ECLI:NL:RBROT:2024:3611

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10564827 CV EXPL 23-17489

datum uitspraak: 19 april 2024

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Amsterdam Realty Partners B.V.in haar hoedanigheid van beherend vennoot van
A.R.P. Randstad C.V.,

vestigingsplaats: Amsterdam,

eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. B.D.A. Zwart,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

2.
[gedaagde 2],

woonplaats: [woonplaats 1] ,

gedaagden in conventie, eisers in voorwaardelijke reconventie,

gemachtigde: mr. D. Bakker,

3.
[gedaagde 3],

woonplaats: [woonplaats 2] ,

gedaagde in conventie,

gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger,

4.
[gedaagde 4],

woonplaats: [woonplaats 3] ,

gedaagde in conventie,

die zelf procedeert.

De partijen worden hierna ‘ARP’, ‘ [gedaagde 1] ’, ‘ [gedaagde 2] ’, ‘ [gedaagde 3] ’ en ‘ [gedaagde 4] ’ genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaardingen van 12 juni 2023, met bijlagen;
het schriftelijke verweer van [gedaagde 4] van 14 juni 2023;
de aantekeningen van de griffier van het mondelinge verweer van [gedaagde 3] ;
de rolbeslissing van 30 juni 2023;
het antwoord van [gedaagde 3] ;
het antwoord van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] met een eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
het antwoord in reconventie, met bijlagen;
de brief van ARP van 27 november 2023, met bijlagen;
de brief van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] van 28 november 2023, met bijlagen;
de spreekaantekeningen van ARP, voor zover die zijn voorgedragen;
de brief van ARP van 12 december 2023, met een bijlage;
de brief van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] van 17 januari 2024;
de rolbeslissing van 23 februari 2024;
de brief van [gedaagde 4] van 4 maart 2024, met bijlagen.

1.2.

Op 8 december 2024 heeft de kantonrechter de zaak tijdens een zitting met de partijen en de gemachtigden besproken.

2.De beoordeling

Wat is de kern?

2.1.

Volgens ARP huren de gedaagden een pand van haar. Zij eist dat deze huurovereenkomst wordt ontbonden en dat de gedaagden worden veroordeeld om het pand te ontruimen. Daarvoor heeft zij drie argumenten: (1) er is sprake van een huurachterstand, (2) [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben een hondenopvang en -uitlaatservice in het pand en (3) de gedaagden hebben de meterkast ontoegankelijk gemaakt. ARP eist daarbij dat de gedaagden worden veroordeeld om de huurachterstand te betalen, met een boete. Als de kantonrechter de huurovereenkomst niet ontbindt eist ARP dat zij een einddatum van de overeenkomst vaststelt en de gedaagden veroordeelt om het pand te ontruimen. Daarvoor heeft ze twee redenen: (1) de gedaagden handelen niet als goede huurders en (2) de gedaagden hebben niet ingestemd met een redelijk aanbod. ARP eist verder in elk geval dat de gedaagden worden veroordeeld om een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten te betalen van € 875,-.

2.2.

De gedaagden zijn het niet eens met de eisen. Zij stellen allereerst dat ARP niet de verhuurder is en dat de eisen daarom sowieso moeten worden afgewezen. Mocht de kantonrechter daaraan voorbijgaan, dan vinden zij dat er geen reden is om de huurovereenkomst te ontbinden. Zij wijzen erop dat de enige reden van de huurachterstand is dat [gedaagde 4] het pand op 1 januari 2022 heeft verlaten en dat ARP een nieuwe huurder heeft geweigerd. [gedaagde 4] vindt ook dat alle eisen ten opzichte van haar daarom moeten worden afgewezen. De overige gedaagden vinden dat zij de huur van het deel van [gedaagde 4] niet hoeven te betalen. Verder is er volgens hen geen hondenopvang in het pand en is de meterkast gewoon toegankelijk. Zij vinden dat er verder geen redenen zijn om een einddatum van de huurovereenkomst vast te stellen.

2.3.

Wanneer de kantonrechter oordeelt dat ARP de verhuurder is, eisen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat ARP wordt veroordeeld om gebreken in het pand te herstellen. Zij willen om die reden ook een huurprijsvermindering. Zij eisen verder dat de kantonrechter het einde van de huur van [gedaagde 4] vaststelt op 1 januari 2022 en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bevrijdt van de huur van dat deel. Zij eisen ten slotte een schadevergoeding, omdat zij vaste lasten moeten betalen voor het leegstaande deel van [gedaagde 4] .

2.4.

Volgens ARP is er geen sprake van gebreken en al zeker niet van gebreken die recht geven op huurprijsvermindering. Ook de overige eisen moeten volgens ARP worden afgewezen, omdat de gedaagden na het vertrek van [gedaagde 4] hoofdelijk aansprakelijk blijven voor haar deel van de huur.

Het oordeel van de rechter

2.5.

De kantonrechter wijst de eisen van ARP af, omdat zij niet de verhuurder is. Zij legt dat in dit vonnis uit. Daarbij licht zij ook nog toe dat zij de eisen van ARP anders ook zou hebben afgewezen.

