ECLI:NL:HR:2017:2275

• Datum uitspraak: 8 september 2017
• Publicatiedatum: 7 september 2017
• Zaaknummer: 16/03742
• Instantie: Hoge Raad
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Cassatie
• Rechters: E.J. Numann; A.H.T. Heisterkamp; G. Snijders; M.V. Polak; C.E. du Perron
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huur woonruimte en ontbinding huurovereenkomst wegens verboden onderverhuur met toetsing aan Richtlijn 93/13/EEG

In deze zaak heeft de Hoge Raad op 8 september 2017 uitspraak gedaan in een cassatieprocedure betreffende de ontbinding van een huurovereenkomst wegens verboden onderverhuur. De eiseres, die sinds 1 februari 2004 een woning huurt, had zonder toestemming van de verhuurder een huisgenoot/onderhuurder in de woning. De verhuurder vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, alsook betaling van verbeurde boetes en afdracht van onderhuurpenningen. De kantonrechter oordeelde dat er sprake was van verboden onderverhuur en ontbond de huurovereenkomst, maar wees de vorderingen tot betaling van boetes en afdracht van onderhuurpenningen af.

In hoger beroep oordeelde het gerechtshof dat de ontbinding en ontruiming toewijsbaar waren, maar kende het ook een bedrag toe aan de verhuurder voor de afdracht van onderhuurpenningen. De Hoge Raad heeft in cassatie de vraag behandeld of het beding tot afdracht van onderhuurpenningen in de huurovereenkomst in strijd is met de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. De Hoge Raad oordeelde dat het hof ten onrechte het beding zelfstandig had beoordeeld zonder het cumulatieve effect van dit beding en het boetebeding te onderzoeken. De Hoge Raad vernietigde het arrest van het hof en verwees de zaak naar het gerechtshof Den Haag voor verdere behandeling.

Deze uitspraak benadrukt de noodzaak om bij de beoordeling van bedingen in huurovereenkomsten rekening te houden met de cumulatieve effecten van verschillende bedingen, vooral in het licht van consumentenbescherming.

Uitspraak

8 september 2017

Eerste Kamer

16/03742

EV/EE

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

[eiseres] ,
wonende te [woonplaats] ,

EISERES tot cassatie,

advocaat: mr. C.J.A. Seinen,

t e g e n

1. [verweerder 1] ,
wonende te [woonplaats] ,

2. [verweerder 2] ,
wonende te [woonplaats] ,

3. [verweerder 3] ,
wonende te [woonplaats] ,

VERWEERDERS in cassatie,

niet verschenen.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiseres] en [verweerder] c.s.

1. Het geding in feitelijke instanties

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:

a. de vonnissen in de zaak 2805113 CV EXPL 14-5000 van de kantonrechter te Amsterdam van 12 mei 2014 en 29 september 2014;

b. de arresten in de zaak 200.163.760/01 van het gerechtshof Amsterdam van 9 juni 2015 en 19 april 2016.

De arresten van het hof zijn aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen het arrest van het hof van 19 april 2016 heeft [eiseres] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

Tegen [verweerder] c.s. is verstek verleend.

De zaak is voor [eiseres] toegelicht door haar advocaat.

De conclusie van de Advocaat-Generaal W.L. Valk strekt tot vernietiging en verwijzing.

3. Beoordeling van het middel

3.1

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

• i) [eiseres] huurt sinds 1 februari 2004 van [verweerder] c.s. de woning aan de [a-straat 1] , derde en vierde verdieping, te [woonplaats] . In de op 1 februari 2004 gedagtekende huurovereenkomst zijn van toepassing verklaard de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte’ (vastgesteld in juli 2003 en gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank Den Haag onder nummer 74-2003) (hierna: algemene bepalingen). In de huurovereenkomst is vermeld dat [eiseres] per maand een bedrag van € 1.200,-- verschuldigd is aan huurprijs en vergoeding van servicekosten.
• ii) In de algemene bepalingen zijn onder meer de volgende bedingen opgenomen:

“1.3. Huurder is – zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder – niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension of het doen van afstand van huur. Een door of vanwege verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere opvolgende gevallen.

