ECLI:NL:RBROT:2024:13317

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 11099491 CV EXPL 24-12476

datum uitspraak: 13 december 2024

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

[persoon A],

woonplaats: Eindhoven,

eiser in conventie,

verweerder in voorwaardelijke reconventie,

die zelf procedeert,

tegen

[persoon B],

woonplaats: Rotterdam,

gedaagde in conventie,

eiseres in voorwaardelijke reconventie,

gemachtigde: mr. D.J. Ruessink.

De partijen worden hierna ‘ [persoon A] ’ en ‘ [persoon B] ’ genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 22 april 2024, met bijlagen;
het antwoord met voorwaardelijke eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen.

1.2.

Op 6 november 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren partijen en de gemachtigde van [persoon B] aanwezig.

2.De beoordeling

Waar gaat deze zaak over?

2.1.

[persoon B] heeft van [persoon A] van 15 april 2022 tot 15 april 2023 een woning gehuurd aan de [adres] in Rotterdam. In de huurovereenkomst staat dat de kale huurprijs € 800,- per maand is en het voorschot servicekosten € 150,- per maand.

2.2.

Na het einde van de tijdelijke huurovereenkomst heeft [persoon B] een verzoek ingediend bij de Huurcommissie om de aanvangshuurprijs te laten toetsen. De Huurcommissie heeft op 27 februari 2024 haar uitspraak verzonden. In die uitspraak heeft zij geoordeeld dat aan de woning 108 punten moeten worden toegekend, wat maakt dat de maximaal redelijke huurprijs € 560,66 is.

2.3.

[persoon A] is het met de uitspraak van de Huurcommissie niet eens en heeft tijdig een dagvaarding uitgebracht waarmee deze procedure aanhangig is gemaakt. Daarmee is de uitspraak van de Huurcommissie komen te vervallen. De kantonrechter moet in deze procedure beoordelen wat de maximaal redelijke aanvangshuurprijs is. Volgens [persoon A] is dat € 702,44 (kale huur), behorend bij 119 punten. Volgens [persoon B] is dat € 449,52, behorend bij 88 punten.

2.4.

[persoon A] vordert in deze procedure ook nog een bedrag van € 247,50 voor het herstellen van de (vinyl) vloer in het gehuurde. Volgens hem heeft [persoon B] die vloer beschadigd. De vloer maakte onderdeel uit van de stoffering die [persoon A] aan [persoon B] in gebruik heeft gegeven.

De beslissing in het kort

2.5.

De kantonrechter oordeelt dat op grond van het Woningwaarderingsstelsel (hierna ‘WWS’) (bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte) in totaal 114 punten aan het voormalig gehuurde moeten worden toegekend. Dit betekent dat de maximaal redelijke huurprijs voor het gehuurde op de ingangsdatum (15 april 2022) € 594,03 bedroeg. Omdat de kantonrechter de kale huurprijs vaststelt op een bedrag dat lager is dan € 800,-, is voldaan aan de voorwaarde waaronder de vordering in reconventie is ingesteld en wordt die vordering beoordeeld. Vanwege de samenhang tussen de conventie en de reconventie worden de vorderingen hieronder gezamenlijk beoordeeld. Nu [persoon B] maandelijks € 800,- aan kale huur heeft betaald, heeft zij over een periode van 12 maanden (12 × € 205,97 =) € 2.471,64 te veel betaald. Dat is het bedrag dat [persoon A] aan [persoon B] moet terugbetalen en dat in reconventie wordt toegewezen.

2.6.

Omdat niet vast staat dat de vloer tijdens de huurperiode is beschadigd, hoeft [persoon B] geen vergoeding voor het herstel daarvan te betalen.

De puntentelling op grond van het WWS

2.7.

Met het voorleggen van deze kwestie aan de kantonrechter is de uitspraak van de Huurcommissie komen te vervallen. Dit betekent dat de kantonrechter opnieuw en zelf moet bepalen hoeveel punten op grond van het WWS aan de woning moeten worden toegekend. Hieronder worden de verschillende categorieën zoals die zijn opgenomen in het WWS besproken.

Oppervlakte

2.8.

Voor de oppervlakte van het gehuurde moet worden uitgegaan van 35 punten. De ruimten en vertrekken die in de berekening mogen worden meegenomen, hebben samen een oppervlakte van 35,13 m². Partijen zijn allebei uitgegaan van de meting die [persoon A] heeft laten verrichten, maar [persoon B] heeft gelijk als zij stelt dat de oppervlakte van het toilet niet meetelt. Uit de toelichting van de wetgever op dit onderdeel van het WWS volgt namelijk dat vertrekken met een oppervlakte van minder dan 4 m² niet meetellen, tenzij het om een vertrek gaat dat uitsluitend als keuken of als bad-/doucheruimte dient. [persoon A] rekent daarom met 1,48 m² te veel.