De eisen van ARP worden afgewezen, omdat zij geen verhuurder is

2.6.

[gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hebben in hun verweer onder andere gesteld dat de eisen moeten worden afgewezen, omdat ARP niet de verhuurder is. Dit verweer slaagt.

2.7.

Gemeente Rotterdam was eerst eigenaar en verhuurder van het pand. In 2020 heeft zij het pand verkocht aan ARP. In de leveringsakte is bepaald dat daarbij het juridisch eigendom wordt overgedragen aan Stichting A.R.P. Randstad (hierna: de stichting) “
in die zin dat de Juridische Eigenaar jegens derden bij deze geleverd krijgt de navolgende registergoederen onder het sociëtair verband van A.R.P. Randstad C.V., voornoemd.” De partijen zijn het erover eens dat dit betekent dat alleen het economisch eigendom is overgedragen aan ARP.

2.8.

ARP lijkt er vanuit te gaan dat zij automatisch verhuurder is geworden, doordat zij economisch eigenaar van het pand is geworden. Dat is niet juist. De nieuwe juridische eigenaar wordt op grond van de wet verhuurder (artikel 7:226 BW). Dat geldt niet voor de economische eigenaar.^[1]

2.9.

De stichting is dus op basis van de wet de nieuwe verhuurder geworden. ARP had dit contract van de stichting kunnen overnemen (artikel 6:159 BW). Het is niet gesteld dat dit heeft plaatsgevonden. De kantonrechter ziet hier ook zelf geen aanknopingspunten voor in het dossier. Er is alleen op 4 januari 2021 een brief naar de gedaagden gestuurd waarin staat dat ARP eigenaar is geworden, met het verzoek om de huur voortaan naar haar over te maken. Daaruit volgt echter niet dat ARP ook de nieuwe verhuurder is. Ook verder is dat nergens uit op te maken. Sterker nog, ARP is er voorafgaand aan deze procedure in de onderhandelingen over een nieuwe huurovereenkomst zelf ook steeds van uitgegaan dat de stichting verhuurder is (zie onder meer de bijlagen bij productie 8 bij dagvaarding).

2.10.

Het is tenslotte ook niet gesteld of gebleken dat ARP op basis van een lastgevingsovereenkomst (artikel 7:414 BW) kan procederen voor de stichting.

2.11.

Het voorgaande betekent dat de eisen van ARP worden afgewezen.

De kantonrechter zou de eisen anders ook hebben afgewezen

2.12.

De kantonrechter wijst ARP erop dat zij haar eisen anders om (meer) inhoudelijke redenen ook zou hebben afgewezen. De kantonrechter benadrukt dat dit niet de reden is voor afwijzing van de eis, maar alleen is bedoeld om partijen inzicht te geven in hun positie. De kantonrechter hoopt dat de partijen hiermee tot een afronding van hun conflict kunnen komen.

[gedaagde 4] is geen huurder meer

2.13.

De kantonrechter zou alle eisen ten opzichte van [gedaagde 4] hebben afgewezen, omdat zij geen huurder meer is. Begin 2022 heeft [gedaagde 4] namelijk een aanmaning voor een huurachterstand ontvangen van [naam bedrijf] (hierna: [naam bedrijf]), namens ARP. [gedaagde 4] heeft daarop laten weten dat zij de huurovereenkomst al heeft opgezegd. In een (tweede) reactie hierop heeft [naam bedrijf] laten weten “
Opdrachtgever heeft een opzegging van u in goede orde ontvangen. Wij hebben uw gegevens uit bovengenoemde zaak verwijderd. Excuses voor het ongemak.” Er is geen discussie over dat [naam bedrijf] de gemachtigde van ARP was. Door ARP is niet gesteld dat [naam bedrijf] buiten de grenzen van haar bevoegdheid heeft gehandeld. ARP is daarom gebonden aan de opzegging (artikel 3:66 BW). De huurovereenkomst tussen ARP en [gedaagde 4] is dus hoe dan ook geëindigd.

2.14.

ARP heeft tijdens de zitting verklaard dat er op het moment van het einde van de huurovereenkomst van [gedaagde 4] geen sprake was van een huurachterstand. [gedaagde 4] hoeft daarom ook niet een deel van de huurachterstand te betalen.

[gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hebben geen huurachterstand

2.15.

De kantonrechter zou verder hebben geoordeeld dat [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] geen huurachterstand hebben. ARP heeft tijdens de zitting verklaard dat de huurachterstand alleen komt doordat [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] sinds 1 januari 2022 [gedaagde 4] deel van de huur niet meer betalen. ARP vindt dat zij dat wel verplicht zijn. De kantonrechter deelt dat standpunt niet.

2.16.

Er is weliswaar sprake van één huurovereenkomst voor het hele pand, maar dat betekent niet dat de huurders daarmee ook hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de huur van het hele pand. Dat hangt af van de uitleg van de overeenkomst. De kantonrechter oordeelt dat de huurovereenkomst zo moet worden uitgelegd dat de huurders allemaal een specifiek gedeelte van het pand huren en dus ook alleen aansprakelijk zijn voor de huur van dat gedeelte. Daarvoor zijn een aantal redenen.

