Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 11265982 CV EXPL 24-20338
datum uitspraak: 27 december 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Mejoro Vastgoed B.V.,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: Inkassier Gerechtsdeurwaarders,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
woonplaats: Rotterdam,
gedaagde,
die niet in de procedure is verschenen,
2.[gedaagde 2] ,
woonplaats: Rotterdam,
gedaagde,
die zelf procedeert.
De partijen worden hierna ‘Mejoro’, ‘ [gedaagde 1] ’ en ‘ [gedaagde 2] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 12 augustus 2024, met bijlagen;
- het mondelinge antwoord, met bijlagen;
- de nadere producties van [gedaagde 2] ;
- het tussenvonnis van 30 augustus 2024;
- de producties die tijdens de zitting op 4 november 2024 door Mejoro zijn overhandigd.
1.2.
Op 4 november 2024 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren mevrouw [persoon A] namens de gemachtigde van Mejoro, mevrouw [persoon B] namens de beheerder en [gedaagde 2] aanwezig.
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben gezamenlijk een huurovereenkomst gesloten met Mejoro voor de huur van een woning aan de [adres] in Hoogvliet (Rotterdam). De huurovereenkomst is in het tussenvonnis van 30 augustus 2024 door de kantonrechter ontbonden en de woning is hierna ontruimd, maar er staat nog een bedrag aan huurachterstand open. Mejoro eist dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , hoofdelijk, die huurachterstand met rente, kosten betalen. [gedaagde 2] stelt dat zij niet aansprakelijk gehouden kan worden voor de huurachterstand, omdat zij al sinds 1 februari 2023 de woning heeft verlaten en de huur opgezegd heeft. De huurachterstand is grotendeels ontstaan na die tijd. [gedaagde 1] is niet verschenen en weerspreekt de vordering dus niet. De kantonrechter wijst de vorderingen gedeeltelijk toe. Hieronder wordt uitgelegd waarop deze beslissing is gebaseerd.
Tegen [gedaagde 1] is verstek verleend
2.2.
[gedaagde 1] is op de juiste wijze opgeroepen, maar niet in de procedure verschenen. Tegen hem is daarom verstek verleend. Omdat [gedaagde 2] wel in de procedure is verschenen, wordt tussen alle partijen één vonnis op tegenspraak gewezen (artikel 140 lid 3 Rv). Dit betekent dat [gedaagde 1] niet in verzet kan komen tegen dit vonnis.
[gedaagde 2] heeft de huurovereenkomst rechtsgeldig opgezegd
2.3.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde 2] de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd. [gedaagde 2] heeft in een e-mail van 28 januari 2023 aan de beheerder haar huurovereenkomst opgezegd. Zij schrijft in deze e-mail ook dat de medehuurder nog in het gehuurde blijft wonen. Mejoro betwist dat [gedaagde 2] rechtsgeldig de huurovereenkomst heeft opgezegd. Zij geeft aan dat er niets meer van [gedaagde 2] is vernomen na de e-mail van de beheerder in reactie op haar opzegging. Dit gaat om een e-mail van 13 februari 2023. Hierin schrijft de beheerder dat eerst de huurachterstand betaald moet worden en dat hij daarnaast graag de inkomensgegevens ontvangt van de huurder die in de woning woonachtig blijft. Uit de overgelegde correspondentie blijkt dat [gedaagde 1] dezelfde dag nog in zijn e-mail van 13 februari 2024 te kennen geeft dat hij de huurachterstand uiterlijk eind april zal inlopen. Ook schrijft hij dat hij vanaf 1 maart een nieuwe baan heeft en dan zijn inkomensgegevens zal toesturen. Hij bevestigt dat hij in de woning blijft wonen als huurder en dat [gedaagde 2] is verhuisd.
