ECLI:NL:RBROT:2024:1355

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10574883 CV EXPL 23-18153

datum uitspraak: 23 februari 2024

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Festina Lente Vastgoed B.V.,

vestigingsplaats: Amsterdam,

eiseres,

gemachtigde: mr. Z.H. van Dorth tot Medler,

tegen

[gedaagde01], die handelt onder de naam
[hanelsnaam01],

woonplaats: [woonplaats01] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. J.O. Bohr.

De partijen worden hierna ‘Festina Lente’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 16 juni 2023, met bijlagen;
het antwoord, met bijlagen;
de akte van Festina Lente, met een vermeerdering van de eis, met bijlagen;
de brief van [gedaagde01] van 4 januari 2024, met bijlagen;
de brief van Festina Lente van 4 januari 2024, met een bijlage;
de pleitnotitie van [gedaagde01] ;
de specificatie die Festina Lente tijdens de zitting heeft overhandigd.

1.2.

Op 11 januari 2024 heeft de kantonrechter de zaak tijdens een mondelinge behandeling met de partijen besproken. Daarbij waren namens Festina Lente [naam01] (statutair bestuurder) en de gemachtigde aanwezig. [gedaagde01] is verschenen met zijn gemachtigde.

2.De beoordeling

Wat is de kern van deze zaak?

2.1.

[gedaagde01] huurt een bedrijfsruimte van Festina Lente. Hij heeft in die ruimte een kapperszaak. Sinds in ieder geval 2010 betaalt hij al € 800,- huur per maand exclusief btw (inclusief btw: € 968,-). Een deskundige die door de rechtbank is benoemd (op verzoek van Festina Lente) heeft geoordeeld dat een huurprijs van € 1.054,22 (ex btw) marktconform is (rapport van 3 mei 2023). Festina Lente eist daarom in deze zaak dat de kantonrechter de huurprijs per 1 juli 2022 vaststelt op dat bedrag en dat [gedaagde01] wordt veroordeeld om dat vanaf 1 juli 2023 te betalen en tot die datum het verschil van € 254,22 per maand, met handelsrente. Ook eist ze dat [gedaagde01] wordt veroordeeld om de kosten van de deskundige van € 2.762,50 te betalen en € 419,46 aan buitengerechtelijke kosten.

2.2.

[gedaagde01] is het hier niet mee eens. Hij stelt dat hij met de vorige verhuurder heeft afgesproken dat tot 2030 de huur niet kan worden verhoogd.

2.3.

Ook als de huur niet wordt verhoogd, is er volgens Festina Lente sprake van een huurachterstand. Volgens haar was die achterstand op het moment van de mondelinge behandeling € 4.421,36. Ze eist dat [gedaagde01] wordt veroordeeld om die achterstand te betalen, met handelsrente. Ze eist verder dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. Daarbij speelt naast de huurachterstand mee dat [gedaagde01] de ruimte volgens haar illegaal onderverhuurt en daarmee handelt in strijd met de contractuele bestemming. Naast de huurachterstand moet [gedaagde01] volgens Festina Lente € 516,65 betalen, voor een slotenmaker en een schilder die Festina Lente onterecht voor hem heeft betaald.

2.4.

[gedaagde01] is het met deze eisen ook niet eens. Volgens hem is er geen sprake van een huurachterstand, omdat hij recht heeft op coronakorting en omdat hij gebreken heeft hersteld, waarvan hij de kosten kan verrekenen met de huur. De onderhuur is volgens hem niet in strijd met het contract. De kosten van de slotenmaker en schilder moeten verder volgens hem voor rekening van Festina Lente blijven. Daarom moet de ontbinding worden afgewezen, vindt [gedaagde01] .

Het oordeel van de kantonrechter

2.5.

De kantonrechter kan op dit moment de hoogte van de huurprijs niet vaststellen. [gedaagde01] mag namelijk eerst bewijzen dat hij de in 2.2 bedoelde afspraak heeft gemaakt met de vorige verhuurder.

2.6.

