ECLI:NL:RBROT:2024:8204

• Datum uitspraak: 16 augustus 2024
• Publicatiedatum: 30 augustus 2024
• Zaaknummer: 10729990 CV EXPL 23-26817
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: E.A. Vroom
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vernietiging huurovereenkomst op grond van dwaling tussen particuliere verhuurders en vastgoedbedrijf

In deze zaak, behandeld door de kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam, hebben [eiser 1] c.s. een huurovereenkomst met Huurgarant.com B.V. aangevochten. De eisers, eigenaren van een woning in Schiedam, hebben de woning op 6 september 2019 verhuurd aan Huurgarant, waarbij een standaard ROZ-modelovereenkomst werd gebruikt. Echter, in deze overeenkomst zijn alle verwijzingen naar huurbescherming verwijderd, wat leidde tot de veronderstelling bij de verhuurders dat de overeenkomst eenvoudig met een opzegtermijn van 90 dagen kon worden beëindigd. De eisers hebben gesteld dat zij, als gevolg van onjuiste informatie van Huurgarant, de overeenkomst niet zouden hebben gesloten als zij de ware gevolgen hadden gekend.

Tijdens de zitting op 29 februari 2024 heeft de kantonrechter de argumenten van beide partijen gehoord. De eisers hebben hun vordering onderbouwd met de stelling dat Huurgarant hen bewust onjuist heeft geïnformeerd over de huurovereenkomst. Huurgarant heeft dit betwist en aangevoerd dat er geen informatieplicht bestond. De kantonrechter heeft echter geoordeeld dat Huurgarant, als ervaren vastgoedpartij, een grotere verantwoordelijkheid heeft om particuliere verhuurders te informeren over hun rechten en plichten.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat de eisers door Huurgarant zijn misleid en dat de huurovereenkomst vernietigbaar is op grond van dwaling. De rechter heeft de overeenkomst vernietigd en Huurgarant veroordeeld om de woning binnen 30 dagen te ontruimen. Tevens is Huurgarant veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 1.200,- per maand en de proceskosten van de eisers. Dit vonnis is niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10729990 CV EXPL 23-26817

datum uitspraak: 16 augustus 2024

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

[eiser 1] ,

[eiser 2] ,

woonplaats: Capelle aan den IJssel,

eisers,

gemachtigde: mr. C.A. van Gent,

tegen

de besloten vennootschap

Huurgarant.com B.V. ,

vestigingsplaats: Rotterdam,

gedaagde,

gemachtigde: mr. P. Smit.

De partijen worden ‘ [eiser 1] c.s.’ en ‘Huurgarant’ genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 19 september 2023, met bijlagen;
• het antwoord, met bijlagen;
• de akte van [eiser 1] c.s., met bijlagen;
• de spreekaantekeningen van [eiser 1] c.s.

1.2.

Op 29 februari 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken.

2. De feiten

2.1.

[eiser 1] c.s. zijn eigenaar van de woning aan de [adres] in Schiedam.

2.2.

[eiser 1] c.s. hebben de woning met ingang van 6 september 2019 verhuurd aan Huurgarant.

2.3.

In de huurovereenkomst is – voor zover van belang – het volgende opgenomen:

3.1.

Deze huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd met een minimale duur van twaalf (12) maanden ingaande op 06 september 2019.

(…)

3.4.

Indien de in artikel 3.1. genoemde twaalf (12) maanden verstrijken, loopt de huurovereenkomst, behoudens opzegging, voor onbepaalde tijd door.

3.5

Huurder heeft het recht om deze huurovereenkomst voor onbepaalde tijd op te zeggen met inachtneming van een opzegtermijn van 30 dagen.

3.6

Verhuurder heeft het recht om deze huurovereenkomst voor onbepaalde tijd op te zeggen met inachtneming van een opzegtermijn van 90 dagen.

3. Het geschil

3.1.

[eiser 1] c.s. eisen samengevat (en voor zover relevant):

1) De tussen [eiser 1] c.s. en Huurgarant gesloten overeenkomst te vernietigen;

2) Huurgarant te veroordelen om de woning binnen een week te ontruimen;

3) Te verklaren voor recht dat de door Huurgarant gedane betalingen als ongedaanmakingsverplichtingen worden gekwalificeerd in het kader van een gebruiksvergoeding dan wel schadevergoeding vanwege het door [eiser 1] c.s. niet vrij kunnen beschikken over hun eigendom;

4) [eiser 1] c.s. te machtigen om indien Huurgarant met de ontruiming in gebreke mocht blijven, deze zelf op kosten van Huurgarant te doen bewerkstelligen door een deurwaarder, zo nodig met behulp van de politie of de sterke arm;

5) Huurgarant te veroordelen tot betaling aan [eiser 1] c.s. huur, dan wel een gebruiksvergoeding, dan wel een schadevergoeding (al dan niet in het kader van een ongedaanmakingsverplichting) ad € 1.200,- per maand, tot aan het moment dat de overeenkomst op rechtsgeldige wijze tot een einde is gekomen en het gehuurde leeg en ontruimd is opgeleverd;

6) Huurgarant te veroordelen tot betaling aan [eiser 1] c.s. van buitengerechtelijke kosten ad € 395,67 en ad € 1.824,08.

