Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11081019 VV EXPL 24-235
datum uitspraak: 21 juni 2024
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
Speelstad Rotterdam B.V.,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. L.R. Brendel,
tegen
[gedaagde],
vestigingsplaats: Amsterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. C.N. Vethanayagam.
De partijen worden hierna ‘Speelstad’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 28 mei 2024, met bijlagen 1 t/m 14;
- het antwoord met een tegeneis, met bijlagen 1 t/m 14;
- de mail van 31 mei 2024 namens Speelstad, met bijlagen 14 en 15;
- de mail van 4 juni 2024 namens Speelstad, met bijlagen 17 t/m 33;
- de mail van 5 juni 2024 namens Speelstad, met bijlage 34;
- de spreekaantekeningen van mr. Brendel.
1.2.
Op 5 juni 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:
- namens Speelstad mr. Brendel met [naam 1] (werkzaam bij Van der Most Beheer, operationeel begeleider van het project);
- namens [gedaagde] mr. Vethanayagam met [naam 2] (middellijk bestuurder).
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
Deze zaak gaat over de huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte aan [adres] tussen Speelstad als verhuurder en [gedaagde] als huurder. De huurovereenkomst zou ingaan op 1 april 2021, maar dat is in nader overleg tussen partijen niet gebeurd. Zij hebben nadere afspraken daartoe vastgelegd in een addendum gedateerd 27 januari 2022. [gedaagde] heeft voor het eerst op 29 april 2023 de deuren van haar indoor klimpark in het gehuurde geopend en haar deuren weer gesloten per 1 februari 2024. Speelstad wil nu dat [gedaagde] het gehuurde ontruimt en een huurachterstand betaalt, maar [gedaagde] is het daar niet mee eens. Zij doet een beroep op opschorting, verrekening en huurkorting/huurprijsvermindering. In reconventie vordert zij onder andere voorschotten op schadevergoeding vanwege tekortkomingen van Speelstad en herstel van gebreken. De kantonrechter wijst alle gevorderde voorzieningen af. De beslissing wordt hierna – na de weergave van de standpunten van de partijen – uitgelegd.
Wat wil Speelstad?
2.2.
Speelstad vordert dat [gedaagde] wordt veroordeeld om – verkort weergegeven:
- binnen 14 dagen het gehuurde te ontruimen;
- aan Speelstad te betalen:
€ 97.817,44 aan betalingsachterstand met handelsrente;
€ 3.600,00 aan contractuele boetes;
€ 1.753,18 aan buitengerechtelijke kosten;
€ 8.712,73 per maand tot aan de dag van ontruiming, met handelsrente als niet tijdig wordt betaald;
de proceskosten met rente.
Speelstad stelt dat [gedaagde] is tekortgeschoten in het nakomen van haar verplichtingen, omdat er een betalingsachterstand is ontstaan van € 97.817,44 berekend t/m mei 2024. Speelstad stelt dat die tekortkoming voldoende ernstig is om de huurovereenkomst te ontbinden in een eventuele bodemprocedure en dat daarop vooruitlopend haar vorderingen in kort geding kunnen worden toegewezen. Speelstad stelt dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen omdat zij maandelijks schade lijdt door het achterwege blijven van de huurbetalingen en het restitutierisico toeneemt naar mate die situatie langer voortduurt.
Wat wil [gedaagde] ?
2.3.
[gedaagde] betwist de betalingsachterstand c.q. tekortkoming en stelt dat het juist Speelstad is die is tekortgeschoten in het nakomen van de verplichtingen uit de huurovereenkomst door:
eenzijdig de bestemming van een belangrijk gedeelte van het gehuurde te wijzigen en die ruimte niet ter beschikking te stellen aan [gedaagde] c.q. die ruimte aan de huurovereenkomst te onttrekken;
het gehuurde niet conform de gemaakte afspraken op te leveren aan [gedaagde] ;
het attractiepark niet binnen een redelijke termijn te openen;
in strijd met de gemaakte afspraken in de huurovereenkomst geen huurkortingen toe te kennen;
betaling van de volledige huur als voorwaarde te stellen voor correcte oplevering van gehuurde; en
meerdere gebreken in het gehuurde desgevraagd niet te verhelpen.
