Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10825954 CV EXPL 23-32453
datum uitspraak: 23 augustus 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Havensteder,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. E. de Ruiter,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
2. [gedaagde 2],
woonplaats: Rotterdam,
gedaagden,
gemachtigde: mr. F. van Schaik.
De partijen worden ‘Havensteder’ en ‘ [gedaagde 1] c.s.’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaardingen van 29 november 2023, met bijlagen 1 tot en met 16;
- het antwoord, met bijlagen 1 tot en met 4;
- de akte eiswijziging van Havensteder.
1.2.
Op 26 april 2024 is de zaak tijdens een zitting met partijen besproken. Namens Havensteder was daarbij aanwezig de heer [persoon A] , woonconsulent, en mevrouw [persoon B] , woonconsulent, bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde 1] c.s. zijn in persoon verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde.
1.3.
Aan het einde van de zitting is de procedure aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen een minnelijke regeling te beproeven. Bij e-mailberichten van 22 juli 2024 hebben de gemachtigden van partijen aan de kantonrechter meegedeeld dat er geen overeenstemming is bereikt en is verzocht om vonnis te wijzen.
2.De beoordeling
Waar gaat deze zaak over?
2.1.
Tussen Havensteder als verhuurder en [gedaagde 1] c.s. als huurders bestaan huurovereenkomsten met betrekking tot de bedrijfsruimte en de woningen aan [adres] -A tot en met C in Rotterdam. [adres] -A is een bedrijfsruimte op de begane grond, [adres] -B is een woning op de begane grond en [adres] -C is een woning op de eerste en tweede verdieping. [gedaagde 1] c.s. hebben de panden vrijwel volledig verbouwd. Zij hebben onder andere de panden onderling samengevoegd, een grote aanbouw geplaatst op de begane grond en de elektra installatie en de waterleidingen vervangen.
2.2.
Havensteder stelt zich op het standpunt dat [gedaagde 1] c.s. tekort zijn geschoten in de nakoming van de huurovereenkomsten, omdat zij geen toestemming hebben gevraagd en gekregen voor de grootschalige veranderingen aan de panden. Havensteder eist dat [gedaagde 1] c.s. alle wijzingen die zij hebben aangebracht ongedaan maken, dat de huur-overeenkomsten eindigen en dat [gedaagde 1] c.s. de panden ontruimen. [gedaagde 1] c.s. vinden dit te ver gaan. Zij hebben aangevoerd dat Havensteder geen redelijk belang heeft bij het ongedaan (laten) maken van de wijzigingen, dat [gedaagde 1] c.s. een bedrag van
€ 70.000,- hebben geïnvesteerd in de woningverbetering en dat sprake is van kapitaalvernietiging. Verder hebben zij aangevoerd dat hun belang bij het behouden van de panden veel groter is dan het belang van Havensteder bij ontbinding van de huurovereenkomsten.
€ 70.000,- hebben geïnvesteerd in de woningverbetering en dat sprake is van kapitaalvernietiging. Verder hebben zij aangevoerd dat hun belang bij het behouden van de panden veel groter is dan het belang van Havensteder bij ontbinding van de huurovereenkomsten.
2.3.
De kantonrechter wijst de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomsten en de ontruiming van de panden toe. Ook moeten [gedaagde 1] c.s. de wijzigingen die rechtstreeks verband houden met de (brand)veiligheid van de panden herstellen/verwijderen.
Hierna wordt uitgelegd waarom de kantonrechter tot deze beslissing gekomen is.
Geen sprake van een onjuiste grond
2.4.
De kantonrechter gaat voorbij aan de stelling van [gedaagde 1] c.s. dat de ware reden van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomsten de verkoop van de panden door Havensteder is. Dit is uitdrukkelijk betwist door Havensteder en verder niet meer onderbouwd door [gedaagde 1] c.s. Vaststaat dat de verkoop van de panden in 2018 niet is doorgegaan. Bovendien blijkt uit de brief van Havensteder van 27 juli 2018 dat in geval de panden toen wel waren verkocht, de zittende huurders ( [gedaagde 1] c.s.) gewoon in het gehuurde konden blijven wonen en dat de huurcontracten alsdan door de nieuwe eigenaar werden overgenomen. Er is dan ook geen reden om aan te nemen dat de onderhavige vordering is ingesteld om andere redenen dan de ingrijpende wijzigingen die [gedaagde 1] c.s. aan de panden hebben aangebracht.
[gedaagde 1] c.s. hebben geen toestemming voor de aangebrachte veranderingen aan de panden
2.5.