Verwarming en installaties

2.9.

[persoon B] gaat uit van 6 punten voor verwarming. [persoon A] heeft op de zitting verklaard dat hij daarmee instemt. Daarom wordt met 6 punten voor verwarming gerekend.

Energieprestatie

2.10.

Een van de grote geschilpunten tussen partijen betreft de punten voor de energieprestatie van het gehuurde. De kantonrechter oordeelt dat voor de energieprestatie mag worden uitgegaan van energielabel C. Nu het een woonruimte betreft van tussen de
25 m² en 40 m², moet van de tabel onder 4.2 van het destijds geldende WWS worden uitgegaan. Het bijbehorende puntenaantal in die tabel is 28. De kantonrechter licht dit hieronder toe.

2.11.

Voor het bepalen van het energielabel moet worden uitgegaan van de situatie zoals die was bij het aangaan van de huurovereenkomst. Partijen zijn het erover eens dat tijdens de duur van de huurovereenkomst nog werkzaamheden zijn uitgevoerd en dat pas na uitvoering van die werkzaamheden, één maand vóór het einde van de overeenkomst, sprake was van een situatie waarbij een label A hoort. In deze omstandigheden mag niet voor de aanvangshuurprijs van label A worden uitgegaan.

2.12.

Anders dan [persoon B] betoogt, is de consequentie van het ontbreken van een geregistreerd energielabel niet noodzakelijkerwijs dat dan van het bouwjaar van de woning moet worden uitgegaan en daarmee (of als alternatief toch van een label E). In de beslissing van de Hoge Raad van 30 juni 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1005) is overwogen dat uit de tekst van artikel 11 lid 5 Uhw en de totstandkomingsgeschiedenis daarvan volgt dat de kwaliteit van de woning op de ingangsdatum bepalend is bij de woningwaardering en dat voor het beantwoorden van de vraag welke huurprijs redelijk is niet bepalend is of op dat moment (al) een energielabel beschikbaar was. De verhuurder heeft de mogelijkheid om later alsnog een energielabel te laten zien waaruit blijkt wat de energieprestatie van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst was.

2.13.

Partijen zijn het erover eens dat op enig moment, vóór het aangaan van de huurovereenkomst, een energielabel E door [persoon A] is geregistreerd. Volgens [persoon A] heeft hij tussen het uitvoeren van de werkzaamheden om tot label A te komen en het registreren van label E een onderzoek laten uitvoeren, waaruit blijkt dat de situatie ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst een energielabel C rechtvaardigde. Dat label heeft hij echter uit kostenoverwegingen niet laten registreren. Het rapport waarin dit wordt vermeld heeft [persoon A] destijds toegestuurd aan de Huurcommissie, maar bevindt zich niet in de stukken die aan de kantonrechter zijn overgelegd.

2.14.

De kantonrechter oordeelt dat in dit geval, ondanks dat een
geregistreerdenergielabel C ontbreekt waaruit blijkt dat dit de energieprestatie van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst is, het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om [persoon A] aan het ontbreken van deze registratie ‘op te hangen’. [persoon A] betitelde dit zelf tijdens de zitting als ‘muggenzifterij’. De kantonrechter vat dit op als een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid en volgt hem in die stelling. [persoon B] heeft niet betwist dat zij in de procedure bij de Huurcommissie het rapport heeft gezien waarop [persoon A] zich beroept en dat daaruit volgt dat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst energielabel C zou krijgen. [persoon B] heeft zich slechts op formaliteiten beroepen. Hoewel de kantonrechter het bewuste rapport niet heeft gezien, omdat het niet is ingebracht in de procedure, betekent het ontbreken van een inhoudelijke betwisting door [persoon B] dat ervan uit moet worden gegaan dat wat [persoon A] vermeldt over de inhoud daarvan juist is. De kantonrechter gaat daarom voor de woningwaardering uit van een energieprestatie behorend bij energielabel C.

Keuken

2.15.

Voor de keuken worden 7,75 punten toegekend. [persoon A] rekent 1,25 punt meer dan [persoon B] , omdat hij ervan uitgaat dat er een inbouw koel-vriescombinatie aanwezig was. Op de zitting heeft [persoon A] toegelicht dat er bij aanvang van de huurovereenkomst een koelkast aanwezig was, maar dat hij die op verzoek van [persoon B] heeft weggehaald zodat zij haar eigen koelkast kon plaatsen. Uit de uitleg die [persoon A] heeft gegeven, blijkt dat geen sprake is geweest van een inbouwcombinatie zoals bedoeld in het WWS, omdat de koelkast redelijk eenvoudig te verwijderen was, niet was voorzien van een keukenfrontje en dus naar zijn aard geen vast onderdeel uitmaakte van de keuken. Daarom mocht hij hier geen punten voor rekenen, ook niet als zijn eigen apparaat in het gehuurde was blijven staan.

