Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11022916 CV EXPL 24-8741
datum uitspraak: 17 oktober 2025
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[persoon A],
woonplaats: [woonplaats] ,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. E.R. van Dijk,
tegen
Stichting Havensteder,
vestigingsplaats: Rotterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. S.F. Dik.
De partijen worden hierna ‘ [persoon A] ’ en ‘Havensteder’ genoemd.
1.De (verdere) procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- het tussenvonnis van 11 april 2025 en de daarin genoemde processtukken;
- het processtuk van Havensteder voor de rolzitting van 8 juli 2025, met bijlagen 25 t/m 32;
- het processtuk van [persoon A] voor de rolzitting van 5 augustus 2025.
2.De (verdere) beoordeling
2.1.
In het tussenvonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat Havensteder verplicht is de gevolgschade van een lekkage vanuit de badkamer te herstellen, dat [persoon A] recht heeft op huurprijsvermindering van 20% voor de gevolgschade en dat de tekortkomingen van [persoon A] geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen.
2.2.
De kantonrechter kon in april 2025 nog geen eindvonnis wijzen, omdat de precieze hoogte van de huurachterstand nog niet kon worden vastgesteld. Daarom is in het tussenvonnis Havensteder gelegenheid gegeven om zich hierover uit te laten, rekening houdend met de overwegingen 3.8 t/m 3.12 van het tussenvonnis over de buitengerechtelijke (incasso)kosten en de huurprijsvermindering. Havensteder heeft een processtuk ingediend met een cijfermatig overzicht met een toelichting en een wijziging van eis en ook een verzoek tot heroverweging van bepaalde onderdelen van het tussenvonnis. [persoon A] heeft daarop gereageerd en bezwaar gemaakt tegen het omvangrijke processtuk van Havensteder, met het verzoek een groot deel daarvan buiten beschouwing te laten en zo niet, dan haar in de gelegenheid te stellen daarop inhoudelijk te mogen reageren.
2.3.
De kantonrechter wijst ook nu nog geen eindvonnis. Havensteder heeft in haar akte namelijk nieuwe feiten naar voren gebracht over de huurachterstand die [persoon A] heeft laten ontstaan. Als deze feiten kloppen, vindt de kantonrechter dat er voldoende reden is om de huurovereenkomst te ontbinden. Omdat deze beslissing anders is dan de beslissing die zij in het tussenvonnis had genomen, krijgt [persoon A] nog de gelegenheid om hierop te reageren. Hierna wordt dit verder toegelicht.
Wijziging van eis in reconventie
2.4.
Havensteder heeft in haar laatste processtuk meegedeeld dat zij niet langer aanspraak maakt op buitengerechtelijke (incasso)kosten en rente. De kantonrechter begrijpt deze vermindering van eis zo dat Havensteder niet langer vervallen rente eist, maar wel de toekomstige rente vanaf het moment dat de kantonrechter [persoon A] veroordeelt tot betaling van de huurachterstand.
Heroverweging, nieuwe feiten en de goede procesorde
2.5.
Havensteder vraagt in haar laatste processtuk om heroverweging van onderdelen van het tussenvonnis, omdat zij vindt dat allerlei argumenten van haar niet zijn meegewogen, de bewijslastverdeling en een wettelijk vermoeden niet goed zijn toegepast en er nieuwe feiten zijn die maken dat het tussenvonnis inmiddels is achterhaald. Vooropgesteld wordt dat de eisen van een goede procesorde kunnen meebrengen dat de rechter aan wie is gebleken dat een eerder door haar gegeven maar niet in een einduitspraak vervatte eindbeslissing berust op een onjuiste feitelijke of juridische grondslag bevoegd is om, nadat de partijen gelegenheid hebben gehad zich hierover uit te laten, over te gaan tot heroverweging daarvan, om te voorkomen dat de rechter op een ondeugdelijke grondslag een einduitspraak zal doen (Hoge Raad 25 april 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC2800). De overwegingen waarvan Havensteder heroverweging vraagt, zijn eindbeslissingen. Wat de stellingen van Havensteder over de bewijslastverdeling betreft, wordt verwezen naar hetgeen daarover al is overwogen in r.o. 3.4 in het tussenvonnis. Er is geen sprake van een feitelijke of juridische misslag. De andere eindbeslissingen – even uitgezonderd die over ontbinding van de huurovereenkomst, waarover later meer – berusten evenmin op een onjuiste feitelijke of juridische grondslag; met haar stellingen uit Havensteder enkel haar ongenoegen over die beslissingen. Ten aanzien van de hoogte van de huurachterstand zijn nieuwe feiten naar voren gebracht door Havensteder, die van invloed kunnen zijn op de beslissing over de geëiste ontbinding van de huurovereenkomst. De hoogte van de huurachterstand is immers een van de gestelde grondslagen voor ontbinding. Over die nieuwe feiten, het volgende.
De hoogte van de huurachterstand
2.6.