[gedaagde 1] c.s. hebben de panden volledig gestript en verbouwd. Zij hebben de scheidingen tussen de verschillende panden doorgebroken en er één pand van gemaakt. Ook hebben zij een forse aanbouw geplaatst aan de achterzijde van het pand en de elektra en de waterleidingen vervangen. Tussen partijen staat vast dat [gedaagde 1] c.s. geen schriftelijke, voorafgaande toestemming aan Havensteder (of haar rechtsvoorgangster) hebben gevraagd om de inrichting of gedaante van de panden te veranderen [1] . Niet in geschil is dat het gaat om wijzigingen die niet zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kunnen worden. De veranderingen betreffen naar hun aard ingrijpende, bouwkundige, werkzaamheden. [gedaagde 1] c.s. hebben tijdens de zitting ook erkend dat zij toestemming hadden moeten vragen voor alle veranderingen. Zij hebben wel aangevoerd dat de opzichter van de vorige verhuurder Com-wonen aan [gedaagde 1] heeft aangegeven dat hij het prima vond dat “de woonruimte” werd opgeknapt, maar ter zitting hebben [gedaagde 1] c.s. verklaard dat die opzichter is overleden en dat zij dus een bewijsprobleem hebben. Zij hebben ook overigens geen bewijs aangeboden van hun stelling. [gedaagde 1] heeft in zijn brief van 21 augustus 2014 bovendien zelf meegedeeld dat hij de veranderingen niet wil doorgeven aan Havensteder. Dit betekent dat de kantonrechter ervan uitgaat dat [gedaagde 1] c.s. alle veranderingen zonder toestemming van Havensteder of haar rechtsvoorgangster hebben uitgevoerd.
De vordering tot het ongedaan maken van de veranderingen wordt toegewezen voor zover deze verband houdt met de veiligheid van de panden
2.6.
Alphaplan heeft onderzoek gedaan naar de veranderingen die door [gedaagde 1] c.s. in en aan de panden zijn aangebracht. Uit het rapport van Alphaplan van 20 januari 2021 blijkt dat doordat [gedaagde 1] c.s. de scheidingsmuren hebben verwijderd en een binnentrap hebben aangebracht die de woningen met elkaar verbindt er geen gescheiden brandcompartimenten meer aanwezig zijn. De aanbouw voldoet niet aan de vereisten die het Bouwbesluit stelt aan een verblijfruimte en is ook niet toegestaan, omdat het pand is aangewezen als beschermd stadsgezicht. Door de aangebrachte doorbraak in de buitenmuur naar de aanbouw is bovendien een groot isolatielek ontstaan dat invloed heeft op de overige panden. Verder is onduidelijk of de aangebrachte installaties van water, gas en elektra deskundig zijn aangelegd en of deze voldoen aan de geldende wet- en regelgeving. [gedaagde 1] c.s. hebben wel aangevoerd dat de werkzaamheden op een professionele wijze zijn uitgevoerd, maar zij hebben de bevindingen en conclusies uit het rapport niet betwist. [gedaagde 1] c.s. kunnen ook niet aantonen dat het pand veilig is en dat alle veranderingen op een deskundige en brandveilige wijze zijn uitgevoerd. Tijdens de zitting hebben zij verklaard dat zij het werk zelf en met behulp van kennissen hebben verricht en dat zij niet over “bonnetjes” beschikken. De kantonrechter gaat dan ook uit van de juistheid van het rapport.
2.7.
Het is begrijpelijk dat Havensteder zich zorgen maakt over de (brand)veiligheid van het pand. Ingeval brand uitbreekt kan dit zeer ernstige gevolgen hebben voor [gedaagde 1] c.s., omdat de brandwerende compartimenten zijn verwijderd en het vuur zich dus snel kan verplaatsen. Het enkele feit dat het jaren “goed is gegaan” zegt niets over de toekomst.