1.4.

Ingeval huurder handelt in strijd met het bepaalde in 1.3 verbeurt hij aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan driemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag met een minimum van € 45,-- per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding wegens wanprestatie, alsmede schadevergoeding te vorderen voor zover de schade de boete overstijgt. Verder dient huurder alle daarvoor verkregen inkomsten aan verhuurder af te dragen.”

• iii) Tussen partijen is op initiatief van [eiseres] een procedure gevoerd over de hoogte van de huurprijs. Deze procedure heeft geleid tot een arrest van het hof Amsterdam van 30 augustus 2007 waarin de huurprijs per 1 augustus 2005 is verlaagd tot € 320,22 per maand en een voorschot servicekosten is bepaald ten bedrage van € 80,06 per maand.
• iv) [eiseres] heeft in het gehuurde, met uitzondering van de periode 2006 tot 2011, doorlopend een huisgenoot/onderhuurder gehad, die maandelijks een bedrag van € 600,-- (periode van 2004 tot 2005) dan wel € 590,-- (periode van 2011 tot 2014) aan [eiseres] heeft betaald.

3.2.1

In deze procedure hebben [verweerder] c.s. gevorderd, voor zover in cassatie van belang, dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en de woning wordt ontruimd, en dat [eiseres] wordt veroordeeld tot betaling van € 164.250,-- aan verbeurde boetes en € 38.640,-- bij wijze van afdracht van onderhuurpenningen.

3.2.2

De kantonrechter heeft geoordeeld dat sprake is geweest van verboden onderverhuur, en op deze grond de huurovereenkomst ontbonden en ontruiming van de woning gelast. De kantonrechter heeft zowel de vordering ter zake van de boete als die tot afdracht van onderhuurpenningen afgewezen.

3.2.3

In het door [eiseres] ingestelde principaal hoger beroep heeft ook het hof de gevorderde ontbinding en ontruiming toewijsbaar geoordeeld.

In het incidenteel hoger beroep zijn [verweerder] c.s. opgekomen tegen de afwijzing van hun vordering tot afdracht van onderhuurpenningen. Het hof heeft deze vordering alsnog toegewezen, en wel tot een bedrag van € 19.320,--. De in cassatie relevante overwegingen van het hof kunnen als volgt worden samengevat.

Tot uitgangspunt dient (i) dat het beding met betrekking tot de afdracht van onderhuurpenningen, dat is opgenomen in art. 1.4, tweede volzin, van de algemene bepalingen, valt onder het bereik van Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn), (ii) dat onomstreden is dat [eiseres] als een consument is te beschouwen, (iii) dat het beding met betrekking tot de afdracht van onderhuurpenningen niet kan worden aangemerkt als een kernbeding, en (iv) dat niet is gesteld of gebleken dat over dit beding afzonderlijk is onderhandeld (rov. 3.11.4). In het midden kan blijven of [verweerder] c.s. als professionele verhuurder in de zin van de Richtlijn kunnen worden beschouwd, gezien het volgende (rov. 3.11.4, slotzin):

“3.11.5 Het hof is van oordeel dat dit beding, anders dan de kantonrechter aangaande het ook in artikel 1.4 van de algemene bepalingen opgenomen boetebeding heeft vastgesteld, niet oneerlijk is in de zin van bedoelde Richtlijn, nu dit beding niet een in de bijlage van de Richtlijn genoemd doel of gevolg heeft, in het bijzonder niet een onevenredig hoge schadevergoeding oplegt in de zin van artikel 1, aanhef en onder e. van de bijlage, zoals bedoeld in artikel 3 lid 3 van de Richtlijn oneerlijke bedingen. Het beding strekt immers ten doel af te romen wat de huurder in strijd met het onderverhuurverbod en dus ten onrechte en ten koste van de verhuurder heeft ontvangen. Anders gezegd, het gaat hier uitsluitend om afdracht van de door [eiseres] met de verboden onderverhuur verkregen inkomsten. Dat [verweerder] c.s. in dit geval geen schade heeft geleden, zoals [eiseres] stelt, is, zo al juist, daardoor niet relevant.”

