ECLI:NL:RBROT:2024:13256

• Datum uitspraak: 12 december 2024
• Publicatiedatum: 7 januari 2025
• Zaaknummer: 11117780 CV EXPL 24-2367
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.R. Roukema
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrecht: Afwijzing vordering tot ontbinding huurovereenkomst en reconventionele vordering

In deze zaak, behandeld door de Rechtbank Rotterdam op 12 december 2024, heeft de kantonrechter uitspraak gedaan in een geschil tussen Stichting HW Wonen en een huurder, aangeduid als [gedaagde]. HW Wonen vorderde ontbinding van de huurovereenkomst op basis van meerdere tekortkomingen van de huurder. De huurder betwistte deze tekortkomingen en stelde een tegenvordering in, waarin zij HW Wonen verzocht om juridische stappen te ondernemen tegen haar buren vanwege ervaren overlast.

De rechtbank oordeelde dat de gestelde tekortkomingen niet van voldoende gewicht waren om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. HW Wonen had aanvankelijk vijf tekortkomingen aangevoerd, maar tijdens de mondelinge behandeling werd dit teruggebracht tot vier. De tekortkomingen betroffen het niet hebben van hoofdverblijf in het gehuurde, het niet onderhouden van de tuin, het veroorzaken van overlast en het onheus bejegenen van personeel van HW Wonen. De rechtbank concludeerde dat de tekortkomingen niet meer voortduren en dat de huurder haar verplichtingen weer nakomt.

Daarnaast werd de vordering van HW Wonen tot betaling van onderzoekskosten afgewezen, omdat het inschakelen van een onderzoeksbureau niet redelijkerwijs noodzakelijk was. De tegenvordering van de huurder werd eveneens afgewezen, omdat niet kon worden vastgesteld dat HW Wonen tekort was geschoten in haar rol als verhuurder. De proceskosten werden toegewezen aan de zijde van de huurder in conventie, terwijl de huurder in reconventie in het ongelijk werd gesteld. De uitspraak werd gedaan door mr. R.R. Roukema en is openbaar uitgesproken.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Dordrecht

zaaknummer: 11117780 CV EXPL 24-2367

datum uitspraak: 12 december 2024

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Stichting HW Wonen ,

vestigingsplaats: Oud-Beijerland,

eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. J.B.L. van de Weteringe Buys-Kroon,

tegen

[gedaagde] ,

woonplaats: [woonplaats] ,

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

gemachtigde: mr. L.A. Jansen.

De partijen worden hierna ‘HW Wonen’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 17 mei 2024, met producties;
• de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties;
• de conclusie van antwoord in reconventie met aanvullende producties;
• de aanvullende producties van beide partijen.

1.2.

Op 30 oktober 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren beide partijen aanwezig, met hun advocaten.

1.3.

De uitspraak van dit vonnis is (nader) bepaald op vandaag.

2. De beoordeling

Waar gaat de zaak over?

2.1.

Het gaat in deze zaak in de kern om het volgende. Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst. Op basis van die overeenkomst huurt [gedaagde] van HW Wonen de woning aan [adres] . Volgens HW Wonen gedraagt [gedaagde] zich niet als een goed huurder. Er is sprake van meerdere tekortkomingen. Die rechtvaardigen volgens HW Wonen een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. [gedaagde] betwist gemotiveerd dat er gronden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden. Zij stelt bovendien een tegenvordering in, omdat zij van mening is dat HW Wonen (juridische) maatregelen moet treffen tegen haar buren.

2.1.1.

De huurovereenkomst zal niet worden ontbonden, omdat de tekortkomingen niet van voldoende gewicht zijn om de ontbinding te rechtvaardigen. Ook de vordering van [gedaagde] wordt afgewezen. Die beslissingen worden hierna verder uitgewerkt.

De gestelde tekortkomingen

2.2.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft HW Wonen de onderbouwing van haar vordering gewijzigd, in die zin dat zij in plaats van vijf tekortkomingen nog maar vier tekortkomingen aan haar vordering ten grondslag legt. Dit zijn: 1) het niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde 2) het niet onderhouden van de tuin 3) het veroorzaken van overlast en 4) het onheus bejegenen van personeel van HW Wonen.

2.2.1.

