aldus de VvE. Zij eist een verklaring van de rechtbank dat dat zo is. De rechtbank heeft de VvE in het tussenvonnis van 23 augustus 2023 opgedragen dat te bewijzen. In dit vonnis beslist zij dat de VvE in dat bewijs niet is geslaagd.

1. De procedure

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 23 augustus 2023 en de daaraan ten grondslag liggende stukken
• de akte uitlating en overlegging producties van de zijde van de VvE van 13 december 2023, met producties 3 en 4

- de akte uitlaten & wijziging eis c.q. vermindering van eis, tevens van verzoek terugkomen van beslissing, alsmede overleggen bewijs n.a.v bewijsopdracht van de zijde van [persoon A] van 13 december 2023

- de antwoordakte van de zijde van de VvE van10 januari 2024.

1.2

Ten slotte is het vonnis nader bepaald op vandaag.

2. De verdere beoordeling

2.1

Vanwege hun samenhang bespreekt de rechtbank de vorderingen in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie gezamenlijk.

2.2

In het tussenvonnis van 23 augustus 2023 is [persoon A] in conventie toegelaten tot het leveren van tegenbewijs tegen de voorshands bewezen geachte stelling dat de stenen muur tussen zijn woning en het complex van de VvE de erfgrens tussen de percelen is.

2.3

[persoon A] heeft zijn eis verminderd. Hij trekt zijn vorderingen terzake van de verschuivingen en verzakkingen van de keerwand aan de zijde van het bedrijfspand in.

Hij vordert thans nog dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

-de VvE zal veroordelen om de overbouw beoordeeld op basis van de erfgrensreconstructie van het Kadaster van 10-09-2022 van de keerwand en/of het gestorte beton en/of de betonnen plaat met hekwerk en/of het hekwerk aan de zijkant van het perceel van [persoon A] te verwijderen binnen veertien dagen na betekening van een te wijzen vonnis, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen termijn, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,— per dag met een maximum van € 50.000,--, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, dat de VvE geheel of gedeeltelijk in gebreke blijft met uitvoering van een te wijzen vonnis,

-de VvE zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.058,75, te vermeerderen met de wettelijke rente indien binnen acht dagen na betekening van een te wijzen vonnis de VvE niet aan de betalingsverplichting heeft voldaan, tot aan de dag der algehele voldoening,

-de VvE zal veroordelen in de kosten en nakosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente indien binnen acht dagen na betekening van een te wijzen vonnis de VvE niet aan de betalingsverplichting heeft voldaan, tot aan de dag der algehele voldoening

2.4

In reactie op het tussenvonnis van 23 augustus 2023 heeft [persoon A] daarnaast het volgende gesteld.

De rechtbank heeft in dat vonnis [persoon A] de gelegenheid gegeven tegenbewijs te leveren tegen de voorshands bewezen geachte stelling dat de stenen muur tussen zijn woning en het complex van de VvE de erfgrens tussen de percelen vormt.

Dat oordeel berust op een onjuiste feitelijke en/of juridische grondslag.

[persoon A] verzoekt de rechtbank op deze beslissing terug te komen. Hij stelt ter onderbouwing van dat verzoek het volgende.

De rechtbank heeft overwogen dat de VvE heeft gesteld dat de stenen muur altijd als erfgrens is beschouwd en dat zij daarmee een beroep heeft gedaan op het bepaalde in artikel

5:36 BW. Artikel 5:36 BW is echter niet relevant. De VvE heeft immers erkend dat er sprake is van overbouw, op basis van de (oorspronkelijke) erfgrens. De VvE stelt dat de huidige situatie van overbouw onrechtmatig is in het licht van de eigendom van [persoon A] , maar dat zij inmiddels door bevrijdende verjaring eigenaar is geworden. Dat dat zo is, is aan de VvE te bewijzen, aldus [persoon A] .

2.5

De VvE heeft zich tegen het verzoek van [persoon A] verzet.

Zij noemt daarvoor twee argumenten: 1) [persoon A] eist verwijdering van de overbouw en dus moet hij bewijzen dat hij eigenaar is, en 2) op grond van artikel 5:36 BW wordt de muur tussen de twee erven vermoed de erfgrens te zijn en [persoon A] zal daarom bewijs van het tegendeel moeten leveren.