2.4.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde 2] in de gegeven situatie erop mocht vertrouwen dat de huurovereenkomst was geëindigd. Hiervoor is het volgende van belang. Zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] waren het erover eens dat [gedaagde 1] in het gehuurde zou blijven en dat [gedaagde 2] zou vertrekken, dit is ook door beide partijen per e-mail bevestigd aan de beheerder/verhuurder. Hierdoor was er geen reden voor een gerechtelijke procedure, aangezien er geen geschil bestond tussen hen. Hiernaast heeft [gedaagde 1] beloofd dat hij de huurachterstand uiterlijke eind april 2023 in zou lopen, wat de voorwaarde was die de verhuurder had gesteld aan medewerking aan de opzegging van [gedaagde 2] . [gedaagde 2] heeft hierna niets meer van Mejoro of de beheerder vernomen, tot aan de dagvaarding van 12 augustus 2024. Dit betreft een periode van ruim anderhalf jaar van totale radiostilte.
2.5.. Vast staat dat er in het jaar 2023 geregeld door [gedaagde 1] huur is betaald (in totaal 10 keer). Bovendien hebben [gedaagde 2] en [gedaagde 1] een borg van twee maanden betaald, die na het vertrek van [gedaagde 2] nog in het bezit van de verhuurder was. [gedaagde 2] is er door de verhuurder anderhalf jaar lang (tot aan de dagvaarding) nooit over geïnformeerd dat [gedaagde 1] de twee maanden huurachterstand, die was ontstaan in november en december 2022, ondanks zijn toezegging, niet meer had ingelopen. Gelet op de forse consequenties die de verhuurder hieraan kennelijk wenst te verbinden, te weten dat de opzegging van [gedaagde 2] geen effect sorteerde en de huurovereenkomst nog steeds bleef doorlopen na haar vertrek, lag het in de gegeven omstandigheden op de weg van de verhuurder om [gedaagde 2] hierover tijdig te informeren én ook over het verder oplopen van de huurachterstand. Deze informatieplicht vloeit ook voort uit de Wet goed verhuurderschap. Dit geldt temeer aangezien de verhuurder de huurachterstand tot aan de dagvaarding heeft laten oplopen tot maar liefst elf maanden. Mejoro wordt niet gevolgd in haar stelling dat zij [gedaagde 2] niet heeft geïnformeerd omdat [gedaagde 2] haar nieuwe adres niet had doorgegeven. Mejoro heeft namelijk zelf per e-mail met [gedaagde 2] gecommuniceerd na haar opzegging. In de gegeven situatie, waarin [gedaagde 2] na 13 februari 2023 niets meer heeft vernomen van de verhuurder of de beheerder, mocht [gedaagde 2] erop vertrouwen dat haar opzegging wel effect had gesorteerd en de verhuurder met de opzegging had ingestemd.
2.6.
Dat er niet is opgezegd door middel van een exploot of aangetekende brief maar per e-mail, staat niet aan de opzegging in de weg. Tussen partijen is namelijk niet in geschil dat de opzegging de beheerder/verhuurder heeft bereikt.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten samen € 1.490,- betalen aan huurachterstand tot 1 maart 2023
2.7.
[gedaagde 2] heeft per direct opgezegd en bij haar opzegging geen opzegtermijn in acht genomen, terwijl zij volgens de huurovereenkomst per de eerste van de maand moest opzeggen, met een opzegtermijn van een maand. Dit betekent dat zij haar huurovereenkomst eerst per 1 maart kon opzeggen. [gedaagde 2] en [gedaagde 1] moeten daarom samen € 1.490,- betalen aan huurachterstand tot 1 maart 2023. Uit de specificatie bij de dagvaarding blijkt namelijk dat in de maanden november en december 2022 geen huur is betaald en tot aan de dagvaarding onbetaald is gebleven. Desgevraagd heeft Mejoro op de zitting verklaard dat de latere huurbetalingen steeds waren voorzien van een betalingskenmerk en daarom zijn toegerekend aan de maanden waarop die betalingen betrekking hadden. [gedaagde 2] heeft dit niet betwist.
[gedaagde 1] moet rest van de huurachterstand betalen
2.8.
