Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 11228411 CV EXPL 24-18395
datum uitspraak: 20 december 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
1.[eiser 1],
2. [eiser 2],
woonplaats: [woonplaats 1],
eisers,
gemachtigde: [naam 1],
tegen
1.[gedaagde 1],
2. [gedaagde 2],
woonplaats: [woonplaats 2],
gedaagden,
die zelf procederen.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 17 juli 2024, met bijlagen;
- het mondelinge antwoord;
- de nadere productie van [eisers];
- de akte van [eisers], met bijlagen.
1.2.
Op 18 september 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: De gemachtigde van [eisers] samen met [naam 2] namens de beheerder. Namens [gedaagden] is niemand verschenen.
2.De beoordeling
Wat is de kern?
2.1.
[gedaagden] huren vanaf 1 februari 2019 een woning aan [adres] van [eisers]. Het betreft een woning met een niet-geliberaliseerde huurprijs. Op dit moment is er een huurachterstand. [eisers] eisen dat [gedaagden] die huurachterstand met rente, kosten en de lopende huur betalen. Ook eisen [eisers] ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. [gedaagden] erkennen de achterstand en stellen na de dagvaarding twee maanden aan huur betaald te hebben. [gedaagden] moeten de huurachterstand betalen, maar hoeven de woning niet te ontruimen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
Oneerlijke bepalingen
2.2.
De kantonrechter moet ambtshalve beoordelen of in de algemene voorwaarden van [eisers] oneerlijke bepalingen staan, zoals bedoeld in Richtlijn 93/13 EG. De kantonrechter moet oneerlijke bepalingen vernietigen. [eisers] mogen die bepalingen dan niet gebruiken en ook geen beroep meer doen op aanvullend recht. [1] Hierna zal worden besproken welke bepalingen oneerlijk zijn en wat het gevolg is van vernietiging van die oneerlijke bepalingen voor de eis van [eisers].
Het huurprijswijzigingsbeding is oneerlijk
2.3.
Voor niet-geliberaliseerde huur geldt sinds 2003 een wettelijk systeem voor verhoging van de huur. Bepalingen die de verhuurder recht geven op een hogere verhoging of die suggestie wekken, zullen vrijwel altijd oneerlijk zijn, omdat zij in strijd zijn met (eenzijdig) dwingend recht. [2] Omdat de liberalisatiegrens bij het ingaan van de huurovereenkomst lag op een huurprijs van € 720,42 per maand, en de kale huur van [gedaagden] € 710,- per maand bedroeg, is er sprake van een niet-geliberaliseerde huurprijs. In artikel 5.1 van de huurovereenkomst staat: “De huurprijs kan op voorstel van verhuurder voor het eerst per 01-02-2020, en vervolgens jaarlijks, worden gewijzigd met een percentage gelijk aan het CPI (Consumenten Prijs Index gepubliceerd door het CBS)”. Deze bepaling wekt dit de suggestie dat de verhuurder recht heeft op een hogere verhoging dan het wettelijke systeem voor niet-geliberaliseerde huur. Hierdoor is de huurprijswijzigingsbepaling is oneerlijk.
2.4.
Als een huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is, dan heeft dat tot gevolg dat de kantonrechter deze bepaling moet vernietigen. Vernietiging heeft weer tot gevolg dat de huurprijswijzigingsbepaling geacht wordt er nooit te zijn geweest. Dat betekent voor de vordering van [eisers] dat enkel de huurprijs die partijen bij het sluiten van de overeenkomst zijn overeengekomen kan worden gevorderd.
De huurachterstand bedraagt € 2.698,89
2.5.
[gedaagden] worden hoofdelijk veroordeeld om € 2.698,89 aan [eisers] te betalen. In verband met het oneerlijke huurprijswijzigingsbeding zijn [eisers] in de gelegenheid gesteld om de huurachterstand opnieuw te berekenen op basis van de aanvangshuurprijs. Uit de berekening blijkt dat de huurachterstand tot en met juli 2024 € 2.909,47 bedraagt. Ten tijde van de berekening waren ook de maanden augustus en september opeisbaar geworden, wat betekent dat de huurachterstand was opgelopen tot € 4.709,47. Uit een eerdere productie (productie 7) blijkt echter dat [gedaagden] in juli en augustus twee betalingen hebben gedaan die niet in de herberekening zijn verwerkt. Wanneer deze betalingen worden afgetrokken van de huurachterstand, blijft er een achterstand over van € 2.698,89.
De ontbinding en ontruiming worden afgewezen
2.6.
De kantonrechter mag een huurovereenkomst alleen ontbinden als de huurachterstand ernstig genoeg is. Hierbij wordt rekening houden met alle omstandigheden. Van belang is bijvoorbeeld of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen. [3] Meestal is ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd bij een achterstand van drie maanden of meer. De huurachterstand bedraagt in dit geval weliswaar bijna drie huurtermijnen en ondanks dat gebleken is dat [gedaagden] de huur niet altijd op tijd of volledig betalen, vindt de kantonrechter dat geen omstandigheid die maakt dat de huurovereenkomst alsnog moet eindigen. Zeker omdat de lopende huur wel wordt betaald. Gelet op alle omstandigheden in deze zaak wijst de kantonrechter de gevraagde ontbinding en ontruiming af.
[gedaagden] hoeven geen incassokosten en rente te betalen
2.7.
De kantonrechter wijst de gevorderde incassokosten en rente af. In de overeenkomst van [eisers] staat hierover namelijk een oneerlijke bepaling. Omdat die bepaling oneerlijk is, mogen [eisers] daar geen beroep op doen en kunnen zij ook geen aanspraak maken op de incassokosten en rente uit de wet. [4] De bepaling is oneerlijk, omdat daarin staat dat [gedaagden] een boete moeten betalen als zij niet aan de verplichtingen uit de overeenkomst voldoen. Daaronder valt ook het op tijd betalen van de huur. Op grond van de wet zouden [gedaagden] als zij te laat betalen alleen de wettelijke rente en incassokosten moeten betalen. [eisers] wijken met de boete dus in het nadeel van een consument af van de wet door daarnaast een boete op te kunnen leggen. Dat maakt deze bepaling hier oneerlijk.
[gedaagden] moeten de proceskosten betalen
2.8.
[gedaagden] moeten de proceskosten betalen, omdat zij ongelijk krijgen (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [eisers] op € 136,72 aan dagvaardingskosten, € 248,- aan griffierecht, € 476,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 238,-) en € 119,- aan nakosten. Dat is in totaal € 979,72. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend.
Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.9.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eisers] dat eisen en [gedaagden] daar niet op hebben gereageerd (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan [eisers] te betalen € 2.698,89;
3.2.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van [eisers] worden vastgesteld op € 979,72;
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.4.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Lablans en in het openbaar uitgesproken.
62914