Subsidiair voert zij aan dat zij al afdoende bewijs heeft geleverd van het feit dat zij door verkrijgende verjaring eigenaar is geworden van de betreffende strook grond. Zij wijst op de verklaringen van voormalige buren over de totstandkoming van de muur tussen de erven en over het gebruik van de strook grond. Ook heeft [persoon A] volgens haar zelf aan de VvE toegestaan de ruimte tussen de gemetselde muur en de keerwand vol te storten met beton.

2.6

De rechtbank komt terug op haar beslissing over de weerlegging van het vermoeden van artikel 5:36 BW

De rechter die in een tussenuitspraak een of meer geschilpunten uitdrukkelijk en zonder voorbehoud heeft beslist - wat in deze zaak het geval is - is hieraan, in beginsel, in het verdere verloop van het geding gebonden. Deze gebondenheid heeft een - uit een oogpunt van goede procesorde positief te waarderen - op beperking van het debat gerichte functie. Zij geldt echter niet onverkort. De eisen van een goede procesorde brengen immers tevens mee dat de rechter aan wie is gebleken dat een eerdere door hem gegeven, maar niet in een einduitspraak vervatte eindbeslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag, bevoegd is om, nadat partijen de gelegenheid hebben gekregen zich daarover uit te laten, over te gaan tot heroverweging van die eindbeslissing, om te voorkomen dat hij op een ondeugdelijke grondslag een einduitspraak zou doen (HR 25 april 2008, NJ 2008, 553).

2.7

De rechtbank heeft in het door [persoon A] gestelde aanleiding gezien haar beslissing te heroverwegen. Die heroverweging heeft ertoe geleid dat zij terugkomt op deze beslissing. De rechtbank licht dit als volgt toe.

De VvE heeft bij conclusie van antwoord in conventie/eis in reconventie niet bestreden dat uit de kadastrale meting van 10 september 2020 ^[1] blijkt dat [persoon A] eigenaar van de strook grond is. Zij heeft zich daarnaast op het standpunt gesteld dat zij inmiddels door verkrijgende verjaring eigenaar is geworden van de strook grond.

De vraag is vervolgens of [persoon A] moet bewijzen dat hij eigenaar is of dat de VvE moet bewijzen dat zij inmiddels eigenaar is geworden.

De rechtbank oordeelt thans als volgt.

In beginsel zou [persoon A] , die zich op zijn eigendomsrecht beroept, volgens de hoofdregel van artikel 150 Rv zijn eigendom van de strook grond moeten bewijzen. In dit geval bestrijdt de VvE niet dat [persoon A] eigenaar
was , maar voert aan dat zij inmiddels eigenaar is
geworden . Dat is een bevrijdend verweer, waarvan de VvE de bewijslast heeft.

In zoverre komt de rechtbank terug op haar beslissing om [persoon A] te belasten met het tegenbewijs.

2.8

[persoon A] is eigenaar gebleven van de strook grond tussen de erven

Daarmee is aan de orde of de VvE, zoals zij aanvoert, het bewijs dat zij inmiddels eigenaar is al heeft geleverd.

De VvE beroept zich op artikel 3:105 BW, kort gezegd: wie een goed bezit op het moment dat verjaring van de rechtsvordering tot beëindiging van het bezit is voltooid verkrijgt dat goed.

De rechtbank oordeelt als volgt.