In het tussenvonnis kon de hoogte van de huurachterstand t/m oktober 2024 nog niet worden vastgesteld in verband met onder meer de huurprijsvermindering van 20%. Daarom is aan Havensteder gelegenheid gegeven zich daarover uit te laten.
2.6.1.
Havensteder heeft een overzicht van haar rekening-courant overgelegd over 22 december 2016 t/m 1 juli 2025 (productie 25). Dat is een ruimere periode dan in het tussenvonnis benoemd. In het overzicht zijn alle huurprijzen en betalingen opgenomen, aldus Havensteder. Blijkens het overzicht staat een bedrag van € 7.484,11 open. Uit het overzicht en de toelichting van Havensteder blijkt dat is achterhaald dat de lopende huur vanaf mei 2024 wordt betaald. Uit het overzicht kan worden afgeleid dat na oktober 2024 in de maanden november 2024 t/m februari 2025 geen huur is betaald (dat is vier maanden), totdat op 27 februari 2025 een betaling ter hoogte van drie maanden huur (€ 2.355,99) is ontvangen. Daarmee is de achterstand die mogelijk was ontstaan vanwege verwarring over storneringen niet volledig ingelost. Daarna is de huur in maart en april 2025 niet (op tijd) betaald. Op 21 april 2025 is wel een betaling ter hoogte van één maand huur (€ 785,33) ontvangen. In de maanden mei, juni en juli 2025 is wederom geen huur betaald, blijkt uit dit overzicht.
2.6.2.
Havensteder is in het overzicht uitgegaan van de huurprijzen inclusief servicekosten zonder huurprijsvermindering. Zij licht toe dat daarom een correctie moet worden gemaakt en zij licht ook toe hoe zij dat doet. Rekening houdend met de huurprijsvermindering van 20%, bedraagt de totale huurachterstand t/m 1 juli 2025 € 3.881,86, aldus Havensteder. De verhuurster berekent de huurprijsvermindering vanaf 1 juni 2023 (in plaats van vanaf 25 mei 2023 zoals in het tussenvonnis bepaald) tot en met de maand waarin de gebreken zijn hersteld, zodat de huurprijs over hele maanden kan worden berekend zoals ook de Huurcommissie doet. Volgens Havensteder zijn de gebreken hersteld op 13 juni 2025. De huurprijsvermindering geldt dan van juni 2023 t/m juni 2025, aldus Havensteder. [persoon A] maakt geen bezwaar tegen deze wijze van berekenen (die gunstiger is voor [persoon A] ) en betwist ook niet dat de gebreken zijn hersteld op die datum. De kantonrechter gaat hierna bij de berekening van de actuele huurachterstand uit van een huurkorting in de periode juni 2023 t/m juni 2025.
2.6.3.
Wat de huurkorting betreft heeft Havensteder het bedrag aan huurkorting vanaf 1 juni 2023 berekend op € 144,09, gebaseerd op een huurprijsvermindering van 20% over de toen geldende netto huurprijs (dus de huurprijs exclusief de servicekosten) van € 720,47. Vervolgens stelt Havensteder dat die korting over 25 maanden (namelijk over juni 2023 t/m juni 2025) moet worden berekend en dus dat 25 x € 144,09 van de hiervoor huurachterstand moet worden afgetrokken. Dat is niet helemaal juist. Een hoger bedrag dan 25 x € 144,09 moet in mindering worden gebracht. In de berekening wordt namelijk miskend dat de huurprijs jaarlijks in juli is verhoogd, terwijl dat niet mag als de huurprijs is verlaagd vanwege gebreken, zoals hier het geval is (artikel 7:250 lid 2 BW Pro). Havensteder heeft hier geen rekening mee gehouden in de berekening; in het door Havensteder overgelegde overzicht staan telkens de verhoogde huurbedragen genoemd in de kolom ‘te betalen’. Als met het voorgaande wel rekening wordt gehouden, moet nog een aanvullend bedrag van in totaal € 919,68 van de door Havensteder gestelde huurachterstand worden afgetrokken. Dat is berekend door telkens het verschil tussen de per 1 juli verhoogde netto huurprijs en de netto huurprijs waarop de huurprijsvermindering is gebaseerd te berekenen per periode. Schematisch weergegeven:
1. Periode
2. Netto huurprijs (gebaseerd op overzicht Havensteder)
3. Netto huurprijs
(rekening houdend met artikel 7:250 lid 2 BW Pro)
4. Verschil tussen kolom 2 en kolom 3, omgerekend naar de betreffende periode
Juni 2023
€ 720,47
€ 720,47
€ 0,00
Juli 2023 t/m juni 2024
€ 739,20
€ 720,47
€ 18,73/maand x 12 =
€ 224,76
€ 224,76
Juli 2024 t/m juni 2025
€ 778,38
€ 720,47
€ 57,91/maand x 12 =
€ 694,92
€ 694,92
Totaal:
€ 919,68
Daarnaast is Havensteder volgens het overgelegde overzicht in combinatie met haar toelichting voor de maand juli 2025 uitgegaan van een huurprijs van € 820,36, maar zij is hierbij ten onrechte uitgegaan van de telkens per 1 juli verhoogde huurprijs. Aangezien ervan moet worden uitgegaan dat de gebreken op 13 juni 2025 zijn verholpen, geldt vanaf 1 juli 2025 de volledige huurprijs weer (€ 720,47) en is vanaf dan niet langer de beperking van artikel 7:250 lid 2 BW Pro van toepassing. De kantonrechter gaat daarom uit van € 720,47 + 4,5% (het percentage van de huurverhoging op 1 juli 2025) = € 752,89 huur per maand per 1 juli 2025. Het verschil tussen € 820,36 en € 752,89 bedraagt € 67,47. Dat bedrag moet nog van de totale door Havensteder genoemde huurachterstand worden afgetrokken.
