Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.266.326/02
Rolnummer rechtbank : 7402542 / CV EXPL 18-53092
Rolnummer rechtbank : 7402542 / CV EXPL 18-53092
Arrest van 15 september 2020
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats 1] ,
appellant,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. S.J. Hasselaar-Veltkamp te Alphen aan den Rijn,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats 2],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. K.J. Hoogerwerf te Schiedam.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 27 juni 2019 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 5 april 2019, door de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam, locatie Rotterdam, gewezen tussen partijen.
Bij tussenarrest van 15 oktober 2019 heeft het hof een comparitie van partijen gelast. Daarna heeft [appellant] een memorie van grieven (met producties) ingediend en zijn eis gewijzigd. Vervolgens is de comparitie gehouden. Deze is gebruikt om nadere stukken over te leggen en een minnelijke schikking te beproeven. Partijen hebben toen ter beëindiging van de procedure een overeenkomst gesloten met (onder meer) het recht voor [geïntimeerde] om de zaak na doorhaling weer op te brengen. Hiervan is proces-verbaal gemaakt. Vervolgens is de zaak doorgehaald.
[appellant] heeft de zaak weer opgebracht. Hierna heeft [geïntimeerde] bij memorie van antwoord de grieven bestreden. Na beraad partijen is geen (nadere) mondelinge behandeling, maar arrest gevraagd. De advocaten van partijen hebben desgevraagd telefonisch aan de griffie laten weten er geen bezwaar tegen te hebben dat de comparitieraadsheer dit arrest niet meewijst omdat zij thans elders werkzaam is.
Beoordeling van het hoger beroep
Feiten
1. Tussen partijen staan onder meer navolgende volgende feiten vast.
1.1
Partijen hebben met ingang van 1 april 2016 een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gesloten voor de woning aan [adres] te [woonplaats 2], waarin [geïntimeerde] toen als huurster is gaan wonen (hierna: de woning). De maandelijks door [geïntimeerde] bij vooruitbetaling te betalen huurprijs bedroeg bij aanvang van de huurovereenkomst € 775,- per maand, inclusief servicekosten en enige stoffering.
1.2
De huurovereenkomst bepaalt onder meer het volgende:
“3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor
onbepaalde tijdingaande op
1 april 2016. Tijdens deze periode kan de huurder deze overeenkomst door opzegging beëindigen met inachtneming van een opzegtermijn van in ieder geval
2 volle kalendermaanden. De verhuurder kan deze overeenkomst door opzegging beëindigen met inachtneming van een opzegtermijn van in ieder geval
3 volle kalendermaanden. (…)
onbepaalde tijdingaande op
1 april 2016. Tijdens deze periode kan de huurder deze overeenkomst door opzegging beëindigen met inachtneming van een opzegtermijn van in ieder geval
2 volle kalendermaanden. De verhuurder kan deze overeenkomst door opzegging beëindigen met inachtneming van een opzegtermijn van in ieder geval
3 volle kalendermaanden. (…)
(…)
Bijzondere bepalingen.
10.(…)
13. Huurder dient in alle gevallen minstens 2 kalendermaanden van te voren schriftelijk op te zeggen.
13. Huurder dient in alle gevallen minstens 2 kalendermaanden van te voren schriftelijk op te zeggen.
14. Drugsclausule: het is verboden om deze woonruimte te gebruiken voor het gebruiken, verhandelen of telen van drugs. (…)
15. Huurder heeft geen aanspraak op meer dan hetgeen partijen zijn overeenkomen.
16. Huurder heeft bij het beëindigen van deze overeenkomst geen recht op vervangende woonruimte of (schade)vergoeding onder welke titel dan ook.
(…)
19. Huurder gaat er mee akkoord dat de verhuurder periodiek de woning kan inspecteren op naleving van het gestelde in deze huurovereenkomst.
Garantstelling
11.(…) Verhuurder zal garantsteller informeren als er een betalingsachterstand optreedt.”
1.3
Op donderdag 1 november 2018 ontving [geïntimeerde] een WhatsApp-bericht van [appellant], inhoudend:
“Hoi [geïntimeerde], ik ben als verhuurder tegenwoordig wettelijk verplicht om periodiek de woning de controleren op eventuele strafbare feiten. Ben je toevallig zaterdagochtend rond 10 uur thuis?”.
1.4
Naar aanleiding van dit bericht spraken partijen op zondag 4 november 2018 af in de woning.