[gedaagde] stelt dat zij vanwege (een deel van) de tekortkomingen een beroep heeft gedaan op opschorting van de huur en daarom niet tekortschiet. Verder stelt zij dat zij vanwege (een deel van) de tekortkomingen recht heeft op contractuele huurkorting c.q. wettelijke huurprijsvermindering. Speelstad maakt misbruik van recht door vast te houden aan het betalen van de volledige huurprijs, aldus [gedaagde] . Zij stelt ook dat zij nog een bedrag tegoed heeft van Speelstad vanwege onverschuldigd betaalde huur en (een) schadevergoedingsvordering(en) en doet daartoe een beroep op verrekening. [gedaagde] betwist dat de algemene bepalingen – waarin opschorting, verrekening en huurprijsvermindering zijn uitgesloten – van toepassing zijn en doet een beroep op vernietiging van de algemene bepalingen. Voor zover dat niet opgaat, stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat sprake is van rechtsverwerking omdat Speelstad nooit eerder artikel 23.1 en 23.2 van de algemene bepalingen heeft ingeroepen. Het beroep van Speelstad op die algemene bepalingen is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, aldus [gedaagde] .
2.4.
[gedaagde] stelt diverse tegenvorderingen in. Zij vordert – verkort weergegeven:
primair
- Speelstad te veroordelen om aan haar te betalen € 135.645,00 als voorschot op de toe te kennen schadevergoeding met rente;
- Speelstad te veroordelen om aan haar te betalen € 68,779,00 als voorschot op de toe te kennen schadevergoeding met rente;
- Speelstad te veroordelen om aan haar te betalen € 10.656,25 met rente;
Subsidiair
- Speelstad te veroordelen om aan haar te betalen € 135.645,00 als voorschot op de toe te kennen schadevergoeding met rente;
- Speelstad te veroordelen om aan haar te betalen € 68,779,00 als voorschot op de toe te kennen schadevergoeding met rente;
- Speelstad te veroordelen om aan haar te betalen € 10.656,25 met rente;
- Speelstad te verbieden huur in rekening te brengen voor de eerste verdieping van het gehuurde van 1 februari 2024 tot 1 augustus 2024;
- Speelstad te verbieden huur in rekening te brengen voor de tweede verdieping en de zogenoemde ‘kathedraal’ van het gehuurde vanaf 29 april 2023 tot 1 augustus 2024;
meer subsidiair
- Speelstad te veroordelen om aan haar te betalen € 68,779,00 als voorschot op de toe te kennen schadevergoeding met rente;
- Speelstad te veroordelen om aan haar te betalen € 10.656,25 met rente;
- Speelstad te veroordelen om:
de lekkages te herstellen;
de stroomcapaciteit te verhogen;
de ventilatie aan te sluiten;
de roltrappen en lift te laten keuren en in werking te stellen;
de draaideur in werking te stellen althans te herstellen;
het gehuurde vanaf de buitenkant af te sluiten;
binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag voor elke dag of gedeelte daarvan dat Speelstad hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 100.000,00;
- Speelstad te verbieden huur in rekening te brengen voor de eerste verdieping van het gehuurde vanaf 1 februari 2024 tot het tijdstip waarop Speelstad het gehuurde conform de afspraken in de huurovereenkomst heeft opgeleverd en/of ingericht, en/of tot het tijdstip waarop het attractiepark is geopend;
- Speelstad te verbieden huur in rekening te brengen voor de tweede verdieping en de zogenoemde ‘kathedraal’ van het gehuurde vanaf 29 april 2023 tot het tijdstip waarop Speelstad de tweede verdieping en/of ‘de kathedraal’ conform de afspraken in de huurovereenkomst heeft opgeleverd en/of ingericht, en/of tot het tijdstip waarop het attractiepark is geopend
in alle gevallen
- Speelstad te veroordelen in de proceskosten met nakosten en rente.