3.3.1

De onderdelen 2.1 en 2.2 klagen dat onjuist, respectievelijk onbegrijpelijk is dat het hof (in rov. 3.11.5) – in het kader van de toepassing van de Richtlijn en de daaraan aangepaste art. 6:231 e.v. BW – art. 1.4 van de algemene bepalingen heeft gesplitst in twee van elkaar te onderscheiden elementen, te weten de in de eerste volzin genoemde forfaitaire boete, en de in de tweede volzin genoemde afdrachtverplichting. Beide elementen streven hetzelfde doel na, te weten preventie door zware sanctionering van de in art. 1.3 van de algemene bepalingen verboden onderverhuur, en mogen in het kader van de toepassing van de Richtlijn dan ook niet afzonderlijk worden beoordeeld, aangezien daarmee wordt afgedaan aan de effectiviteit van de Richtlijn, aldus de klacht.

3.3.2

In het arrest Radlinger (HvJEU 21 april 2016, C-377/14, ECLI:EU:C:2016:283) heeft het HvJEU als volgt overwogen:

“94. Ingevolge artikel 4, lid 1, van richtlijn 93/13 worden voor de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding van een overeenkomst alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst op het moment waarop de overeenkomst is gesloten in aanmerking genomen, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft (zie in die zin beschikking van 16 november 2010, Pohotovosť, C‑76/10, EU:C:2010:685, punt 59, en arrest van 9 juli 2015, Bucura, C‑348/14, EU:C:2015:447, punt 48).

95. Zoals de advocaat‑generaal in punt 74 van haar conclusie heeft opgemerkt, moet derhalve worden nagegaan wat het cumulatieve effect is van alle bedingen van een overeenkomst tussen een verkoper en een consument. Een dergelijke beoordeling is gerechtvaardigd, aangezien die bedingen in hun geheel moeten worden toegepast, ongeacht of de schuldeiser daadwerkelijk de volledige nakoming ervan nastreeft (zie naar analogie arrest van 10 september 2014, Kušionová, C‑34/13, EU:C:2014:2189, punt 42).”

3.3.3

Hetgeen het HvJEU in punt 95 van het arrest Radlinger heeft overwogen, moet aldus worden verstaan dat in een geval als het onderhavige, waarin een beding van een huurovereenkomst aan schending van een contractueel verbod op onderverhuur twee rechtsgevolgen verbindt, te weten de verbeurte van een forfaitaire boete en de verplichting tot afdracht van onderhuurpenningen, de rechter dient te onderzoeken of het cumulatieve effect van deze rechtsgevolgen ertoe leidt dat sprake is van een oneerlijk beding als bedoeld in de Richtlijn.

3.3.4

In het licht van het vorenstaande slaagt de hiervoor in 3.3.1 weergegeven rechtsklacht. Het hof heeft ten onrechte de afdrachtverplichting van art. 1.4, tweede volzin, van de algemene bepalingen zelfstandig onderzocht op haar onredelijk bezwarend karakter, en aldus miskend dat het diende te onderzoeken of het cumulatieve effect van deze afdrachtverplichting en het boetebeding van art. 1.4, eerste volzin, ertoe leidt dat art. 1.4 moet worden aangemerkt als een oneerlijk beding als bedoeld in de Richtlijn.

3.4

De klachten van de onderdelen 2.3, 2.4, 3 en 4 behoeven geen behandeling.

3.5

De overige klachten van het middel kunnen niet tot cassatie leiden. Dit behoeft, gezien art. 81 lid 1 RO, geen nadere motivering nu die klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

vernietigt het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 19 april 2016;

verwijst het geding naar het gerechtshof Den Haag ter verdere behandeling en beslissing;

veroordeelt [verweerder] c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] begroot op € 500,26 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president E.J. Numann als voorzitter en de raadsheren A.H.T. Heisterkamp, G. Snijders, M.V. Polak en C.E. du Perron, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer G. de Groot op
8 september 2017 .