3.2.

[eiser 1] c.s. leggen aan hun vordering (kort gezegd) ten grondslag dat Huurgarant hen (bewust) onjuist heeft geïnformeerd over de gevolgen van de huurovereenkomst. Huurgarant heeft het doen voorkomen alsof de huurovereenkomst aan haar geen huurbescherming zou geven. [eiser 1] c.s. zouden de huurovereenkomst niet hebben gesloten, als zij hadden geweten dat de huurovereenkomst niet gemakkelijk kon worden beëindigd. Die flexibiliteit was voor [eiser 1] c.s. belangrijk, en Huurgarant wist dat ook. [eiser 1] c.s. hebben in de aanloop naar de huurovereenkomst gesproken met de heer [persoon A] . In dat gesprek is de wens flexibel te verhuren aan de orde gesteld en in reactie daarop is gesproken over de opzegtermijn van 90 dagen. [eiser 1] c.s. waren daarom in de veronderstelling dat zij de huurovereenkomst (zonder belemmeringen) konden opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van 90 dagen.

3.3.

Huurgarant betwist dat sprake is van dwaling. Huurgarant verkondigt nooit, niet in algemene zin en ook niet concreet aan [eiser 1] c.s., dat sprake is van een ‘flexibele’ huurovereenkomst. Huurgarant betwist dat [eiser 1] c.s. hebben aangegeven dat die flexibiliteit voor hen belangrijk was. Huurgarant stelt zich verder op het standpunt dat op haar omtrent de wettelijke regels van huurbescherming geen informatieplicht rust. Een ieder wordt in beginsel verondersteld de wet te kennen, omdat anders strijd zou ontstaan met het beginsel van rechtszekerheid en een behoorlijk verloop van het rechtsverkeer zou worden belemmerd. Huurgarant verwijst daarbij naar een arrest van het Gerechtshof Arnhem- Leeuwarden van 12 september 2023 (ECLI:NL:GHARL:2023:7633). Het betreft een zaak waarin Huurgarant als partij was betrokken, waarbij sprake was van eenzelfde huurovereenkomst als in deze kwestie en waarbij de verhuurder met soortgelijke argumenten een beroep op dwaling had gedaan. Dat beroep werd door het hof niet gehonoreerd.

3.4.

Hetgeen partijen verder naar voren hebben gebracht komt – voor zover van belang – onder de beoordeling aan de orde.

4. De beoordeling

4.1.

De vraag die in deze zaak centraal staat is of aan [eiser 1] c.s. een beroep op dwaling toekomt.

4.2.

Ingevolge het bepaalde in lid 1 van artikel 6:228 BW is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar. Hiertoe is vereist dat de dwaling is te wijten aan een mededeling of het zwijgen van de wederpartij of dat beide partijen van dezelfde onjuiste veronderstelling / voorstelling van zaken zijn uitgegaan. Lid 2 van dit wetsartikel bepaalt dat de vernietiging niet kan worden gegrond op een dwaling die in verband met de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven.

4.3.

De kantonrechter stelt het volgende voorop. Het huurrecht dat van toepassing is op de verhuur van woonruimte, is sterk beschermend ten behoeve van de huurder. Die bescherming gaat uit van een situatie waarin de huurder moet worden gezien als zwakkere partij, die voor het hebben van woonruimte afhankelijk is van de verhuurder en tegen de macht van die verhuurder moet worden beschermd. Huurgarant is echter een sterke en ervaren vastgoedpartij, terwijl haar contractpartijen veelal particulieren zijn die slechts één of enkele woningen verhuren. Zij kloppen veelal juist bij Huurgarant aan, omdat zij zelf de ervaring en kennis missen om de woning op een goede manier te kunnen verhuren. Zo ook [eiser 1] c.s.. Het kan zo zijn dat [eiser 1] c.s. ook andere panden in bezit hebben, maar [eiser 1] c.s. hebben onweersproken gesteld dat de huurovereenkomst die zij met Huurgarant voor de woning hebben gesloten, de eerste huurovereenkomst is die zij als verhuurder hebben gesloten. In feite neemt in deze situatie de verhuurder een dienst af van de huurder; de situatie is in die zin vergelijkbaar met een verhouding consument/leverancier.

