ECLI:NL:RBROT:2024:11235 - Rechtbank Rotterdam - Afwijzing huurprijsvermindering wegens gebreken trappen e...

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10461429 CV EXPL 23-11106

datum uitspraak: 8 maart 2024

vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

STICHTING HAVENSTEDER, hierna: ‘Havensteder’,

vestigingsplaats: Rotterdam,

eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. E. de Ruiter,

tegen

[persoon A], hierna: ‘ [persoon A] ’,

woonplaats: Rotterdam,

gedaagde, eiseres in reconventie,

gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger.

1.De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 13 april 2023, met bijlagen;
de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie, met bijlagen;
de griffiersbrief van 6 november 2023, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
de conclusie van antwoord in reconventie.

1.2.

Op 9 januari 2024 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken in aanwezigheid van partijen en hun gemachtigden. Daarvan heeft de griffier aantekeningen gemaakt.

2.De feiten

2.1.

Met ingang van 24 mei 2004 verhuurt Havensteder aan [persoon A] de zelfstandige woonruimte te ( [postcode] ) Rotterdam, aan het adres [adres] (hierna: ‘het gehuurde’). Het bouwjaar van het pand is 1894.

2.2.

Aan een door de Huurcommissie naar aanleiding van een door [persoon A] ingediend verzoek strekkende tot tijdelijke vermindering van de huurprijs wegens gebreken aan het gehuurde op 19 januari 2023 gedane, en op 17 februari 2023 verzonden, uitspraak wordt het volgende ontleend:

“(…)

Ad 1) Ten aanzien van de verzetsgrond van de huurder over de vloer is de commissie van oordeel dat er geen sprake is van een ernstig gebrek dat een tijdelijke huurverlaging rechtvaardigt: zij volgt hierin de rapporteur en diens rapport. Ten eerste merkt de commissie op dat CH1-Gebrekenboek luidt: “
De vloer […] helt als gevolg van scheefstand van de woonruimte” met in de toelichting “
Het betreft hier situaties dat de hele woonruimte scheef staat”. Het gaat bij dit gebrek (CH1) dus niet om scheefstaande of scheve vloeren maar om hellende vloeren ten gevolge van scheefstand van de woning. Daarvan blijkt hier echter geen sprake: uit het onderzoeksrapport volgt voorts “
dat de vloeren doorgebogen zijn en veren” (p.2), hetgeen zou kunnen kwalificeren als CH2: ernstig doorveren “
als gevolg van verminderd draagvermogen van de daaronder gelegen (draag)constructie”, maar deze kwalificatie acht zij bij nadere bestudering niet toepasselijk. Enerzijds nu een alinea verder de eerder genoemde “
geringe doorvering” wordt gerapporteerd en anderzijds de draagconstructie van de vloer in het onderzoeksrapport geen onderwerp van klacht, debat of onderzoek is (geweest). De commissie volgt daarom de rapporteur in diens oordeel dat dit klachtonderdeel niet ernstig (genoeg) is, in de zin van het Gebrekenboek, om tijdelijke huurprijsvermindering redelijkerwijs te rechtvaardigen.

Ten overvloede benadrukt de commissie dat uit het Gebrekenboek (gebrek in de categorie C, nummer H1, en de toelichting: een en ander gelezen in onderling verband) volgt dat sprake moet zijn van causaliteit (‘als gevolg van’): indien en voor zover de meting (zie foto) al geacht moet worden binnen de minimale afwijking te vallen om voor vermindering in aanmerking te kunnen komen, duiden de verklaring en toelichting daarop niet, nu het diepste punt in het midden van de vloer ligt en daarmee de causaliteit met de scheefstand van de woning als geheel dus ontbreekt. Voor de volledigheid beoordeelt de commissie nog of een andere categorie (CH3-9) kwalificeert maar ook daarvoor bieden klachten, melding noch onderzoek enig aanknopingspunt. Dit verzetonderdeel wordt daarom gepasseerd.

Maar ondanks dat hier geen sprake is van een ernstig gebrek die tijdelijke huurvermindering rechtvaardigt, is de commissie wel van mening dat de situatie in de woonruimte nadrukkelijk de aandacht van de verhuurder verdient.

