Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummers: 10786524 CV EXPL 23-29777 en 10811026 CV EXPL 23-31371
datum uitspraak: 21 juni 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Urbanic Netherlands II,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. Th. C. Visser,
tegen
1.[gedaagde 1],
2. [gedaagde 2],
3. [gedaagde 3],
allen wonende te [woonplaats],
gedaagden,
gemachtigde: mr. G. Gabrelian,
en in de zaak van
1.Urbanic Netherlands II B.V.,
en
2. Urbanic Netherlands II C.V.,
beiden gevestigd te Amsterdam,
eiseressen,
gemachtigde: mr. Th. C. Visser,
tegen
1.[gedaagde 1],
2. [gedaagde 2],
3. [gedaagde 3],
allen wonende te [woonplaats],
gedaagden,
gemachtigde: mr. G. Gabrelian.
Eiseressen worden hierna afzonderlijk ‘Stichting Urbanic’, ‘Urbanic B.V.’ en ‘Urbanic C.V.’ genoemd en gezamenlijk ‘Urbanic’. Gedaagden worden hierna afzonderlijk ‘[gedaagde 1]’, ‘[gedaagde 2]’ en ‘[gedaagde 3]’ genoemd en gezamenlijk ‘huurders’.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de afzonderlijke dagvaardingen van 3 en 20 november 2023, met producties;
- het antwoord, met één productie;
- de akte indienen stukken van Urbanic met de aanvullende producties 5, 6 en 7;
- de wijziging van eis van Urbanic.
1.2.
Op 16 april 2024 zijn de zaken tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: namens Urbanic [naam] werkzaam bij [naam bedrijf] met
mr. Th. C. Visser en mr. M. Kool, [gedaagde 3], [gedaagde 1] en [gedaagde 2], met mr. G. Gabrelian.
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
Huurders huren de woning aan [adres 1] tegen een huurprijs van € 1.586,69 per maand. Zij hebben daartoe op 1 april 2023 een huurovereenkomst (groepswoning) gesloten. Op 23 mei 2023 is de Huurcommissie verzocht om de aanvangshuurprijs te toetsen. Op 25 juli 2023 heeft de voorzitter van de Huurcommissie uitspraak gedaan. Urbanic is het niet eens met de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie en is daarom deze procedure bij de kantonrechter gestart. Het meest verstrekkende verweer van huurders is dat Urbanic niet-ontvankelijk moet worden verklaard omdat zij haar eis niet binnen de termijn van artikel 7:262 lid 1 BW heeft ingesteld.
2.2.
De kantonrechter oordeelt dat Urbanic wel ontvankelijk is in haar eis en gaat er vanuit dat een van hen verhuurder is. Wie van Urbanic als verhuurder moet worden aangemerkt, wordt in dit vonnis nog in het midden gelaten. De zaak wordt naar de rol verwezen voor akte aan de zijde van Urbanic. Huurders mogen daarna nog reageren.
Hierna zullen deze beslissingen worden toegelicht.
Verschoonbare termijnoverschrijding
2.3.
De kantonrechter oordeelt dat de termijnoverschrijding van Urbanic verschoonbaar is. Urbanic is daarom ontvankelijk in haar eis.
2.4.
De overschrijding van de acht weken termijn van artikel 7:262 lid 1 BW is verschoonbaar omdat er sprake is van een fout van de Huurcommissie.
2.5.
De fout van de Huurcommissie bestaat er uit dat zij niet vastgesteld heeft of [naam bedrijf] (hierna: [naam bedrijf]) als gemachtigde van Urbanic mocht worden aangemerkt.
Hetgeen in artikel 9.2 van de huurovereenkomst is opgenomen (zie hierna onder 2.7), is onvoldoende om er vanuit te gaan dat [naam bedrijf] de gemachtigde is van Urbanic. In artikel 9.2 wordt [naam bedrijf] weliswaar aangewezen als beheerder, maar niet als gemachtigde. Daarbij komt dat een huurovereenkomst een contract is tussen verhuurder en huurder en derden daar niet zonder meer rechten aan kunnen ontlenen. Bovendien richt artikel 9.2 zich ook uitdrukkelijk tot de huurder en niet tot derden.