Het spreekt voor zich dat eigendom van een zaak niet zomaar van de een overgaat op de ander, alleen omdat er tijd verstrijkt. Daar is meer voor nodig. In de wet en in de rechtspraak is een aantal (vuist)regels ontwikkeld waarmee kan worden uitgemaakt of eigendom door verjaring is overgegaan van de een naar de ander. In elk geval moet er sprake van zijn dat een ander dan de eigenaar de zaak in bezit heeft genomen. Verkrijgende verjaring (artikel 3:99 BW) betekent dat die ander de eigendom verkrijgt door dat bezit gedurende tien jaar voort te zetten. Daarbij moet die ander goede reden hebben om te denken dat hij daartoe het recht heeft (goede trouw). Bevrijdende verjaring (artikel 3:105 BW) betekent dat die ander, die de zaak in bezit heeft genomen (of hij nu te goeder trouw is of niet) de eigendom krijgt zodat de oorspronkelijke eigenaar na verloop van twintig jaar zijn eigendom niet meer kan terugvorderen. Deze laatste eigendomsovergang is overigens niet ontwikkeld als een recht voor diegene die andermans zaak in bezit heeft genomen, maar is er ter bescherming van het rechtsverkeer. In beide verjaringsgevallen moet ‘de ander’, die de zaak in bezit heeft genomen, zich zodanig gedragen dat de eigenaar, tegen wie de verjaring loopt, daaruit wel moet afleiden dat die ander eigenaar meent te zijn of wil zijn. Er moet dus sprake zijn van
bezitsdaden . Of er op die manier bezit is uitgeoefend moet per geval worden bekeken. In elk geval is bijvoorbeeld het aanleggen en onderhouden van een tuintje niet genoeg, er komt meer bij kijken.

Het gaat er bij dit alles niet om wat zich alleen in het hoofd van de betrokkenen heeft afgespeeld (dat is subjectief) maar om de feitelijke situatie en om wat er allemaal is gedaan en gebeurd. Dat wordt dan met de blik van buiten (dus objectief) uitgelegd: voor iedere buitenstaander moet duidelijk zijn dat de ander acties heeft verricht waaruit blijkt dat hij denkt dat hij eigenaar is.

In het geval dat de zaak in het bezit van een ander is, zoals in dit geval van [persoon A] , die immers als eigenaar tevens bezitter is, zijn enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen voor inbezitneming niet voldoende (artikel 3:113 lid 2 BW). De machtsuitoefening moet zodanig zijn dat deze naar verkeersopvattingen het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet doet (ECLI:NL:HR:2015:2743). Dit is een kwestie van feitelijke aard. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat het bezit ‘niet dubbelzinnig’ en ‘openbaar’ moet zijn. Hiervan is sprake wanneer de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt, daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn, wat naar objectieve maatstaven moet worden beoordeeld. Daarom moet een en ander naar buiten toe kenbaar zijn geweest.

De VvE heeft, ter onderbouwing van haar verweer dat zij eigenaar is geworden, aangevoerd dat [persoon A] met het plaatsen van de muur, zo’n veertig jaar geleden, de feitelijke macht heeft overgedragen en dat zij, de VvE, het perceel nadien heeft overgenomen in haar bezit. Zij heeft daarnaast verwezen naar de verklaringen van de heren [persoon B] en [persoon C] over respectievelijk de bouw van de stenen muur en het gebruik van de strook grond. ^[2] Die onderbouwing is echter niet ter zake doend. De VvE heeft niet gesteld dat zij of haar voorgangers concrete bezitsdaden hebben verricht met de pretentie van eigendom. En dat is vereist voor verjaring. Het enkele bouwen van de muur samen met [persoon A] is daarvoor onvoldoende. De conclusie is dan ook dat de VvE niet door bevrijdende verjaring eigenaar is geworden van de strook grond tussen de erven en dus dat [persoon A] eigenaar daarvan is gebleven.

2.9

In het vonnis van 23 augustus 2023 heeft de rechtbank overwogen dat Baan

Hofman nog de gelegenheid zal krijgen om zich uit te laten over het bepaalde in

artikel 5:54 BW. Hem wordt bij toepassing van deze bepaling immers de keuze geboden om

een gedeelte van zijn erf over te dragen, ofwel een erfdienstbaarheid te verlenen tot het dulden van de overbouw, in beide gevallen tegen schadeloosstelling.

Die gelegenheid geeft de rechtbank [persoon A] nu.

Wanneer hij kiest voor overdracht van het gedeelte van zijn perceel waarop door de VvE is gebouwd vraagt de rechtbank hem zich daarbij uit te laten over de vorm van de schadeloosstelling (in geld of anders dan in geld). Zou hij kiezen voor schadeloosstelling in geld, dan kan hij zich uitlaten over de factoren die van betekenis (kunnen) zijn bij de berekening van de hoogte daarvan.

