Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10698852 CV EXPL 23-25060
datum uitspraak: 30 augustus 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres],
woonplaats: [woonplaats 1],
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. I.B. Jansen,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: [woonplaats 2],
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. J-M.F. Honders,
en
Newington Investments Europe B.V.,
vestigingsplaats: Schiedam,
gevoegde partij,
gemachtigde: mr. J-M.F. Honders.
De partijen worden hierna ‘[eiseres]’, ‘[gedaagde]’ en ‘Newington’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 28 februari 2023, met bijlagen;
- het verstekvonnis van deze rechtbank van 28 juli 2023 met zaaknummer 10377650 CV EXPL 23-6527;
- de verzetdagvaarding van 25 augustus 2023 met incidentele eisen tot voeging en tussenkomst en met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
- het antwoord in de incidenten, met één bijlage;
- het vonnis van 10 november 2023 in de incidenten – waarbij Newington is toegestaan om zich in de hoofdzaak aan de zijde van [gedaagde] te voegen – en in de hoofdzaak, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de e-mail van [gedaagde] van 3 juli 2024, met één bijlage;
- de door [eiseres] tijdens de zitting overgelegde specificatie van de huurbetalingen;
- de akte van [eiseres], met bijlagen;
- de akte van [gedaagde], met bijlagen.
1.2.
Op 4 juli 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was [eiseres] aanwezig, bijgestaan door mr. I.B. Jansen. Namens [gedaagde] en Newington waren in de zittingszaal aanwezig [naam 1] (secretaresse bij [naam makelaarskantoor]), bijgestaan door mr. J-M.F. Honders. [gedaagde] heeft aan de zitting deelgenomen via een digitale beeld- en geluidverbinding (Teams).
2.De beoordeling
Wat is de kern van de zaak?
2.1.
Met ingang van 1 oktober 1999 heeft [gedaagde], optredend als bevoegd vertegenwoordiger van verhuurder Newington de woning aan [adres] verhuurd aan [naam 2] (hierna: ‘[naam 2]’). [naam 2] was de stiefvader van [eiseres]. In maart 2020 is [naam 2] om gezondheidsredenen verhuisd naar [naam complex]. [eiseres] heeft zich per 25 januari 2021 ingeschreven op het adres [adres]. De huurovereenkomst tussen [naam 2] en [gedaagde] is bij vonnis van de kantonrechter van 27 mei 2022 (zaaknummer 9153349 CV EXPL 21-13444) wegens een huurachterstand ontbonden, waarbij [naam 2] is veroordeeld de woning te ontruimen. Op 11 juli 2022 is [naam 2] overleden.
2.2.
[eiseres] stelt dat zij op 4 januari 2021, met ingang van 14 januari 2021, met [naam 2] een onderhuurovereenkomst heeft gesloten en dat zij vanaf de datum van de ontbinding van de huurovereenkomst tussen [naam 2] en [gedaagde] op grond van artikel 7:269 BW de positie van huurder heeft verkregen. Daarom heeft [eiseres] [gedaagde] gedagvaard en heeft zij geëist dat voor recht te verklaren. De kantonrechter heeft die eis in het verstekvonnis van 28 juli 2023 toegewezen.
2.3.
[gedaagde] is in verzet gegaan tegen het verstekvonnis en eist dat de oorspronkelijke eis van [eiseres] wordt afgewezen. [gedaagde] trekt de authenticiteit van de onderhuurovereenkomst in twijfel, in die zin dat hij de echtheid betwist van de handtekeningen van [naam 2] op de onderhuurovereenkomst en op de door [eiseres] in het geding gebrachte kwitanties van de huurbetalingen die zij stelt te hebben verricht aan [naam 2]. Volgens [gedaagde] wijken de handtekeningen op de huurovereenkomst en de kwitanties sterk af van de handtekeningen van [naam 2] op de in het archief van [gedaagde] aanwezige stukken. [gedaagde] stelt daarnaast dat de huurovereenkomst tussen hem en [naam 2] onderhuur verbood. Ook heeft [eiseres] volgens [gedaagde] niet op grond van artikel 7:270a BW medegedeeld dat zij de huur voortzet. [gedaagde] eist primair dat geoordeeld wordt dat er geen huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] tot stand is gekomen en subsidiair dat de huurovereenkomst wordt ontbonden, de woning wordt ontruimd en dat [eiseres] wordt veroordeeld de huurachterstand en de huur tot aan de datum van ontruiming aan [gedaagde] te betalen.