1.5
Op 4 november 2018 hebben partijen een gedeeltelijk reeds ingevuld, geprint, formulier dat [appellant] naar de woning had meegenomen (hierna: het formulier), nader ingevuld en ondertekend ter beëindiging van de huurovereenkomst (hierna: de Beëindigingsovereenkomst). De Beëindigingsovereenkomst vermeldt onder meer het volgende:
“
Ontbinding huurovereenkomst [adres], [postcode] te [woonplaats 2]
Ontbinding huurovereenkomst [adres], [postcode] te [woonplaats 2]
Beste [geïntimeerde],
Op 4 november 2018 wij overeengekomen dat de huurovereenkomst voor de woning aan de [adres], [postcode] te [woonplaats 2] met ingang van
1 maart 2019zal worden ontbonden. (…)
Ten aanzien van de ontbinding zijn de volgende aanvullende afspraken overeengekomen:
1 maart 2019zal worden ontbonden. (…)
Ten aanzien van de ontbinding zijn de volgende aanvullende afspraken overeengekomen:
- Verhuurder zal mee helpen met het zoeken van vervangende woonruimte
- Mocht de huurder eerder vervangende woonruimte vinden dan zal de huur overeenkomst op verzoek van huurder eerder kunnen eindigen.
Handtekening (…)”
De niet onderstreepte delen stonden op het formulier. De onderstreepte delen zijn met pen op 4 november 2018 op stippellijntjes in de Beëindigingsovereenkomst opgeschreven.
1.6
Op maandag 5 november 2018 hebben [geïntimeerde] en [appellant] WhapsApp contact gehad met de volgende inhoud:
“[[geïntimeerde]:] Hi [appellant], zou je bij het formulier over ontbinding van het contract ook de reden hiervoor kunnen zetten? Heb vernomen van een kennis die bij de gemeente werkt dat woningcorporaties dat graag willen weten tegenwoordig
[[appellant]:] Ik kan ook een huurderverklaring voor je afgeven. Zal er morgen gelijk even naar kijken
[[geïntimeerde]:] Is goed dank je ”
1.7
Op woensdag 7 november 2018 heeft [appellant] via WhatsApp een foto van de ondertekende bevestiging van de inspectie op 4 november 2019 van de woning en van de Beëindigingsovereenkomst aan [geïntimeerde] gestuurd met het bericht:
“Hoi [geïntimeerde], hierbij de stukken met betrekking tot de controle van de woning en de ontbinding van de huurovereenkomst. Ik ga nog achter de verhuurdersverklaring aan voor je.
Ik heb mogelijk iemand die geïnteresseerd is in de woning om deze ook te verhuren. Ik kan je niets beloven maar zal uiteraard een goed woordje voor je doen.
Deze persoon zou graag willen komen kijken. Zou dit toevallig morgen kunnen (…)”
1.8
Daarop heeft [geïntimeerde] in WhatsApp teruggeschreven dat zij ‘morgen’ niet kan en:
“Als er een mogelijkheid is dat hij het aan mij zou gaan verhuren zou ik het wel fijn vinden om erbij te zijn. Ik ga proberen om de 13e of de 15e dan thuis te kunnen zijn, ik zou het je dan uiterlijk zaterdag kunnen laten weten als je dat goed vindt?”
1.9
Daarna heeft [appellant] met de koper of diens makelaar een bezichtiging op donderdag 15 november 2018 14.30 uur afgesproken.
1.1
Op donderdag 8 november 2018 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] via WhatsApp geschreven dat hij de 15e ook iemand heeft die om 15.30 uur wil komen kijken. Op zijn vraag of dat een probleem is heeft [geïntimeerde] “nee hoor” geantwoord.
1.11
Op 8 november 2018 heeft [appellant] de (hiervoor onder 1.6 en 1.7 genoemde) verhuurdersverklaring aan [geïntimeerde] gemaild.
1.12
Op 12 november 2018 heeft [geïntimeerde] het volgende in een e-mail aan [appellant] geschreven:
“Beste [appellant],
Op 2 november stuurde je mij een bericht dat je de wettelijke plicht hebt om periodiek de woning te controleren op eventuele strafbare feiten. In verband hiermee wilde je bij mij langs komen thuis. Toen je op 4 november langs kwam leek het er op dat dat je eigenlijk voor iets heel anders kwam. Je gaf direct aan de huurovereenkomst te willen ontbinden. Je had zelfs al een formulier bij je dat ik moest ondertekenen. Je gaf mij de indruk dat ik geen andere keuze had dan mee te werken aan de ontbinding van de huurovereenkomst, dat ik geen poot had om op te staan. Ik was totaal overdonderd. Ik kreeg geen tijd om na te denken of om de gevolgen te overzien. Ik moest tekenen, en dat heb ik onder deze druk tegen mijn wil gedaan.
