Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11103737 CV EXPL 24-254
datum uitspraak: 7 juni 2024
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres]
woonplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: [gemachtigde] ,
tegen
[gedaagde]
woonplaats: Teteringen,
gedaagde,
die zelf procedeert.
De partijen worden ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 21 mei 2024, met bijlagen;
- de mondelinge behandeling van 24 mei 2024.
2.De feiten
2.1.
In januari 2024 is tussen [gedaagde] als verhuurder en [eiseres] en haar toenmalige partner [persoon A] (hierna: [persoon A] ) als huurders een huurovereenkomst gesloten voor de woning aan het adres [adres] in Rotterdam (hierna: de woning). Er is een huurprijs van € 1.300,09 per maand overeengekomen. De huurovereenkomst is aangegaan voor een jaar, met ingangsdatum 22 januari 2024. Bij het aangaan van de huurovereenkomst is een waarborgsom van € 1.300,- betaald.
2.2.
De huurovereenkomst is tot stand gekomen na bemiddeling door [persoon B] van Perfect Living.
2.3.
[gedaagde] heeft het beheer over de woning uit handen gegeven aan Fontz Vastgoedbeheer.
2.4.
Op 17 februari 2024 hebben [eiseres] en [persoon A] de woning verlaten. Zij hebben de sleutel laten afgeven bij [persoon C] van Fontz Vastgoedbeheer.
2.5.
Op 17 februari 2024 hebben [eiseres] en [persoon A] aan [gedaagde] een brief gestuurd waarin – onder meer – het volgende is geschreven:
“Hierbij wil ik u op de hoogte stellen van ernstige gebreken in de woning die ik van uw
bedrijf heb gehuurd, gelegen op [adres] . Ondanks herhaalde
meldingen en verzoeken om actie te ondernemen, zijn de gebreken tot op heden niet
verholpen.
(…)
De gebreken in de woning zijn als volgt:
Elektra: Er zijn verschillende elektrische problemen in de woning, waaronder elektriciteit
die open bloot ligt en het niet functioneren van de elektrische voorzieningen in de
keuken. (…)
Verwarming: De verwarming in de woning werkt niet naar behoren, waardoor het erg
koud is binnen.
Warm water: Er is geen warm water beschikbaar in de woning, wat leidt tot ongemak en
ongeschiktheid van de woning voor bewoning.
Badkamer: er liggen losse tegels en dit veroorzaakt ondergronds vochtproblemen
Ondanks meerdere pogingen om contact op te nemen met uw beheer (…) en herhaalde verzoeken om actie te ondernemen, is er tot op heden niemand geweest om de gebreken te verhelpen. Dit is onaanvaardbaar en in strijd met de verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst.
Als gevolg van de ernstige gebreken en het nalaten van uw kantoor om actie te ondernemen, voel ik mij genoodzaakt om de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang te ontbinden. Ik verzoek u dan ook om de betaalde huur vanaf 19-02-2024 tot 28-02-2024 de restant huurbedrag te berekenen en de waarborgsom onmiddellijk terug te storten op mijn rekening.
Op grond van artikel 6:267BW ontbind ik de huurovereenkomst, hier heb ik recht op omdat de woonruimte niet antwoord met onmiddellijke ingang van 19-02-2024.”
2.6.
Op 21 en 22 maart 2024 hebben de gemachtigde van [eiseres] , mevrouw [gemachtigde] , en [persoon C] van Fontz Vastgoedbeheer het volgende appgesprek gevoerd ten aanzien van het incasseren van de waarborgsom en een restant van de maandhuur van februari 2024:
“ [gemachtigde] :
Beste [persoon C] ,
Hoeveel tijd, we zijn al vier weken verder.
(…)
[persoon C] :
Laten we dit via [persoon B] regelen die weet er meer van. We zijn nu met meerdere ermee bezig. Maandag ga ik vragen of het geregeld is. Gisteren is er nieuwe huurder ingegaan. Met verwerken en terug betalen geef het even de tijd.