Ad 2) Ten aanzien van de verzetsgrond van de huurder over het huurverlagingspercentage voor de aanwezigheid van een gebrek aan de trappen is de commissie van oordeel dat een tijdelijke huurverlaging tot 80% van de geldende huurprijs niet passend is. De commissie ziet geen reden om af te wijken van de mogelijkheid de huurprijs tijdelijk te verlagen tot 40%. (…) Volgens de commissie is de impact op het woongenot groot, omdat de slijtageplekken op de traptreden 20 mm en meer zijn. Dit is goed voelbaar tijdens het belopen van de trappen. Er is daarmee sprake van een gevaarlijke situatie. Daarnaast is het gebrek aanwezig op twee trappen. Het is daarom van belang dat de verhuurder het gebrek zo snel mogelijk verhelpt. Dit verzetonderdeel slaagt en de voorzittersuitspraak kan op dit punt niet in stand blijven. De commissie is van oordeel dat het standaardkortingspercentage toepasselijk is en er geen omstandigheden zijn gebleken die matiging of verzachting rechtvaardigen.

(…)

Het verzet van de huurder is gegrond. Daarmee vervalt de uitspraak van de voorzitter in zaaknummer 495659. De commissie doet direct uitspraak over het oorspronkelijke verzoek.

Uitspraak over het oorspronkelijke verzoek

De commissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de commissie de huurprijs tijdelijk verlagen.

Huurprijs

De commissie gaat uit van de geldende huurprijs op 31 december 2021. Op die datum was de huurprijs € 478,60 per maand.

Onderhoud en gebreken

Volgens het rapport van onderzoek heeft de woonruimte het volgende ernstige gebrek:

1. Uitgesleten traptreden van de trap van de begane grond naar de eerste verdieping en van de trap van de eerste verdieping naar de zolder. Bij beide trappen zijn meerdere treden (meer dan 5) ernstig uitgesleten en de slijtageplekken vertonen een vermindering van het loopvlak van 20 mm of meer als bedoeld onder categorie C (nummer Ra2), te weten: van de trap zijn vijf of meer treden op de looplijn ernstig uitgesleten.

Gelet op de stukken in het dossier, het verzet van de huurder en alle verklaringen van partijen, is de commissie van oordeel dat het rapport van onderzoek juist is en tijdelijke huurvermindering gerechtvaardigd.

De klacht over de doorgebogen, scheve en verende vloeren is niet dermate ernstig dat hiervoor een tijdelijke huurverlaging gerechtvaardigd is.

Tijdelijke verlaging

Bij een gebrek in de categorie C kan de commissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. Gelet op het verzet van de huurder acht de commissie een verlaging tot 40% van de geldende huurprijs van € 478,60 passend. De huurder betaalt dus € 191,44 per maand.

Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging

De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 17 juni 2022. Dat is buiten de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat daarom in tot zes maanden voorafgaande aan de eerste van de maand volgend op de ontvangstdatum van het verzoek. De verlaging gaat dus in op 1 januari 2022.

De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van € 478,60 per maand betalen. (…)

(…)”.

3.Het geschil

3.1.

Havensteder heeft –
in conventie– gevorderd bij vonnis, zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

te verklaren voor recht dat het gehuurde geen gebrek vertoont bestaande uit ernstige slijtage op de looplijn van meer dan vijf traptreden van zowel de trap van de begane grond naar de eerste verdieping als van de trap van de eerste verdieping naar de zolder,

te verklaren voor recht dat de kale huurprijs voor het gehuurde per 1 januari 2022 € 478,60 bedraagt, dan wel een bedrag dat de kantonrechter redelijk acht, en

[persoon A] te veroordelen in de kosten van de procedure.

3.2.

[persoon A] heeft gemotiveerd verweer gevoerd en daarbij een tegenvordering ingesteld. Zij heeft –
in reconventie– gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Havensteder te veroordelen tot het egaliseren van de vloer van de woonkamer van het gehuurde binnen een maand na betekening van het te wijzen vonnis, dit op straffe van een dwangsom van € 100,- per maand dat Havensteder nalaat niet aan deze veroordeling te voldoen, met veroordeling van Havensteder in de kosten van de procedure.

3.3.

Havensteder heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de tegenvordering.

3.4.

Op wat partijen over en weer ter onderbouwing van de eigen vordering dan wel ter afwering van die van de ander naar voren hebben gebracht, wordt hierna teruggekomen.