Maar ik wil de woning helemaal niet kwijt. Er bestaat ook helemaal geen reden om de huurovereenkomst met mij te ontbinden. Ik betaal de huur netjes en ik geef geen overlast. Het is toch raar dat jij onaangekondigd een formuliertje onder mijn neus schuift en dat je daarmee de huurovereenkomst zou kunnen ontbinden, zonder dat ik erover heb kunnen nadenken en zonder dat er een rechter naar gekeken heeft? Dat zou betekenen dat ik zomaar mijn woning kwijt raak en op straat kom te staan. Dat kan volgens mij helemaal niet. Hierbij laat ik je dan ook weten dat ik niet akkoord ga met de ontbinding van de huurovereenkomst. Dat formulier dat ik moest ondertekenen is niet geldig, die is nietig en ik vernietig het dan ook hierbij. (…)”
Maar ik wil de woning helemaal niet kwijt. Er bestaat ook helemaal geen reden om de huurovereenkomst met mij te ontbinden. Ik betaal de huur netjes en ik geef geen overlast. Het is toch raar dat jij onaangekondigd een formuliertje onder mijn neus schuift en dat je daarmee de huurovereenkomst zou kunnen ontbinden, zonder dat ik erover heb kunnen nadenken en zonder dat er een rechter naar gekeken heeft? Dat zou betekenen dat ik zomaar mijn woning kwijt raak en op straat kom te staan. Dat kan volgens mij helemaal niet. Hierbij laat ik je dan ook weten dat ik niet akkoord ga met de ontbinding van de huurovereenkomst. Dat formulier dat ik moest ondertekenen is niet geldig, die is nietig en ik vernietig het dan ook hierbij. (…)”
1.13
In reactie daarop heeft [appellant] op 12 november 2018 aan [geïntimeerde] terug gemaild:
“Beste [geïntimeerde],
Ik vind je reactie zeer opmerkelijk en feitelijk onjuist. Ik heb je die ochtend duidelijk uitgelegd wat de stand van zaken was en je op geen enkel moment onder druk gezet. Dat dit samen viel met de periodieke controle van de woning is puur toeval. Ik had het formulier reeds in orde gemaakt aangezien ik geen tijd heb om meerdere keren langs te gaan in [woonplaats 2].
Zondag 4 november 2018 heb ik je uitgelegd dat wij vanwege de extreme files naar het werk moeten verhuizen. Echter kunnen wij geen andere woning kopen zolang ik de woning in [woonplaats 2] nog in de verhuur heb. Jij begreep ons probleem en daarom ben je akkoord gegaan met de ontbinding van de huurovereenkomst.
Jij hebt zelf besloten om akkoord te gaan met de ontbinding van de huurovereenkomst. Ook de afgelopen dagen heb jij geen enkele keer aangegeven onder druk te zijn gezet. Afgelopen week heb je contact gehad met een kennis van je bij de gemeente en op diens advies heb ik nog een verhuurdersverklaring voor je opgesteld. Het is dan ook zeer opmerkelijk dat je na ruim een week ineens komt met dat je je onder druk gezet zou voelen.
Zondag 4 november 2018 heb ik je uitgelegd dat wij vanwege de extreme files naar het werk moeten verhuizen. Echter kunnen wij geen andere woning kopen zolang ik de woning in [woonplaats 2] nog in de verhuur heb. Jij begreep ons probleem en daarom ben je akkoord gegaan met de ontbinding van de huurovereenkomst.
Jij hebt zelf besloten om akkoord te gaan met de ontbinding van de huurovereenkomst. Ook de afgelopen dagen heb jij geen enkele keer aangegeven onder druk te zijn gezet. Afgelopen week heb je contact gehad met een kennis van je bij de gemeente en op diens advies heb ik nog een verhuurdersverklaring voor je opgesteld. Het is dan ook zeer opmerkelijk dat je na ruim een week ineens komt met dat je je onder druk gezet zou voelen.
Wij zijn juridisch overeengekomen dat jij de woning gaat verlaten. Je zult de woning dan ook uiterlijk 28 februari 2019 leeg moeten opleveren. (…)”.
Vorderingen, grondslagen, verweren en vonnis
2.1
Op 30 november 2018 heeft [geïntimeerde] [appellant] voor de kantonrechter gedagvaard en gevorderd, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, om:
-
primairte verklaren voor recht dat de Beëindigingsovereenkomst op 12 november 2018 buitengerechtelijk is vernietigd, of:
primairte verklaren voor recht dat de Beëindigingsovereenkomst op 12 november 2018 buitengerechtelijk is vernietigd, of:
-
subsidiairde Beëindigingsovereenkomst te vernietigen,
subsidiairde Beëindigingsovereenkomst te vernietigen,
(
primair en subsidiair beide) met de bepaling dat de huurovereenkomst voortduurt, of:
primair en subsidiair beide) met de bepaling dat de huurovereenkomst voortduurt, of:
- meer subsidiairvoor het geval de huurovereenkomst beëindigd zou worden – te bepalen dat [appellant] vóór de beëindiging van de huurovereenkomst vervangende passende woonruimte aan [geïntimeerde] moet aanbieden, althans dat [geïntimeerde] pas het gehuurde moet verlaten wanneer er passende woonruimte voorhanden is, en dat [appellant] een verhuiskostenvergoeding aan [geïntimeerde] moet voldoen,
- een en ander met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
2.2
[geïntimeerde] heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat de Beëindigingsovereenkomst gesloten is door misbruik van omstandigheden (artikel 3:44 BW) danwel vernietigbaar is op grond van dwaling (artikel 6:228 BW). [geïntimeerde] was onder druk gezet en dwaalde toen zij de Beëindigingsovereenkomst op 4 november 2018 ondertekende. Zij wilde de huur niet beëindigen. [appellant] heeft het laten voorkomen alsof [geïntimeerde] juridisch geen mogelijkheid had om huurster te blijven. [appellant] overdonderde haar en wekte de indruk dat zij geen andere keus had dan te tekenen. [geïntimeerde] kreeg geen bedenktijd.
