Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10678185 CV EXPL 23-23876
datum uitspraak: 20 september 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiser],
wonende te [plaatsnaam 1],
eiser,
gemachtigde: mr. drs. R.V. van den Wildenberg (DAS on Demand te Amsterdam),
tegen
1.[gedaagde 1],
wonende te [plaatsnaam 2],
2. [gedaagde 2],
gevestigd te [plaatsnaam 3],
3. [gedaagde 3],
wonende te [plaatsnaam 4],
gedaagden,
gemachtigde: [naam] (Legal Steps te Hoogvliet Rotterdam)
Partijen worden hierna ‘[eiser]’, ‘[gedaagde 1]’, ‘[gedaagde 2]’ en ‘[gedaagde 3]’ genoemd. [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3] zullen gezamenlijk worden aangeduid als ‘gedaagden’.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 22 augustus 2023, met bijlagen;
- de conclusie van antwoord;
- de brief van 4 januari 2024 van de gemachtigde van gedaagden, met twee producties;
- de akte wijziging eis;
- het proces-verbaal van de zitting op 18 januari 2024;
- de akte uitlating van de zijde van gedaagden.;
- de akte vermeerdering van eis en overlegging producties van de zijde van [eiser];
- de akte uitlating van de zijde van gedaagden, met bijlagen;
- de rolbeslissing van 26 juli 2024;
- de akte van de zijde van [eiser].
1.2.
Op 9 januari 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: [eiser], vergezeld van zijn echtgenote, bijgestaan door de gemachtigde mr. R.V. van den Wildenberg. Namens gedaagden is de gemachtigde [naam] ter zitting verschenen.
1.3.
Op voorstel van de kantonrechter is de zitting op 18 januari 2024 voortgezet, zodat van de zijde van gedaagden ook [gedaagde 1] aanwezig zou kunnen zijn. Op 18 januari 2024 zijn verschenen [eiser], vergezeld van zijn echtgenote, en bijgestaan door zijn gemachtigde mr. Van den Wildenberg alsmede [gedaagde 1] bijgestaan door zijn gemachtigde [naam].
Van hetgeen ter zitting besproken is, is proces-verbaal opgemaakt dat aan beide partijen is toegestuurd.
1.4.
Partijen hebben de kantonrechter verzocht de zaak aan te houden om te bezien of een minnelijke regeling tot de mogelijkheden behoort. Bij de akte genomen op de rolzitting van 16 april 2024 heeft [eiser] laten weten dat partijen geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over een minnelijke regeling en hij heeft de kantonrechter verzocht om vonnis te wijzen in de zaak. Daarna heeft verdere conclusiewisseling tussen partijen plaatsgevonden, zoals hiervoor vermeld en uiteindelijk heeft de kantonrechter vonnis bepaald in de zaak, waarvan de uitspraak, na aanhouding, nader is bepaald op vandaag.
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[eiser] heeft op 7 februari 2019 een aanbod gekregen voor de aankoop van een stuk bouwgrond. De kavel die aan [eiser] werd aangeboden was onderdeel van het project Brielse Erven. Een project waarin meerdere bouwkavels werden verkocht. In het kavelpaspoort, dat bij het aanbod voor de koop van de kavel was gevoegd, is als oppervlakte vermeld 464 m2. [eiser] heeft op 4 maart 2019 met gedaagden een koopovereenkomst gesloten voor de aankoop van het aan hem aangeboden stuk bouwgrond van 464 m2 voor een bedrag van € 232.000,-. Op 27 maart 2020 is de kavel aan [eiser] geleverd. Gebleken is dat het stuk bouwgrond dat aan [eiser] is geleverd een oppervlakte van 445 m2 heeft.
[eiser] vordert dat gedaagden worden veroordeeld tot nakoming van de verplichting om de (ontbrekende meters) van in totaal 464 m2 grond conform de koopovereenkomst aan hem te leveren. Als dat niet kan, vordert [eiser] - na wijziging van zijn eis - de veroordeling van gedaagden tot betaling van € 19.906,00 aan schadevergoeding, te weten € 9.500,00 als vergoeding voor de niet geleverde 19 m2 bouwgrond vermeerderd met € 10.406,00 in verband met de waardevermindering van de woning als gevolg van het feit dat hij minder avondzon heeft in de achtertuin, nu de tuin minder diep is.
2.2.