2.6.
De Huurcommissie heeft daarom ten onrechte de post die voor Urbanic bestemd was aan het in de huurovereenkomst opgenomen adres van [naam bedrijf] gestuurd. Urbanic is daardoor, mede omdat het adres van [naam bedrijf] in de huurovereenkomst niet (meer) juist was, niet op de hoogte geraakt van het verzoek van huurders, de datum van het onderzoek bij de woning en de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie.
2.7.
In de huurovereenkomst is voor zover van belang het volgende opgenomen:
“(…)
URBANIC Netherlands II B.V. als beherend vennoot van URBANIC Netherlands II C.V. , ten deze vertegenwoordigd door (…)
gevestigd te Amsterdam aan de Amsteldijk 131H
hierna te noemen ‘verhuurder’
EN
(…)
hierna (tezamen) te noemen ‘huurder’,
(…)
9. Beheerder
9.1
Totdat verhuurder anders meedeelt, treedt als beheerder op:
[naam bedrijf]
[adres 2]
T (…)
[e-mailadres]
9.2
Tenzij schriftelijk anders overeengekomen, dient huurder voor wat betreft de inhoud en alle verdere aangelegenheden betreffende deze huurovereenkomst met de beheerder contact op te nemen.
(…)”
2.8.
Op grond van de huurovereenkomst had de Huurcommissie de post moeten sturen naar het adres dat bij verhuurder staat vermeld.
2.9.
Omdat Urbanic door de hiervoor beschreven omstandigheden niet eerder dan na ontvangst van de brief van huurders op 26 september 2023 heeft kennisgenomen van de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie is de termijnoverschrijding van acht weken na verzending van een afschrift van de uitspraak verschoonbaar.
De hersteltermijn van twee weken niet van toepassing
2.10.
De kantonrechter oordeelt dat indien sprake is van een overschrijding van de in beginsel fatale termijn van 8 weken van artikel 7:262 BW, een strikte handhaving van de door de Hoge Raad in haar arrest van 3 oktober 2014 (ECLI:NL:HR:2014:2894) genoemde redelijke termijn van twee weken voor herstel niet aan de orde is.
2.11.
Voor het aanbrengen van onderhavige procedure geldt dat de partij die het niet eens is met de uitspraak van (de voorzitter van) de Huurcommissie niet kan volstaan met het uitbrengen van een dagvaarding zonder inhoud. Dat is anders in het geval een partij hoger beroep wil instellen, zoals het geval was in voornoemd arrest. De appeldagvaarding hoeft in dat geval niet de middelen waarop het hoger beroep is gegrond te bevatten, er kan daarom worden volstaan met een ‘eenvoudige dagvaarding’. In een dergelijke situatie is een hersteltermijn van twee weken in beginsel voldoende. Een strikte handhaving van de twee weken hersteltermijn als redelijke termijn voor termijnverlenging is daarom in de onderhavige zaak waar het gaat om een procedure op grond van artikel 7:262 BW niet aan de orde.
Verder verloop van de procedure
2.12.
Omdat Urbanic ontvankelijk is in haar vordering, wordt toegekomen aan een inhoudelijke beoordeling van de vordering van Urbanic.
2.13.
Urbanic, wordt zoals zij heeft verzocht, toegelaten om haar eis (wijziging) nog schriftelijk nader toe te lichten. De zaak wordt daarom verwezen naar de hierna te noemen rol.
2.14.
Huurders mogen daarna nog reageren op die toelichting en voorts bij die akte tevens reageren op het rapport dat Urbanic in het geding heeft gebracht als productie 5 bij de akte indienen stukken.
2.15.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
verwijst de zaak naar de rol van
donderdag 25 juli 2024 om 11.30 uurvoor akte aan de zijde van Urbanic;
donderdag 25 juli 2024 om 11.30 uurvoor akte aan de zijde van Urbanic;
3.2.
verstaat dat huurders vervolgens een akte mogen nemen als bedoeld in 2.14:
3.3.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken.
754