Uit de dagvaarding blijkt dat de huurachterstand tot en met de maand augustus 2024 € 8.591,44 bedraagt. Zoals hiervoor is geoordeeld moeten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] samen (hoofdelijk) aan Mejoro een bedrag van € 1.490,- betalen. Dit is de huurachterstand tot 1 maart 2023. Hoofdelijk betekent dat als de één heeft betaald, de ander dat bedrag niet meer hoeft te betalen. [gedaagde 1] moet hiernaast ook de huurachterstand betalen die is ontstaan in de periode na 1 maart 2023. Dat is een bedrag van € 7.101,44.
Oneerlijke bepalingen
2.9.
De kantonrechter moet ambtshalve beoordelen of in de algemene voorwaarden van Mejoro oneerlijke bepalingen staan, zoals bedoeld in Richtlijn 93/13 EG. De kantonrechter moet oneerlijke bepalingen vernietigen. Mejoro mag die bepalingen dan niet gebruiken en ook geen beroep meer doen op aanvullend recht. [1] Hierna zal worden besproken welke bepalingen oneerlijk zijn en wat het gevolg is van vernietiging van die oneerlijke bepalingen voor de eis van Mejoro.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoeven geen incassokosten en rente te betalen
2.10.
De kantonrechter wijst de gevorderde incassokosten en rente af. In de overeenkomst van Mejoro staat hierover namelijk een oneerlijke bepaling. Omdat die bepaling oneerlijk is, mag Mejoro daar geen beroep op doen en kan zij ook geen aanspraak maken op de incassokosten en rente uit de wet. [2] De bepaling is oneerlijk, omdat daarin staat dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een boete, administratiekosten en rentevergoeding moeten betalen als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de huur niet op tijd betalen. Op grond van de wet zouden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wanneer zij te laat betalen alleen de wettelijke rente en incassokosten moeten betalen. Mejoro wijkt met de boete dus in het nadeel van een consument af van de wet door daarnaast een boete op te leggen. Dat maakt deze bepaling hier oneerlijk.
Verder geen oneerlijke bepalingen
2.11.
De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
[gedaagde 1] moet de proceskosten betalen
2.12.
[gedaagde 1] moet de proceskosten betalen, omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde 1] aan Mejoro moet betalen op € 138,81 aan dagvaardingskosten, € 524,- aan griffierecht, € 339,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punt x € 339,- voor de dagvaarding) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.136,81. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. [gedaagde 1] hoeft geen punt te betalen voor het gemachtigdensalaris voor de zitting, aangezien hij verstek heeft laten gaan. De kantonrechter bepaalt dat [gedaagde 2] en Mejoro verder hun eigen proceskosten dragen. Dat betekent dat zij geen vergoeding hoeven te betalen voor de kosten die de andere partij heeft gemaakt. Hoewel Mejoro grotendeels in het ongelijk is gesteld ten aanzien van [gedaagde 2] , had [gedaagde 2] op het moment van uitbrengen van de dagvaarding wel een betalingsachterstand tegenover Mejoro, die al bestond toen zij in februari 2023 de woning had verlaten. Dit rechtvaardigt compensatie van de proceskosten tussen hen.
De kosten van de ontruiming komen voor rekening van [gedaagde 1]
2.13.
Ter voorkoming van misverstanden merkt de kantonrechter op dat, aangezien de huurovereenkomst tussen [gedaagde 2] en Mejoro rechtsgeldig is geëindigd per 1 maart 2023, de kosten voor de ontruiming en eventuele kosten voor herstel van het gehuurde na einde huurovereenkomst niet voor rekening van [gedaagde 2] kunnen worden gebracht.
Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.14.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Mejoro dat eist en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daar niet op hebben gereageerd (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om aan Mejoro te betalen € 1.490,-;
3.2.
veroordeelt [gedaagde 1] om aan Mejoro te betalen € 7.101,44;
3.3.
veroordeelt [gedaagde 1] om vanaf 1 september 2024 tot en met de dag van de ontruiming aan Mejoro te betalen € 810,02 per maand;
3.4.
veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten, die aan de kant van Mejoro worden vastgesteld op € 1.136,81;
3.5.
bepaalt dat Mejoro en [gedaagde 2] verder ieder de eigen proceskosten dragen;
3.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.7.
wijst het anders of meer gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.J. Frikkee en in het openbaar uitgesproken.
62914