ECLI:NL:RBROT:2024:8381

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10890124 CV EXPL 24-1445

datum uitspraak: 9 augustus 2024

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Noordzee Bungalow Beheer B.V.,

vestigingsplaats: Ouddorp (gemeente Goeree-Overflakkee),

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

gemachtigde: G.J. van Velzen, gerechtsdeurwaarder,

tegen

1.[persoon A] ,

2. [persoon B],

woonplaats: Hoogvliet (gemeente Rotterdam),

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

gemachtigden: mr. R. de Haan en mr. T.I. van Dongen.

De partijen worden ‘NBB’ en ‘ [persoon B] c.s.’ genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 15 januari 2024, met bijlagen 1 tot en met 7;
het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen 1 tot en met 9;
het antwoord in reconventie;
de akte overlegging producties van [persoon B] c.s., met bijlage 10;
de pleitnotities van NBB;
de spreekaantekeningen van [persoon B] c.s.

1.2.

Op 25 juni 2024 is de zaak tijdens een zitting met partijen besproken. Aan de zijde van NBB is verschenen de heer [persoon C] , [functie] , bijgestaan door de gemachtigde en mr. D.P. Schildknecht, advocaat. [persoon B] c.s. waren in persoon aanwezig, bijgestaan door de gemachtigden.

2.De beoordeling

Waar gaat deze zaak over?

2.1.

NBB houdt zich bezig met het beheer van ongeveer 250 (van in totaal circa 500) vakantiewoningen op het bungalowpark ‘Noordzeepark’ in Ouddorp. Hiervoor brengt NBB jaarlijks een vergoeding in rekening aan de eigenaren van deze woningen.

2.2.

Op het Noordzeepark is ook een vereniging van eigenaren, genaamd ‘Noordzee Park Ouddorp’ (hierna: de VvE) actief. De VvE is eigenaar van de gemeenschappelijke delen van het park. Voor het onderhoud en beheer daarvan betaalt iedere eigenaar van een woning een jaarlijkse bijdrage.

2.3.

Op 10 oktober 2019 hebben [persoon B] c.s. de vakantiewoning gelegen aan het [adres] op het Noordzeepark Ouddorp in eigendom verkregen.

In artikel 3 van de leveringsakte staat onder “Onbezwaarde levering. Bijzondere lasten/beperkingen” het volgende:

“Voorts wordt verwezen naar de van toepassing zijnde akte, houdende Algemene Voorwaarden, op tien februari negentienhonderdzevenentachtig verleden voor notaris
Mr W.H. Klaassen, destijds ter standplaats Zierikzee (…) en welke Algemene Voorwaarden worden geacht in haar geheel in deze akte te zijn opgenomen en daarmede een geheel te vormen.

Ten aanzien van de in die Algemene Voorwaarden genoemde besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid: Noordzee Bungalows Beheer B.V., gevestigd te Ouddorp, gemeente Goedereede, is daarin het volgende bepaald:

Citaat

“7.1. De kopers verbinden zich tot strikte naleving van de aan hen bekende beheersovereenkomst, welke verkoper met betrekking tot het toezicht op en het eventuele onderhoud en de eventuele verhuur van de bungalow en de daarbij behorende grond, het onderhoud en het gebruik van de gemeenschappelijke terreinen met de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid: Noordzee Bungalows Beheer B.V., gevestigd te Ouddorp, gemeente Goedereede, is aangegaan.

2. De kopers verbinden zich jegens de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid: Noordzee Bungalows Beheer B.V. bij vervreemding van of verlening van enig zakelijk genotsrecht op het gekochte het hiervoor onder 7.1. bepaalde bij wege van kettingbeding aan zijn rechtsopvolgers onder algemene of bijzondere titel of aan degene ten behoeve van wie het zakelijk genotsrecht is gevestigd, op te leggen.

3. Bij gebreke of niet nakoming van het hiervoor onder 7.1. en 7.2. bepaalde, zullen de kopers of hun rechtsopvolgers een direct opeisbare boete aan de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid: Noordzee Bungalows Beheer B.V. verbeuren groot tienduizend gulden (f. 10.000,--) onverminderd het recht voor deze rechtspersoon nakoming van het vorenstaande te vorderen, alles onverminderd het recht van deze rechtspersoon tot het eisen van schadevergoeding.”

