Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11387694 VV EXPL 24-539
datum uitspraak: 20 december 2024 (bij vervroeging)
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres],
woonplaats: Tilburg,
eiseres,
gemachtigde: mr. G.H.A. Vlierhuis,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. D.A. IJpelaar.
De partijen worden hierna ‘[eiseres]’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
1.Waar gaat de zaak over?
1.1.
[eiseres] heeft de woning aan het adres [adres] aan [gedaagde] verhuurd sinds 1 oktober 2020, in eerste instantie op basis van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd en later op basis van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. [eiseres] heeft de huurovereenkomst in een brief van 25 oktober 2023 opgezegd vanwege het veroorzaken door [gedaagde] van onder meer aanhoudende overlast en van schade in de woning. Volgens [eiseres] heeft [gedaagde] met de opzegging van de huurovereenkomst ingestemd en verblijft [gedaagde] inmiddels, nadat de partijen waren overeengekomen dat [gedaagde] de woning uiterlijk vóór 1 september 2024 moest ontruimen, zonder recht of titel (dus zonder bijvoorbeeld een huurovereenkomst) in de woning. In deze zaak vordert [eiseres] daarom – kort gezegd – dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de woning met onmiddellijke ingang te ontruimen en om een gebruiksvergoeding (met rente) tot het moment van ontruiming te betalen. [gedaagde] is het niet eens met de vorderingen van [eiseres], omdat (1) [eiseres] geen spoedeisend belang bij haar vorderingen heeft, (2) er geen sprake is geweest van een rechtsgeldige opzegging, (3) de opzegging niet expliciet door [gedaagde] is geaccepteerd en (4) de eventuele acceptatie van de opzegging door [gedaagde] onder invloed van dwaling of misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen. De voorzieningenrechter wijst de vorderingen van [eiseres] af, omdat zij onvoldoende spoedeisend belang bij haar vorderingen heeft. Bovendien acht de voorzieningenrechter niet aannemelijk dat de rechter in een bodemprocedure zal oordelen dat de opzegging van de huurovereenkomst door [eiseres] in stand kan blijven. Dit wordt hierna uitgelegd.
2.De procedure
2.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 3 december 2024, met bijlagen 1 tot en met 16;
- de e-mail van 10 december 2024 van [gedaagde], met bijlagen 1 tot en met 3;
- de mondelinge behandeling op 12 december 2024;
- de pleitnotities van mr. IJpelaar.
3.De beoordeling
3.1.
Een vordering in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten.
3.2.
Volgens [eiseres] volgt uit het karakter van de door haar ingestelde vordering tot ontruiming van de woning dat zij spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. De voorzieningenrechter volgt [eiseres] niet in dat standpunt. Als het al zo zou zijn dat [gedaagde] op dit moment zonder recht of titel in de woning verblijft, dan betekent dit nog niet dat [eiseres] de uitkomst van een gewone procedure niet kan afwachten. Dit geldt te meer omdat [gedaagde], uitgaande van de juistheid van het standpunt van [eiseres], al sinds 1 september 2024 zonder recht of titel in de woning verblijft. Voor het aannemen van een spoedeisend belang van [eiseres] zijn bijkomende omstandigheden nodig. [eiseres] heeft in dit verband weliswaar gesteld dat [gedaagde] overlast aan omwonenden heeft veroorzaakt en dat hij (veel) schade aan de woning heeft toegebracht, maar die stellingen zijn door [gedaagde] betwist en door [eiseres] op geen enkele manier onderbouwd. [eiseres] heeft dan ook niets gesteld op grond waarvan de voorzieningenrechter tot het oordeel kan komen dat zij voldoende spoedeisend belang heeft bij toewijzing van haar vorderingen in dit kort geding.
3.3.
Zelfs als [eiseres] voldoende spoedeisend belang bij haar vorderingen had gehad, dan was overigens niet voldoende aannemelijk dat die vorderingen in een gewone procedure zouden worden toegewezen en kon daarop dus ook niet vooruitgelopen worden door de vorderingen al toe te wijzen in dit kort geding.