Voor wat betreft de overlast heeft HW Wonen tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd verklaard dat hier gedurende een lange periode sprake van is geweest, maar dat op dit moment geen sprake meer is van overlast. De overlast werd volgens HW Wonen vooral veroorzaakt door de honden van [gedaagde] en die heeft zij nu niet meer. En kennelijk wordt geen andere overlast door [gedaagde] meer ervaren door omwonenden. [gedaagde] heeft als verweer aangevoerd dat sprake is van een burenruzie (door haar ervaren als ‘terreur’) en dat van objectieve overlast geen sprake is (geweest).

2.2.2.

HW Wonen stelt ook dat de tuin lange tijd slecht onderhouden was. Tijdens de mondelinge behandeling heeft zij verklaard dat de tuin inmiddels wel netjes is. Er liggen bijvoorbeeld geen vuilniszakken meer, aldus HW Wonen. [gedaagde] erkent dat zij haar tuin niet altijd goed heeft onderhouden. Dit had deels een medische oorzaak en deels wilde zij niet in haar tuin zijn, vanwege de slechte relatie met haar buren.

2.2.3.

Vast staat dat [gedaagde] de eigenaar is van een appartement in Amsterdam. Of zij uitdrukkelijke toestemming heeft gekregen van HW Wonen om deze woning aan te houden, zoals zij stelt, kan niet worden vastgesteld, maar HW Wonen erkent wel dat zij bij aanvang van de huurovereenkomst wist dat [gedaagde] eigenaar was van dit appartement ^[1] . Nog los van de vraag of het feit dat [gedaagde] gedurende langere periodes met haar minderjarige dochter [naam] in dit appartement verbleef de conclusie rechtvaardigt dat zij dus in [woonplaats] niet haar hoofdverblijf had, heeft [gedaagde] met de door haar overgelegde stukken voldoende aannemelijk gemaakt dat zij inmiddels wel haar hoofdverblijf in [woonplaats] heeft. Zo heeft zij voldoende aangetoond dat [naam] in [woonplaats] naar school gaat ^[2] en dat een behoorlijk deel van haar dagelijkse en sociale leven zich in de omgeving afspeelt. De door beide partijen ingebrachte verklaringen kunnen dit oordeel niet anders maken; de verklaringen staan haaks op elkaar en zien deels op een verleden waarover hiervoor al is opgemerkt dat [gedaagde] periodes in Amsterdam verbleef.

2.2.4.

Voor wat betreft het onheus bejegenen van personeel van HW Wonen gaat het WH Wonen er kennelijk om dat [gedaagde] één maal een ongepaste opmerking heeft gemaakt tegen de medewerker wijkbeheer van HW Wonen. Ze zou hem ‘een corrupt mannetje’ hebben genoemd. Als dit al klopt, [gedaagde] betwist namelijk dat dit zij dit heeft gezegd, kan dit niet worden aangemerkt als een zodanige tekortkoming in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst, dat dit ontbinding rechtvaardigt, zoals hierna ook voor het overige wordt overwogen.

De tekortkomingen rechtvaardigen geen ontbinding

2.3.

De tekortkomingen worden dus voor een deel door [gedaagde] erkend, voor een deel door haar genuanceerd, onder meer met een beroep op overmacht, en voor een deel betwist. Gebleken is echter dat de tekortkomingen niet meer voortduren en dat [gedaagde] haar verplichtingen (weer) nakomt. Volgens HW Wonen is dat voor haar vordering echter niet relevant. Zij verwijst daarvoor naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad. Deze bepaalt – kort gezegd – dat tekortkomingen in huurdersverplichtingen in het verleden niet ongedaan kunnen worden gemaakt door een nakoming in de toekomst ^[3] .

2.3.1.

Deze constatering van HW Wonen is op zich terecht. Maar de omstandigheid dat verplichtingen inmiddels wel weer worden nagekomen is wel relevant bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een tekortkoming die ontbinding rechtvaardigt. Dit vereist immers een tekortkoming van voldoende gewicht ^[4] . Het feit dat de overeenkomst inmiddels wel weer behoorlijk wordt nagekomen weegt in dit geval mee in het voordeel van [gedaagde] . Verder legt de omstandigheid dat [gedaagde] de zorg heeft over [naam] nog gewicht in de schaal. Artikel 3 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (IVRK) vereist dat bij alle maatregelen betreffende kinderen de belangen van het kind de eerste overweging vormen, in die zin dat deze belangen zwaarwegend en fundamenteel zijn. Het is aannemelijk dat ontruiming van de woning (ook) voor [naam] grote negatieve gevolgen zal hebben.

2.3.2.