2.3
[appellant] heeft de vorderingen gemotiveerd betwist. Hij heeft betwist dat de wil van [geïntimeerde] ten tijde van het sluiten van de Beëindigingsovereenkomst kenbaar ontbrak, dat [geïntimeerde] haar wil tot het sluiten van die overeenkomst niet in vrijheid heeft kunnen nemen, dat [appellant] haar tot ondertekenen heeft bewogen door opzettelijke onjuiste mededelingen of verzwijgingen of een andere kunstgreep en hij heeft betwist dat de wil van [geïntimeerde] onzuiver is gevormd.
[appellant] heeft – kort gezegd – aangevoerd dat hij op 4 november 2018 zijn wens tot verkoop tegenover [geïntimeerde] heeft geuit, waarna een open gesprek heeft plaatsgevonden met ruimte voor de mening en wensen van [geïntimeerde]. Partijen hebben daarna gezamenlijk de Beëindigingsovereenkomst verder ingevuld. Daarna heeft [appellant] de woning nog gecontroleerd (zoals aangekondigd) en kon [geïntimeerde] de (concept)overeenkomst nogmaals doorlezen voordat zij onverplicht en zonder druk haar handtekening zette. De eerste dagen daarna hebben partijen deels uitvoering gegeven aan de Beëindigingsovereenkomst. Van [geïntimeerde] kon worden verwacht dat zij op de hoogte is van de juridische consequenties van het aangaan van de Beëindigingsovereenkomst, nu zij in het verleden een eigen onderneming heeft gehad in sales- en marketingactiviteiten waaronder colportage.
[appellant] heeft – kort gezegd – aangevoerd dat hij op 4 november 2018 zijn wens tot verkoop tegenover [geïntimeerde] heeft geuit, waarna een open gesprek heeft plaatsgevonden met ruimte voor de mening en wensen van [geïntimeerde]. Partijen hebben daarna gezamenlijk de Beëindigingsovereenkomst verder ingevuld. Daarna heeft [appellant] de woning nog gecontroleerd (zoals aangekondigd) en kon [geïntimeerde] de (concept)overeenkomst nogmaals doorlezen voordat zij onverplicht en zonder druk haar handtekening zette. De eerste dagen daarna hebben partijen deels uitvoering gegeven aan de Beëindigingsovereenkomst. Van [geïntimeerde] kon worden verwacht dat zij op de hoogte is van de juridische consequenties van het aangaan van de Beëindigingsovereenkomst, nu zij in het verleden een eigen onderneming heeft gehad in sales- en marketingactiviteiten waaronder colportage.
2.4
[appellant] heeft zijnerzijds, na vermindering van eis, gevorderd in
voorwaardelijkreconventie – namelijk bij afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] –:
voorwaardelijkreconventie – namelijk bij afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] –:
een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst met ingang van 1 maart 2019 is beëindigd met de veroordeling van [geïntimeerde] om de woning op 1 maart 2019 te ontruimen en om schadevergoeding te betalen ter hoogte van de huurprijs voor iedere maand dat [geïntimeerde] de woning na de ontbinding van de huurovereenkomst niet heeft ontruimd, en met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.
2.5
[geïntimeerde] heeft de voorwaardelijke vorderingen in reconventie bestreden.
2.6
De kantonrechter heeft de primaire vordering van [geïntimeerde] afgewezen (waartegen geen grief is gericht), haar subsidiaire vordering toegewezen en de Beëindigingsovereenkomst vernietigd met de bepaling dat de huurovereenkomst van 1 april 2016 tussen partijen voortduurt. De kantonrechter overwoog hiertoe dat het beroep van [geïntimeerde] op misbruik van omstandigheden slaagt. Aan de voorwaardelijk ingestelde reconventionele vordering van [appellant] is de kantonrechter niet toegekomen. [appellant] is in de proceskosten veroordeeld.
Grieven
3.1
[appellant] heeft zijn grieven gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat er sprake was van misbruik van omstandigheden. Heel kort en alleen op hoofdlijnen weergegeven, heeft [appellant] met zijn grieven het volgende naar voren gebracht.