2.4.

NBB stelt dat [persoon B] c.s. gebonden zijn aan de beheersovereenkomst van 1987. NBB vordert betaling van de op grond van deze beheersovereenkomst in rekening gebrachte facturen met betrekking tot de beheerskostenvergoeding over de jaren 2020 tot en met 2023 van in totaal € 1.156,71. Omdat [persoon B] c.s. hun betalingsverplichtingen niet zijn nagekomen, stelt NBB dat [persoon B] c.s. een boete van € 4.537,80 (f. 10.000,- omgerekend naar euro’s) verschuldigd zijn. Daarnaast vordert NBB vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten en rente.

[persoon B] c.s. stellen zich op het standpunt dat zij niet (meer) gebonden zijn aan enige beheersovereenkomst en dat zij daarom de beheerskostenvergoeding en de boete niet verschuldigd zijn. [persoon B] c.s. hebben de beheersovereenkomst op 22 december 2023 opgezegd.

2.5.

De kantonrechter is van oordeel dat [persoon B] c.s. de facturen van in totaal € 1.156,71 verschuldigd zijn, maar niet de boete, de tot de dag van dagvaarding verschenen rente en de buitengerechtelijke incassokosten. De vordering van NBB wordt daarom toegewezen tot een bedrag van € 1.156,71, met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding. De door [persoon B] c.s. gevorderde verklaring voor recht dat zij de beheersovereenkomst op 22 december 2023 rechtsgeldig hebben opgezegd wordt toegewezen.

Hierna wordt uitgelegd waarom de kantonrechter tot deze beslissing gekomen is.

In conventie

[persoon B] c.s. zijn gebonden aan de beheersovereenkomst van 1987

2.6.

In artikel 3 van de akte van levering onder “Onbezwaarde levering. Bijzondere lasten/beperkingen” wordt verwezen naar de “aan [persoon B] c.s. bekende” beheersovereenkomst. Partijen zijn het erover eens dat dit de beheersovereenkomst is uit 1987 (bijlage 1 bij dagvaarding). De door NBB bij brief van 18 oktober 2019 aan [persoon B] c.s. toegezonden beheersovereenkomst van 10 oktober 2019, die afwijkt van de beheersovereenkomst van 1987, hebben [persoon B] c.s. niet ondertekend, of anderszins hiermee ingestemd, zodat zij hier niet aan gebonden zijn.

2.7.

De akte van levering is een authentieke akte (artikel 156 Rv). Deze akte levert tegen een ieder dwingend bewijs op (artikel 157 Rv). [persoon B] c.s. hebben door ondertekening van de akte van levering verklaard dat zij van de inhoud van de akte hebben kennisgenomen en dat zij met de inhoud van de akte instemmen. De dwingende bewijskracht betekent dat de inhoud van de akte van levering voor waar moet worden aangenomen. Tegen dit dwingend bewijs is weliswaar tegenbewijs mogelijk, maar [persoon B] c.s. hebben hier geen beroep op gedaan. Blijkens de akte van levering is er niet alleen verwezen naar de algemene voorwaarden, maar zijn de bepalingen 7.1. tot en met 7.3. van de algemene voorwaarden ook letterlijk in de akte van levering opgenomen. Ook dit onderdeel van de akte heeft dwingende bewijskracht. Voor zover [persoon B] c.s. zich onvoldoende bewust waren van (de rechtsgevolgen van) deze clausules, maakt dat niet dat zij niet gebonden zijn aan deze bepalingen.

2.8.

Op grond van artikel 7.1. van de algemene voorwaarden dat in de leveringsakte is opgenomen, zijn de kopers van de vakantiewoning, in dit geval [persoon B] c.s., verplicht tot strikte naleving van de beheersovereenkomst die de verkopers met NBB hebben gesloten.

Alle rechten en verplichtingen van de verkopers met betrekking tot de beheersovereenkomst zijn door middel van een kettingbeding overgegaan op [persoon B] c.s. [persoon B] c.s. hebben zich verplicht om zich te houden aan de beheersovereenkomst en om deze verplichting door te geven aan hun rechtsopvolgers. Dit is dus een verplichting voor [persoon B] c.s. ten aanzien van een registergoed (de vakantiewoning) om iets te dulden (artikel 6:252 BW). Het verweer van [persoon B] c.s. dat dit een actieve verplichting betreft en dat de verplichting daarom niet op hen is overgegaan slaagt dan ook niet.