4.De beoordeling

in conventie en in reconventie

4.1.

Op de voet van artikel 7:262 lid 1 BW Pro kan zowel de huurder als de verhuurder binnen acht weken nadat aan hen afschrift van de uitspraak van de Huurcommissie is gezonden, een beslissing vorderen over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Niet in geschil is dat Havensteder tijdig (in vorenbedoelde zin) de dagvaarding heeft uitgebracht. Daarmee is die uitspraak dan ook komen te vervallen.

4.2.

Op grond van artikel 7:207 lid 1 BW Pro kan een huurder van, in dit geval, woonruimte bij vermindering van huurgenot door een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen vanaf de dag waarop de huurder van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder (of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was), tot die waarop het gebrek is verholpen. Deze evenredigheidsmaatstaf brengt met zich dat alleen ingeval van een substantiële aantasting van het huurgenot plaats is voor een (daaraan evenredige) vermindering van de huurprijs.

4.3.

Onder ‘gebrek’ moet volgens artikel 7:204 lid 2 BW Pro worden verstaan een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

ten aanzien van de slijtage van de traptreden

4.4.

Volgens Havensteder is de slijtage van de traptreden van het gehuurde waarover [persoon A] heeft geklaagd, geen voldoende ernstig gebrek om een huurprijsvermindering te rechtvaardigen, laat staan een vermindering van 60% zoals door de Huurcommissie is toegepast. Volgens het aan de uitspraak van de Huurcommissie ten grondslag liggende rapport van onderzoek waren de slijtageplekken op de trap weliswaar goed voelbaar maar daarmee is nog geen sprake van een gevaarlijke situatie, zoals de Huurcommissie zonder verdere toelichting in haar uitspraak stelt. Bovendien had [persoon A] de door haar gestelde ‘gevaren’ van de slijtageplekken op de trap eenvoudig zelf (eerder) kunnen en behoren te verhelpen door het plaatsen van bijvoorbeeld ‘halve maantjes’ op de traptreden. Verder beperkt de slijtage van de traptreden [persoon A] niet substantieel in haar huurgenot, nu dit gestelde gebrek meer van esthetische dan van functionele waarde is. Aldus Havensteder.

4.5.

Volgens [persoon A] vormt de slijtage van de traptreden wel degelijk een zeer ernstig gebrek, nu het gaat om twee centimeter niveauverschil, dat ronduit gevaarlijk te noemen is. Vanzelfsprekend is immers dat ‘kuilen’ in een traptrede tot instabiliteit bij de gebruiker en daarmee tot valgevaar kunnen leiden. Diep uitgesleten traptreden vormen een gebrek dat door de verhuurder hersteld dient te worden door middel van het inschakelen van vaklui, waarmee de nodige kosten gepaard gaan. Aldus [persoon A] .

4.6.

De kantonrechter overweegt dat de rapporteur van de Huurcommissie hierover in zijn rapport van onderzoek (productie 3 van Havensteder) onder bijvoeging van een viertal foto’s het volgende heeft opgenomen:

“(…)

De huurder heeft in de aanzegging gebreken en tijdens het onderzoek ter plaatse aangegeven dat ze veel last heeft van de slijtageplekken op de traptreden in de woning. Bij beide trappen zijn meerdere traptreden die ernstige slijtage vertonen op de looplijn volgens de huurder. Dit heeft al voor diverse gevaarlijke situatie gezorgd volgens huurder.

Tijdens het onderzoek ter plaatse heeft de rapporteur geconstateerd dat bij beide trappen meerdere treden ernstig zijn uitgesleten. Bij beide trappen gaat het om 5 treden of meer. De slijtageplekken vertonen een vermindering van het loopvlak van 20mm of meer. Tijdens het belopen van de trap is dit ook goed voelbaar.

De rapporteur is van mening dat deze klachtmelding(en) volgens het beleid van de Huurcommissie
welgekwalificeerd kan/kunnen worden als een ernstig onderhoudsgebrek zoals omschreven in het gebrekenboek van de Huurcommissie.

(…)”.

4.7.

