Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10426163 CV EXPL 23-9395
datum uitspraak: 16 februari 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Van der Vorm Vastgoed B.V.,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: [naam01] , werkzaam bij Bazuin & partners Gerechtsdeurwaarders B.V..
tegen
[gedaagde01],
woonplaats: [woonplaats01] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. G.T. Poot.
De partijen worden hierna ‘Van der Vorm’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 28 maart 2023, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlagen;
- de mails van [gedaagde01] met bijlagen;
- de brief van Van der Vorm, met bijlagen.
1.2.
Op 3 november 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig:
- [naam02] (commercieel directeur / legal counsel) en [naam03] (portefeuille manager) voor Van der Vorm, met [naam04] ;
- [gedaagde01] met mr. Poot en zijn kantoorgenoot mr. S.L. Ketting.
2.De beoordeling
Wat is de kern?
2.1.
Van der Vorm eist de huurovereenkomst met [gedaagde01] te ontbinden en hem te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en betaling van achterstallige en lopende huur, met nevenvorderingen. [gedaagde01] is het hiermee niet eens en concludeert tot afwijzing van de eis. [gedaagde01] krijgt gelijk. De eis wordt afgewezen, gelet op de huidige stand van zaken.
Waar gaat het om?
2.2.
Van der Vorm verhuurt sinds 16 december 2009 aan [gedaagde01] de driekamer etagewoning op het adres [adres01] te [plaats01] . Toen bedroeg de huurprijs
€ 946,- per maand.
2.3.
In de huurovereenkomst is over huurprijsaanpassing - verkort weergegeven - het volgende bepaald:
“10.4 HUURPRIJSAANPASSING
1. In afwijking van het bepaalde in artikel 5.2 van de huurovereenkomst en het bepaalde in artikel 18 van de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde Algemene Bepalingen, welke beide artikelen als geheel vervallen moeten worden beschouwd, komen verhuurder en huurder overeen dat de huurprijs voor gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor het eerst
per 1 juli volgend op de huuringangsdatum en vervolgens jaarlijks per 1 juli wordt verhoogd overeenkomstig de in sub 2 vastgelegde indexeringsclausule. (…)
2. De jaarlijkse huurprijswijziging vindt plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer van de consumentenprijsindex (CM), reeks CPI -alle huishoudens, op de meest recente tijdsbasis vastgesteld, gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).
De gewijzigde huurprijs wordt berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de tot de datum van aanpassing geldende huurprijs vermenigvuldigd met het indexcijfer van de maand februari voorafgaande aan de maand juli waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de maand februari van het jaar daarvoor.
3. Indien de aanpassing zou leiden tot een lagere huurprijs dan de laatst geldende, wordt de laatst geldende huurprijs niet gewijzigd. (…)
8. De verhuurder behoudt zich het recht voor om jaarlijks de huurprijs, naast de aanpassing overeenkomstig de vermelde indexclausule, daarboven te verhogen met maximaal 3%.”
2.4.
Bij vonnis van de kantonrechter van deze rechtbank van 2 september 2022 is [gedaagde01] veroordeeld tot betaling aan Van der Vorm van € 3.706,57 aan achterstallige huur en rente tot aan de dagvaarding, plus de rente vanaf 25 januari 2022 over € 3.629,49, en in de proceskosten.
2.5.
Vanaf september 2022 tot en met maart 2023 heeft Van der Vorm € 1.557,59 per maand aan huur in rekening gebracht. Daarvan is € 8.902,13 niet betaald door [gedaagde01] , wat tot deze procedure heeft geleid.
2.6.
De huurprijs die Van der Vorm nu in rekening brengt bedraagt € 1.617,97 per maand. Volgens haar bedraagt de huurachterstand € 20.046,78 tot en met de maand oktober 2023.
Hoe oordeelt de kantonrechter?
Afwijzing eis i.v.m. vernietiging huurprijswijzigingsbeding
2.7.