[gemachtigde] :
[persoon B] gaf aan dat zij het gaat bespreken en verder niets ermee te maken heeft. Want de borg ligt bij de eigenaar.
(…)
[persoon C] :
Klopt
[gemachtigde] :
Ons geduld raakt op, dit is echt niet normaal.
[persoon C] :
Hij geeft aan het terug storten kan binnen 2 maanden gebeuren. Anders moet ik je verwijzen naar Fontz die doen het beheer.”
2.7.
Op 27 maart 2024 hebben de gemachtigde van [eiseres] , mevrouw [gemachtigde] , en [persoon D] van Fontz Vastgoedbeheer het volgende appgesprek gevoerd:
“ [gemachtigde] :
Beste, heeft u gebeld met de verantwoordelijke die de borg moet terugbetalen en de restant huur. Wil je mij even aangeven of het is gelukt om de eigenaar te bellen.
[persoon D] :
Ik heb gebeld naar de eigenaar
Hij heeft mij aangegeven dit te regelen met de verhuurmakelaar
En voor betaling te zorgen.”
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. te verklaren dat [gedaagde] onrechtmatig bezit houdt van de waarborgsom en de restant huur van februari 2024;
II. te verklaren dat [gedaagde] schade heeft veroorzaakt aan [eiseres] door onrechtmatig te handelen en zich niet als een goed huurder heeft gedragen, waardoor [gedaagde] verplicht wordt alle kosten terug te betalen van de procedure en mentale schade van [eiseres] , nader te bepalen door de kantonrechter.
3.2.
[eiseres] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat zij de huurovereenkomst per 19 februari 2024 buitengerechtelijk heeft ontbonden. Volgens [eiseres] weigert [gedaagde] vervolgens ten onrechte de waarborgsom en de restant huur van februari 2024 aan haar terug te betalen. [eiseres] stelt dat zij als gevolg hiervan schade heeft geleden, waaronder kosten voor juridische bijstand.
3.3.
[gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling verweer gevoerd.
4.De beoordeling
Vordering I: waarborgsom en restant huur
4.1.
Tijdens de mondelinge behandeling is naar voren gekomen dat [eiseres] in feite de waarborgsom van € 1.300,- en een restant huur over februari 2024 van € 436,- vordert. [gedaagde] heeft desgevraagd aangegeven dat hij de vordering ook zo heeft begrepen. De kantonrechter gaat daarom van de op die manier begrepen vordering uit. Materieel bezien is daarmee sprake van een geldvordering.
4.2.
Met betrekking tot een geldvordering in kort geding is terughoudendheid bij toewijzing op zijn plaats. Bij de beoordeling speelt een rol of de vordering voldoende aannemelijk is, of een onmiddellijke voorziening vereist is en of er een restitutierisico is.
4.3.
Tussen partijen is in geschil of [eiseres] de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden en in het verlengde daarvan of [gedaagde] de gevorderde bedragen is verschuldigd.
4.4.
Artikel 7:279 BW Pro geeft aan de huurder van woonruimte de bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, indien een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Pro het deel van het gehuurde dat voor bewoning bestemd is, onbewoonbaar maakt (lid 1) of wanneer het gebruik van het gehuurde gevaar oplevert (lid 2).
4.5.
