Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10612018 CV EXPL 23-20259
datum uitspraak: 16 februari 2024
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
1.[eiser01] ,
woonplaats: [woonplaats01] ,
2. [eiser02],
woonplaats: [woonplaats02] ,
eisers,
gemachtigde: mr. R. Benneker,
tegen
1.[gedaagde01] ,
2. [gedaagde02],
woonplaats: [woonplaats01] ,
gedaagden,
gemachtigde: mr. E.B. Jobse.
De partijen worden hierna ‘ [eiser 01 en 02] ’, ‘ [gedaagde01] ’ en ‘ [gedaagde02] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 7 juli 2023, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlagen;
- de brief van 5 januari 2024 van [eiser 01 en 02] , met bijlage;
- de brief van 6 januari 2024 van [gedaagde01] en [gedaagde02] , met bijlagen;
- de brief van 12 januari 2024 van [eiser 01 en 02] , met bijlagen;
- de brief van 16 januari 2024 van [eiser 01 en 02] , met bijlage;
- de pleitnota van mr. Benneker.
1.2.
Op 19 januari 2024 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig:
- de heer [eiser02] (eiser sub 2);
- mr. Benneker;
- [gedaagde01] ;
- [gedaagde02] ;
- de twee zoons van [gedaagde01] en [gedaagde02] ;
- de tolk;
- mr. Jobse.
2.De beoordeling
Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[gedaagde01] en [gedaagde02] huren van [eiser 01 en 02] een woning. Zij wonen daar met hun twee zoons, van wie één minderjarig is. Volgens [eiser 01 en 02] hebben [gedaagde01] en [gedaagde02] in strijd met de algemene huurvoorwaarden de bovenverdieping van de woning in gebruik gegeven aan derden. Daarom eist hij dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [gedaagde01] en [gedaagde02] de woning binnen drie dagen na betekening ontruimen. Daarnaast eist [eiser 01 en 02] dat [gedaagde01] en [gedaagde02] een contractuele boete van € 4.905,- betalen. [gedaagde01] en [gedaagde02] zijn het daar niet mee eens en betwisten dat zij de bovenverdieping in gebruik hebben gegeven aan derden.
2.2.
De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst en stelt de ontruimingstermijn vast op twee maanden na betekening van het vonnis. [gedaagde01] en [gedaagde02] hoeven de contractuele boete niet te betalen. Hierna legt de kantonrechter uit hoe zij tot dit oordeel is gekomen.
[gedaagde01] en [gedaagde02] hebben de bovenverdieping in gebruik gegeven aan derden
2.3.
[gedaagde01] en [gedaagde02] mogen de woning die zij van [eiser 01 en 02] huren, niet geheel of gedeeltelijk onderverhuren of in gebruik geven aan derden. Dat bepaalt artikel 1.3 van de algemene voorwaarden die van toepassing zijn op de huurovereenkomst. [gedaagde01] en [gedaagde02] zijn naar het oordeel van de kantonrechter tekortgeschoten in de nakoming van deze verplichting. [eiser 01 en 02] heeft namelijk voldoende onderbouwd dat [gedaagde01] en [gedaagde02] de bovenverdieping in gebruik hebben gegeven aan derden. [eiser 01 en 02] heeft ter onderbouwing twee rapporten van Buro Veerkracht overgelegd waaruit dat blijkt en [gedaagde01] en [gedaagde02] hebben de inhoud van die rapporten onvoldoende gemotiveerd weersproken.
2.4.