Uit de huurovereenkomst volgt niet expliciet dat de huurders voor het geheel hoofdelijk aansprakelijk zijn. Integendeel, uit de ‘bijzondere bepalingen’ bij de huurovereenkomst volgt dat zij elk een specifiek deel van het pand huren, uitgedrukt in een aantal vierkante meters woonruimte en atelier.

Het staat vast dat er in de praktijk ook geen gedeelde ruimtes zijn. Elk van de huurders heeft een eigen deel in gebruik.

Tijdens de zitting is gebleken dat ARP de huur ook per huurder afzonderlijk in de boekhouding verwerkt.

ARP heeft geweigerd dat er per 1 januari 2022 een nieuwe huurder in het gehuurde zou komen, omdat zij van plan is het pand te gaan renoveren. Het valt niet in te zien hoe ARP dit zou kunnen weigeren als de huurders gezamenlijk het hele pand huren.

ARP heeft onvoldoende onderbouwd dat er een hondenopvang in het pand is gevestigd

2.17.

Volgens ARP handelen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in strijd met de contractuele bestemming. Er is geen discussie over dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een uitlaatservice hebben en dat het adres van het pand het briefadres is. Door het hebben van een briefadres wordt echter nog niet gehandeld in strijd met de contractuele bestemming. Volgens ARP hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] er ook een hondenopvang. Dat heeft zij onvoldoende onderbouwd. De enige onderbouwing die ze daarvoor heeft gegeven is een verklaring van [naam 1] , die zegt bij een bezoek honden en kooitjes binnen te hebben gezien. [naam 2] heeft tijdens de zitting gesteld dat hij bij dit bezoek aanwezig was, maar dat hij geen honden heeft gezien. [gedaagde 2] heeft verder verklaard dat hij destijds vermeld heeft dat hij in het verleden, met wetenschap van gemeente Rotterdam, honden heeft opgevangen en dat [naam 2] en [naam 1] dit misschien verkeerd begrepen hebben. Hij heeft verder met uitdraaien en van de websites en facturen laten zien dat de onderneming alleen een uitlaatservice heeft. Vervolgens heeft ARP niet verder onderbouwd dat er ook sprake is van een hondenopvang. Daarom kan dit ook geen reden zijn voor het ontbinden van de overeenkomst.

ARP heeft onvoldoende onderbouwd dat de meterkast niet toegankelijk is

2.18.

ARP stelt dat de huurders de toegang tot de meterkast hebben geblokkeerd door een slot te vervangen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben dat betwist. Zij hebben foto’s laten zien van een meterkast zonder slot. ARP heeft vervolgens deze stelling niet verder onderbouwd. Dit kan dus ook geen reden zijn voor het ontbinden van de overeenkomst.

Er is geen reden om een einddatum van de huurovereenkomst vast te stellen

2.19.

ARP heeft verder nog geëist een einddatum van de huurovereenkomst vast te stellen (artikel 7:272 e.v. BW). Zij heeft daarvoor twee redenen aangevoerd. Die gaan allebei niet op.

2.20.

ARP stelt allereerst dat de huurders zich niet hebben gedragen als goed huurder. Ze heeft daar niets voor gesteld, behalve de punten die hiervoor al behandeld zijn.

2.21.

ARP stelt in de tweede plaats dat de huurders niet hebben ingestemd met een redelijk aanbod. Daarvoor heeft ze onvoldoende gesteld. Ze heeft namelijk niet gesteld welk aanbod ze de huurders heeft gedaan en waarom dat redelijk was. Bovendien heeft ze dat aanbod alleen aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gedaan.

Alle eisen van ARP zouden hoe dan ook zijn afgewezen

2.22.

Uit het voorgaande volgt dat alle eisen van ARP hoe dan ook zouden zijn afgewezen, ook als de juiste partij eiser zou zijn geweest in deze procedure.

De tegeneisen worden niet beoordeeld

2.23.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben ook tegeneisen ingesteld, alleen voor het geval wordt geoordeeld dat ARP wel de verhuurder is. Omdat dit niet het geval is hoeven de tegeneisen niet behandeld te worden.

ARP moet de proceskosten betalen

2.24.

ARP moet de proceskosten van alle gedaagden betalen, omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv).

2.25.

De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] samen op € 812,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 406,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 947,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend. Deze proceskostenveroordeling wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat eisen en ARP daar niet op heeft gereageerd (artikel 233 Rv).

2.26.

De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [gedaagde 3] ook op € 947,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend.

2.27.

De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [gedaagde 4] op € 50,- aan onkosten.

3.De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

wijst alle eisen van ARP af;

3.2.

veroordeelt ARP in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden begroot op € 947,-, aan de kant van [gedaagde 3] ook op € 947,- en aan de kant van [gedaagde 4] op € 50,-;

3.3.

verklaart de veroordeling van ARP in de proceskosten van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.

33394