[gedaagde] stelt dat zij vanwege de tekortkomingen van Speelstad recht heeft op een waardevergoeding als bedoeld in artikel 6:272 BW Pro, op schadevergoeding(en) en op huurkorting. Meer subsidiair vordert [gedaagde] ook herstel van gebreken en een verbod op het in rekening brengen van de huur. [gedaagde] stelt dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar tegenvorderingen omdat zij in financiële nood verkeert en snel geld nodig heeft.
Het toetsingskader in kort geding
2.5.
Een vordering in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een bodemprocedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de vordering in een bodemprocedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat de eisende partij heeft bij toewijzing van de vordering worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor de wederpartij als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
Als de vordering ziet op het betalen van een geldsom, is terughoudendheid geboden. Niet alleen moet worden onderzocht of het bestaan van een vordering van de ene op de andere partij voldoende aannemelijk is, maar ook of sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat een onmiddellijke voorziening is vereist vanwege onverwijlde spoed, terwijl bij de afweging van de belangen van partijen ook het risico van onmogelijkheid van terugbetaling moet meewegen. Dat risico kan bijdragen aan weigering van de voorziening.
Ontruiming en betalingsachterstand
2.6.
De gevorderde ontruiming en betalingsachterstand worden afgewezen. In dit kort geding is niet vast te stellen of [gedaagde] is tekortgeschoten in het nakomen van de verplichtingen uit de huurovereenkomst door een betalingsachterstand van € 97.817,44 te laten ontstaan. Dat is wel de grondslag waarop Speelstad haar vorderingen heeft gebaseerd. [gedaagde] doet in dit kader een gemotiveerd beroep op opschorting, verrekening en huurprijsvermindering vanwege tekortkomingen van Speelstad in het nakomen van de afspraken en vanwege gebreken in het gehuurde. Of [gedaagde] daar een geslaagd beroep op kan doen is zonder nader feitenonderzoek en/of bewijslevering niet vast te stellen en ook niet wat een eventueel (deels) geslaagd beroep voor gevolgen heeft voor de door Speelstad gestelde betalingsachterstand. Het een en ander is namelijk, naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter, afhankelijk van het antwoord op twee vragen. De eerste vraag is of Speelstad slaagt in haar beroep op de algemene bepalingen. Daarin is opschorting, verrekening en huurprijsvermindering immers uitgesloten. De tweede vraag is of en zo ja in hoeverre Speelstad is tekortgeschoten in het nakomen van tussen partijen gemaakte afspraken.
2.7.
Hoewel [gedaagde] in de conclusie van antwoord primair stelt dat zij de huurovereenkomst ontbindt (per datum zitting, 5 juni 2024) en subsidiair dat zij opzegt tegen 1 augustus 2024 en Speelstad tijdens de zitting heeft meegedeeld geen bezwaar te maken tegen het eindigen van de huurovereenkomst, heeft Speelstad noch [gedaagde] daar rechtsgevolgen aan verbonden met betrekking tot de vordering tot ontruiming van het gehuurde. In dit verband is ook van belang dat Speelstad wel de door [gedaagde] gestelde tekortkomingen en de mogelijkheid tot opzegging blijft betwisten. Dat maakt dat er niet zonder meer ervan uit kan worden gegaan dat de overeenkomst tussen partijen met wederzijds goedvinden is beëindigd, ook niet omdat geen overeenstemming tussen partijen bestaat over de beëindigingsdatum (Hoge Raad 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:152).
Algemene bepalingen
2.8.
In dit kort geding is zonder nader feitenonderzoek en/of bewijslevering niet vast te stellen of al dan niet een beroep kan worden gedaan op de algemene bepalingen.
