ECLI:NL:RBROT:2024:3269

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10772360 CV EXPL 23-28884

datum uitspraak: 12 april 2024

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Verwelius Beheer B.V.,

vestigingsplaats: Huizen,

eiseres,

gemachtigde: [naam],

tegen

[gedaagde],

woonplaats: [woonplaats] ,

gedaagde,

die zelf procedeert.

De partijen worden hierna ‘Verwelius B.V.’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 23 oktober 2023, met producties;
de brief namens [gedaagde] met een verzoek om uitstel;
de aantekening van de griffier op de rol van 30 november 2023 dat [gedaagde] niet meer heeft gereageerd;
de rolbeslissing van 29 december 2023;
de akte van 25 januari 2024.

2.De beoordeling

Waar gaat de zaak over?

2.1.

[gedaagde] huurt vanaf 1 juni 2020 een woning met een geliberaliseerde huurprijs van Verwelius. [gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan. Verwelius wil dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de woning te verlaten. Verwelius wil ook dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van de huurachterstand met rente en kosten. [gedaagde] heeft, ondanks dat hij daartoe in de gelegenheid is gesteld, niet meer gereageerd.

2.2.

De kantonrechter komt tot het oordeel dat de huurprijswijzigingsbepaling die partijen zijn overeengekomen oneerlijk is. Dat heeft tot gevolg dat alle huurverhogingen komen te vervallen en dat de eerste huurprijs is blijven gelden. De kantonrechter heeft nu onvoldoende gegevens om de eventuele huurachterstand te berekenen op basis van de oude huurprijs. Verwelius wordt daarom in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de eventuele huurachterstand op basis van de geldende huurprijs.

2.3.

De kantonrechter zal hierna uitleggen waarom de huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is en waarom dit tot gevolg heeft dat de eerste huurprijs altijd is blijven gelden.

Ambtshalve toetsen oneerlijke bepalingen

2.4.

Zoals in de rolbeslissing al overwogen moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of er sprake is van oneerlijke en dus onredelijk bezwarende bepalingen die toewijzing van de vordering in de weg staan. Voorts heeft de kantonrechter in de rolbeslissing overwogen voorlopig van oordeel te zijn dat de huurprijswijzigingsbepaling in de overeenkomst onredelijk bezwarend is.

De huurprijswijzigingsbepaling waar het in deze zaak om gaat

2.5.

In artikel 18.1 van de huurovereenkomst en artikel 18 van de algemene bepalingen is de huurprijswijziging voor de situatie dat sprake is van geliberaliseerde huur geregeld. Voor zover van belang is daarin het volgende bepaald:

“Afwijking artikel 5 huurovereenkomst

18.1

Indien het gehuurde geliberaliseerde woonruimte betreft, wordt de huurprijs jaarlijks gewijzigd met toepassing van artikel 18 van de algemene bepalingen met als minimum het percentage dat gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage zoals dat jaarlijks door de minister van VROM wordt vastgesteld voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs, met dien verstande dat verhuurder te allen tijde gerechtigd is tot een verhoging van tenminste 5%.

18 Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft:

- vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2000 = 100), gepubliceerd door Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS)

- (…)”

2.6.

De huurprijswijziging komt in de regel aldus neer op een verhoging op grond van de consumentenprijsindex (CPI) plus een mogelijke opslag, waardoor de jaarlijkse verhoging tenminste 5% bedraagt. Kort gezegd: Verwelius kan de huur jaarlijks verhogen met tenminste 5%.

Wanneer is een huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk?

2.7.

De kantonrechter oordeelt dat een wijzigingsbepaling bij geliberaliseerde huur oneerlijk is als die bepaling het mogelijk maakt om de huur met meer te verhogen dan op basis van een redelijke inschatting van de markt gerechtvaardigd was. Het gaat daarbij om een redelijke inschatting van de markt op het moment van het sluiten van de overeenkomst voor soortgelijke woningen op de plaats waar de woning is gelegen. Voor een nadere toelichting op dit standpunt verwijst de kantonrechter naar de overwegingen 3.4 tot en met 3.8. in de uitspraak van de kantonrechter Rotterdam van 9 februari 2024 (ECLI:NL:RBROT:2024:801).

Algemene uitgangspunten bij een redelijke inschatting van de markt

2.8.

