ECLI:NL:RBROT:2024:13051

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10957194 CV EXPL 24-5766

datum uitspraak: 20 december 2024

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Herk Immo (Nederland) N.V.,

vestigingsplaats: Rotterdam,

eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. M.A.C. Backx,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

vestigingsplaats: [plaatsnaam] ,

2.
[gedaagde 2],

woonplaats: [plaatsnaam] ,

3.
[gedaagde 3],

woonplaats: [plaatsnaam] ,

gedaagden in conventie, eisers in reconventie,

gemachtigde: [naam] .

1.De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 16 februari 2024, met bijlagen;
het antwoord met een eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
het antwoord in reconventie, met bijlagen;
de mail namens [gedaagde 1] van 7 augustus 2024, met een bijlage;
de mail namens Herk van 15 oktober 2024, met een bijlage;
de drie mails namens [gedaagde 1] van 15 oktober 2024, met bijlagen;
de mail namens [gedaagde 1] van 25 oktober 2024, met een bijlage.

1.2.

Op 15 augustus 2024 heeft de kantonrechter de zaak tijdens een zitting met de partijen besproken.

2.De beoordeling

Wat is de kern?

2.1.

[gedaagde 2] en [gedaagde 3] huren, zowel in privé als in hoedanigheid van vennoten van de vennootschap onder firma [gedaagde 1] , (hierna gezamenlijk aangeduid als ‘ [gedaagde 1] ’) een bedrijfsruimte van Herk. In die bedrijfsruimte exploiteert [gedaagde 1] een zonnestudio. Volgens Herk heeft [gedaagde 1] een huurachterstand van € 23.838,04. Herk eist daarom dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt en [gedaagde 1] veroordeelt om de bedrijfsruimte te ontruimen. Herk eist daarnaast dat [gedaagde 1] wordt veroordeeld om de huurachterstand te betalen en € 3.528,70 per maand tot 29 februari 2028, of het moment dat Herk de ruimte opnieuw verhuurd heeft, steeds met boeterente. Ze eist ten slotte een schadevergoeding van [gedaagde 1] , voor buitengerechtelijke werkzaamheden en mogelijke toekomstige schade.

2.2.

[gedaagde 1] is het niet eens met de eis. Er is volgens haar geen huurachterstand, of die is in ieder geval een stuk lager. Een deel van de achterstand is volgens haar al betaald. [gedaagde 1] vindt daarnaast dat zij een deel niet hoeft te betalen, omdat zij recht heeft op een ‘coronakorting’ van € 10.881,74. Dat eist zij ook in reconventie. Verder eist zij een vergoeding van € 2.057,-, zijnde 50% van de juridische kosten die zij heeft gemaakt, omdat Herk volgens haar misbruik van procesrecht heeft gemaakt.

2.3.

Herk is het niet eens met de tegeneis. Volgens haar heeft [gedaagde 1] onvoldoende financiële gegevens aangeleverd, zodat zij geen of in ieder geval minder recht heeft op coronakorting. Verder vindt Herk dat er geen sprake is van misbruik van procesrecht.

2.4.

De kantonrechter neemt in dit vonnis over een aantal geschilpunten wel een eindbeslissing, maar niet over de coronakorting. [gedaagde 1] mag eerst nog onderbouwen hoe zij die heeft berekend. Daarna mag Herk daarop reageren. In dit vonnis legt de rechter de oordelen uit.

De dagvaarding is niet nietig

2.5.

Volgens [gedaagde 1] moet de dagvaarding nietig worden verklaard, omdat die niet compleet is. Dit betoog slaagt niet. [gedaagde 1] heeft niet concreet gesteld welke vereiste informatie volgens haar ontbreekt. Het is de kantonrechter ook niet gebleken dat er informatie ontbreekt die kan leiden tot nietigheid van de dagvaarding (artikel 111 en 120 Rv).

De huurachterstand bedraagt, behoudens eventuele coronakorting, € 23.838,04

2.6.

Volgens Herk is sprake van een huurachterstand van € 23.838,04 (berekend tot en met juni 2024). Bij het antwoord in reconventie heeft zij een uitgebreide specificatie gevoegd, waaruit blijkt hoe het bedrag is opgebouwd. Tijdens de zitting heeft [gedaagde 1] weliswaar aangegeven dat deze achterstand niet klopt, maar zij heeft dat niet onderbouwd. Zij heeft de daarin opgenomen huurprijs en servicekosten(afrekeningen) niet betwist en ook geen bewijzen overgelegd van betalingen die in het overzicht ontbreken. De kantonrechter stelt daarom vast dat de huurachterstand (berekend tot en met juni 2024) € 23.838,04 bedraagt, tenzij recht bestaat op coronakorting. Daar wordt hierna op ingegaan.

2.7.

In haar mail van 25 oktober 2024 heeft [gedaagde 1] erop gewezen dat zij op 24 oktober 2024 nog € 10.000,- heeft betaald. Hierop heeft Herk nog niet kunnen reageren. Deze betaling is dus niet meegenomen in het bedrag van € 23.838,04.

[gedaagde 1] moet nog gegevens aanleveren voor het berekenen van coronakorting

2.8.

Volgens [gedaagde 1] heeft zij voor 2020 en 2021 recht op een huurkorting. In die periode golden er coronamaatregelen in Nederland. Daardoor kon [gedaagde 1] de zonnestudio in de bedrijfsruimte niet of beperkt exploiteren. De partijen zijn het erover eens dat aan de hand van de zogenoemde vastelastenmethode van de Hoge Raad^[1]moet worden beoordeeld of [gedaagde 1] om die reden recht heeft op huurkorting en zo ja, hoeveel.

2.9.