[gedaagde] doet een beroep op vernietiging van de algemene bepalingen, omdat die volgens haar niet ter hand zijn gesteld vóór of bij het sluiten van de huurovereenkomst (artikel 6:233 sub b BW Pro). Hoewel namens [gedaagde] een afzonderlijke handtekening is gezet op de huurovereenkomst voor de ontvangst van de algemene bepalingen, betwist [gedaagde] bij monde van [naam 2] die namens [gedaagde] heeft getekend, dat zij die daadwerkelijk heeft ontvangen. Tegen het dwingend bewijs van de ondertekende verklaring staat tegenbewijs open (artikel 157 lid 2 Rv Pro, 151 Rv). Voor bewijslevering is echter geen plaats in kort geding. Daarnaast is nu onvoldoende duidelijk of [gedaagde] überhaupt een beroep kan doen op de eventuele vernietigbaarheid van de algemene bepalingen en/of dat de algemene bepalingen van toepassing zijn, omdat Speelstad stelt dat de huurovereenkomst door [gedaagde] is opgesteld en [gedaagde] aanvoert dat het slechts een voorzetje en een modelovereenkomst was en dat beide partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst niet stil hebben gestaan bij de eventuele toepasselijkheid van algemene bepalingen.
TEKORTKOMINGEN
2.9.
Het is nu onvoldoende duidelijk wie van de partijen het gelijk aan haar zijde heeft. [gedaagde] heeft namelijk gemotiveerd gesteld waarom Speelstad in haar visie is tekortgeschoten in het nakomen van afspraken en Speelstad heeft de gegrondheid van die stellingen gemotiveerd bestreden. Voor nader feitenonderzoek en/of bewijslevering is in kort geding echter geen plaats.
Kathedraal?
2.9.1.
Wat de zogenoemde ‘kathedraal’ van het gehuurde betreft, is op basis van de stellingen en stukken onduidelijk welke afspraken gelden en kan nu niet worden vastgesteld of er sprake is van een tekortkoming van Speelstad. Ook is nader feitenonderzoek nodig wat betreft het eenzijdig onttrekken van ‘de kathedraal’ aan de huurovereenkomst en het wijzigen van de bestemming. Uit het partijdebat en de vele stukken kan niet in 1 oogopslag worden opgemaakt welk deel van ‘de kathedraal’ telkens is bedoeld: het deel dat door de verhuurder zou worden gebruikt/ingericht of het deel dat door de huurder zou worden gebruikt/ingericht.
Oplevergebreken?
2.9.2.
Wat de door [gedaagde] gestelde oplevergebreken c.q. gebrekkige oplevering betreft is nu niet vast te stellen of er te dien aanzien een tekortkoming van Speelstad is, omdat de gemotiveerde stellingen van [gedaagde] in dit verband gemotiveerd zijn bestreden door Speelstad. Ook is relevant of de algemene bepalingen van toepassing en/of vernietigbaar zijn, omdat daarin is bepaald dat het uitgangspunt is dat de huurder het gehuurde in goede staat, zonder gebreken en vrij van schade heeft ontvangen als bij aanvang van de huurovereenkomst geen proces-verbaal van oplevering is opgesteld. De partijen zijn het in dit kader erover eens dat er geen proces-verbaal van oplevering is opgesteld. Daarnaast is relevant of er vóór en/of direct na de oplevering is geklaagd over (oplever)gebreken. Speelstad stelt dat pas in september 2023 is geklaagd, maar volgens [gedaagde] blijkt uit de gespreksverslagen van de tweewekelijkse overleggen tussen Speelstad en [gedaagde] dat er vóór en direct na de oplevering is geklaagd over (oplever)gebreken. Die verslagen zijn echter door [gedaagde] niet in het geding gebracht. Zoals gezegd is nader feitenonderzoek en/of bewijslevering nodig om de gegrondheid van de stellingen van [gedaagde] te kunnen beoordelen.
Huurkorting?
2.9.3.
Of [gedaagde] recht heeft op contractuele huurkorting en of Speelstad tekortschiet in het nakomen van de huurovereenkomst door te weigeren de huurkorting toe te kennen is (mede) afhankelijk van de vraag of en in hoeverre [gedaagde] het gehuurde heeft kunnen exploiteren en hoe artikel 10.10 van de huurovereenkomst moet worden uitgelegd. Bij de huidige stand van zaken is dat onvoldoende duidelijk.