De kantonrechter hanteert als uitgangspunt dat een bepaling die het mogelijk maakt om de huur te verhogen met meer dan de consumentenprijsindex plus een opslag van één procentpunt oneerlijk is. Uit de cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek volgt dat tussen 2000 en 2020 de consumentenprijsindex op jaarbasis gemiddeld 2,7% was terwijl de huren gemiddeld zijn gestegen met 3,2%. Dit maakt dat alles boven de consumentenprijs-index plus een opslag van één procentpunt in beginsel verder gaat dan een redelijke inschatting van de markt (zie eveneens de onder 2.7 genoemde uitspraak).

2.9.

Een huurprijswijzigingsbepaling die verder gaat dan de consumentenprijsindex plus een opslagpercentage van één procentpunt is niet per definitie oneerlijk, maar het is aan de verhuurder om te stellen en eventueel te bewijzen dat de huurprijswijzigingsbepaling was gebaseerd op een redelijke inschatting van de markt. Ook kunnen er andere omstandigheden zijn die een hogere wijziging gerechtvaardigd maken.

Stijging exploitatiekosten

2.10.

Verwelius heeft ter onderbouwing van haar standpunt dat de huurprijswijzigingsbepaling niet onredelijk bezwarend is aangevoerd dat bij de berekening van de CPI geen rekening wordt gehouden met de stijging van de eigenaarslasten c.q. de exploitatiekosten en dat het daarom redelijk is dat zij in haar huurprijswijzigingsbepaling een mechanisme heeft opgenomen om de stijging van de exploitatiekosten te compenseren. Daarbij is, zo stelt Verwelius, de bovengrens bepaald op 5% en als de stijging van de exploitatiekosten lager is, dat dan het lagere percentage wordt toegepast.

2.11.

De kantonrechter is van oordeel dat de stijging van de exploitatiekosten een onderdeel kan zijn van de berekening van de verhoging van de huurprijs. In de onderhavige huurprijswijzigingsbepaling is echter op geen enkele wijze kenbaar gemaakt, dat de (nadere) verhoging wordt gebaseerd op de stijging van de exploitatiekosten en is evenmin duidelijk gemaakt dat 5% de bovengrens is en dat als de stijging lager is, slechts het lagere percentage wordt toegepast. Dat maakt dat de bepaling voor de huurder onvoldoende duidelijk is en de huurder daardoor niet weet waar hij rekening mee kan houden. Bovendien is volgens de bepaling Verwelius ‘te allen tijde gerechtigde tot een verhoging van tenminste 5%’. De huurder is daardoor volledig afhankelijk van de (willekeur) van verhuurder. In de bepaling is immers niet opgenomen welk percentage in welk geval zal worden toegepast. Dat het zou gaan om een verhoging van maximaal 5% zoals Verwelius stelt, volgt de kantonrechter niet, omdat in de bepaling juist staat ‘tot een verhoging van tenminste 5%’.

2.12.

De huurprijswijzigingsbepaling geeft aan Verwelius de mogelijkheid om de huurprijs te verhogen met meer dan CPI plus één procentpunt. Verwelius heeft onvoldoende aangevoerd waarom een verhoging met meer dan CPI plus één procentpunt redelijk is. Dit geldt te meer nu Verwelius ook zelf heeft aangevoerd dat in de afgelopen jaren de stijging gemiddeld CPI plus 0,5% is geweest.

Niet van belang is of uitvoering aan de bepaling is gegeven

2.13.

Verwelius heeft voorts aangevoerd dat zij jegens [gedaagde] de huurprijswijzigingsbepaling nog niet heeft toegepast.

2.14.

In beginsel is het niet van belang of de huur in de jaren na het aangaan van de overeenkomst daadwerkelijk is verhoogd overeenkomstig het maximaal afgesproken percentage. Het gaat er immers om of de bepaling het evenwicht tussen de verhuurder en de huurder verstoort. Dit moet worden beoordeeld naar het moment waarop partijen de overeenkomst zijn aangegaan. Het feit dat de verhuurder zichzelf de bevoegdheid heeft gegeven om de huur jaarlijks met een bepaald percentage te verhogen, kan het evenwicht dus al verstoren ongeacht of de verhuurder daadwerkelijk van die mogelijkheid gebruik maakt.^[1]

2.15.