De kantonrechter oordeelt wel alvast dat de eis tot betaling van de huurachterstand kan worden toegewezen. Het beroep van [gedaagde01] op coronakorting en op verrekening vanwege gebreken slaagt namelijk niet. De kosten van de schilder moet [gedaagde01] verder wel betalen aan Festina Lente, maar de kosten van de slotenmaker niet. Over de ontbinding van de huurovereenkomst oordeelt de kantonrechter nu nog niet. Wel oordeelt zij alvast dat de onderhuur daar geen reden voor kan zijn.

2.7.

In dit vonnis licht de kantonrechter dit oordeel toe.

[gedaagde01] mag de prijsafspraak bewijzen

2.8.

[gedaagde01] mag bewijzen dat hij de met vorige verhuurder, [naam02], heeft afgesproken dat de huur tot 31 december 2030 niet wordt verhoogd. De kantonrechter oordeelt namelijk dat dit op dit moment niet vast staat.

2.9.

[gedaagde01] heeft de prijsafspraak op twee manieren onderbouwd. Hij heeft ten eerste een mail van [e_mail01] overgelegd van 7 juni 2017, waarin staat “
Zoals afgesproken tot 31-12-2030 geen huurverhoging. Vaste huurprijs blijft 968,00 incl. btw zoals door de rechtbank bepaald”. Ten tweede heeft hij gewezen op een niet ondertekende huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte waarin staat: “
Verhuurder berekent tot 2030 geen huurverhoging door over de huur aan huurder. Na 2030 zal de huurprijs automatisch en dus zonder daarvoor aanzegging nodig is jaarlijks per 1 juli voor het eerst per 1 juli 2030 worden herzien aan de hand van de Consumentenprijsindexcijfers (….)”

2.10.

De kantonrechter is er door de e-mail niet zonder meer van overtuigd dat [gedaagde01] en Stolk daadwerkelijk een prijsafspraak hebben gemaakt. Stolk en [gedaagde01] hadden net voordat deze prijsafspraak volgens [gedaagde01] is gemaakt een procedure tegen elkaar gevoerd. In die procedure stelde Stolk dat zij de huurprijs mocht verhogen en stelde [gedaagde01] dat hij met de vorige eigenaar had afgesproken dat de huur tot 2020 gelijk zou blijven. In die procedure heeft [gedaagde01] bij vonnis van 21 april 2017 gelijk gekregen. Het ligt dan niet zonder meer in de rede dat Stolk net nadat in een procedure is geoordeeld dat zij de huur tot 2020 niet mag verhogen, zelf besluit om de huur nog eens tien jaar extra niet te verhogen. Daar komt bij dat Festina Lente navraag heeft gedaan bij Stolk en dat zij in reactie daarop onder meer heeft verklaard:
“(..)
Ik kan niet verklaren of ik mondeling/telefonisch of per email aan hem heb medegedeeld aan hem of hij tot 2030 geen huurverhoging meer krijg.(..)
Hij heeft mij afgelopen tijd 2x gebeld over deze zaak vermoedelijk om van mij een ja te horen over dat hij tot 2030 geen huurverhoging kan krijgen. Ik kan niet zeggen of ik dat heb beaamd of niet. Hij wilde met mij nog een allonge tekenen die is schijnbaar een x opgemaakt maar niet getekend. Ik heb nee gezegt en dat ik geen eigenaar meer ben.(..)”

2.11.

Aan de overeenkomst komt daarnaast weinig waarde toe, omdat die niet is ondertekend. [gedaagde01] heeft daar geen goede verklaring voor gegeven. Het is daarom niet duidelijk of de partijen wel daadwerkelijk een akkoord hebben bereikt over de bepalingen die daarin staan.

De bewijsopdracht

2.12.

Gelet op al het voorgaande staat de prijsafspraak niet vast. Omdat [gedaagde01] zich beroept op de rechtsgevolgen van deze afspraak, mag hij het bestaan ervan bewijzen (artikel 150 Rv).

2.13.