Al met al is dus weliswaar sprake geweest van tekortkomingen aan de zijde van [gedaagde] , maar die tekortkomingen zijn, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, niet van dien aard dat deze ontbinding rechtvaardigen. De vordering van HW Wonen om de huurovereenkomst te ontbinden wordt daarom afgewezen.

Onderzoekskosten

2.4.

HW Wonen vordert ook betaling van een bedrag van € 3.254,90 aan onderzoekskosten. Zij heeft een onderzoeksbureau (PSG Recherche) ingeschakeld om te kunnen vaststellen of [gedaagde] al dan niet haar hoofdverblijf in [woonplaats] heeft ^[5] .

2.4.1.

Hiervoor is al gezegd dat HW Wonen op de hoogte was van het feit dat [gedaagde] ook een appartement in Amsterdam heeft. Het starten van een onderzoek naar haar verblijfplaats was gegeven die omstandigheid niet redelijkerwijs noodzakelijk, als bedoeld in artikel 6:96 lid 2 onder b BW. In dit geval is het inschakelen van een onderzoeksbureau een té vergaande maatregel geweest, die overigens ook een vergaande inbreuk op de privacy van [gedaagde] heeft gemaakt. Deze vordering van HW Wonen wordt daarom afgewezen.

De vordering in reconventie

2.5.

[gedaagde] vordert een verklaring voor recht dat HW Wonen is tekort geschoten in haar rol als verhuurder ten aanzien van de door [gedaagde] ervaren burenterreur en zij vordert veroordeling van HW Wonen om een procedure aanhangig te maken tegen haar buren, [naam familie].

2.5.1.

Uit de overgelegde stukken kan worden afgeleid dat de verhouding tussen [gedaagde] en haar directe buren als problematisch kan worden beschouwd. Het door [gedaagde] ingebrachte beeldmateriaal is in dit kader illustratief ^[6] . Wat de exacte aanleiding voor de ontstane situatie is en of een veroorzaker hiervan kan worden aangewezen, kan echter niet worden vastgesteld. Zoals hiervoor al is gezegd, zijn de verklaringen die hierover zijn afgelegd té tegenstrijdig.

2.5.2.

Het is op zich juist dat HW Wonen als verhuurder een rol heeft in deze situatie, in die zin dat zij haar huurders het genot van het gehuurde moet verschaffen. Uit de overgelegde stukken blijkt ook dat HW Wonen heeft getracht haar verplichtingen op dit punt na te komen, bijvoorbeeld door het voeren van gesprekken, het opstarten van buurtbemiddeling en het aanreiken van mediation.

2.5.3.

Bij deze stand van zaken kan niet rechtens worden verklaard dat HW Wonen op dit punt tekort schiet ten opzichte van [gedaagde] en kan zij evenmin worden veroordeeld tot het starten van een procedure. Dit laatste alleen al omdat een dergelijke vordering slechts in uitzonderlijke gevallen kan worden toegewezen en dat daarvan hier sprake is, blijkt niet. De vorderingen van [gedaagde] worden daarom afgewezen.

De proceskosten in conventie en in reconventie

2.6.

HW Wonen is in conventie in het ongelijk gesteld. Zij wordt daarom veroordeeld in de kosten van de conventie. De kosten die HW Wonen aan [gedaagde] moet betalen worden begroot op € 476,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 238,-). De wettelijke rente over de proceskosten in conventie wordt toegewezen.

In reconventie is [gedaagde] de in het ongelijk gestelde partij. Zij zal daarom de kosten van de reconventie moeten betalen. Deze bedragen tot vandaag € 542,- (2 punten x € 271,-) aan salaris voor de gemachtigde van HW Wonen.

3. De beslissing

De kantonrechter:

In conventie:

3.1.

wijst de vorderingen van HW Wonen af;

3.2.

veroordeelt HW Wonen in de kosten van de procedure, die aan de kant van [gedaagde] worden begroot op € 476,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;

In reconventie:

3.3.

wijst de vorderingen van [gedaagde] af;

3.4.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, die aan de kant van HW Wonen worden begroot op € 542,-;

In conventie en in reconventie:

3.5.

verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.R. Roukema en in het openbaar uitgesproken.

783

Voetnoten

1. Zie onder 4. conclusie van antwoord in reconventie

2. Zie productie 35 aan de zijde van [gedaagde]

3. Hoge Raad 11 januari 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD4925

4. Zie Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810

5. Productie 22 bij dagvaarding

6. Productie 5 aan de zijde van [gedaagde]