Wel kan een structurele afwijking van wat in de overeenkomst staat maken dat tussen partijen (stilzwijgend) een andere afspraak is gaan gelden. Dit kan dan tot gevolg hebben dat de (oneerlijke) huurprijswijzigingsbepaling is vervallen en dat de nieuwe afspraak tussen partijen is gaan gelden. Beoordeeld moet dan worden of partijen met deze afwijkende handelwijze hebben bedoeld de overeenkomst te wijzigen of dat (één van) partijen er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de afspraken die op papier stonden niet meer golden. Voorstelbaar is dat tussen partijen een nieuwe afspraak is gaan gelden wanneer zij vanaf het begin van de overeenkomst gedurende minimaal drie jaren de huur – in afwijking van de overeenkomst – hebben verhoogd volgens telkens dezelfde systematiek. Indien in dat geval een systematiek is gehanteerd waarbij de verhoging niet hoger kon uitkomen dan de consumentenprijsindex plus één procentpunt is de oneerlijke bepaling vervangen door een eerlijke bepaling.

2.16.

De hiervoor onder 2.15 beschreven situatie doet zich in deze zaak niet voor, zodat er geen sprake is van een vervanging van de oneerlijke bepaling.

Splitsing van de bepaling is niet mogelijk

2.17.

Voor de vraag of de bepaling oneerlijk is kan de huurprijswijzigingsbepaling waar het hier om gaat niet worden gesplitst. Bepalend is namelijk niet of tekstueel sprake is van losse bepalingen maar of inhoudelijk sprake is van het regelen van meerdere situaties. Dit volgt uit de rechtspraak van het Hof van Justitie EU.^[2]In dit geval gaat het inhoudelijk om één situatie, namelijk het jaarlijks verhogen van de huurprijs.

Alle huurverhogingen komen te vervallen

2.18.

Als een huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is, dan heeft dat tot gevolg dat de kantonrechter deze bepaling moet vernietigen. Vernietiging heeft weer tot gevolg dat de huurprijswijzigingsbepaling geacht wordt er nooit te zijn geweest. Dat betekent dat alle huurverhogingen komen te vervallen en dat de huurprijs die partijen bij het sluiten van de overeenkomst zijn overeengekomen altijd is blijven gelden.

2.19.

De kantonrechter is zich ervan bewust dat teruggaan naar de huurprijs die gold toen de overeenkomst werd gesloten grote gevolgen kan hebben voor verhuurders en voor de markt, maar op basis van de richtlijn en de rechtspraak van het Hof van Justitie van de EU bestaat er naar het oordeel van de kantonrechter geen andere mogelijke uitkomst. Het hof heeft namelijk beslist dat de rechter een oneerlijke bepaling niet mag wijzigen in een eerlijke bepaling en ook geen aanvullend recht mag toepassen.^[3]De gevolgen van oneerlijkheid kunnen daarom ook niet (deels) buiten toepassing worden gelaten, omdat die gevolgen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zouden zijn. Het doel van de richtlijn is namelijk dat oneerlijke bepalingen uit overeenkomsten verdwijnen en om dat doel te bereiken moeten de sancties uit de richtlijn afschrikkend zijn.

Geen beroep op artikel 5.1 van de huurovereenkomst en/of artikel 18 van de algemene bepalingen

2.20.

Verwelius heeft aangevoerd dat indien artikel 18 van de huurovereenkomst wordt vernietigd, artikel 5 van de huurovereenkomst onverkort van kracht blijft en indien ook artikel 5 van de huurovereenkomst niet geldig zou zijn, artikel 18 van de algemene bepalingen nog resteert.

2.21.

Gelet op het doel van de richtlijn zoals hiervoor onder 2.19 overwogen, volgt de kantonrechter deze stelling niet. Indien in de overeenkomst en/of algemene bepalingen een oneerlijk beding is opgenomen en deze wordt vernietigd, kan niet alsnog een beroep worden gedaan op een dan nog wel eerlijke bepaling of aanvullend recht.

Rente- en boetebeding

2.22.

In artikel 20.2 van de algemene voorwaarden is een rentebeding opgenomen. Op grond hiervan is huurder vanaf het moment dat hij in verzuim is met tijdige en volledige betaling van een geldsom een rente van 1% per maand verschuldigd.

2.23.

De kantonrechter is van oordeel dat dit beding oneerlijk is. Het beding betekent dat een contractuele rente van 12% per jaar verschuldigd is. Over 2020 is de wettelijke rente vastgesteld op 2%, vanaf januari 2023 op 4%, vanaf 1 juli 2023 op 6% en vanaf 1 januari 2024 op 7%. De contractuele rente is dus aanzienlijk hoger dan de wettelijke rente. Het rentebeding heeft alleen betrekking op overtredingen van de huurder en niet op die van de verhuurder. Voor het rentebeding wordt nergens in de overeenkomst of de algemene voorwaarden een voordeel ter compensatie van het nadeel dat dit voor de huurder meebrengt geboden. Gelet op deze feiten en omstandigheden wordt het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de huurder aanzienlijk verstoord.