4.4.

De kantonrechter acht deze omstandigheden relevant, omdat naar zijn oordeel van een dergelijk sterke en ervaren partij, in verhouding tot relatief onwetende particuliere contractspartijen, meer wordt verwacht als het gaat om onderzoeks- en informatieplichten.

4.5.

Indachtig wat in 4.3. en 4.4. is overwogen, acht de kantonrechter het standpunt van Huurgarant dat er simpelweg van mag worden uitgegaan dat een ieder de wet kent te kort door de bocht. Wetgeving en rechtspraak nemen immers regelmatig aan dat onder omstandigheden van een contractpartij verwacht kan worden dat zij de andere partij bij een contract informeert over rechten en plichten. De kantonrechter wijst daarbij op bepalingen in het consumentenrecht en het arbeidsrecht.

4.6.

In dit specifieke geval acht de kantonrechter met name van belang dat Huurgarant [eiser 1] c.s. niet alleen niet heeft geïnformeerd, maar zelfs bewust heeft misleid. Huurgarant,
als huurder , heeft het contract opgesteld en zij stelt daarbij een standaard ROZ-modelcontract te hebben gebruikt, maar vast staat dat in dat model in de overwegingen – ongeacht welke constructie gehanteerd wordt – passages zijn opgenomen over het bestaan van huurbescherming. Die passages heeft Huurgarant verwijderd. Huurgarant, als sterke en ervaren vastgoedpartij waarvan het huren en doorverhuren van woonruimte de core-business is, moet zich hebben gerealiseerd dat met het verwijderen van die passages alle verwijzingen naar het bestaan van huurbescherming uit het contract zijn verwijderd en dat daardoor zonder juridische kennis niet helder is dat opzegging van de overeenkomst met inachtneming van de afgesproken opzegtermijn weliswaar mogelijk is, maar alleen indien dat gebeurt op basis van de in de wet genoemde gronden.

4.7.

Daarbij komt dat Huurgarant ook van het ROZ-model is afgeweken, daar waar het de opzegtermijn betreft. Partijen hebben gesproken over een opzegtermijn van 90 dagen en die termijn is opgenomen in artikel 3 (terwijl in ROZ-overeenkomsten gebruikelijk is dat wordt verwezen naar artikel 18 van de algemene bepalingen, dat uitgaat van het wettelijke regime van opzegtermijnen). Hieruit leidt de kantonrechter af dat de opzegtermijn van 90 dagen en de daaraan gekoppelde flexibiliteit voor [eiser 1] c.s. belangrijk was. [eiser 1] c.s. hebben ook verklaard erop te hebben vertrouwd dat de overeenkomst hun die flexibiliteit bood, omdat de door hen gewenste opzegtermijn in de overeenkomst was opgenomen. In hun ogen stond in artikel 3 van de huurovereenkomst simpelweg dat zij – na ommekomst van de eerste periode van een jaar – de flexibiliteit hadden om de huurovereenkomst met een opzegtermijn van 90 dagen op te zeggen.

4.8.

De betwisting van Huurgarant dat over die gewenste flexibiliteit is gesproken, is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook ongeloofwaardig. Daar komt bij dat gebleken is dat Huurgarant in verschillende gerechtelijke procedures betrokken is, waarbij haar verhuurders telkens hetzelfde standpunt innemen: hun is voorgehouden dat sprake is van een flexibele huurrelatie en, nadat Huurgarant een beroep doet op de wettelijke huurbescherming, voelen zij zich belazerd.

4.9.

Omdat er een aanpassing gedaan is in het modelcontract, is in ieder geval duidelijk dat de termijn waarbinnen kon worden opgezegd van belang was voor [eiser 1] c.s. en Huurgarant daarvan op de hoogte was. Die omstandigheid had des te meer reden voor Huurgarant moeten zijn om [eiser 1] c.s. over de consequenties van het contract op dit punt te informeren.

4.10.

Door [eiser 1] c.s. niet te informeren en zelfs te misleiden, heeft Huurgarant aan [eiser 1] c.s. een verkeerde voorstelling van zaken gegeven. Bij [eiser 1] c.s. is daardoor immers het beeld ontstaan dat sprake was van een huurovereenkomst die zij, na de eerste termijn van een jaar, zonder belemmeringen konden opzeggen met een opzegtermijn van 90 dagen. Aangezien [eiser 1] c.s. ter zitting onbetwist hebben gesteld dat zij de woning hebben aangekocht om daar op termijn zelf te gaan wonen, is naar het oordeel van de kantonrechter duidelijk dat [eiser 1] c.s. de huurovereenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet onder dezelfde voorwaarden zouden hebben gesloten. Het beroep op dwaling slaagt.

Vernietiging

4.11.