Gedaagden hebben zich tegen de vordering verweerd, maar hebben ook te kennen gegeven bereid te zijn om een bedrag van € 9.500,- aan schadevergoeding te betalen voor de niet geleverde 19 m2 grond onder de voorwaarde dat de daadwerkelijke erfgrens wordt vastgesteld door het kadaster.
2.3.
De kantonrechter wijst de vordering om gedaagden te veroordelen om de ontbrekende meters grond alsnog te leveren af. De kantonrechter is wel van oordeel dat gedaagden gehouden zijn om aan [eiser] een schadevergoeding te betalen van € 9.500,-.
Hierna wordt toegelicht hoe de kantonrechter tot deze beslissing gekomen is.
Gedaagden kunnen zich er niet op beroepen dat [eiser] te laat heeft geklaagd
2.4.
Omdat het ten tijde van de verkoop en de levering van het bouwperceel bij gedaagden bekend was dat de oppervlakte van het bouwperceel kleiner was geworden en zij dit niet aan [eiser] hebben medegedeeld, kunnen gedaagden geen beroep doen op schending van de klachtplicht.
2.5.
Dat deze informatie ten tijde van de verkoop en de levering bekend was, blijkt uit het navolgende. De kleinere oppervlakte van het bouwperceel van [eiser] is het gevolg van het feit dat de weg tussen de destijds nog te realiseren bouwpercelen in verband met de toegankelijkheid van brandweervoertuigen één meter breder moest worden dan in het projectplan was getekend. Die extra meter voor de weg kon alleen worden gerealiseerd door één meter in te nemen van de grond van de bouwpercelen. Deze informatie is op 25 januari 2019 tijdens een informatieavond met kopers en kandidaat-kopers gedeeld. Tijdens deze informatieavond was [eiser] echter niet aanwezig. Hij heeft pas op 7 februari 2019 een aanbod gekregen om de bouwgrond te kopen.
2.6.
Het verweer van gedaagden dat zij niet bekend waren met het verschil in oppervlakte van het bouwperceel omdat zij de uitvoering van het project aan externe partijen hebben uitbesteed, gaat naar het oordeel van de kantonrechter niet op. Indien gedaagden bij het uitvoeren van de verkoop van de percelen gebruik hebben gemaakt van de hulp van andere personen, zijn zij voor de gedragingen van die hulppersonen op gelijke wijze aansprakelijk als voor eigen gedragingen (artikel 6:76 BW Pro).
2.7.
Het verweer van gedaagden dat geen sprake is geweest van opzet of grove schuld, doet evenmin ter zake. Vaststaat dat het gedaagden ten tijde van het aanbod en de levering bekend was dat de oppervlakte van het bouwperceel kleiner was en zij dit niet aan [eiser] hebben gemeld, terwijl op gedaagden daarvan nu juist een mededelingsplicht rustte. [1]
Gedaagden kunnen zich ook niet beroepen op artikel 2 van Pro de leveringsakte
2.8.
Voor het beroep op artikel 2 van Pro de leveringsakte, waarin geregeld is dat verschil tussen de werkelijke en de in de akte opgegeven grootte van het perceel geen aanleiding kan geven tot enige rechtsvordering tot schadevergoeding, geldt eveneens dat gedaagden daar geen beroep op kunnen doen. Op het moment van de levering waren gedaagden immers bekend met het feit dat de oppervlakte van de grond die aan [eiser] geleverd werd kleiner was (geworden) dan opgenomen in de akte. Op gedaagden rustte, zoals hiervoor ook al overwogen, een informatieplicht. Aangezien gedaagden die plicht hebben geschonden komt hen geen beroep toe op genoemd artikel 2 van Pro de leveringsakte
Gedaagden zijn tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst
2.9.
Tussen partijen is niet in geschil dat het bouwperceel dat aan [eiser] is geleverd 445 m2 groot is, terwijl in het aanbod en ook in de akte van levering van het perceel is opgenomen dat het perceel 464 m2 groot zou zijn.
2.10.
Omdat gedaagden een kleiner bouwperceel aan [eiser] hebben geleverd dan is overeengekomen zijn gedaagden in de nakoming van de overeenkomst tekortgeschoten.
Nakoming is niet meer mogelijk
2.11.
De vordering om gedaagden te veroordelen tot nakoming van de verplichting tot levering aan [eiser] van de (ontbrekende meters) van in totaal 464 m2 grond gelegen aan het [adres] conform de koopovereenkomst van 4 maart 2019 zal worden afgewezen.