De huurachterstand berekend t/m de maand juli 2025 komt met bovengenoemde correcties op de berekening van Havensteder uit op (€ 3.881,86 -/- € 919,68 -/- € 67,47 =) € 2.894,71.
2.7.
[persoon A] heeft in haar laatste processtuk het overzicht van Havensteder niet inhoudelijk betwist, maar enkel bezwaar gemaakt tegen de nieuwe gestelde feiten.
Terugkomen op beslissing in het tussenvonnis over ontbinding huurovereenkomst
2.8.
Als ervan moet worden uitgegaan dat conform het cijfermatige overzicht van Havensteder en de hierboven weergegeven correcties een huurachterstand berekend tot en met 1 juli 2025 bestaat van € 2.894,71, dan is dat een tekortkoming van voldoende gewicht om in de concrete omstandigheden de huurovereenkomst te ontbinden. In het tussenvonnis is weliswaar overwogen dat ontbinding van de huurovereenkomst niet is gerechtvaardigd, maar die beslissing is gebaseerd op de in dat tussenvonnis vastgestelde tekortkomingen van [persoon A] rekening houdend met de overige omstandigheden. De situatie is veranderd, omdat er – als moet worden uitgegaan van de juistheid van het overzicht van Havensteder en (daarop voortbordurend) van de berekening met de correcties zoals hierboven genoemd – voor een derde keer een huurachterstand is ontstaan, die in totaal inmiddels meer dan drie maanden huur bedraagt. Bovendien is die huurachterstand opgelopen tijdens deze procedure, waarin het behoud van de woning juist onderwerp van geschil is. Het voorgaande is een ernstige tekortkoming van [persoon A] in het nakomen van haar verplichtingen. Hoewel [persoon A] een zwaarwegend belang heeft bij het behouden van de woning voor haar zelf en voor haar kinderen, valt een belangenafweging nu uit in het voordeel van de verhuurster. Havensteder heeft belang bij een huurder die niet herhaaldelijk tekortschiet in het nakomen van een van de belangrijkste verplichtingen en dus bij ontbinding van de huurovereenkomst. Van Havensteder kan niet worden gevergd gebonden te blijven aan een huurovereenkomst met een huurder die herhaaldelijk geen huur betaalt. Bij de beoordeling wordt ook meegewogen dat vijf minderjarige kinderen staan ingeschreven op het adres van de woning, dat het niet eenvoudig zal zijn om andere passende woonruimte te vinden voor een gezin van in totaal acht personen, maar dat het de verantwoordelijkheid is van de ouder(s) om te voorkomen dat kinderen dakloos worden en maatregelen te nemen en dat uit de stukken blijkt dat [persoon A] bekend is bij verschillende hulpinstanties. Alles overwegende rechtvaardigt de tekortkoming van [persoon A] in deze concrete omstandigheden ontbinding van de huurovereenkomst (artikel 6:265 BW Pro en Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). Ontbinding van de huurovereenkomst zal meebrengen dat [persoon A] en haar gezinsleden de woning met al hun spullen moeten verlaten.
2.9.
Gelet op het voorgaande, is de kantonrechter op grond van de naar voren gebrachte nieuwe feiten voornemens terug te komen op de beslissing in het tussenvonnis over de ontbinding van de huurovereenkomst en om wél over te gaan tot ontbinding. [persoon A] wordt in de gelegenheid gesteld hierop te reageren. Als [persoon A] meent dat er gerekend t/m juli 2025 méér betalingen zijn gedaan dan in het overzicht van Havensteder (productie 25) zijn verwerkt, moet zij dat aantonen met betalingsbewijzen en/of andere bewijsstukken. Als [persoon A] niet reageert of het overzicht niet of onvoldoende gemotiveerd betwist, zal de huurovereenkomst worden ontbonden.
3.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
3.1.
houdt iedere verdere beslissing aan;
in reconventie
3.2.
verwijst de zaak naar de rolzitting van
dinsdag 11 november 2025 om 11:30 uurvoor een reactie van [persoon A] zoals bedoeld in 2.9;
dinsdag 11 november 2025 om 11:30 uurvoor een reactie van [persoon A] zoals bedoeld in 2.9;
3.3.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
34286