Nadat [gedaagde01] bewijs heeft geleverd, mag Festina Lente (tegen)bewijs leveren. Partijen mogen pas op elkaars bewijs reageren als het leveren van bewijs door beide partijen is afgerond. De kantonrechter beoordeelt daarna of het bewijs geleverd is en wat dat voor gevolg heeft voor de eisen van Festina Lente die betrekking hebben op huurprijsaanpassing.

[gedaagde01] moet een huurachterstand van € 4.421,36 in principe betalen

2.14.

Tijdens de zitting heeft Festina Lente aan actuele specificatie van de huurachterstand gegeven. [gedaagde01] heeft aangegeven dat die klopt. Daaruit volgt dat er sprake is van een achterstand van € 4.421,36 berekend tot en met december 2023. In principe moet hij dat bedrag betalen.

[gedaagde01] heeft geen recht op coronakorting

2.15.

[gedaagde01] vindt dat hij in de perioden waarin hij gedwongen zijn zaak moest sluiten als gevolg van de coronamaatregelen maar 50% van de huur hoeft te betalen (artikel 6:258 BW). Dit verweer slaagt niet omdat [gedaagde01] dit onvoldoende heeft onderbouwd.

2.16.

Het is zo dat de verplichte sluiting van een bedrijfsruimte in de coronaperiode onder bepaalde omstandigheden kan leiden tot huurprijsvermindering.^[1]Van [gedaagde01] mag worden verwacht dat hij aan de hand van verifieerbare gegevens aantoont waarom hij voldoet aan de eisen die daarvoor in de rechtspraak zijn ontwikkeld. Dat heeft hij niet gedaan. Het Excel-bestand met financiële gegevens van 2019 is daartoe onvoldoende. Alleen al hierom slaagt het beroep op een coronakorting niet.

[gedaagde01] heeft geen recht op verrekening in verband met een schadevergoeding

2.17.

Voor het eerst tijdens de zitting heeft [gedaagde01] aangevoerd dat hij € 1.058,- kan verrekenen met de huurachterstand. Volgens hem heeft hij waterschade geleden doordat Festina Lente gebreken niet goed heeft hersteld. Deze schade moet Festina Lente vergoeden, vindt hij (artikel 7:208 BW). Ook dit verrekeningsverweer slaagt niet.

2.18.

Festina Lente betwist dat er sprake is van schade. [gedaagde01] heeft vervolgens niet (voldoende concreet) onderbouwd waar het bedrag van € 1.058,- vandaan komt. Gezien de betwisting door Festina Lente en de omstandigheid dat het bedrag niet is onderbouwd kan de kantonrechter de gegrondheid van dit verweer niet op een eenvoudige manier vaststellen. Zij passeert dit verweer daarom (artikel 6:136 BW).

[gedaagde01] hoeft de voorrijkosten van de slotenmaker niet te betalen

2.19.

Volgens Festina Lente heeft [gedaagde01] aan haar gevraagd of zij een slotenmaker langs wilde sturen. Zij stelt dat zij dat heeft gedaan, maar dat dit onnodig bleek te zijn. Ze vindt dat [gedaagde01] € 75,- aan voorrijkkosten van de slotenmaker moet vergoeden. Deze eis wordt afgewezen. [gedaagde01] heeft namelijk betwist dat hij om een slotenmaker heeft gevraagd. Dit heeft Festina Lente vervolgens onvoldoende onderbouwd. Zij heeft alleen verwezen naar een mail van 12 augustus 2021 die de beheerder van het pand aan [gedaagde01] heeft verstuurd, waarin die schrijft dat [gedaagde01] deze opdracht zou hebben gegeven. Dat is onvoldoende nu [gedaagde01] daar tegen heeft ingebracht dat hij per mail van 7 december 2021 aan Festina Lente heeft laten weten dat hij nooit om een slotenmaker heeft gevraagd.

[gedaagde01] moet de schilderkosten wel betalen

2.20.

Festina Lente heeft verder in 2022 een aannemer naar de woning van [gedaagde01] gestuurd voor onderhoudswerkzaamheden. [gedaagde01] heeft de aannemer toen opdracht gegeven om ook een binnenmuur te schilderen. De aannemer heeft dat gedaan en de factuur voor zijn werkzaamheden, inclusief € 441,65 voor het schilderwerk, aan Festina Lente gestuurd. Festina Lente heeft die betaald. Ze eist dat [gedaagde01] nu wordt veroordeeld om het bedrag aan haar te betalen.