Het eerste rapport van Buro Veerkracht is van 13 oktober 2022 en gaat over een onaangekondigd huisbezoek op 12 oktober 2022. In het rapport staat onder andere het volgende:
“Vervolgens heeft de rapporteur de bovenste etage van de woning bekeken. De twee kamers op de bovenste etage van de woning zijn in gebruik van twee volwassen mannen. Dit blijkt uit de door rapporteur in de slaapkamer aangetroffen kleding, schoenen en sigaretten. Deze spullen waren dus niet afkomstig van de kinderen van de heer [gedaagde01] of mevrouw [gedaagde02] . Bovendien zijn in beide slaapkamers etenswaren en toiletartikelen aangetroffen en bleek één van de bedden daarvoor nog beslapen te zijn. Uiteindelijk heeft de heer [gedaagde01] mondeling toegegeven dat de spullen in de twee bovenste kamers niet afkomstig waren van hem, zijn vrouw of zijn kinderen. Rapporteur vermoedt dat de twee mannen die woonachtig zijn op de bovenste etage voor de komst van rapporteur snel zijn vertrokken, omdat de rapporteur eerder op de avond het naastgelegen pand (dat is verhuurd aan bekenden van de heer [gedaagde01] en mevrouw [gedaagde02] ) heeft onderzocht op woonfraude.”
2.5.
Het tweede rapport is van 3 februari 2023 en gaat over een onaangekondigd huisbezoek op 2 februari 2023. In het rapport staat onder andere het volgende:
“Na te hebben aangebeld zagen we dat de oudste zoon van huurder via de gordijnen naar buiten keek. Op de 1e etage zag rapporteur een persoon en niet veel later ging op deze etage het licht uit. Pas na enkele minuten werd de voordeur geopend door de huurder en hij herkende rapporteur. We mochten binnenkomen en rapporteur liep door naar de tuindeur, waarbij de weg voor rapporteur echter werd versperd door de oudste zoon. Rapporteur zag dat de sleutels van de achterdeur op en neer slingerden. Wegens deze verdachte situatie is rapporteur zodra hij daartoe gelegenheid kreeg de tuin ingegaan. Aan de achterzijde van de tuin trof rapporteur 2 tuinhuisjes vol met afval aan. Naast deze tuinhuisjes liggen veel fietswrakken. Rapporteur keek in de tuinhuisjes en zag dat zich achter een plaat hout een
onbekende man had verstopt. Rapporteur gaf aan dat hij mee moest lopen en in de woning hebben we om zijn legitimatiebewijs gevraagd. Het bleek om de heer [naam01] te gaan. Vervolgens zijn we met zijn allen naar de bovenverdieping van de woning gegaan en daar troffen we de persoonlijke spullen van de man aan.
Het verhaal van huurders is nu dat de heer [naam01] werkzaamheden aan muren zou verrichten. Om die reden zou de heer [naam01] al 14 dagen aanwezig zijn in de woning en nog ongeveer 14 dagen blijven. Rapporteur heeft echter nergens in de woning kunnen waarnemen dat werkzaamheden aan muren werden verricht. De vraag van rapporteur
wat hij in de schuur deed werd vervolgens afgedaan alsof hij een remkabel aan het zoeken was voor een fiets. Dit standpunt acht rapporteur niet geloofwaardig.
(…)
Het gesprek heeft plaatsgevonden via de jongste zoon van huurders, welke de Nederlandse taal goed machtig is.”
2.6.
[gedaagde01] en [gedaagde02] merken over de rapporten onder andere op dat Buro Veerkracht niet uitlegt hoe zij tot de conclusie komt dat (in ieder geval) twee volwassen mannen op de bovenverdieping wonen. Daarin kan de kantonrechter [gedaagde01] en [gedaagde02] niet volgen, omdat dit wel uit de rapporten blijkt. De rapporteurs hebben kleding, schoenen, sigaretten, etenswaren en toiletartikelen aangetroffen die volgens hen niet afkomstig waren van de kinderen van [gedaagde01] en [gedaagde02] . De rapporteurs hebben bovendien meerdere slaapplaatsen aangetroffen op de bovenverdieping, terwijl zij ook hadden geconstateerd dat de slaapkamers van [gedaagde01] en [gedaagde02] en hun kinderen zich op de benedenverdieping bevinden. [gedaagde01] en [gedaagde02] stellen in deze procedure weliswaar dat hun zoons op de bovenverdieping slapen, maar dat hebben zij niet onderbouwd. Zij hadden in ieder geval aan de hand van de foto’s in de rapporten concreet kunnen aangegeven welke spullen van hun zoons zijn, maar dat hebben zij niet gedaan. De enkele stelling dat de minderjarige zoon ook rookt, is gelet op de hoeveelheid aan spullen die is aangetroffen, onvoldoende. Bovendien staat in het rapport dat [gedaagde01] tijdens het eerste bezoek heeft bevestigd dat de spullen op de bovenverdieping niet van hem, zijn vrouw of hun kinderen waren. [gedaagde01] en [gedaagde02] ontkennen nu dat [gedaagde01] dit zou hebben verklaard omdat hij de Nederlandse taal onvoldoende machtig is, maar op andere verklaringen van [gedaagde01] in het rapport hebben zij niets aangemerkt. Uit het tweede rapport blijkt bovendien dat het gesprek verliep via de jongste zoon van [gedaagde01] en [gedaagde02] , zodat het voorstelbaar is dat ook tijdens het eerste bezoek het gesprek tussen de rapporteur en [gedaagde01] via zijn zoon is verlopen.