Gelet op het in artikel 7.2. van de algemene voorwaarden opgenomen derdenbeding (artikel 6:253 BW) kan NBB een recht ontlenen aan hetgeen [persoon B] c.s. en de verkopers zijn overeengekomen. Dit derdenbeding strekt ertoe dat NBB een zelfstandig vorderingsrecht heeft jegens [persoon B] c.s. Niet in geschil is dat NBB het derdenbeding heeft aanvaard. NBB is derhalve gerechtigd om nakoming van de beheersovereenkomst van [persoon B] c.s. te vorderen. Door de aanvaarding van het derdenbeding geldt NBB als partij bij de beheersovereenkomst tussen [persoon B] c.s. en de verkopers van de vakantiewoning (artikel 6:254 BW). De beheersovereenkomst is dus van een tweepartijen-overeenkomst een driepartijen-overeenkomst geworden.

Geen sprake van dwaling

2.9.

[persoon B] c.s. hebben aangevoerd dat zij de beheersovereenkomst onder dwalende omstandigheden zijn aangegaan en dat deze daarom vernietigd moet worden. Dit verweer slaagt niet. Rechtsvorderingen tot vernietiging van een rechtshandeling verjaren in geval van dwaling drie jaren nadat de dwaling is ontdekt (artikel 3:52 lid 1 sub c BW). Gelet op hetgeen hiervoor onder r.o. 2.7 is geoordeeld moeten [persoon B] c.s. geacht worden op
10 oktober 2019 bekend te zijn geraakt met de beheersovereenkomst van 1987. De verjaringstermijn is op die datum gaan lopen. Bij brief van 22 december 2023 hebben [persoon B] c.s. een beroep gedaan op verjaring. Tijdens de zitting hebben [persoon B] c.s. aangevoerd dat zij “vanaf het begin” hebben geprotesteerd tegen de gebondenheid aan enige beheersovereenkomst. Het enkel protesteren tegen de facturen kan in dit kader echter niet als een stuitingshandeling in de zin van de wet worden aangemerkt. Dit betekent dat de verjaringstermijn op 22 december 2023 al was verstreken. De rechtsvordering tot vernietiging van een rechtshandeling wegens dwaling is dan ook verjaard.

De kantonrechter overweegt overigens nog dat ook in het geval geen sprake zou zijn geweest van verjaring, het beroep op dwaling niet was geslaagd. NBB had niet de verplichting om [persoon B] c.s. (apart) te informeren over het bestaan en de inhoud van de beheersovereenkomst, alleen al omdat NBB onweersproken heeft gesteld dat zij niet op de hoogte was van de verkoop van de vakantiewoning aan [persoon B] c.s. In het kader van de op [persoon B] c.s. rustende onderzoeksplicht had het op hun weg gelegen om, indien (de gebondenheid aan) de beheersovereenkomst middels het derdenbeding in de akte van levering niet voldoende duidelijk voor hen was en zij de beheersovereenkomst niet hadden ontvangen, daar tijdig navraag over te doen bij de notaris (en eventueel ook bij NBB) en de beheersovereenkomst op te vragen. NBB heeft onweersproken gesteld dat [persoon B] c.s. voorafgaand aan de overdracht van de vakantiewoning de concept akte van levering hebben ontvangen. Dit blijkt ook uit de brief van de notaris van 4 oktober 2019 (productie 6 cva/cve). [persoon B] c.s. waren dus al voor de overdracht op de hoogte van de bepalingen 7.1. tot en met 7.3. van de algemene voorwaarden, die integraal onderdeel uitmaken van hun akte van levering. Dat [persoon B] c.s. hierover geen nadere informatie hebben ingewonnen, komt in de verhouding tussen partijen voor rekening en risico van [persoon B] c.s.

Gebondenheid aan de beheersovereenkomst is niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar

2.10.

Een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel - in dit geval nakoming van de verplichtingen door [persoon B] c.s. uit hoofde van de beheersovereenkomst - is niet van toepassing, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (artikel 6:248 lid 2 BW). Bij de beoordeling of hiervan sprake is dient de rechter de nodige terughoudendheid te betrachten.