2.12.
Het stuk grond dat niet aan [eiser] is geleverd, is al op een eerder moment aan de achterbuurman van [eiser] geleverd. Gedaagden kunnen dat stuk grond daarom niet nogmaals aan [eiser] leveren.
Gedaagden moeten aan [eiser] een schadevergoeding van € 9.500,- betalen
2.13.
Omdat gedaagden tekort zijn geschoten in de nakoming van de overeenkomst en nakoming niet meer mogelijk is, zijn zij gehouden tot vergoeding van de schade die [eiser] daardoor lijdt.
2.14.
De kantonrechter begroot de schade voor het niet leveren van 19 m2 op € 9.500,-.
De koopprijs voor het bouwperceel van 464 m2 was € 232.000,-. Per m2 heeft [eiser] aldus € 500,- betaald. Omdat 19 m2 minder is geleverd, bedraagt de schade € 9.500,- (19 x € 500).
2.15.
Hoewel gedaagden in de akte uitlaten hebben aangegeven bereid te zijn om € 9.500,- te betalen voor het niet leveren van 19 m2 onder de voorwaarde dat de daadwerkelijke erfgrens wordt vastgelegd in het kadaster, wordt deze voorwaarde niet aan de veroordeling verbonden. Een dergelijke voorwaarde kunnen gedaagden niet stellen. Gedaagden zijn op grond van de wet gehouden tot vergoeding van de door [eiser] geleden schade en kunnen daar geen voorwaarden aan verbinden.
2.16.
De daarnaast door [eiser] gevorderde vergoeding van € 10.406,- voor het missen van avondzon in de achtertuin, wijst de kantonrechter af. Hoewel voldoende duidelijk is dat het voor [eiser] van belang was om zon in zijn (achter)tuin te hebben, is de kantonrechter van oordeel dat [eiser] geen recht heeft op de door hem gevorderde schadevergoeding als gevolg van de waardevermindering van zijn woning. [eiser] stelt weliswaar aan de hand van een door hem overgelegde algemene publicatie op internet van Academica Hypotheken voor hoger opgeleiden (prod.8) dat huizen die veel zon in de tuin hebben gemiddeld 2,2% duurder zijn dan woning met enkel middagzon, doch niet gebleken is dat die algemene conclusie ook opgaat voor de woning van [eiser]. Hij heeft meer concreet geen taxatie van een NVM makelaar overgelegd waaruit het eventuele verschil in waarde blijkt tussen zijn huidige woning op een kavel van 445 m2 en dezelfde woning op een kavel van 464 m2. Voorts volgt uit bedoeld artikel dat huizen met veel zon over het algemeen een tuin op het zuidwesten of westen hebben. [eiser] heeft de stelling van gedaagden dat zijn tuin op het noordoosten ligt niet betwist. Gelet op die omstandigheid heeft de tuin van [eiser] in beginsel sowieso al minder zon en geldt de gemiddelde hoger prijs voor woningen met veel zon (tuinen op het zuidwesten of westen) niet voor zijn woning. Met de correctie die [eiser] heeft toegepast om slechts de helft te vorderen van het bedrag dat correspondeert met 2,2% van de waarde van zijn woning van € 946.00,00, wordt dat niet gecompenseerd. Omdat [eiser] ook geen stukken in het geding heeft gebracht waarmee inzichtelijk wordt hoeveel zon er wordt gemist als gevolg van het feit dat de tuin minder diep is, bestaat voor toewijzing van dit onderdeel van de vordering onvoldoende grond.
Gedaagden worden hoofdelijk veroordeeld
2.17.
De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de een (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
Gedaagden moeten de proceskosten betalen
2.18.
Gedaagden moeten de proceskosten betalen, omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgen (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [eiser] op € 135,10 aan dagvaardingskosten, € 706,- aan griffierecht, € 1.356,- aan salaris voor de gemachtigde (4 punten x € 339,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 2.332,10. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.19.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiser] dat eist en gedaagden daar niet op hebben gereageerd (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt gedaagden hoofdelijk, dat wil zeggen dat als de een heeft betaald de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiser] te betalen € 9.500,-;
3.2.
veroordeelt gedaagden hoofdelijk in de hiervoor bedoelde zin in de proceskosten, die aan de kant van [eiser] worden begroot op € 2.332,10 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.4.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en in het openbaar uitgesproken.
754