3.2
Met
grief Iheeft hij aangevoerd dat hij [geïntimeerde] niet bewust heeft overvallen na een onjuiste mededeling over zijn komst. Hij had gehoord dat hij de woning op drugs moest inspecteren en hij heeft dat ook daadwerkelijk gedaan op 4 november 2018. Hij hoefde vanwege de goede verhuurder-huurder relatie tussen hem en [geïntimeerde] ook geen excuus te verzinnen om langs te komen. Hij heeft [geïntimeerde] op 4 november niet misleid of gedwongen om direct tot ondertekening over te gaan. [geïntimeerde] had begrip voor zijn motivatie voor de huurbeëindiging en wilde daaraan meewerken. Vervolgens hebben partijen de details over de beëindiging ingevuld en kreeg [geïntimeerde] alle ruimte om haar aanvullende wensen door te geven, en haar wensen zijn (met de hand) opgenomen. Daarna, vóór het ondertekenen, heeft [appellant] eerst nog de woning gecontroleerd. Het stond [geïntimeerde] vrij de overeenkomst niet te ondertekenen. Ook
grief IIIbetreft de vrije keuze die [geïntimeerde] heeft gemaakt om direct tot ondertekening over te gaan. [geïntimeerde] wilde ondertekenen en vond dat pas
latereen verkeerde keuze, zo benadrukt [appellant]. Bovendien verklaart [geïntimeerde] tegenstrijdig over hetgeen op 4 november en de dagen daarna is voorgevallen.
grief Iheeft hij aangevoerd dat hij [geïntimeerde] niet bewust heeft overvallen na een onjuiste mededeling over zijn komst. Hij had gehoord dat hij de woning op drugs moest inspecteren en hij heeft dat ook daadwerkelijk gedaan op 4 november 2018. Hij hoefde vanwege de goede verhuurder-huurder relatie tussen hem en [geïntimeerde] ook geen excuus te verzinnen om langs te komen. Hij heeft [geïntimeerde] op 4 november niet misleid of gedwongen om direct tot ondertekening over te gaan. [geïntimeerde] had begrip voor zijn motivatie voor de huurbeëindiging en wilde daaraan meewerken. Vervolgens hebben partijen de details over de beëindiging ingevuld en kreeg [geïntimeerde] alle ruimte om haar aanvullende wensen door te geven, en haar wensen zijn (met de hand) opgenomen. Daarna, vóór het ondertekenen, heeft [appellant] eerst nog de woning gecontroleerd. Het stond [geïntimeerde] vrij de overeenkomst niet te ondertekenen. Ook
grief IIIbetreft de vrije keuze die [geïntimeerde] heeft gemaakt om direct tot ondertekening over te gaan. [geïntimeerde] wilde ondertekenen en vond dat pas
latereen verkeerde keuze, zo benadrukt [appellant]. Bovendien verklaart [geïntimeerde] tegenstrijdig over hetgeen op 4 november en de dagen daarna is voorgevallen.
Grief IIkeert zich tegen de overweging dat het vrijwillig beëindigen van de huurovereenkomst doorgaans slechts op initiatief van de huurder geschiedt. Het is volgens [appellant] voor de beëindiging niet relevant dat [geïntimeerde] geen belang had bij beëindigen van de huurovereenkomst. [appellant] en [geïntimeerde] hadden een goede verstandhouding en gunden elkaar het nodige. [appellant] had goede reden de woning te willen verkopen en [geïntimeerde] gaf aan dit te begrijpen en aan de huurbeëindiging mee te willen werken. [appellant] had geen reden hieraan twijfelen en heeft de verkoop van zijn woning(en) direct in gang gezet. De verkoopopdracht kon hij daarna niet meer intrekken.
Met
grief IVheeft [appellant] aangevoerd dat hij niet wist en ook niet moest begrijpen, dat [geïntimeerde] niet wilde tekenen. Hij kende haar als een gezonde, mondige, assertieve, zelfbewuste volwassene die door haar ervaring als colporteur en zelfstandig ondernemer goed wist dat niemand gedwongen kan worden tot het ondertekenen van een overeenkomst. Dat zij mondig is volgt mede uit hoe zij zelf [appellant] bij het aangaan van de huurovereenkomst had misleid aangaande haar kredietwaardigheid.
grief IVheeft [appellant] aangevoerd dat hij niet wist en ook niet moest begrijpen, dat [geïntimeerde] niet wilde tekenen. Hij kende haar als een gezonde, mondige, assertieve, zelfbewuste volwassene die door haar ervaring als colporteur en zelfstandig ondernemer goed wist dat niemand gedwongen kan worden tot het ondertekenen van een overeenkomst. Dat zij mondig is volgt mede uit hoe zij zelf [appellant] bij het aangaan van de huurovereenkomst had misleid aangaande haar kredietwaardigheid.