Volgens [eiseres] heeft zij de huurovereenkomst vanwege diverse gebreken en een gevaarlijke elektrische situatie rechtsgeldig mogen ontbinden. [eiseres] heeft haar stelling dat sprake was van gebreken en een gevaarlijke elektrische situatie onderbouwd met meerdere foto’s en overige stukken. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling betwist dat er sprake was van een gevaarlijke situatie waardoor de woning onbewoonbaar was. Volgens hem heeft [eiseres] zelf de bedrading doorgeknipt om zo een reden te hebben om de huurovereenkomst te mogen ontbinden. [gedaagde] heeft deze betwisting op geen enkele wijze niet onderbouwd. In het licht van de gemotiveerde stellingen van [eiseres] lag dat wel op zijn weg. Daarnaast is gebleken dat [eiseres] en [persoon A] meerdere malen één van de medewerkers van Fontz Vastgoedbeheer en/of [persoon B] Blankestein van Perfect Living hebben benaderd om de gebreken te laten verhelpen. Hierop is geen actie ondernomen. In het licht van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat de huurders de huurovereenkomst dan ook rechtsgeldig mochten ontbinden per 19 februari 2024. Dit betekent dat zij vanaf die datum in ieder geval geen huur meer verschuldigd waren. Dit brengt ook met zich dat [gedaagde] gehouden is de waarborgsom terug te storten. Bij het voorgaande neemt de kantonrechter mede in aanmerking dat medewerkers van Fontz Vastgoedbeheer hebben bevestigd dat de bedragen zouden worden teruggestort en dat er inmiddels nieuwe huurders in de woning verblijven (zie 2.6 en 2.7). Hieruit kan worden afgeleid dat verhuurder zich heeft neergelegd bij de ontbinding en deze inmiddels ook onomkeerbaar is. [gedaagde] heeft nog aangevoerd dat hij van dit alles niet op de hoogte was, maar dit verweer gaat niet op. Fontz Vastgoedbeheer was, zo heeft [gedaagde] tijdens de zitting bevestigd, gemachtigd om namens [gedaagde] op te treden. Hetgeen door of namens Fontz Vastgoedbeheer wordt gedaan of gezegd komt dus voor rekening en risico van [gedaagde] .
4.6.
Op grond van wat hiervoor is overwogen is de vordering van [eiseres] op [gedaagde] voldoende aannemelijk om in kort geding te kunnen worden toegewezen. [eiseres] heeft daarbij onbetwist gesteld dat voldoening van haar vordering spoedeisend is, omdat zij in financiële nood zit en dit erger wordt door het nalatig handelen van [gedaagde] . Dit leidt er toe dat de vordering van [eiseres] moet worden toegewezen. Een eventueel restitutierisico weegt niet op tegen de belangen van [eiseres] . Nu de hoogte van de gestelde waarborgsom van € 1.300,- en van de restant huur over februari 2024 van € 436,- niet wordt betwist zullen deze bedragen (gezamenlijk: € 1.736,-) worden toegewezen.
Vordering II: schade
4.7.
[eiseres] vordert onder II een schadevergoeding, waaronder de kosten voor juridische bijstand van in totaal € 799,-.
4.8.
Dat [eiseres] andere schade heeft geleden dan de kosten voor juridische bijstand, heeft zij in het geheel niet geconcretiseerd en onderbouwd. Dat deel van de vordering wordt daarom afgewezen.
4.9.
Voor wat betreft de kosten voor juridische bijstand geldt het volgende. [eiseres] vordert in feite om [gedaagde] te veroordelen in de integrale proceskosten. [gedaagde] is in deze procedure in het ongelijk gesteld en de kantonrechter is daarom met [eiseres] van oordeel dat hij de proceskosten moet betalen (artikel 237 Rv Pro). [eiseres] heeft echter niet onderbouwd waarom in dit geval moet worden afgeweken van het gangbare liquidatietarief.
Hoewel deze procedure eenvoudig had kunnen worden voorkomen, is er geen sprake van buitengewone omstandigheden, zoals misbruik van procesrecht, als bedoeld in het arrest van de Hoge Raad van 6 april 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BV7828). [gedaagde] wordt daarom veroordeeld in de kosten van het geding op basis van het gangbare liquidatietarief. De totale kosten aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 136,72 aan dagvaardingskosten,
€ 87,- aan griffierecht, € 408,- aan salaris voor de gemachtigde en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 766,72. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
4.10.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseres] dat vordert en [gedaagde] daar niet op heeft gereageerd (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen € 1.736,-;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 766,72;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.F. Koekebakker en in het openbaar uitgesproken.
[58184 /31266]