2.4.
De kantonrechter kan op dit moment nog geen eindbeslissing nemen. Zij heeft het voornemen om een onafhankelijke deskundige te benoemen om te onderzoeken of de handtekening op de onderhuurovereenkomst van 4 januari 2021 en op de kwitanties van [naam 2] is. Hierna wordt uitgelegd waarom.
De bewijslast voor het bestaan van de onderhuurovereenkomst rust op [eiseres]
2.5.
[eiseres] legt aan haar eis ten grondslag dat zij op grond van artikel 7:269 BW de positie van huurder heeft verkregen. In dat artikel is bepaald dat de onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woning waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, in geval van beëindiging van de huur tussen hoofdhuurder en verhuurder wordt voortgezet door de verhuurder met de onderhuurder, die dan de positie van hoofdhuurder krijgt. De voortzetting geldt voor alle gevallen van onderhuur van zelfstandige woonruimte en zowel voor bevoegde als voor onbevoegde onderhuur. Of in strijd met een contractueel beding in de hoofdhuurovereenkomst is onderverhuurd, zoals door [gedaagde] is aangevoerd, doet in het kader van deze bepaling dus niet ter zake.
2.6.
Om te kunnen beoordelen of [eiseres], na de ontbinding van de huurovereenkomst tussen [naam 2] en [gedaagde], op basis van dit artikel de huur met [gedaagde] heeft voortgezet, moet vast komen te staan dat sprake is geweest van een onderhuurovereenkomst tussen [eiseres] en [naam 2]. Ter onderbouwing van haar stelling dat daar inderdaad sprake van was, heeft [eiseres] een schriftelijke, ondertekende onderhuurovereenkomst van 4 januari 2021 in het geding gebracht. Daarnaast heeft [eiseres] zeventien ondertekende kwitanties in het geding gebracht waaruit zou blijken dat zij in de periode van januari 2021 tot en met mei 2022 maandelijks de huur contant betaalde. Volgens [eiseres] zijn de onderhuurovereenkomst en kwitanties door [naam 2] ondertekend.
2.7.
[gedaagde] heeft de echtheid van de handtekening van [naam 2] op de onderhuurovereenkomst en de kwitanties gemotiveerd betwist. [eiseres] heeft gesteld dat het op de weg van [gedaagde] ligt om aan te tonen dat de handtekeningen vals of vervalst zijn en heeft daarvoor verwezen naar een tweetal arresten van de Hoge Raad [1] , maar de kantonrechter volgt [eiseres] daarin niet. Die arresten hebben betrekking op de situatie dat partijen verschillen over de echtheid van de
tekstvan de onderhandse akte. In het geval dat – zoals hier – de echtheid van de
handtekeningstelling wordt betwist geldt artikel 159 lid 2 Rv. In dat artikel staat dat een onderhandse akte waarvan de ondertekening door de partij, tegen welke zij dwingend bewijs zou leveren, stellig wordt ontkend, geen bewijs oplevert zolang niet is bewezen van wie de ondertekening afkomstig is. Omdat [eiseres] zich op het bestaan van de onderhuurovereenkomst beroept en zich daarbij baseert op de (echtheid van de) handtekening van [naam 2] op de onderhuurovereenkomst en de kwitanties, rust op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv op haar de last om te bewijzen dat die handtekeningen ook daadwerkelijk van [naam 2] afkomstig zijn.
tekstvan de onderhandse akte. In het geval dat – zoals hier – de echtheid van de
handtekeningstelling wordt betwist geldt artikel 159 lid 2 Rv. In dat artikel staat dat een onderhandse akte waarvan de ondertekening door de partij, tegen welke zij dwingend bewijs zou leveren, stellig wordt ontkend, geen bewijs oplevert zolang niet is bewezen van wie de ondertekening afkomstig is. Omdat [eiseres] zich op het bestaan van de onderhuurovereenkomst beroept en zich daarbij baseert op de (echtheid van de) handtekening van [naam 2] op de onderhuurovereenkomst en de kwitanties, rust op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv op haar de last om te bewijzen dat die handtekeningen ook daadwerkelijk van [naam 2] afkomstig zijn.