2.7.
Daar komt bij dat [gedaagde01] en [gedaagde02] hun verklaring voor het aantreffen van [naam01] in de tuin op geen enkele manier hebben onderbouwd. Tegen de rapporteur hebben zij gezegd dat [naam01] al veertien dagen aanwezig was in de woning om werkzaamheden aan de muren te verrichten (wat de rapporteur nergens uit kon afleiden), terwijl zij tijdens de mondelinge behandeling hebben verteld dat “ [naam01] ” net (en dus niet al veertien dagen) begonnen was met klussen in de woning. Het had in ieder geval in deze procedure op de weg van [gedaagde01] en [gedaagde02] gelegen hun verklaring voor de aanwezigheid van [naam01] (en/of [naam01] ) te onderbouwen, bijvoorbeeld door foto’s van de werkzaamheden, bonnetjes van bouwmaterialen of een factuur. Dat hebben zij niet gedaan.
[eiser 01 en 02] heeft niet onrechtmatig gehandeld
2.8.
[gedaagde01] en [gedaagde02] vinden dat [eiser 01 en 02] onrechtmatig heeft gehandeld, omdat hij op basis van een niet nader gedefinieerd vermoeden een inbreuk op de persoonlijke levenssfeer heeft gemaakt door Buro Veerkracht onaangekondigd huisbezoeken te laten afleggen. Overigens hebben [gedaagde01] en [gedaagde02] aan deze stelling geen rechtsgevolg verbonden. Voor zover zij hiermee betogen dat de rapporten van Buro Veerkracht onrechtmatig zijn verkregen en buiten beschouwing moeten blijven, gaat de kantonrechter daaraan voorbij. [eiser 01 en 02] heeft tijdens de mondelinge behandeling het vermoeden geconcretiseerd (de beheerder had tijdens een huisbezoek zes slaapplaatsen aangetroffen), maar ook zonder een concreet vermoeden weegt het belang van waarheidsvinding zwaarder. [1] Bovendien blijkt uit de verslagen van Buro Veerkracht dat zij bij de huisbezoeken telkens toestemming hebben gevraagd en gekregen om binnen te mogen komen. Er zijn geen bijkomende omstandigheden gesteld die uitsluiting van het bewijs rechtvaardigen. De omstandigheid dat Buro Veerkracht haar bezoek niet van tevoren heeft aangekondigd is daarvoor onvoldoende en een aankondiging vooraf ligt ook niet voor de hand vanwege de aard van het vermoeden. Hetzelfde geldt voor het feit dat [eiser 01 en 02] niet eerst in gesprek is gegaan met [gedaagde01] en [gedaagde02] .
De huurovereenkomst wordt ontbonden
2.9.
Door de tekortkoming van [gedaagde01] en [gedaagde02] mag de huurovereenkomst ontbonden worden, tenzij de tekortkoming, gezien de bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW Pro).
2.10.