Tijdens de zitting heeft Havensteder verklaard dat het haar met name gaat om de constructie en de veiligheid van het pand en dat zij het verwijderen van de nieuwe keuken en badkamer niet zo belangrijk vindt. Het voorgaande leidt ertoe dat Havensteder (alleen) belang heeft bij het ongedaan maken van de wijzigingen die rechtstreeks verband houden met de veiligheid van het pand. [gedaagde 1] c.s. moeten, nu zij geen toestemming hadden (zie r.o. 2.5), de verwijderde scheidingsmuren en plafonds herstellen, de geplaatste trap en de aanbouw verwijderen, de verwijderde buitenmuur herstellen en de zelf aangebrachte elektra installatie, cv-ketel en waterleidingen verwijderen. Het kan zo zijn dat [gedaagde 1] c.s. de panden hebben verbeterd, maar dit neemt niet weg dat sprake is van een aan Havensteder opgedrongen prestatie van ingrijpende aard. Een prestatie bovendien die in ieder geval brandgevaarlijk en (gedeeltelijk) ondeugdelijk is. Indien sprake is van kapitaalvernietiging geldt dat deze inherent is aan de keuze van [gedaagde 1] c.s. om zonder toestemming ingrijpende veranderingen aan te brengen. Dat maakt dat er geen reden is om aan dit aspect veel gewicht ten gunste van [gedaagde 1] c.s. toe te kennen [2] . Ditzelfde geldt voor de stelling van [gedaagde 1] c.s. dat zij hun volledige spaargeld in de verbouwing hebben gestoken. Omdat zij deze verbouwing zonder toestemming hebben uitgevoerd, komt dit voor hun eigen rekening en risico.
2.8.
Omdat [gedaagde 1] c.s. niet bereid zijn om de hiervoor genoemde herstel-werkzaamheden uit te voeren, wordt de vordering tot herstel/verwijdering in zoverre toegewezen. Gelet op hetgeen hierna onder rechtsoverweging 2.10 wordt geoordeeld met betrekking tot de ontruimingstermijn zal de kantonrechter aan [gedaagde 1] c.s. een termijn van zes maanden geven om deze werkzaamheden uit te voeren. Indien zij dat niet doen, verleent de kantonrechter aan Havensteder de gevraagde machtiging om de wijzigingen op kosten van [gedaagde 1] c.s. ongedaan te maken.
Ontbinding huurovereenkomsten
2.9.
Door de panden zonder toestemming van Havensteder grondig te verbouwen en een aanbouw te plaatsen zijn [gedaagde 1] c.s. ernstig tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomsten. In artikel 6:265 lid 1 BW is bepaald dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Van dit laatste is geen sprake. Ontbinding van de huurovereenkomsten is in dit geval gerechtvaardigd. [gedaagde 1] c.s. hebben ook tijdens de zitting niet aangegeven dat zij na het ongedaan maken van de genoemde wijzigingen in de panden willen blijven wonen. Omdat [gedaagde 1] inmiddels ernstig visueel gehandicapt is, heeft Havensteder meerdere malen een andere, aangepaste, woning aangeboden. [gedaagde 1] c.s. hebben echter geen gebruik gemaakt van dit aanbod. Dat komt voor hun eigen rekening en risico.
[gedaagde 1] c.s. moeten de panden verlaten
2.10.
Omdat de huurovereenkomsten worden ontbonden, moeten [gedaagde 1] c.s. de panden, nadat zij de hiervoor genoemde herstelwerkzaamheden hebben uitgevoerd, met al hun spullen verlaten. Gelet op de medische situatie van [gedaagde 1] ziet de kantonrechter aanleiding om de ontruimingstermijn te bepalen op zes maanden na dit vonnis.
[gedaagde 1] c.s. moeten de proceskosten betalen
2.11.
[gedaagde 1] c.s. moeten de proceskosten betalen, omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgen (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van Havensteder op € 214,64 (2 x € 107,32) aan dagvaardingskosten, € 128,- aan griffierecht,
€ 542,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 271,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.019,64. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
€ 542,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 271,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.019,64. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.12.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Havensteder dat eist en [gedaagde 1] c.s. daar niet op hebben gereageerd (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
ontbindt de huurovereenkomsten tussen partijen en veroordeelt [gedaagde 1] c.s. om binnen zes maanden na de datum van dit vonnis de bedrijfsruimte en de woningen aan [adres] -A tot en met C in Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde 1] c.s. bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Havensteder te stellen;
3.2.
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. om uiterlijk op de dag van ontruiming van de bedrijfsruimte en de woningen aan [adres] -A tot en met C in Rotterdam:
- de verwijderde scheidingsmuren en plafonds tussen [adres] -A tot en met C in Rotterdam te herstellen;
- de trap tussen [adres] -B en C in Rotterdam te verwijderen;
- de aanbouw af te breken en de aangrenzende buitenmuur te herstellen;
- de elektra installatie met alle toebehoren te verwijderen;
- de cv-ketel in [adres] -C in Rotterdam te verwijderen;
- de waterleidingen te verwijderen.
3.3.
machtigt Havensteder om, indien [gedaagde 1] c.s. niet voldoen aan de veroordeling onder 3.2, op kosten van [gedaagde 1] c.s. voormelde (herstel)werkzaamheden te verrichten;
3.4.
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. in de proceskosten, die aan de kant van Havensteder worden begroot op € 1.019,64;
3.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.6.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
764