Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10991482 CV EXPL 24-7405
datum uitspraak: 8 november 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Havensteder,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. J.B.L. van de Weteringe Buys-Kroon,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: Rotterdam.
gedaagde,
gemachtigde: mr. L. van der Wijngaart.
De partijen worden hierna ‘Havensteder’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 6 maart 2024, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlagen;
- de brief van Havensteder van 20 september 2024, met bijlagen;
- de mail van [gedaagde] van 30 september 2024, met bijlagen;
- de spreekaantekeningen van de gemachtigde van Havensteder.
1.2.
Op 1 oktober 2024 is de zaak tijdens een zitting met partijen besproken.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 15 augustus 2016 de woning aan de [adres] in Rotterdam (hierna: de woning) van Havensteder. De huur bedroeg vanaf 1 juli 2023 € 586,13 per maand. Op de huurovereenkomst tussen partijen zijn de algemene voorwaarden van Havensteder van toepassing.
2.2.
In artikel 9 van de algemene voorwaarden van Havensteder is het volgende opgenomen onder “Algemene verplichtingen van de huurder”:
“(…)
4 Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd feitelijk bewonen en de woonruimte daadwerkelijk voor hemzelf en de leden van zijn huishouden gebruiken. Huurder zal in het gehuurde zijn exclusieve hoofdverblijf houden. Indien huurder het gehuurde niet feitelijk bewoont, dan wel het gehuurde zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden op huurder.
(…)
17 De huurder is niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven, en/of (onder) te verhuren, dan wel het gehuurde op internet of anderszins aan derden te huur of gebruik aan te bieden, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder. Indien de verhuurder het vermoeden heeft dat het gehuurde aan een derde in gebruik is gegeven of is onder verhuurd zonder haar voorafgaande schriftelijke toestemming, zal huurder op eerste schriftelijke verzoek van verhuurder dienen aan te tonen, onder overlegging van relevante bescheiden, dat hij zijn hoofdverblijf onafgebroken in het gehuurde heeft behouden. Voorts is huurder gehouden mee te werken aan een eventueel onderzoek van verhuurder. De huurder zal op eerste verzoek van verhuurder alle uit de ongeoorloofde onderverhuur verkregen inkomsten aan verhuurder afdragen. Voor de toepassing van dit artikel wordt vermoed dat huurder, in geval van ongeoorloofde onderhuur, maandelijks aan inkomsten uit onderhuur in ieder geval heeft ontvangen een bedrag dat gelijk is aan de ten behoeve van het gehuurde met verhuurder overeengekomen huurprijs, vermeerderd met de servicekosten. Voorts is de huurder aan de verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van € 2.500,- te vermeerderen met € 50,- per dag voor iedere dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 15.000,-, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding van de huurovereenkomst en/of schadevergoeding te vorderen.
(…)”
2.3.
Op 21 februari 2023 heeft [gedaagde] bij Havensteder een aanvraag gedaan voor inwoning van mevrouw [persoon A] (hierna: [naam 1] ) en mevrouw [persoon B] (hierna: [naam 2] ) in de woning. Bij brief van 28 februari 2023 heeft Havensteder toestemming voor de inwoning van deze personen verleend aan [gedaagde] .
2.4.
[gedaagde] is vanaf 12 maart tot en met 14 mei 2023 naar Bonaire en Curaçao geweest. In die periode verbleef zij dus niet in de woning. [naam 1] en [naam 2] verbleven toen wel in de woning.
2.5.
Op 10 juli 2023 hebben [naam 1] en [naam 2] zich gemeld bij Havensteder. Zij vertelden dat [gedaagde] de woning aan hen had onderverhuurd, maar hen inmiddels op straat had gezet en dat zij niet meer in de woning konden, terwijl hun spullen nog in de woning lagen.
3.Het geschil
3.1.
Havensteder eist samengevat:
- de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden;
- [gedaagde] te veroordelen de woning te ontruimen;
- [gedaagde] te veroordelen om aan Havensteder te betalen de contractuele boete van
€ 2.500,00 met rente;
- [gedaagde] te veroordelen om aan Havensteder te betalen de verkregen inkomsten uit onderhuur van € 4.630,00 met rente;
- [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
Havensteder baseert de eis op het volgende.
[gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst door de woning onder te verhuren en niet haar hoofdverblijf in de woning te hebben. Deze tekortkomingen leveren schendingen op van goed huurderschap, zoals bedoeld in de wet en zijn van voldoende gewicht om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Havensteder vindt dat het belang van [gedaagde] bij behoud van de woning niet opweegt tegen het belang van Havensteder om de woning aan een woningzoekende te verhuren die al jaren wacht op een woning. [gedaagde] is vanwege de ongeoorloofde onderhuur een direct opeisbare boete van € 2.500,00 verschuldigd aan Havensteder op grond van artikel 9.17 van de algemene voorwaarden. Daarnaast moet zij grond van die bepaling de uit de ongeoorloofde onderhuur verkregen inkomsten afdragen aan Havensteder. De verplichting tot inkomstenafdracht volgt ook uit de wet (artikel 6:104 BW).
3.3.
[gedaagde] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan.
[gedaagde] heeft de woning niet onderverhuurd. [naam 1] en [naam 2] zijn huisgenoten geweest van [gedaagde] , maar zij heeft de woning niet aan hen onderverhuurd. In de periode dat zij niet in de woning verbleef was zij met vakantie. Zij is niet van plan geweest de woning voorgoed te verlaten. Zij heeft in verband met haar slechte gezondheid regelmatig ziekenhuisafspraken en kan nooit langer dan zes weken van huis zijn. Toen [gedaagde] terug was van vakantie, kwam ze erachter dat de vriend van [naam 1] in de wonig was ingetrokken. Er ontstond ruzie tussen [gedaagde] en die vriend en tussen [gedaagde] en [naam 1] en [naam 2] , waarna [gedaagde] uiteindelijk de sloten van de woning heeft veranderd. [naam 1] en [naam 2] hebben zich tegen haar gekeerd en willen dat [gedaagde] uit de woning wordt gezet.
4.De beoordeling
Juridisch kader ontbinding
4.1.
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW kan een overeenkomst ontbonden worden op basis van iedere tekortkoming van een partij bij die overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. In het kader van de toets aan de “tenzij-bepaling” moeten alle omstandigheden van het geval meegewogen worden.
Onderhuur?
4.2.
Havensteder heeft ter onderbouwing van haar stelling dat [gedaagde] de woning heeft onderverhuurd onder meer een huurovereenkomst overgelegd, waarin volgens haar de (onder)huurafspraken tussen [gedaagde] als onderverhuurster en [naam 1] en [naam 2] als onderhuursters zijn vastgelegd. Deze huurovereenkomst is alleen door [naam 1] en [naam 2] ondertekend, niet door [gedaagde] . Volgens [gedaagde] is deze huurovereenkomst vals.
In deze huurovereenkomst is een huurprijs van € 1.200,00 per maand opgenomen. Vast is komen te staan dat [naam 2] vanaf 29 maart 2023 regelmatig betalingen aan [gedaagde] deed, die bij elkaar ongeveer € 1.200,00 per maand bedroegen. Bij die betalingen nam [naam 2] herhaaldelijk als omschrijving “alquiler” op, wat ‘huur’ betekent. [gedaagde] heeft op haar beurt over deze betalingen gezegd dat ze niet als huur bedoeld waren, maar om de kosten te delen.
Voorshands bewijsoordeel
4.3.
De kenmerken van een huurovereenkomst zijn het verschaffen van het gebruik van een zaak door de verhuurder en het verrichten van een tegenprestatie hiervoor door de huurder (artikel 7:201 lid 1 BW). De kantonrechter vindt, gelet op de definitie van de huurovereenkomst in de wet en de feitelijke gang van zaken in de periode vanaf 29 maart t/m juni 2023 rondom het gebruik van de woning, voorshands bewezen dat sprake is geweest van een onderhuurovereenkomst tussen [gedaagde] en [naam 1] en [naam 2] . Tegen dit voorshands bewijsoordeel staat in principe tegenbewijs door [gedaagde] open.
De huurovereenkomst wordt niet ontbonden
4.4.
De kantonrechter vindt echter dat in deze zaak voor de beoordeling van de gevraagde ontbinding niet hoeft komen vast te staan of [gedaagde] wel of niet de woning heeft onderverhuurd. Immers, zelfs als sprake is geweest van onderverhuur, dan leidt dat op grond van alle omstandigheden in deze zaak niet tot ontbinding van de huurovereenkomst.
De kantonrechter licht dit oordeel als volgt toe.