Hoewel duidelijk is dat de door de rapporteur geconstateerde slijtageplekken het gebruik van de – verder (althans het tegendeel is niet gesteld) veilige – trappen van het gehuurde, dat uit 1894 stamt, anders doen aanvoelen dan een moderne trap, blijkt uit deze rapportage, de uitspraak van de Huurcommissie en wat [persoon A] naar voren heeft gebracht niet dat die slijtage een zodanig ernstige aantasting van het huurgenot van [persoon A] vormt, althans heeft gevormd, dat om die reden een (daaraan evenredige) huurprijsvermindering op zijn plaats zou zijn. In het midden kan dus blijven of hier sprake is (geweest) van een gebrek.

ten aanzien van de vloer

4.8.

Volgens [persoon A] is er (wel degelijk) sprake van scheefstand/verzakking van het pand wat mede heeft geleid tot scheve, ‘inhalende’ vloeren. Per strekkende meter gaat het om meer dan vijftien millimeter. Het gaat om een gebrek dat tweeledig is: enerzijds heeft de vloer een ‘kuip’-eigenschap in die zin dat de vloer vanaf de wanden daalt en anderzijds is er, globaal van rechtsachter naar linksvoor, sprake van scheefstand, die is veroorzaakt door verzakking van het pand. Het gaat hier om een gebrek dat de kwaliteit van het gehuurde en de bewoonbaarheid ervan aantast. Niet alleen dient Havensteder de vloer van het gehuurde in verband met dit gebrek te egaliseren, ook is er, anders dan de Huurcommissie geoordeeld heeft, aanleiding voor huurprijsvermindering wegens dit gebrek. Aldus [persoon A] .

4.9.

Havensteder heeft zich verzet tegen dit standpunt van [persoon A] . Daarbij heeft zij erop gewezen dat volgens de rapporteur van de Huurcommissie, die de vloer heeft onderzocht en daarbij ook heeft kennisgenomen van het funderingsrapport van Sandra Lobbe B.V. uit 2017 waarop [persoon A] een beroep heeft gedaan, geen sprake is van een gebrek omdat de scheefstand en de doorbuiging te gering is. In dat verband is ook van belang dat hier gaat om een pand uit 1894. wat met zich brengt dat de huurder qua genotsverwachting daaraan minder strenge eisen mag stellen. [persoon A] had bij het aangaan van de huurovereenkomst dan ook moeten begrijpen dat zij door de ouderdom van het pand geringe ongemakken zou moeten dulden. Daarbij komt dat Havensteder, die door de jaren heen aan het pand al veel en ook kostbaar bouwkundig onderhoud heeft gepleegd, ook geen eindeloze middelen heeft.

4.10.

Vooropgesteld wordt dat de enkele omstandigheid dat het gehuurde scheve vloeren heeft, niet zonder meer meebrengt dat er sprake is van een gebrek dat [persoon A] recht geeft op huurprijsvermindering en dat Havensteder zou moeten verhelpen. Immers, (zie hiervoor) voor huurprijsvermindering is vereist dat [persoon A] door het gestelde gebrek substantieel in haar huurgenot wordt aangetast (artikel 7:207 lid 1 BW Pro) terwijl bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een gebrek ook betrokken dient te worden wat [persoon A] aan huurgenot mocht verwachten van een goed onderhouden pand als dit, dat in 1894 is gebouwd (artikel 7:204 lid 2 BW Pro). Overigens is het zo dat artikel 7:206 lid 1 BW Pro de verplichting van de verhuurder op verzoek van de huurder gebreken te verhelpen beperkt, namelijk voor zover dat onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen.

4.11.

Overwogen wordt dat de rapporteur van de Huurcommissie, blijkens de door hem opgemaakte rapportage (productie 3 bij dagvaarding), heeft geconstateerd dat de vloer van het gehuurde een lichte scheefstand heeft. Daarbij heeft hij ook gerefereerd aan het door [persoon A] bedoelde, door haar overgelegde funderingsrapport uit 2017 en opgemerkt dat toen, met een nauwkeurigere meetmethode, ook een geringe scheefstand werd geconstateerd. De rapporteur heeft ook opgemerkt dat er sprake is van geringe doorvering van de vloer en geconcludeerd hier geen sprake is van een ernstig onderhoudsgebrek als bedoeld in het Gebrekenboek van de Huurcommissie, die deze conclusie (zie 2.2) heeft overgenomen.

4.12.