2.24.

In artikel 20.6 van de algemene voorwaarden is een boetebeding opgenomen.

Op grond hiervan is huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,- per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting die huurder uit de huurovereenkomst of de algemene bepalingen niet nakomt, onverminderd de verplichting om alsnog aan die verplichting te voldoen en onverminderd het recht van verhuurder op schadevergoeding.

2.25.

De kantonrechter is van oordeel dat dit beding oneerlijk is. Het beding kan onder meer worden ingeroepen indien huurder de huur niet tijdig betaald, omdat het niet tijdig betalen van de huur ook een overtreding is. In dat geval kan verhuurder aanspraak maken op een boete van € 25,- per dag, naast schadevergoeding. Een dergelijke boete is veel hoger dan de verschuldigde wettelijke rente over het niet tijdig betalen van een geldsom. Bovendien is de boete niet gemaximeerd. De boete kan daardoor onredelijk hoog worden.

2.26.

Omdat het rente- en het boetebeding oneerlijk zijn, moeten de bedingen volledig buiten toepassing worden gelaten. Evenmin kan aanspraak worden gemaakt op een wettelijke regeling van aanvullend recht dat van toepassing zou zijn geweest als het beding niet in de overeenkomst stond.^[4]Dit betekent dat Verwelius geen aanspraak kan maken op de wettelijke rente. De gevorderde wettelijke rente over de huurachterstand wordt daarom afgewezen.

De bepaling over buitengerechtelijke kosten

2.27.

In artikel 20.4 en 20.5 van de algemene bepalingen is opgenomen in welk geval de huurder buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd is. Deze bepaling over de buitengerechtelijke kosten is oneerlijk. De bepaling wijkt namelijk in het nadeel van de consument af van de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW) of wekt die indruk. Een bepaling die de handelaar recht geeft op buitengerechtelijke kosten is op zich toegestaan, maar dan moet wel zijn voldaan aan de volgende voorwaarden. De bepaling mag de handelaar geen recht geven op een hoger bedrag dan is toegestaan op grond van de wet. De bepaling moet ook niet de indruk wekken dat de handelaar eerder dan op grond van de wet recht krijgt op een vergoeding. Als er iets staat over het moment waarop de kosten verschuldigd worden, dan moet uit de bepaling blijken dat de consument die vergoeding pas verschuldigd wordt nadat hij nog een kans heeft gekregen om binnen veertien dagen alsnog te betalen. Aan deze voorwaarden is hier niet voldaan. De bepaling is daarom oneerlijk zodat de vergoeding voor incassokosten wordt afgewezen.

Voor het overige geen oneerlijke bepalingen

2.28.

De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.

Vervolg procedure

2.29.

Bij aanvang van de huurovereenkomst is een kale huurprijs afgesproken van € 1.050,-, vermeerderd met € 15,- aan servicekosten, aldus in totaal € 1.065,- per maand.

2.30.

Op basis van het huuroverzicht (zie productie 3) is niet inzichtelijk of naast de jaarlijkse huurverhoging ook de servicekosten zijn verhoogd. Verwelius wordt daarom verzocht om bij akte de aankondiging van de (jaarlijkse)huurverhoging en de eventuele verhoging van de servicekosten in het geding te brengen. Voorts wordt Verwelius verzocht in deze akte een overzicht van de huurachterstand op basis van de oorspronkelijke huurprijs en de servicekosten in het geding te brengen. Verwelius mag zich in deze akte ook uitlaten over de gevolgen die de herberekening heeft voor deze procedure, althans haar vorderingen.

3.De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

draagt Verwelius op om op de rolzitting van
donderdag 2 mei 2024 om 11.30 uurbij akte de aankondigingen van de jaarlijkse huurverhoging en eventuele verhoging van de servicekosten over te leggen en een overzicht van de huurachterstand op basis van de oorspronkelijke huurprijs, zoals bedoeld onder 2.30;

3.2.

bepaalt dat de onder 3.1 bedoelde akte uiterlijk een dag voor de rolzitting in tweevoud moet zijn ontvangen op de rechtbank;

3.3.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.

754