Gelet op het bovenstaande zal de tussen partijen gesloten huurovereenkomst worden vernietigd.

Ontruiming

4.12.

Huurgarant zal worden veroordeeld de woning te ontruimen. De termijn daarvoor zal op een maand worden gesteld, omdat Huurgarant niet zelf de woning bewoont. De kantonrechter machtigt [eiser 1] c.s. niet om de woning door een deurwaarder te laten ontruimen, want daar is geen machtiging voor nodig. In de wet staat namelijk al dat de deurwaarder dat mag (artikel 556 Rv). Daarbij kan de deurwaarder de hulp van politie en justitie inroepen (artikel 444 en 557 Rv). Het staat nog niet vast of er kosten gemaakt gaan worden voor een ontruiming door een deurwaarder en zo ja, hoe hoog die kosten zijn. Daarom worden er geen ontruimingskosten toegewezen.

Verklaring voor recht

4.13.

In beginsel heeft de vernietiging van de huurovereenkomst terugwerkende kracht, zodat een grondslag voor de al door Huurgarant verrichte betalingen ontbreekt. Om die reden vorderen [eiser 1] c.s. een verklaring voor recht dat die betalingen moeten worden gekwalificeerd als gebruiksvergoeding dan wel schadevergoeding vanwege het [eiser 1] c.s. niet vrij kunnen beschikken over hun eigendom. Omdat niet duidelijk is wat [eiser 1] c.s. precies willen (gebruiksvergoeding of schadevergoeding) en waarom, zal de kantonrechter gemakshalve toepassing geven aan artikel 3:53 lid 2 BW, inhoudende dat aan de vernietiging van de huurovereenkomst tot aan heden de werking ontzegd wordt. De feitelijke uitwerking daarvan is gelijk aan hetgeen [eiser 1] c.s., zo begrijpt de kantonrechter, beogen met hun vordering, namelijk het geven van een grondslag aan verrichte betalingen.

Toekomstige termijnen

4.14.

Voor toekomstige termijnen zal een gebruiksvergoeding worden toegewezen tot het moment waarop het gehuurde leeg en ontruimd is opgeleverd. Huurgarant heeft in deze procedure verklaard het maandelijkse bedrag van € 1.200,- te zullen blijven betalen en zij vindt toewijzing van deze vordering daarom onnodig. Omdat strikt genomen de grondslag voor toekomstige termijnen door de vernietiging is weggevallen, hebben [eiser 1] c.s. ondanks die toezegging belang bij hun vordering.

Huurgarant moet incassokosten van € 395,67 betalen

4.15.

Als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt € 395,67 toegewezen. Vast staat dat de eerdere gemachtigde van [eiser 1] c.s. aan Huurgarant o.a. een sommatie heeft verzonden en de kosten van die werkzaamheden zijn onderbouwd tot het voornoemde bedrag. De nieuwe gemachtigde heeft ook werkzaamheden verricht, maar niet gebleken is dat dit andere werkzaamheden zijn dan werkzaamheden die al gedekt worden door proceskosten, waarover hierna wordt beslist.

Huurgarant moet de proceskosten betalen

4.16.

Huurgarant moet de proceskosten betalen, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [eiser 1] c.s. op € 132,29 aan dagvaardingskosten, € 244,- aan griffierecht, € 408,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 204,-) en € 102,- aan nakosten. Dat is in totaal € 886,29. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.

Dit vonnis is niet uitvoerbaar bij voorraad

4.17.

Dit vonnis wordt niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Huurgarant heeft daartegen gemotiveerd verweer gevoerd, onder verwijzing naar de verstrekkende gevolgen daarvan en de beperking van het effect van hoger beroep. [eiser 1] c.s. hebben in het geheel niet onderbouwd waarom het vonnis uitvoerbaar bij voorraad moet worden verklaard.

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

vernietigt de tussen [eiser 1] c.s. en Huurgarant gesloten overeenkomst;

5.2.

veroordeelt Huurgarant om binnen 30 dagen na de datum van dit vonnis de woning aan de [adres] in Schiedam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege Huurgarant bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van [eiser 1] c.s. te stellen;

5.3.

ontzegt de werking van de vernietiging van de huurovereenkomst, tot aan heden;

5.4.

veroordeelt Huurgarant om bij wijze van gebruiksvergoeding tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan [eiser 1] c.s. te betalen € 1.200,- per maand;

5.5.

veroordeelt Huurgarant om aan [eiser 1] c.s. te betalen een bedrag van € 395,67 aan buitengerechtelijke kosten;

5.6.

veroordeelt Huurgarant in de proceskosten, die aan de kant van [eiser 1] c.s. worden begroot op € 886,29 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;

5.7.

wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Vroom en in het openbaar uitgesproken.

527