3.4.
De voorzieningenrechter acht het namelijk niet uitgesloten dat de rechter in een gewone procedure tot het oordeel zal komen dat de opzegging van de huurovereenkomst niet in stand kan blijven omdat [eiseres] met haar opzeggingsbrief, bewust of onbewust, een onjuiste voorstelling van zaken van de rechtspositie van [gedaagde] heeft gegeven en dat [gedaagde] daardoor, zoals hij ter zitting heeft verklaard, dacht dat hij geen andere keuze had dan gehoor te geven aan de opzegging van de huurovereenkomst. Hiertoe acht de voorzieningenrechter in de eerste plaats van belang dat [eiseres] [gedaagde] in de opzeggingsbrief ten onrechte niet heeft gevraagd om binnen zes weken aan [eiseres] mede te delen of hij al dan niet toestemt in beëindiging van de overeenkomst (artikel 7:271 lid 5 BW).
3.5.
Naast deze omstandigheid, die op zich niet tot nietigheid van de opzegging leidt, spelen in de overwegingen van de voorzieningenrechter ook de volgende omstandigheden in deze zaak een rol:
1. [gedaagde] stelt dat hij ten tijde van de opzegging door [eiseres] niet wist dat
hij huurbescherming had, terwijl nergens uit blijkt dat de partijen dit hebben besproken of dat [eiseres] [gedaagde] hierop heeft gewezen;
2. [gedaagde] stelt dat hij ten tijde van de opzegging niet wist dat hij niet met de opzegging in hoefde te stemmen, terwijl nergens uit blijkt dat de partijen dit hebben besproken of dat [eiseres] [gedaagde] hierop heeft gewezen;
3. nergens uit blijkt dat de partijen het belang van [gedaagde] bij voortgezet gebruik van zijn huurrecht voldoende hebben besproken. Vergelijk overweging 4.6 van een arrest van 15 september 2020 van het Gerechtshof Den Haag, ECLI:NL:GHDHA:2020:1633, waarin dit van belang is geacht;
4. nergens uit blijkt dat [gedaagde] er enig belang bij had om vrijwillig met de opzegging van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door [eiseres] in te stemmen. Integendeel, [gedaagde] en zijn huisgenoot zijn voorlopig nog bezig met hun studie in Rotterdam en willen dus in Rotterdam blijven wonen en (betaalbare) huurwoningen zijn (en waren ten tijde van de opzegging door [eiseres]) schaars. Het is dus niet aannemelijk dat [gedaagde] op korte termijn een vervangende huurwoning heeft gevonden in Rotterdam als hij de woning moet ontruimen; en
5. [eiseres] heeft niet (met stukken) onderbouwd dat [gedaagde] daadwerkelijk overlast aan omwonenden heeft veroorzaakt en/of schade heeft toegebracht aan de woning, terwijl [gedaagde] dat betwist en dus niet kan worden geconcludeerd dat er een goede grond was voor opzegging van de huurovereenkomst door [eiseres].
3.6.
Dat [gedaagde] in eerste instantie geen bezwaar maakte tegen de opzegging van de huurovereenkomst door [eiseres] en dat [gedaagde] pas ná de voorinspectie voor de oplevering van de woning in het geweer kwam, legt in het licht van alle overige omstandigheden van deze zaak onvoldoende gewicht in de schaal om tot een ander oordeel te komen.
3.7.
De conclusie is dat de vorderingen van [eiseres] worden afgewezen.
3.8.
De proceskosten komen voor rekening van [eiseres], omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [eiseres] aan [gedaagde] moet betalen op € 543,00 aan salaris voor de gemachtigde en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 678,00. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
3.9.
De proceskostenveroordeling wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
4.4. De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
wijst de vorderingen af;
4.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] worden begroot op € 678,00;
4.3.
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.F. Koekebakker en in het openbaar uitgesproken.
38671