2.21.

De kantonrechter oordeelt als volgt. [gedaagde01] heeft de schilder die door Festina Lente was ingehuurd voor onderhoudswerkzaamheden zelf opdracht gegeven om een binnenmuur te schilderen. Hij heeft daar niet voor betaald. Dat heeft Festina Lente gedaan. Daarom moet [gedaagde01] moet het hiermee gemoeide bedrag aan Festina Lente vergoeden.

2.22.

Het verweer van [gedaagde01] dat deze kosten voor rekening van Festina Lente moeten blijven slaagt niet. Volgens [gedaagde01] waren de schilderkosten nodig door scheurvorming als gevolg van achterstallig onderhoud. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde01] de schilderkosten ziet als schade die door een gebrek is veroorzaakt en die daarom voor rekening van Festina Lente komt (artikel 7:208 BW). [gedaagde01] heeft echter niet onderbouwd waaruit volgt dat er achterstallig onderhoud was, dat scheurvorming daarvan het gevolg is en dat hierdoor schilderwerk nodig was.

De kantonrechter beslist nog niet over de ontbinding

2.23.

De kantonrechter beslist nog niet over de geëiste ontbinding van de huurovereenkomst. Daarbij zijn namelijk alle omstandigheden van het geval van belang.^[2]Daaronder valt ook de actuele hoogte van de huurachterstand na bewijslevering.

2.24.

In dat verband wordt nu wel al overwogen dat onderverhuur aan de pedicure geen reden voor ontbinding oplevert. Op grond van de wet mag [gedaagde01] de bedrijfsruimte onderverhuren, tenzij hij moest aannemen dat Festina Lente hier redelijke bezwaren tegen zou hebben (artikel 7:221 BW). De partijen hebben geen afspraken gemaakt die hiervan afwijken. Dat Festina Lente redelijke bezwaren zou hebben is niet gebleken.

2.25.

Ook is het gebruik van het gehuurde door een pedicure niet in strijd met de contractuele bestemming. In het contract staat namelijk: “
Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als kapsalon annex schoonheidssalon.” De kantonrechter vindt dat een pedicure onder een schoonheidssalon kan worden gerekend. Dat één van de pedicures die in het verleden onderhuurder was ook pedicurebehandelingen aanbood aan mensen met diabetes, maakt dit niet anders.

Alle beslissingen worden aangehouden

2.26.

In afwachting van de bewijslevering houdt de kantonrechter iedere beslissing aan.

3.De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

draagt [gedaagde01] op om te bewijzen dat hij tussen 21 april 2017 en 7 juni 2017 met [naam02] heeft afgesproken dat de huurprijs van de bedrijfsruimte op het adres [adres01] in [plaats01] tot 31 december 2030 € 800,- per maand, exclusief btw zal blijven;

schriftelijk bewijs

3.2.

bepaalt dat als [gedaagde01] schriftelijk bewijs wil leveren dit bewijs uiterlijk een dag voor de rolzitting van
donderdag 21 maart 2024 om 11.30 uurin tweevoud moet zijn ontvangen op de rechtbank;

getuigenbewijs

3.3.

bepaalt dat als [gedaagde01] getuigen wil laten horen, hij uiterlijk een dag voor de rolzitting die hiervoor is genoemd het aantal en de personalia van de getuigen moet opgeven en de verhinderdata van de getuigen en
beidepartijen voor de maanden mei tot en met augustus 2024;

3.4.

wijst erop dat [gedaagde01] na het bepalen van een datum en plaats voor het getuigenverhoor zelf de getuigen moet oproepen;

ander bewijs

3.5.

bepaalt dat als [gedaagde01] op een andere manier bewijs wil leveren, hij uiterlijk een dag voor de rolzitting die hiervoor is genoemd aan de kantonrechter moet laten weten hoe;

3.6.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.

33394