De kantonrechter vindt de tekortkoming van [gedaagde01] en [gedaagde02] ernstig genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden. Zij hebben een langere periode de bovenverdieping van de woning in gebruik gegeven aan derden en zij zijn daarmee niet gestopt na het eerste huisbezoek van Buro Veerkracht op 12 oktober 2022. Daar komt bij dat [eiser 01 en 02] als verhuurder belang heeft bij handhaving van het verbod om de woning in gebruik te geven aan derden, alleen al omdat kamerverhuur zonder vergunning niet is toegestaan en hij daarmee het risico loopt op bestuursrechtelijke handhaving en financieringsproblemen met de bank. Hoewel duidelijk is dat een ontbinding van de huurovereenkomst ingrijpend is voor [gedaagde01] en [gedaagde02] , weegt hun belang in de gegeven omstandigheden niet zodanig zwaar dat ontbinding niet gerechtvaardigd is. Dat zij al ruim tien jaar in de woning wonen, is daarvoor onvoldoende. Het woonbelang van het minderjarige kind is daarvoor evenmin voldoende, maar dat belang wordt wel meegewogen bij de ontruimingstermijn.
De ontruimingstermijn wordt gesteld op twee maanden
2.11.
De kantonrechter stelt de ontruimingstermijn gelet op de belangen van de minderjarige zoon van [gedaagde01] en [gedaagde02] vast op twee maanden na betekening van het vonnis.
De boetebepaling is oneerlijk
2.12.
[eiser 01 en 02] eist een contractuele boete op grond van artikel 1.4 van de algemene voorwaarden. De kantonrechter moet ambtshalve beoordelen of deze bepaling oneerlijk is, omdat [gedaagde01] en [gedaagde02] als huurders consumenten zijn en [eiser 01 en 02] als verhuurder wordt aangemerkt als handelaar. Deze boetebepaling, waarover niet is onderhandeld, is oneerlijk in de zin van Richtlijn 93/13/EG. De boete kan namelijk ongelimiteerd oplopen met minimaal € 45,- per dag, waarbij de verhuurder ook aanspraak kan maken op verdere schadevergoeding (in afwijking van artikel 6:96 lid 2 BW Pro) en de verdiensten uit onderhuur. Daarnaast is op grond van artikel 20.6 van de algemene huurvoorwaarden ook een boete van € 25,- per dag verschuldigd bij overtreding van een bepaling uit de algemene voorwaarden (waaronder dus ook artikel 1.3). Deze samenloop verstoort het evenwicht tussen partijen ten nadele van de consument en dat maakt de bepaling oneerlijk. Daarom moet de bepaling buiten toepassing worden gelaten en wordt de boete van € 4.905,- afgewezen.
Proceskosten
2.13.
[gedaagde01] en [gedaagde02] moeten de proceskosten betalen, omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgen (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [eiser 01 en 02] op € 129,14 aan dagvaardingskosten, € 128,- aan griffierecht, € 408,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 204,-) en € 102,- aan nakosten. Dat is in totaal € 767,14. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend.
2.14.
De hoogte van het toegewezen griffierecht past bij het deel van de eis dat is toegewezen. Het bedrag dat [eiser 01 en 02] meer aan griffierecht heeft betaald hoeven [gedaagde01] en [gedaagde02] niet te betalen, omdat dat is gebaseerd op het deel van de eis dat is afgewezen. Die kosten waren dus onnodig.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
2.15.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv Pro). Weliswaar verzetten [gedaagde01] en [gedaagde02] zich daartegen, maar het belang van [eiser 01 en 02] weegt zwaarder dan hun belangen. Zij hebben de bovenverdieping een lange periode in gebruik gegeven aan derden, terwijl zij in ieder geval na het eerste huisbezoek op 12 oktober 2022 zich hebben moet realiseren dat dit niet was toegestaan. [eiser 01 en 02] heeft er daarom belang bij dat hij op relatief korte termijn de woning kan verhuren aan een huurder die zich wel aan de verplichtingen houdt.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde01] en [gedaagde02] om binnen twee maanden na de betekening van dit vonnis de woning aan de [adres01] in Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde01] en [gedaagde02] bevinden en de woning met alle sleutels ter beschikking van [eiser 01 en 02] te stellen;
3.2.
veroordeelt [gedaagde01] en [gedaagde02] in de proceskosten, die aan de kant van [eiser 01 en 02] worden begroot op € 767,14;
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.4.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.L. Spierings en in het openbaar uitgesproken.
49039