Sanitair

2.16.

[persoon B] gaat uit van 10 punten voor sanitair; [persoon A] van 9,5 punten. Het verschil zit hem in het zwevend toilet dat aanwezig was. Partijen zijn het er op de zitting over eens geworden dat met 10 punten moet worden gerekend en dat doet de kantonrechter dan ook.

Privé-buitenruimten

2.17.

Partijen rekenen beiden met -5 punten vanwege het ontbreken van een privé-buitenruimte. De kantonrechter neemt dit over.

WOZ-waarde

2.18.

Voor de WOZ-waarde moeten 21 punten worden toegekend. Partijen verschillen van mening over de waarde waarvan moet worden uitgegaan. Volgens [persoon A] moet worden uitgegaan van de waarde per 1 januari 2022, omdat die waarde de situatie van het gehuurde op de ingangsdatum beter weergeeft. Op die datum zou de renovatie van het gehuurde (waarop hierna wordt ingegaan) nog niet zijn voltooid. Volgens [persoon B] moet – conform de geldende regels – worden uitgegaan van de WOZ-waarde per 1 januari 2021 en kunnen daarnaast punten worden toegekend voor de renovatie die [persoon A] heeft laten uitvoeren.

2.19.

De kantonrechter gaat uit van de WOZ-waarde per 1 januari 2021. Het uitgangspunt is dat voor deze waarde wordt uitgegaan van de peildatum die ligt op 1 januari van het kalenderjaar vóór het jaar waarin de huurovereenkomst ingaat. In dit geval is de huurovereenkomst ingegaan op 15 april 2022 en daarom is de peildatum voor de WOZ-waarde 1 januari 2021. Afwijking van dit uitgangspunt is mogelijk als zich bijzondere omstandigheden voordoen, waardoor de waarde geen juiste weergave is. In een geval als dit, waarin een renovatie is uitgevoerd, voorziet het WWS echter in een correctie door de mogelijkheid om renovatiepunten mee te tellen. Als dat gebeurt (en hierna zal worden toegelicht dat dat het geval is), is er geen ruimte meer voor een extra correctie van de WOZ-waarde door een latere peildatum te hanteren. Dat de renovatie op 1 januari 2022 nog niet was voltooid, is hiervoor op zichzelf niet genoeg. Feit is nu eenmaal dat de WOZ-waarde altijd enigszins ‘achterloopt’ op de marktwaarde omdat de peildatum een kalenderjaar eerder ligt.

2.20.

Vast staat dat de WOZ-waarde van het gehuurde op 1 januari 2021 € 257.000,- bedroeg. De oppervlakte van het totale gebouw is 113 m². De oppervlakte van het gehuurde is 36,61 m². Bij deze berekening wordt de toiletruimte wel meegerekend. Dit maakt dat de WOZ-waarde van het gehuurde, op basis van de vloeroppervlakte, € 83.263,45 is (36,61 / 113 × € 257.000,-). Op basis van het WWS zoals dat gold op 15 april 2022 moet voor het puntenaantal de volgende berekening worden gemaakt:

WOZ waarde / € 11.041,- = 7,54 punten; plus

(WOZ-waarde / aantal m² van de vertrekken als bedoeld in onderdelen 1 en 2) / € 172,-.

De WOZ-waarde is € 83.263,45, het aantal m² van de vertrekken als bedoeld in onderdelen 1 en 2 is (zoals hierboven onder 2.8 overwogen) 35,13. Dit levert de volgende berekening op:

€ 83.263,45 / € 11.041,- = 7,54 punten

(€ 83.263,45 / 35,13) / € 172,- = 13,78 punten

Totaal: 21,32 punten. Dit aantal moet worden afgerond en komt daarmee op 21.

Renovatie

2.21.

[persoon A] mag 10,8 renovatiepunten meetellen. Volgens het destijds geldende WWS mag hij 0,2 punt per € 1.000,- optellen bij het puntenaantal. [persoon B] is akkoord met het door [persoon A] genoemde bedrag van € 54.172,57 dat hij aan de renovatie heeft besteed. 54 × 0,2 punt levert een puntenaantal van 10,8 op.