Met
grief Vwijst [appellant] er op dat de feiten en omstandigheden in de dagen na sluiten van de Beëindigingsovereenkomst bevestigen dat er bij ondertekening geen sprake was van enig misbruik van omstandigheden, welk misbruik [geïntimeerde] dan ook met
nietsheeft onderbouwd. Partijen behielden vriendelijk contact, [geïntimeerde] werkte mee aan de uitvoering van de overeenkomst en ze liet geen moment blijken dat zij er zich niet prettig bij voelde. [geïntimeerde] verzocht zelfs nog om een verhuurdersverklaring, terwijl ze bovendien oneerlijk was over de reden daarvoor.
grief Vwijst [appellant] er op dat de feiten en omstandigheden in de dagen na sluiten van de Beëindigingsovereenkomst bevestigen dat er bij ondertekening geen sprake was van enig misbruik van omstandigheden, welk misbruik [geïntimeerde] dan ook met
nietsheeft onderbouwd. Partijen behielden vriendelijk contact, [geïntimeerde] werkte mee aan de uitvoering van de overeenkomst en ze liet geen moment blijken dat zij er zich niet prettig bij voelde. [geïntimeerde] verzocht zelfs nog om een verhuurdersverklaring, terwijl ze bovendien oneerlijk was over de reden daarvoor.
Grief VIricht zicht tegen het oordeel van de kantonrechter dat het kenbaar ontbreken van de wil van [geïntimeerde] geen vereiste is voor misbruik van omstandigheden.
Met
grief VIIkomt [appellant] op tegen de vaststelling dat [geïntimeerde] voortvarend heeft gehandeld en direct na het weekend naar haar rechten is gaan informeren. [appellant] betwist dit. Er is geen bewijs voor en het is ook niet van invloed op de vraag of de huurovereenkomst met misbruik van omstandigheden was beëindigd. Voorts bestrijdt [appellant] de overweging dat de zaak anders zou hebben gelegen als [appellant] [geïntimeerde] uitdrukkelijk erop zou hebben gewezen dat zij niet mee hoefde te werken aan de beëindiging en zulks uit de Beëindigingsovereenkomst zou blijken.
grief VIIkomt [appellant] op tegen de vaststelling dat [geïntimeerde] voortvarend heeft gehandeld en direct na het weekend naar haar rechten is gaan informeren. [appellant] betwist dit. Er is geen bewijs voor en het is ook niet van invloed op de vraag of de huurovereenkomst met misbruik van omstandigheden was beëindigd. Voorts bestrijdt [appellant] de overweging dat de zaak anders zou hebben gelegen als [appellant] [geïntimeerde] uitdrukkelijk erop zou hebben gewezen dat zij niet mee hoefde te werken aan de beëindiging en zulks uit de Beëindigingsovereenkomst zou blijken.
Volgens grieven VIII en IX zijn verschillende verweren van [appellant] ten onrechte niet in de overwegingen meegenomen en is de conclusie dat de Beëindigingsovereenkomst vernietigbaar is op grond van misbruik van omstandigheden onterecht. Grief X richt zich tegen de vaststelling door de kantonrechter dat [geïntimeerde] steeds tijdig en stipt de huurprijs heeft voldaan.
3.3
De grieven I-IX lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Met betrekking tot grief X merkt het hof op dat het in dit arrest onder 2 de tussen partijen vaststaande (niet in geschil zijnde) feiten heeft opgenomen, voorzover zij voor het oordeel van het hof relevant zijn, zodat [appellant] bij bespreking van deze grief geen (verder) belang heeft.
Beoordeling van de grieven
4.1
Met de grieven ligt de vraag aan het hof voor, of de huurovereenkomst op 4 november 2020 rechtsgeldig is beëindigd met (ondertekening van) de Beëindigingsovereenkomst, zoals [appellant] heeft betoogd, of dat, ondanks de omstandigheden die [appellant] in eerste aanleg en in hoger beroep heeft aangevoerd, er sprake is geweest van misbruik van omstandigheden waardoor de Beëindigingsovereenkomst moet worden vernietigd, zoals [geïntimeerde] heeft betoogd en de kantonrechter heeft geoordeeld.
4.2
Het hof stelt dienaangaande het volgende voorop. De onderhavige zaak betreft een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd van woonruimte. De wetgever heeft daarvoor specifieke regels gemaakt die een vergaande huurbescherming aan de huurder bieden. Onderdeel van die regels is dat beëindiging van de huurovereenkomst omdat de verhuurder dat wil, aan (strenge) eisen moet voldoen. Bij beëindiging met wederzijds goedvinden nadat de huur is ingegaan gelden die eisen niet: door dit ‘wederzijds goedvinden’ eindigt de huurbescherming. Het behoort daarbij wel duidelijk te zijn dat de huurder het goed vindt dat de huur, inclusief (verder) recht op huurbescherming, beëindigd wordt.
4.3
Tussen partijen is niet in geschil dat [geïntimeerde] geen enkel belang had bij beëindiging van de huur. Zij woonde zelf in de woning. Zij had vóór 4 november 2018 niet aan [appellant] te kennen gegeven dat zij de huurovereenkomst wilde beëindigen. [appellant] wist op 4 november 2018 dat het alleen de verhuurder (hijzelf) was die begin november 2018 de huurovereenkomst wilde beëindigen en daar belang bij had. Wat [appellant] dus in feite te doen stond, was de huurovereenkomst opzeggen. Dat was echter voor hem als verhuurder niet eenzijdig mogelijk, omdat de huurbescherming die [geïntimeerde] toekwam, daaraan in de weg stond. [appellant] mocht deze huurbescherming niet negeren.