Kiest hij voor schadeloosstelling anders dan in geld dan kan hij die keuze desgewenst toelichten en zal hij die in elk geval in voldoende mate moeten specificeren.

De zaak zal voor dit alles worden verwezen naar de rol. De VvE zal bij antwoordakte kunnen reageren.

2.1

Kosten onderzoek Top Expertise (€ 1.058,75) worden afgewezen

[persoon A] baseert zijn vordering op dit punt op artikel 6:96 BW.

Dat artikel vormt echter geen zelfstandige grond voor schadevergoeding. [persoon A] heeft geen andere grond gesteld en de rechtbank ziet die ook niet: de gevorderde kosten hebben te maken met een deel van de oorspronkelijke vordering, dat inmiddels is ingetrokken. De rechtbank acht die kosten niet toewijsbaar.

2.11

Proceskosten in conventie

[persoon A] heeft in zijn akte van 13 december 2023 gesteld dat er geen reden bestaat om bij de vaststelling van de proceskosten rekening te houden met de vermindering van zijn eis. Volgens hem zouden de proceshandelingen niet anders zijn geweest wanneer van meet af aan de onderdelen waarmee hij zijn eis heeft verminderd geen deel van zijn vordering zouden hebben uitgemaakt. De VvE heeft in haar akte van diezelfde datum een tegengesteld standpunt ingenomen en dat nadien in haar antwoordakte van 10 januari 2024 toegelicht.

[persoon A] heeft de rechtbank gevraagd op het verweer van de VvE te mogen reageren. De rechtbank geeft hem de gelegenheid om dat bij de hiervoor onder 2.9 bedoelde akte te doen. Daarmee is het debat op dit onderdeel dan afgerond, wat betekent dat de VvE daarop niet meer zal mogen reageren.

2.12

In afwachting van de te nemen akten zal iedere verdere beslissing in conventie worden aangehouden.

2.13

In het tussenvonnis van 23 augustus 2023 is de VvE in reconventie opgedragen te bewijzen dat, en gedurende welke periode, de strook aan de achterliggende zijde van het complex, die thans wordt gebruikt door [persoon A] voor het opslaan van materialen, in haar bezit is geweest.

De VvE heeft ter staving van haar stelling verwezen naar de foto’s die zij bij conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie heeft overgelegd ^[3] , naar een printscreen van de website over de historie van Sliedrecht en naar een verklaring per e-mail van de heer [persoon D] bij haar akte uitlating en overlegging producties van 13 december 2023 ^[4] .

Zoals hiervoor onder 2.8 is overwogen is voor verjaring vereist dat er sprake is geweest van bezits
daden . Daarvan blijkt uit de overgelegde bewijsstukken niet. De VvE is niet geslaagd in het bewijs. Haar reconventionele vordering is daarom op dit punt niet toewijsbaar.

2.14

Wat de reconventionele vordering ter zake van de strook grond
tussen de beide erven betreft: ook op dat punt is de vordering niet toewijsbaar, gelet op wat de rechtbank hiervoor onder 2.8 heeft overwogen.

2.15

De rechtbank neemt de beslissingen in reconventie in dit vonnis niet op in het dictum (§ 3 van dit vonnis). Dat doet zij omdat anders in reconventie al hoger beroep zou kunnen worden ingesteld, terwijl het geschil in conventie nog verder beoordeeld wordt door de rechtbank. Dat is onwenselijk.

3. De beslissing

De rechtbank

in conventie

3.1

verwijst de zaak naar de rolzitting van
woensdag 12 februari 2025 voor het nemen van een akte door [persoon A] zoals bedoeld onder 2.9 en 2.11;

3.2

bepaalt dat de VvE bij antwoordakte zal kunnen reageren, uitsluitend in zoverre dat het onderwerp bedoeld onder 2.9 betreft;

3.3

houdt iedere verdere beslissing aan;

in reconventie

3.4

houdt iedere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.R. Roukema en in het openbaar uitgesproken op 15 januari 2025.

2632

Voetnoten

1. Productie 10 bij dagvaarding

2. De verklaring van de heer [persoon C] houdt in dat er niemand van de familie [persoon A] in de tuin kwam om er gebruik van te maken.

3. Producties 1 en 6.

4. Producties 3 en 4