De eis wordt afgewezen. Dat gebeurt omdat het meest verstrekkende verweer slaagt, te weten het beroep van [gedaagde01] op vernietiging van het hierboven onder 2.3. vermelde huurprijswijzigingsbeding. Artikel 10.4 van de huurovereenkomst wordt vernietigd, omdat dit beding een oneerlijke bepaling is zoals bedoeld in Richtlijn 93/13 EG. Consumenten moeten daartegen worden beschermd. Het beding maakt het namelijk mogelijk om de huur met meer te verhogen dan op basis van een redelijke inschatting van de markt gerechtvaardigd was. Daarbij hanteert de kantonrechter als uitgangspunt dat het oneerlijk is als het beding het mogelijk maakt om de huur te verhogen met meer dan de consumentenprijsindex plus een opslag van één procentpunt. Die situatie doet zich in dit geval voor, want de huurovereenkomst maakt het mogelijk om de huur te verhogen met de consumentenprijsindex voor de maand februari ten opzichte van die in diezelfde maand in het voorgaande jaar met een opslag van drie procentpunt. Van die mogelijkheid is ook gebruik gemaakt, want over een periode van bijna veertien jaar is de huurprijs die [gedaagde01] in rekening wordt gebracht gestegen met ongeveer 70% [1] . Dat komt neer op zo’n 5% per jaar, terwijl de jaarlijkse mutatie van de consumentenprijsindex voor de maanden februari van 2010 tot en met 2023 gemiddeld 2,38 procentpunt bedroeg [2] . Bovenop 2,38 procentpunt is dus gemiddeld genomen 2,62 procentpunt aan huurprijsverhoging erbij gekomen. Daar komt bij dat (in het gebied van de Rechtbank Rotterdam) al jaren een groot tekort aan woningen is. Hierdoor is het voor huurders niet altijd mogelijk om de huurovereenkomst op te zeggen als de huurprijs hun te hoog wordt, want er is geen andere (goedkopere) woonruimte beschikbaar. Daarom knelt het beding nog meer.
2.8.
Van der Vorm heeft geen omstandigheden naar voren gebracht die handhaving van voormeld huurprijswijzigingsbeding rechtvaardigen.
2.9.
Op basis van de richtlijn en de rechtspraak van het Hof van Justitie van de EU mag de rechter een oneerlijke bepaling niet wijzigen in een eerlijke bepaling en ook geen aanvullend recht toepassen [3] . De richtlijn kan ook niet (deels) buiten toepassing worden gelaten, omdat de gevolgen daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zouden zijn. Het doel van de richtlijn is namelijk dat oneerlijke bepalingen uit overeenkomsten verdwijnen en om dat doel te bereiken moeten de sancties uit de richtlijn afschrikkend zijn. Als de rechter oneerlijke bepalingen zou omzetten in eerlijke bepalingen al dan niet op grond van aanvullend recht, zou dit doel niet worden bereikt. Daarom is het geen optie om terug te vallen op artikel 5.2 van de huurovereenkomst en het bepaalde in artikel 18 van de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde Algemene Bepalingen, ook al wordt artikel 10.4 lid 1 van de huurovereenkomst eveneens getroffen door de vernietiging. Terugvallen op aanvullend recht is niet mogelijk omdat een wettelijke regeling ter verhoging van de huurprijs voor liberale huur ontbreekt.
2.10.
De vernietiging heeft tot gevolg dat de huurprijswijzigingsbepaling geacht wordt er nooit te zijn geweest. Dat betekent dat de huurprijs van € 946,- per maand, die partijen in 2009 zijn overeengekomen, is blijven gelden.
2.11.
Bij deze stand van zaken stelt [gedaagde01] zich op goede grond op het standpunt dat geen sprake is van een huurachterstand, gelet op het verschil tussen de aanvangshuur en de huidige huurprijs en het aantal jaren dat de huur duurt. Er is dus ook geen reden om de huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde01] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde. De gevorderde bedragen aan huur en huurachterstand worden ook afgewezen. Zo ook de nevenvorderingen.
Proceskosten
2.12.
Van der Vorm moet de proceskosten betalen, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [gedaagde01] € 678,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 339,-) en € 132,- aan nakosten. Dat is in totaal € 810,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
2.13.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
wijst de eis af;
3.2.
veroordeelt Van der Vorm in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde01] worden begroot op € 810,-;
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Vroom en in het openbaar uitgesproken.
465