4.4
Wat in beginsel voor [appellant] wel mogelijk was, was een overeenkomst met [geïntimeerde] sluiten waardoor zij vrijwillig afstand zou doen van haar huurbescherming. Dit is dan ook de strekking geweest van het optreden van [appellant] op 4 november 2018, toen hij de ontbinding van de huurovereenkomst ter sprake bracht.
4.5
[geïntimeerde] wist tot 4 november 2018 niet dat [appellant] de huur wilde eindigen. [appellant] had haar niets over zijn wens verteld of geschreven. Dit laatste betekent dat [appellant] er niet van uit mocht gaan dat [geïntimeerde] (serieus) had nagedacht over zijn wens tot ‘huurbeëindiging met wederzijds goedvinden’ en de gevolgen die dat zou kunnen hebben. Daarom weegt zwaar mee dat [appellant], toen hij de afspraak maakte om op 4 november 2018 langs te komen, niet heeft aangegeven dat hij vanwege een gewenste huurbeëindiging zou langskomen. [appellant] heeft slechts aangegeven dat hij langs kwam vanwege een (beweerdelijke) plicht om periodiek de woning op eventuele strafbare feiten te controleren, terwijl hij vóór zijn bezoek wel al een formulier ter ontbinding had opgemaakt. Over de huurbeëindiging heeft hij helemaal niet van te voren gerept, met als gevolg dat [geïntimeerde], anders dan [appellant], niet van te voren over de door [appellant] gewenste huurbeëindiging kon nadenken. [appellant] moet daarom tijdens zijn bezoek op 4 november 2018 hebben geweten dat [geïntimeerde] in de omstandigheid verkeerde dat zij niet op een huurbeëindiging met wederzijds goedvinden en afstand van haar rechten (en de gevolgen daarvan) was voorbereid. Hij behoorde daarmee rekening te houden toen hij haar tijdens zijn bezoek een huurbeëindiging voorstelde. Dat heeft hij echter niet gedaan. Integendeel, hij heeft haar direct tijdens zijn bezoek op 4 november 2018 het formulier ter nadere invulling en ondertekening voorgelegd.
4.6
[appellant] heeft dienaangaande aangevoerd dat hij op 4 november 2018 wel een open gesprek met [geïntimeerde] is aangegaan over zijn wens tot beëindiging van de huur. Dit gesprek baat hem echter niet, vanwege het volgende.
- Tussen partijen staat vast dat [geïntimeerde]
directnadat [appellant] zijn situatie duidelijk had gemaakt, aangaf dat zij bereid was om tot afspraken te komen. Zij had daartoe geen contact gehad met iemand die haar kon adviseren (zij was alleen thuis), anders dan met [appellant], met wie zij weliswaar een goede verstandhouding had maar die haar op dat moment alleen over zijn eigen, tegengestelde belang had verteld. Haar directe bereidheid was slechts ingegeven door begrip voor en welwillendheid jegens [appellant]. Haar wil was dus lichtzinnig (niet weloverwogen) en werd kenbaar niet bepaald door een weloverwogen keuze die mede gebaseerd was op haar eigen belangen. Die ondoordachtheid moet voor [appellant] duidelijk zijn geweest, mede gezien hetgeen hiervoor onder 4.5 is opgemerkt.
directnadat [appellant] zijn situatie duidelijk had gemaakt, aangaf dat zij bereid was om tot afspraken te komen. Zij had daartoe geen contact gehad met iemand die haar kon adviseren (zij was alleen thuis), anders dan met [appellant], met wie zij weliswaar een goede verstandhouding had maar die haar op dat moment alleen over zijn eigen, tegengestelde belang had verteld. Haar directe bereidheid was slechts ingegeven door begrip voor en welwillendheid jegens [appellant]. Haar wil was dus lichtzinnig (niet weloverwogen) en werd kenbaar niet bepaald door een weloverwogen keuze die mede gebaseerd was op haar eigen belangen. Die ondoordachtheid moet voor [appellant] duidelijk zijn geweest, mede gezien hetgeen hiervoor onder 4.5 is opgemerkt.