Als er sprake is geweest van onderhuur, dan heeft dat relatief gezien kort geduurd. Afgezien van een week in februari 2023 heeft Havensteder niet het concrete vermoeden uitgesproken dat [gedaagde] de woning vaker heeft onderverhuurd. Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde] vanaf het begin van de huurovereenkomst tot februari 2023 of in de periode na juli 2023 de woning heeft onderverhuurd of haar hoofdverblijf niet in de woning heeft gehad of dat zij zich op een andere manier niet als goed huurder heeft gedragen. Als onweersproken staat vast dat [gedaagde] een slechte gezondheid heeft in verband waarmee zij bij verschillende artsen in Rotterdam onder behandeling staat. Een huisuitzetting zou veel onzekerheid en negatieve gevolgen voor [gedaagde] meebrengen. In deze zaak is niet aannemelijk geworden dat [gedaagde] makkelijk aan andere woonruimte zal kunnen komen. In ieder geval niet in Rotterdam, terwijl ze er belang bij heeft in Rotterdam te blijven wonen in verband met haar behandelingen in Rotterdamse ziekenhuizen. In dit specifieke geval vindt de kantonrechter dat het belang van Havensteder bij het streng optreden tegen onderverhuur niet opweegt tegen het belang van [gedaagde] bij het behoud van de woning. Hierbij weegt de kantonrechter mee dat [gedaagde] inmiddels geldt als een gewaarschuwd mens.
[gedaagde] hoeft de woning niet te ontruimen.
4.5.
Omdat de huurovereenkomst niet wordt ontbonden, hoeft [gedaagde] de woning niet te ontruimen.
Boete en inkomstenafdracht niet toewijsbaar
4.6.
Los van de vraag of [gedaagde] zich daadwerkelijk schuldig heeft gemaakt aan onderverhuur, wordt als volgt overwogen.
In deze zaak is er sprake van een zogenoemd combinatiebeding, waarin aan de schending van het verbod op onderhuur meerdere rechtsgevolgen worden verbonden. Die rechtsgevolgen zijn de verschuldigdheid van een direct opeisbare boete van € 2.500,00, een vervolgboete van € 50,00 per dag zolang de ongeoorloofde onderhuur voortduurt (met een maximum van € 15.000,00) en de verplichting tot afdracht van alle uit de ongeoorloofde onderverhuur verkregen inkomsten. De kantonrechter moet ambtshalve onderzoeken of het cumulatieve effect van deze rechtsgevolgen ertoe leidt dat sprake is van een oneerlijk beding. [1] Een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld wordt als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Bij de beoordeling daarvan moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en moet ook rekening worden gehouden met alle andere bedingen van die overeenkomst [2] .
De formulering van het combinatiebeding leidt er naar het oordeel van de kantonrechter toe dat het door de huurder verschuldigde bedrag wegens ongeoorloofde onderhuur een buitensporig hoog bedrag kan worden, dat niet in redelijke verhouding staat tot de duur van de onderhuur.
Hierbij wordt mede in aanmerking genomen dat Havensteder onvoldoende concreet heeft gemaakt waaruit haar schade als gevolg van ongeoorloofde onderhuur bestaat én dat niet gebleken is dat haar werkelijk schade in de buurt komt van het totale bedrag (aan boete en inkomstenafdracht) dat zij op grond van het combinatiebeding kan vorderen.
Dit brengt naar het oordeel van de kantonrechter mee dat dit beding het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de huurder aanzienlijk verstoort. Het combinatiebeding is dan ook naar het oordeel van de kantonrechter oneerlijk en wordt vernietigd. Daarmee zijn de vordering tot betaling van de boete en de vordering tot inkomstenafdracht, die gebaseerd zijn op dit beding, niet toewijsbaar. Voor zover Havensteder bedoelt dat zij de inkomstenafdracht subsidiair vordert op grond van de wet (artikel 6:104 BW) wordt deze vordering afgewezen. Nu Havensteder een oneerlijk beding hanteert voor de inkomstenafdracht, kan zij namelijk niet terugvallen op een wettelijke grondslag voor de inkomstenafdracht. [3]
Havensteder moet de proceskosten betalen
4.7.
De proceskosten komen voor rekening van Havensteder, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die Havensteder aan [gedaagde] moet betalen op € 678,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 339,00) en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 813,00. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad voor wat betreft de proceskosten
4.8.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard voor wat betreft de proceskostenveroordeling, omdat [gedaagde] dat eist en Havensteder daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv).
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt Havensteder in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] worden begroot op € 813,00;
5.3.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.
757