Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11020359 VV EXPL 24-171
datum uitspraak: 8 mei 2024 (bij vervroeging)
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
Woningbouwvereniging Oost West Wonen,
vestigingsplaats: Middelharnis,
eiseres,
gemachtigde: mr. P.J. Remmelts,
tegen
[gedaagde] ,
woonplaats: [woonplaats] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. M.R. de Kok.
De partijen worden hierna ‘Oost West’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 25 april 2024, met bijlagen;
- de e-mail van de zijde van Oost West van 30 april 2024, met bijlagen;
- de e-mail van de zijde van [gedaagde] van 2 mei 2024, met bijlagen;
- de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [gedaagde] .
1.2.
Op 3 mei 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:
- namens Oost West: mevrouw [persoon A] (gebiedsbeheerder) en de heer [persoon B] (woonconsulent), bijgestaan door mr. Remmelts;
- [gedaagde] met mr. De Kok.
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[gedaagde] huurt de woning aan de [adres] in [woonplaats] van Oost West. Tijdens een doorzoeking van de woning door de politie op 9 februari 2024 is onder meer 4,7 gram 2MMC, 34,1 gram Amfetamine, 93,9 gram MDMA, een kleine kruisboog en scherpe jachtpijlen in de woning aangetroffen. De burgemeester van de gemeente Goeree-Overflakkee heeft vervolgens het besluit genomen om de woning voor 6 maanden te sluiten.
2.2.
In deze zaak eist Oost West dat [gedaagde] de woning ontruimt. Primair legt Oost West daaraan ten grondslag dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft, omdat Oost West de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden. Oost West mocht dit doen vanwege het besluit van de burgemeester tot sluiting van de woning, welke sluiting oorspronkelijk gepland stond voor 23 april 2024, aldus Oost West. Subsidiair legt Oost West aan haar eis ten grondslag dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen en dat hij ook om deze reden de woning moet verlaten. [gedaagde] is het niet eens met de eis en heeft verweer gevoerd.
2.3.
De eis van Oost West wordt toegewezen. [gedaagde] moet de woning dus verlaten. Hierna wordt toegelicht waarom.
Toetsingskader en spoedeisend belang
2.4.
Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat Oost West heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
2.5.
Oost West heeft een spoedeisend belang bij haar eis, omdat [gedaagde] – als de kantonrechter Oost West volgt in haar stellingen – de woning onder zich houdt zonder dat hij daar recht op heeft en daarmee inbreuk maakt op het eigendomsrecht van Oost West. Oost West heeft er in dat geval belang bij dat deze situatie zo snel mogelijk wordt beëindigd en dat zij de woning kan verhuren aan een nieuwe huurder Bovendien is de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding ook juist bedoeld om zo spoedig mogelijk (en niet pas na een bodemprocedure) tot ontbinding van de huurovereenkomst over te kunnen gaan als de omstandigheden daartoe aanleiding geven.
2.6.
[gedaagde] heeft er in dit kader nog op gewezen dat de woning zal zijn gesloten tot en met 21 november 2024 en dat tegen die tijd een eventuele bodemprocedure, die ongeveer 6 maanden duurt, al kan zijn afgerond. Dit verweer gaat niet op, omdat het de kantonrechter ambtshalve bekend is dat een bodemprocedure hoogstwaarschijnlijk langer zal duren.
Onvoldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft
2.7.
De kantonrechter is van oordeel dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft. De redenen daarvan zijn als volgt.
2.8.
Bij brief van haar gemachtigde van 7 maart 2024 heeft Oost West aan [gedaagde] aangekondigd dat zij de huurovereenkomst buitengerechtelijk zal ontbinden als de burgemeester de woning zal sluiten. Daarnaast heeft Oost West bij exploot van dagvaarding van 25 april 2024 aan [gedaagde] kenbaar gemaakt dat zij de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang ontbindt. Volgens [gedaagde] was Oost West daartoe echter niet bevoegd, omdat de woning op dat moment niet was gesloten. Deze sluiting zou eigenlijk plaatsvinden op 23 april 2024, maar staat nu gepland voor 21 mei 2024, een datum die in de toekomst ligt.
2.9.
De kantonrechter is het met Oost West eens dat zij niet hoeft te wachten met het doen van een (buitengerechtelijke) ontbindingsverklaring tot de woning feitelijk gesloten is. Een ontbindingsverklaring mag namelijk ook voorafgaand aan de daadwerkelijke reeds aangekondigde sluiting worden verzonden, mits de daarin aangezegde ontbinding pas effect sorteert op het moment van de feitelijke sluiting. [1] In deze zaak heeft de sluiting van de woning echter nog niet plaatsgevonden, waardoor de door Oost West aangezegde ontbinding nog niet aan de orde is. Omdat de huurovereenkomst op dit moment nog in stand is, is het onvoldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure op basis van de voornoemde omstandigheden tot het oordeel zal worden gekomen dat [gedaagde] op dit moment zonder recht of titel in de woning verblijft. De eis kan daarom niet worden toegewezen op de primaire grondslag.