Hiervoor is geoordeeld dat [persoon B] c.s. geacht moeten worden bekend te zijn met de beheersovereenkomst en via de akte van levering daaraan gebonden te zijn. Voor zover [persoon B] c.s. geen behoefte hebben aan de beheerswerkzaamheden is dat hun eigen keuze. Dat doet niet af aan de tussen partijen geldende verplichtingen. Wel kan met deze omstandigheid rekening worden gehouden in het kader van de hierna nog te beoordelen opzegging van de beheersovereenkomst door [persoon B] c.s. Van een inbreuk op het eigendomsrecht door NBB is geen sprake. NBB voert niet ongevraagd beheerswerkzaamheden uit aan en in de vakantiewoning van [persoon B] c.s. en [persoon B] c.s. zijn niet verplicht om de woning via NBB te verhuren. [persoon B] c.s. hebben verder onvoldoende gesteld om te kunnen concluderen dat sprake is van een situatie zoals bedoeld in artikel 6:248 lid 2 BW.

[persoon B] c.s. moeten de beheerskostenvergoeding over de jaren 2020 tot en met 2023 van in totaal € 1.156,71 betalen

2.11.

Omdat de verweren van [persoon B] c.s. niet opgaan, zijn zij tot betaling van de beheerskostenvergoeding over de jaren 2020 tot en met 2023 van in totaal € 1.156,71 gehouden. Tijdens de zitting blijken partijen het erover eens te zijn dat de in de factuur van 22 april 2021 opgenomen post “CV Onderhoud (2020)” ten onrechte in rekening is gebracht. NBB heeft desgevraagd toegelicht en de kantonrechter heeft vervolgens vastgesteld dat de hiervoor berekende kosten (€ 56,98 vermeerderd met btw) geen onderdeel uitmaken van de vordering (randnummer 6 van de dagvaarding). De vordering wordt daarom in zoverre toegewezen.

[persoon B] c.s. hoeven geen boete te betalen

2.12.

Op verlangen van de schuldenaar ( [persoon B] c.s.) kan de rechter, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de bedongen boete matigen (artikel 6:94 lid 1 BW). Hiermee dient de rechter terughoudend om te gaan. Matiging is alleen aan de orde als toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. De kantonrechter is van oordeel dat hiervan in het onderhavige geval sprake is. De boete is gesteld op het niet nakomen door [persoon B] c.s. van de beheersovereenkomst en op het niet doorgeven van deze verplichting in geval van vervreemding van de vakantiewoning aan hun rechtsopvolgers. Schending van deze laatste verplichting doet zich thans niet voor. NBB heeft onvoldoende gesteld wat haar belang is bij het opleggen van de boete in geval van het onbetaald laten van facturen ter zake van de beheerskosten door [persoon B] c.s. NBB heeft andere mogelijkheden om de achterstallige facturen bij [persoon B] c.s. te incasseren. Daarvoor is het opleggen van een boete niet nodig. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat de boete in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. De kantonrechter ziet hierin aanleiding om de boete te matigen tot nihil.

[persoon B] c.s. zijn geen incassokosten verschuldigd

2.13.

De incassokosten worden afgewezen, omdat de inhoud van de brief van de gemachtigde van 25 november 2023 onduidelijk is. Weliswaar zijn de incassokosten berekend over een bedrag van € 1.156,71, maar volgt uit de brief dat [persoon B] c.s. nog een laatste maal in staat gesteld worden een bedrag van in totaal € 5.769,37 zonder extra kosten te voldoen binnen de in de brief genoemde termijn. Dit bedrag betreft de gevorderde factuurbedragen inclusief de boete en inclusief de vervallen rente van € 74,86 die nog geen jaar verstreken was en daarom voor wat betreft dat deel van de rente nog niet verschuldigd was (artikel 6:119 lid 2 BW). NBB heeft pas recht op een vergoeding als een brief is gestuurd waarin [persoon B] c.s. de kans hebben gekregen om de openstaande hoofdsom van
€ 1.156,71 binnen vijftien dagen na ontvangst van de brief alsnog zonder extra kosten te betalen (artikel 6:96 lid 6 BW). De brief voldoet dus niet aan de wet.

[persoon B] c.s. moeten vanaf de dag van dagvaarding rente betalen

2.14.