De kantonrechter heeft het voornemen om een deskundige te benoemen
2.8.
Omdat zowel de eis van [eiseres] als alle tegeneisen van [gedaagde] afhankelijk zijn van het antwoord op de vraag of sprake was van een onderhuurovereenkomst tussen [eiseres] en [naam 2] moet, alvorens verder te kunnen beslissen, eerst bewijslevering op dit punt plaatsvinden. De kantonrechter acht daartoe een deskundigenonderzoek noodzakelijk, uit te voeren door een handschriftdeskundige.
2.9.
De deskundige moet gaan beoordelen of en zo ja in hoeverre aannemelijk is dat de handtekeningen op de onderhuurovereenkomst en de kwitanties van [naam 2] afkomstig zijn.
De kantonrechter wil - in ieder geval - de volgende vragen aan de te benoemen deskundige stellen:
Kunt u vaststellen of en zo ja met welke mate van waarschijnlijkheid de handtekeningen onder de tekst “[naam 2]” op pagina 2 van de als productie 4 bij de dagvaarding van 28 februari 2023 in het geding gebrachte huurovereenkomst door [naam 2] is geplaatst?
Kunt u vaststellen of en zo ja met welke mate van waarschijnlijkheid de handtekeningen op de zeventien handgeschreven kwitanties over de periode van januari 2021 tot en met mei 2022, zoals in het geding gebracht bij productie 9 van de dagvaarding van 28 februari 2023, door [naam 2] zijn geplaatst?
Kunt u uiteenzetten hoe u tot uw antwoord onder 1. en 2. bent gekomen?
Heeft u voldoende (vergelijkings)materiaal ontvangen en/of kunnen verzamelen om een gedegen antwoord op vraag 1. en 2. te kunnen geven en zo nee, welk materiaal ontbreekt?
Heeft u nog overige opmerkingen die voor de beoordeling van de zaak van belang zouden kunnen zijn?
2.10.
Het spreekt voor zich dat [eiseres] de deskundige ten behoeve van het onderzoek de originele onderhuurovereenkomst en originele kwitanties ter beschikking moet stellen.
2.11.
Omdat [eiseres] de bewijslast draagt van de echtheid van de handtekening van [naam 2] zullen de kosten van het voorschot voor de deskundige door [eiseres] moeten worden betaald.
2.12.
De kantonrechter verwijst de zaak nu naar de hierna onder de beslissing genoemde rolzitting. Op die rolzitting kunnen partijen zich schriftelijk uitlaten over (a) welke persoon zij voorstellen om als handschriftdeskundige te benoemen en (b) welke (andere) vragen zij voorstellen om aan die deskundige te stellen. Het verdient de voorkeur dat partijen (zo mogelijk) gezamenlijk één persoon voordragen die als deskundige kan worden benoemd.
2.13.
De kantonrechter merkt nog op dat de stukken, die partijen op de rolzitting van 1 augustus 2024 in het geding hebben gebracht, geen aanleiding geven anders over het bovenstaande te oordelen. Deze stukken zullen worden betrokken bij de verdere beoordeling van de eisen over en weer, nadat bewijslevering ten aanzien van het bestaan van de onderhuurovereenkomst heeft plaatsgevonden.
2.14.
Iedere verdere beslissing, zowel in conventie als in reconventie, wordt aangehouden.
3.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie en in reconventie
3.1.
verwijst de zaak naar de rolzitting van
donderdag 26 september 2024 om 11:30 uur, op welke rolzitting partijen zich schriftelijk kunnen uitlaten over (a) welke persoon zij voorstellen om als deskundige te benoemen en (b) welke vragen zij voorstellen om aan die deskundige te stellen;
donderdag 26 september 2024 om 11:30 uur, op welke rolzitting partijen zich schriftelijk kunnen uitlaten over (a) welke persoon zij voorstellen om als deskundige te benoemen en (b) welke vragen zij voorstellen om aan die deskundige te stellen;
3.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.
44487