[gedaagde] heeft zich niet als goed huurder gedragen
2.10.
De kantonrechter is van oordeel dat wel voldoende aannemelijk is geworden dat de rechter in een eventuele bodemprocedure de huurovereenkomst alsnog zal ontbinden, omdat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen en daardoor tekort is geschoten in zijn verplichtingen uit hoofde van de huurrelatie tussen partijen (artikel 7:213 BW).
2.11.
[gedaagde] heeft het aanwezig hebben van drugs en wapens in de woning erkend. Partijen verschillen echter van mening over het antwoord op de vraag of deze tekortkoming van [gedaagde] , gelet op alle omstandigheden van het geval, van voldoende gewicht is om de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen te rechtvaardigen.
2.12.
Uit de politierapportage blijkt dat de doorzoeking van de woning heeft plaatsgevonden na twee anonieme meldingen over de mogelijke handel in drugs en, zoals door [gedaagde] erkend, zijn er toen inderdaad verschillende soorten drugs, in een aanzienlijke hoeveelheid, en wapens in de woning aangetroffen. Het is van algemene bekendheid dat drugsgerelateerde activiteiten de woonomgeving in negatieve zin kunnen beïnvloeden en tot overlast kunnen leiden. De in het kader van de belangenafweging door [gedaagde] overgelegde verklaringen van omwonenden zijn te algemeen om het bestaan van mogelijke overlast te ontkrachten. Deze verklaringen zijn immers identiek en vormen geen weergave van de eigen waarneming van de omwonenden.
2.13.
Bij de belangenafweging speelt volgens [gedaagde] verder een rol dat hij werk en een inkomen heeft. Uit de door hem overgelegde stukken blijkt echter niet, zoals door Oost West terecht is aangevoerd, dat hij op dit moment een baan heeft. De vermoedelijke einddatum die op het contract staat is 3 maart 2024 en de overgelegde salarisspecificaties gaan niet verder tot week 12 van 2024, wat overeenkomt met de periode tot en met 24 maart 2024.
2.14.
De stelling van [gedaagde] dat uit de bestuurlijke rapportage blijkt dat hij geen antecedenten heeft op het gebied van de Opiumwet maakt ook niet dat de belangenafweging daarom in zijn voordeel zou moeten uitvallen, omdat uit deze rapportage blijkt dat er in 2022 tot twee keer toe rijden onder invloed van drugs is geconstateerd en hij op het gebied van drugs dus geen onbekende van de politie is.
2.15.
Tot slot heeft [gedaagde] aangevoerd dat het verlies van de woning reden kan zijn om zijn schuldhulpverlening te beëindigen. Hij heeft echter geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat dit een concreet vooruitzicht is.
2.16.
Tegenover het belang van [gedaagde] bij behoud van de woning staat het belang van Oost West bij uitvoering van haar strikte zerotolerancebeleid en om te kunnen optreden ter bescherming van de woonomgeving van andere huurders en omwonenden. Dit belang weegt zwaar, met name ook omdat tussen partijen niet in geschil is dat de aangetroffen hoeveelheid drugs ongeveer 200 keer groter is dan de toegestane hoeveelheid voor eigen gebruik. Gelet op deze aanzienlijke hoeveelheid acht de kantonrechter het niet aannemelijk dat dit voor eigen gebruik is geweest. [gedaagde] had er ernstig rekening mee moeten houden dat de in het gehuurde aanwezige zaken consequenties voor hem zouden hebben. Tot slot is niet gesteld of gebleken dat Oost West door gebruik te maken van haar ontbindingsbevoegdheid misbruik heeft gemaakt van enig recht. Onder deze omstandigheden acht de kantonrechter het aannemelijk dat de belangenafweging in een eventuele bodemprocedure in het voordeel van Oost West zal uitvallen. Vooruitlopend daarop wordt de geëiste ontruiming in dit kort geding toegewezen. In verband met de op 21 mei 2024 geplande woningsluiting wordt de ontruimingstermijn gesteld op 7 dagen na de datum van dit vonnis.
2.17.
In het midden kan overigens blijven of de algemene huurvoorwaarden waar Oost West een beroep op doet van toepassing zijn, omdat de verplichting voor [gedaagde] om zich als goed huurder te gedragen ook voortvloeit uit de wet (artikel 7:213 BW). Het voorhanden hebben van een aanzienlijke hoeveelheid drugs met alle mogelijke gevolgen van dien strookt niet met de verplichtingen van een goed huurder tot zorgvuldig gebruik van de woning, tot het vermijden van overlast, schade en gevaar of tot gebruik van de woning overeenkomstig de bestemming.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
2.18.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen, omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van Oost West op € 136,72 aan dagvaardingskosten, € 130,- aan griffierecht, € 543,- aan salaris voor de gemachtigde en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 944,72. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.19.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [gedaagde] dat eist en Oost West daar niet op heeft gereageerd (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen 7 dagen na de datum van dit vonnis de woning aan de [adres] in [woonplaats] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Oost West te stellen;
3.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Oost West worden begroot op € 944,72;
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.4.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
43416