De tot de dag van dagvaarding gevorderde wettelijke rente van € 124,92 wordt afgewezen, omdat NBB deze rente ook over de boete heeft berekend (randnummer 12 van de dagvaarding). Hiervoor is al geoordeeld dat [persoon B] c.s. geen boete verschuldigd zijn. Dit betekent dat de rente over een onjuiste hoofdsom is berekend en daarom niet toewijsbaar is.

De vanaf de dag van dagvaarding gevorderde samengestelde rente is niet onderbouwd. Daarom wordt de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over de resterende hoofdsom van € 1.156,71 (het totaalbedrag van de facturen) toegewezen.

In reconventie

[persoon B] c.s. hebben de beheersovereenkomst rechtsgeldig opgezegd

2.15.

De beheersovereenkomst is voor onbepaalde tijd aangegaan. Dit betekent dat deze overeenkomst als een duurovereenkomst moet worden aangemerkt. In de beheersovereenkomst is niet opgenomen dat deze onopzegbaar is. Of en zo ja, onder welke voorwaarden een duurovereenkomst die voor onbepaalde tijd is aangegaan opzegbaar is, wordt bepaald door de inhoud ervan en door de van toepassing zijnde wettelijke bepalingen. Indien, zoals hier, wet en overeenkomst niet voorzien in een regeling van de opzegging, geldt dat de beheersovereenkomst in beginsel opzegbaar is. De eisen van redelijkheid en billijkheid kunnen in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat (Hoge Raad 3 december 1999, ECLI:NL:HR:1999:AA3821).

De kantonrechter is van oordeel dat een dergelijke zwaarwegende grond zich hier voordoet. Het kan niet zo zijn dat een middels een kettingbeding overgedragen beheersovereenkomst nooit opgezegd zou kunnen worden. Weliswaar stelt NBB belang te hebben bij instandhouding van de beheersovereenkomst met [persoon B] c.s. in verband met het over zoveel mogelijk eigenaren van vakantiewoningen kunnen verdelen van beheerskosten, maar niet valt in te zien dat dit doel niet meer afdoende kan worden bereikt zonder dat [persoon B] c.s. meedelen in die kosten. Immers voert NBB voor een aanzienlijk aantal andere eigenaren van vakantiewoningen (ongeveer 250 van de ruim 500) beheerswerkzaamheden uit, waarvoor kosten in rekening worden gebracht.

Voor [persoon B] c.s. geldt dat zij al vanaf de aankoop van de vakantiewoning helemaal geen gebruik maken van de aangeboden beheerswerkzaamheden, ook niet van de receptie op het park die door NBB wordt beheerd (omdat [persoon B] c.s. de vakantiewoning niet verhuren). NBB heeft ook geen sleutel van de woning van [persoon B] c.s. De beheersovereenkomst tussen partijen is dus volstrekt inhoudsloos. Tegenover de beheersvergoeding staat voor [persoon B] c.s. geen enkele tegenprestatie.

Verder is van belang dat NBB geen eigenaar is van de algemene delen van het park. Dat is de VvE. De VvE, waarvan [persoon B] c.s. van rechtswege lid zijn en waarvoor zij een jaarlijkse bijdrage betalen, verzorgt het onderhoud van de algemene delen van het park.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de beheersovereenkomst bij brief van 22 december 2023 rechtsgeldig door [persoon B] c.s. is opgezegd. Dit betekent dat de overeenkomst is beëindigd.

In conventie en in reconventie

De proceskosten worden gecompenseerd

2.16.

Omdat partijen in conventie en in reconventie over en weer in het ongelijk zijn gesteld, worden de proceskosten gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad

2.17.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat beide partijen dat eisen en zij daar allebei niet op hebben gereageerd (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen. De uitvoerbaar bij voorraad verklaring betreft alleen de veroordelingen omdat het karakter van de verklaring voor recht zich hiervoor niet leent.

3. De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

3.1.

veroordeelt [persoon B] c.s. hoofdelijk om aan NBB te betalen € 1.156,71 aan hoofdsom, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag dat volledig is betaald;

in reconventie

3.2.

verklaart voor recht dat [persoon B] c.s. de beheersovereenkomst op 22 december 2023 rechtsgeldig hebben opgezegd en beëindigd;

in conventie en in reconventie

3.3.

compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

3.4.

verklaart dit vonnis, voorzover het de veroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad;

3.5.

wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken.

764