Geoordeeld wordt dat [persoon A] in het licht van deze beide rapportages, die op feitelijke en professionele constateringen zijn gebaseerd, onvoldoende heeft gesteld en onderbouwd om tot de conclusie te kunnen leiden dat hier sprake is van (1) een zodanige scheefstand van de vloer van het gehuurde dat zij dit niet hoefde te verwachten, gegeven dat het pand uit 1894 stamt en dat er bij aanvang van de huur volgens [persoon A] – zo heeft zij ter zitting bevestigd – al een scheefstand van de vloer was, en (2) daarmee van een gebrek dat door Havensteder zou moeten worden verholpen.

4.13.

Daarbij merkt de kantonrechter op dat [persoon A] twee usb-sticks met daarop diverse bestanden heeft overgelegd maar onvoldoende (concreet) duidelijk heeft gemaakt op grond van welke delen van welke stukken zou moeten worden getwijfeld aan de conclusies van de rapporteur van de Huurcommissie en bedoeld funderingsrapport. In dat kader geldt immers dat de eisen van een behoorlijke rechtspleging meebrengen dat een partij die een beroep wil doen op uit bepaalde producties blijkende feiten en omstandigheden, dit op zodanige wijze moet doen dat voor de rechter duidelijk is welke stellingen aan hem ter beoordeling worden voorgelegd en dat voor de wederpartij duidelijk is waartegen zij zich heeft te verweren (zie (
ECLI:NL:HR:1992:ZC0729) en, voorts, dat de rechter enkel heeft te letten op de feiten waarop een partij ter ondersteuning van haar standpunt een beroep heeft gedaan (zie
ECLI:NL:HR:2017:404). Dit klemt te meer nu [persoon A] , als al opgemerkt, haar producties, in afwijking van de hoofdregel van artikel 85 Rv Pro, niet schriftelijk in het geding heeft gebracht maar slechts digitaal, op een tweetal usb-sticks.

4.14.

Naast het hiervoor gegeven – ontkennende – antwoord ten aanzien van de vraag of de scheve vloer een gebrek vormt dat, gegeven voormeld toetsingskader, door Havensteder zou moeten worden verholpen (geëgaliseerd), is de kantonrechter van oordeel dat op basis van wat [persoon A] naar voren heeft gebracht, niet is gebleken dat die scheve vloer een zodanig substantiële aantasting van haar huurgenot heeft gevormd en vormt dat daarom een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs op zijn plaats zou zijn.

conclusie

4.15.

Het hiervoor overwogene leidt tot de slotsom dat het door [persoon A] gevorderde wordt afgewezen en dat de door Havensteder onder b gevorderde verklaring voor recht wordt toegewezen. De door haar onder a gevorderde verklaring voor recht wordt afgewezen, nu partijen het erover eens zijn, zo heeft de kantonrechter ter zitting vastgesteld, dat bedoelde slijtageplekken op de traptreden inmiddels zijn verholpen, zodat zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet valt in te zien welk belang Havensteder nog heeft bij toewijzing van deze vordering.

4.16.

Wat verder nog is aangevoerd, kan tot geen ander oordeel leiden en blijft dan ook onbesproken.

4.17.

[persoon A] moet zowel in conventie als in reconventie de proceskosten betalen, omdat zij ongelijk krijgt. De kantonrechter begroot de proceskosten in conventie aan de kant van Havensteder op € 129,86 aan explootkosten, € 128,- aan griffierecht, € 408,- aan salaris voor haar gemachtigde (twee punten á € 204,-) en € 102,- aan nakosten. Dat is in totaal € 767,86. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend. De in reconventie aan de zijde van Havensteder gevallen proceskosten worden begroot op € 204,- aan salaris voor haar gemachtigde (een punt a € 204,-).

4.18.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

5.De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

5.1.

verklaart voor recht dat de kale huurprijs voor het gehuurde per 1 januari 2022 € 478,60 bedraagt;

5.2.

veroordeelt [persoon A] in de proceskosten, die aan de kant van Havensteder worden begroot op € 767,86;

5.3.

wijst al het andere af;

in reconventie

5.4.

wijst het gevorderde af;

5.5.

veroordeelt [persoon A] in de proceskosten, die aan de kant van Havensteder worden begroot op € 204,-;

in conventie en in reconventie

5.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Vroom en in het openbaar uitgesproken.

654