- Vervolgens hebben partijen tijdens het gesprek het belang van [geïntimeerde] bij voortgezet gebruik van haar huurrecht niet afdoende besproken, althans, dat dat wel zou zijn gebeurd kan uit niets in het procesdossier volgen. Integendeel, op het formulier was al voorgeprint dat “
de huurovereenkomst (…) zal worden ontbonden”. De met de hand geschreven nadere afspraken, waarin [geïntimeerde] volgens [appellant] haar inbreng had, betroffen de datum, een inspanningsverplichting en de mogelijkheid van een eerdere huurbeëindiging. Op de ontbinding/huurbeëindiging zelf zien zij niet.
heeft weliswaar naar voren gebracht dat hij tijdens het gesprek duidelijk heeft uitgelegd ‘wat de stand van zaken was’, maar niets duidt er op dat daarbij ook het behoud van het huurrecht van [geïntimeerde] als reële mogelijkheid is besproken (zo überhaupt al ter sprake is gebracht dat de huur, contrair aan de bepalingen in de huurovereenkomst, kon blijven doorlopen). Alternatieven voor een ontbinding staan ook niet op het formulier voorgeprint of met de hand genoteerd; [geïntimeerde] kon op het formulier slechts voor een overeengekomen ontbinding tekenen of daarvoor niet tekenen.
de huurovereenkomst (…) zal worden ontbonden”. De met de hand geschreven nadere afspraken, waarin [geïntimeerde] volgens [appellant] haar inbreng had, betroffen de datum, een inspanningsverplichting en de mogelijkheid van een eerdere huurbeëindiging. Op de ontbinding/huurbeëindiging zelf zien zij niet.
heeft weliswaar naar voren gebracht dat hij tijdens het gesprek duidelijk heeft uitgelegd ‘wat de stand van zaken was’, maar niets duidt er op dat daarbij ook het behoud van het huurrecht van [geïntimeerde] als reële mogelijkheid is besproken (zo überhaupt al ter sprake is gebracht dat de huur, contrair aan de bepalingen in de huurovereenkomst, kon blijven doorlopen). Alternatieven voor een ontbinding staan ook niet op het formulier voorgeprint of met de hand genoteerd; [geïntimeerde] kon op het formulier slechts voor een overeengekomen ontbinding tekenen of daarvoor niet tekenen.
4.7
Gelet op het voorgaande maakte [appellant] misbruik van de omstandigheden waaronder [geïntimeerde] op 4 november 2018 tot ondertekenen werd bewogen. Hij wist of moest begrijpen dat hij het afsluiten van de schriftelijke Beëindigingsovereenkomst niet had moeten bevorderen door, toen hij [geïntimeerde] op 4 november 2018 over zijn wens van huurbeëindiging had verteld, haar direct een schriftelijk document ter ondertekening voor te leggen. Hij had [geïntimeerde] van het vrijwillig beëindigen van de huur zonder (termijn voor) beraad, behoren te weerhouden, althans [geïntimeerde] expliciet moeten wijzen op het prijsgeven van haar recht op huurbescherming. Hieraan dat niet af de stelling van [appellant], wat hier overigens van zij, nu bij colportage een recht bestaat op ongedaanmaking binnen bepaalde tijd, dat [geïntimeerde] een gezonde, mondige, assertieve, zelfbewuste volwassene is die door haar ervaring als colporteur en zelfstandig ondernemer goed wist dat niemand gedwongen kan worden tot het ondertekenen van een overeenkomst. Ook als dat juist zou zijn, had [appellant] niet onder deze omstandigheden mogen bevorderen dat [geïntimeerde] met de schriftelijke Beëindigingsovereenkomst zou instemmen.
4.8
Na 4 november 2018 heeft [geïntimeerde] haar schriftelijke uiting om de huur te willen beëindigen niet bevestigd. Zij heeft slechts om een verhuurdersverklaring gevraagd. Toen zij die vroeg wist [appellant] echter dat zij zelf de huur juist liever niet wilde beëindigen en graag in de woning wilde blijven wonen – dat volgt uit zijn WhatsApp bericht van 7 november 2018 (zie hiervoor onder 1.7). Op en vanaf 12 november 2018 heeft [geïntimeerde] schriftelijk uitdrukkelijk aan [appellant] kenbaar gemaakt dat zij de huur niet wilde beëindigen en dat zij op 4 november 2018 dacht geen andere keus te hebben dan aan huurbeëindiging meewerken, overdonderd was en onvoldoende tijd had gehad om na te denken of de gevolgen te overzien.
4.9
Het voorgaande betekent dat de Beëindigingsovereenkomst vernietigbaar is. De grieven treffen geen doel. Overigens voldoet de situatie tevens aan de kenmerken van dwaling (de door [geïntimeerde] subsidiair genoemde grondslag), en wel het bepaalde in artikel 6:228 lid 1, aanhef en onder b. BW.
Slot
5.1
Omdat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt, zal het hof het vonnis bekrachtigen. Daarbij passeert het hof het algemene bewijsaanbod dat [appellant] in zijn memorie van grieven heeft gedaan. Het bevat geen concrete stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden.
5.2
[appellant] dient, als de in het ongelijk gestelde partij, de proceskosten van het hoger beroep te dragen.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het bestreden vonnis van de kantonrechter van 5 april 2019;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 324,- aan griffierecht en € 2.148,- aan salaris van de advocaat;
- verklaart dit arrest voor wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. G. Dulek-Schermers, M.A.F. Tan-de Sonnaville en R.M. Hermans en is ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. J.E.H.M. Pinckaers, rolraadsheer, op 15 september 2020 in aanwezigheid van de griffier.