Oppervlakte overige ruimten, voorzieningen mensen met een handicap, zorgwoning, rijksmonument, gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen

2.22.

Geen van beide partijen heeft gesteld dat hier punten voor moeten worden toegekend, zodat voor deze onderdelen 0 punten worden gerekend.

De redelijke aanvangshuurprijs is € 594,03

2.23.

Uit de overwegingen hiervoor volgt dat in totaal 113,55 (en dus afgerond 114) punten aan het gehuurde moeten worden toegekend per 15 april 2022. Hierbij hoort een huurprijs van € 594,03. [persoon B] heeft er terecht op gewezen dat moet worden uitgegaan van maximaal redelijke huurprijzen zoals die zijn gepubliceerd voor de periode vanaf 1 juli 2021, omdat de huurovereenkomst is ingegaan in het tijdvak waarin deze huurprijzen golden.

De schade aan de vloer

2.24.

[persoon B] hoeft aan [persoon A] geen vergoeding voor de schade aan de vloer te betalen. Om die vordering te kunnen toewijzen, moet vast staan dat de schade tijdens de huurperiode is ontstaan. Dat is niet het geval. Er is bij het einde van de huurovereenkomst geen eindinspectie uitgevoerd. Dat betekent dat niet is vastgelegd hoe de staat van het gehuurde op de einddatum van de huurovereenkomst was. [persoon A] heeft niet op of kort na de einddatum bij [persoon B] geklaagd over de staat van oplevering. Sterker nog, hij heeft zonder opmerkingen de waarborgsom teruggestort. De eigen verklaring van [persoon A] dat de schade bij de verhuizing van [persoon B] zou zijn ontstaan, is dan niet voldoende om vast te stellen dat de schade tijdens de duur van de huurovereenkomst is ontstaan. Daarom staat ook niet vast dat [persoon B] aansprakelijk is voor de schade.

[persoon A] moet € 2.471,64 aan [persoon B] (terug)betalen

2.25.

[persoon A] moet het verschil tussen de kale huur die [persoon B] heeft betaald en de hiervoor vastgestelde redelijke (kale) huurprijs van € 594,03 per maand terugbetalen over de periode dat de huurovereenkomst heeft gegolden. Dat is 12 maanden. De kale huurprijs die [persoon B] heeft betaald, is € 800,-. Zo is het opgenomen in de huurovereenkomst en hoewel [persoon A] later heeft verklaard dat in het bedrag van € 800,- ook een component servicekosten zou zijn opgenomen voor de stoffering die ter beschikking is gesteld, blijkt dat nergens uit. Als [persoon A] dat zo had willen afspreken met [persoon B] , had hij dat goed vast moeten leggen. Hij kan niet, door achteraf een specificatie te maken, een bedrag voor het gebruik van de stoffering (via een tweede component ‘servicekosten’) bij [persoon B] in rekening brengen.

2.26.

Het verschil tussen 12 maanden × € 800,- betaalde huur (€ 9.600,-) en 12 maanden × € 594,03 redelijke huur (€ 7.128,36 ) is € 2.471,64. Dit bedrag moet [persoon A] aan [persoon B] terugbetalen. Hierover moet hij ook rente betalen en wel vanaf 13 juni 2024, omdat [persoon B] genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [persoon A] dat niet heeft betwist.

[persoon A] moet de proceskosten in conventie en in reconventie betalen

2.27.

De proceskosten komen voor rekening van [persoon A] , omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [persoon A] in conventie aan [persoon B] moet betalen op € 542,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × € 271,-). In reconventie worden deze kosten aan de kant van [persoon B] begroot op € 271,- aan salaris voor de gemachtigde (1/2 × 2 punten × € 271,-). Voor kosten die [persoon B] maakt na deze uitspraak moet [persoon A] (in conventie) een bedrag betalen van € 135,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.

Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad

2.28.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [persoon B] dat eist en [persoon A] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

3.De beslissing

De kantonrechter:

in conventie:

3.1.

waardeert de woonruimte aan de [adres] in Rotterdam per 15 april 2022 op 114 punten en bepaalt dat de redelijke huurprijs per die datum € 594,03 per maand bedraagt;

3.2.

veroordeelt [persoon A] in de proceskosten, die aan de kant van [persoon B] worden begroot op € 677,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;

in reconventie:

3.3.

veroordeelt [persoon A] om aan [persoon B] te betalen € 2.471,64 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 13 juni 2024 tot de dag dat volledig is betaald;

3.4.

veroordeelt [persoon A] in de proceskosten, die aan de kant van [persoon B] worden begroot op € 271,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;

in conventie en in reconventie:

3.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

3.6.

wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken.

51909