Overige gebreken?
2.9.4.
In dit kort geding kan niet worden vastgesteld of de door [gedaagde] gestelde gebreken inderdaad zijn te kwalificeren als gebreken die door Speelstad moeten worden verholpen en dat Speelstad dat desgevraagd niet heeft gedaan. In dit verband is immers bij de beoordeling van de geschilpunten tussen de partijen van belang wat precies de (nadere) huurafspraken zijn, wat [gedaagde] heeft mogen verwachten van het gehuurde en of de gestelde gebreken zijn gemeld bij de verhuurder. Dat is bij de huidige stand van zaken onvoldoende duidelijk.
Attractiepark
2.9.5.
Ten aanzien van het door Speelstad te realiseren attractiepark is de kantonrechter voorlopig van oordeel dat het openen van een attractiepark geen verplichting is/was van Speelstad. In de considerans van de huurovereenkomst is (slechts) een voornemen van de partijen genoemd om elkaar versterkende activiteiten te exploiteren in de vorm van een attractiepark en in het addendum is opgenomen dat de exploitatie van de activiteiten van [gedaagde] onafhankelijk moeten kunnen draaien van de exploitatie van het attractiepark.
2.10.
De nevenvorderingen in conventie worden afgewezen, omdat de gevorderde ontruiming en betaling van € 97.817,44 worden afgewezen.
Voorschotten en verbod huur in rekening brengen
2.11.
De in reconventie gevorderde voorschotten op schadevergoeding worden afgewezen, omdat het bestaan van de vorderingen en de omvang ervan op dit moment onduidelijk is. De vorderingen zijn immers gebaseerd op (een) tekortkoming(en) van Speelstad en in dit kort geding kan niet worden vastgesteld dat en in hoeverre daar sprake van is. Wat betreft de door [gedaagde] gestelde en door Speelstad betwiste ongerechtvaardigde verrijking kan nu niet worden vastgesteld of [gedaagde] daar een beroep op kan doen, omdat in de algemene bepalingen is bepaald, kort gezegd, dat de huurder afstand doet van zijn rechten en aanspraken uit ongerechtvaardigde verrijking. Zoals eerder overwogen, is wat de toepasselijkheid en/of vernietigbaarheid van de algemene bepalingen betreft nadere bewijslevering aangewezen.
2.12.
Het gevorderde bedrag van € 10.656,25 in verband met aanspraak op een contractuele huurkorting wordt afgewezen met verwijzing naar de overwegingen in 2.9.3. Ook de in dit verband gevorderde verboden voor Speelstad om huur in rekening te brengen worden afgewezen. Of [gedaagde] een voorschot op een eventueel in een bodemprocedure vast te stellen huurprijsvermindering kan vorderen is nu niet vast te stellen vanwege de geschilpunten over de toepasselijkheid en/of vernietigbaarheid van de algemene bepalingen.
Herstel van gebreken
2.13.
De vordering tot het herstel van gebreken wordt afgewezen met verwijzing naar de overwegingen in 2.9.4.
Overige discussiepunten
2.14.
De overige discussiepunten die de partijen over en weer naar voren hebben gebracht worden, mede gezien in het licht van al het voorgaande, niet besproken omdat die niet tot een ander oordeel kunnen leiden.
Proceskosten
2.15.
In conventie moet Speelstad de proceskosten betalen, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [gedaagde] op € 1.086,00 aan salaris voor de gemachtigde en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.221,00. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
2.16.
In reconventie moet [gedaagde] de proceskosten betalen, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van Speelstad op € 1.086,00 aan salaris voor de gemachtigde en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.221,00. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
Uitvoerbaar bij voorraad
2.17.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
3.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
3.1.
wijst de vordering af;
3.2.
veroordeelt Speelstad in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] worden begroot op € 1.221,00 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
in reconventie
3.3.
wijst de tegenvordering af;
3.4.
veroordeelt Speelstad in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] worden begroot op € 1.221,00 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
in conventie en in reconventie
3.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
34286