Het is aan [gedaagde 1] om een duidelijke en inzichtelijke berekening te maken aan de hand van die methode. Zij moet die berekening onderbouwen met financiële stukken, zodat die ook voor Herk te controleren is. Volgens Herk heeft zij die onderbouwing tot op heden niet gezien. [gedaagde 1] heeft ook in deze procedure geen inzichtelijke berekening met onderbouwing zoals hiervoor bedoeld overgelegd. De berekening van [gedaagde 1] die bij de dagvaarding als productie 4b is overgelegd is alleen al niet voldoende omdat niet duidelijk is hoe zij op basis van de getallen op die pagina tot het door haar gevorderde bedrag is gekomen. Bovendien is ook niet duidelijk waar de getallen op gebaseerd zijn nu de onderliggende gegevens ontbreken.

2.10.

De kantonrechter geeft [gedaagde 1] de gelegenheid om deugdelijke financiële gegevens met een berekening op basis van de vastenlastenmethode over te leggen waaruit
herleidbaarblijkt (per maand):

welke omzet zij in 2019 (de referentieperiode) per maand heeft gemaakt;
welke omzet zij heeft gemaakt in de maanden waarover zij huurkorting eist;
wat haar totale vaste lasten zijn geweest in de jaren waarover zij huurkorting vraagt;
hoeveel TVL over welke periode(n) zij heeft ontvangen.

Daarna mag Herk hierop reageren. Daarbij dient Herk ook te laten weten of zij het in 2.7 bedoelde bedrag van € 10.000,- heeft ontvangen en wat dit betekent voor haar vordering.

2.11.

De kantonrechter merkt op dat [gedaagde 1] bij haar drie mails van 15 oktober 2024 allerlei stukken heeft gevoegd. Daarmee is echter niet op de in 2.10 bedoelde manier inzichtelijk is gemaakt op grond waarvan zij over welke maanden welk bedrag aan huurkorting vordert. Wel merkt de kantonrechter op dat het format van de Excelsheet ‘20240906 Percentage omzetderving en berekening huurkorting Sun -.xlsx’ een goed uitgangspunt kan vormen voor de berekening, mits die volledig gevuld wordt en wordt gesteund door onderliggende financiële stukken.

[gedaagde 1] zal de huurachterstand moeten betalen, met boeterente

2.12.

[gedaagde 1] zal worden veroordeeld om de (actuele) huurachterstand te betalen, die na aftrek van de coronakorting overblijft. Deze zal worden verhoogd met de boeterente uit de toepasselijke algemene voorwaarden (artikel 18.2).

De kantonrechter beslist nog niet over de ontbinding

2.13.

De kantonrechter neemt nu nog geen beslissing over de ontbinding van de huurovereenkomst en de eisen die daarmee samenhangen. Daarvoor is namelijk van belang hoe hoog de huurachterstand na het oordeel over de coronakorting uiteindelijk is.

[gedaagde 1] moet een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten betalen

2.14.

Herk heeft [gedaagde 1] aanmaningen gestuurd voor de huurachterstand. Zij heeft recht op een vergoeding van de kosten die zij daarvoor heeft gemaakt (artikel 6:96 BW). Hoe hoog die vergoeding is hangt af van het oordeel over de coronakorting.

[gedaagde 1] wordt niet veroordeeld tot het betalen van mutatieschade

2.15.

Herk eist ook dat de kantonrechter [gedaagde 1] veroordeelt “
de door eiseres geleden en nog te lijden schade te voldoen, nader op te maken bij staat.” Tijdens de zitting heeft zij toegelicht dat zij daarmee eventuele mutatieschade bedoelt na ontruiming van de bedrijfsruimte althans schade als er niet ontruimd wordt. Die eis zal de kantonrechter niet toewijzen, omdat die te onbepaald is. Als [gedaagde 1] wordt veroordeeld om de ruimte te ontruimen, is namelijk nog onduidelijk of er schade is en in hoeverre [gedaagde 1] die moet vergoeden.

Herk hoeft niet 50% van de juridische kosten van [gedaagde 1] te vergoeden

2.16.

De kantonrechter oordeelt ook dat zij de eis van [gedaagde 1] om Herk te veroordelen een vergoeding van juridische kosten van € 2.057,- te betalen, zal afwijzen. Volgens [gedaagde 1] is daarvoor aanleiding omdat Herk het proces onnodig heeft vertraagd en onvolledige informatie heeft gegeven. Dat standpunt volgt de kantonrechter niet. Het is juist [gedaagde 1] die tot nu toe onvolledige en onduidelijke informatie heeft gegeven, ondanks meerdere verzoeken van Herk.

De zaak wordt verwezen naar de rolzitting van 16 januari 2025

2.17.

De kantonrechter verwijst de zaak naar de rolzitting van donderdag 16 januari 2025 om 11.30 uur. Zoals uit het voorgaande volgt krijgt [gedaagde 1] de gelegenheid om dan een duidelijke en onderbouwde berekening van de coronakorting in het geding te brengen. Deze stukken moeten uiterlijk 15 januari 2025 om 12.00 uur bij de rechtbank binnen zijn. [gedaagde 1] kan deze ook op 16 januari 2025 inleveren op de zitting, maar moet dan rekening houden met een wachttijd.

2.18.

Hierna zal Herk de gelegenheid krijgen om hierop te reageren. Vervolgens zal de kantonrechter in principe een eindvonnis wijzen.

2.19.

De kantonrechter heeft in dit vonnis al op een groot aantal punten een beslissing gegeven. Wellicht biedt dit partijen handvatten om alsnog afspraken met elkaar te maken.

3.De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

verwijst de zaak naar de rolzitting van
donderdag 16 januari 2025om
11.30 uurzodat [gedaagde 1] zich kan uitlaten, zoals beschreven in 2.17;

3.2.

houdt alle overige beslissingen aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.

33394