Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10216595 CV EXPL 22-36316
datum uitspraak: 6 oktober 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Woonbron,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: H.A.M. Over de Vest,
tegen
[gedaagde01], die handelt onder de naam [handelsnaam01] ,
woonplaats: [woonplaats01] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. A. Dinc.
De partijen worden hierna ‘Woonbron’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1.De procedure
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 24 november 2022, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlagen;
- de brief van 20 maart 2023, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de e-mail van Woonbron van 18 april 2023, waarin wordt verzocht de procedure aan te houden;
- de e-mail van Woonbron van 14 juni 2023, waarin zij mededeelt dat zij (schriftelijk) wenst voort te procederen;
- de akte van [gedaagde01] , met één bijlage;
- de repliek;
- de dupliek.
2.De beoordeling
Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[gedaagde01] huurt van Woonbron de bedrijfsruimte (een kantoorruimte in de zin van artikel 7:230a BW) aan het adres [adres01] in Rotterdam. De huurprijs bedraagt momenteel € 1.937,36 per maand en moet bij vooruitbetaling worden voldaan. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (hierna: ‘de algemene bepalingen’).
2.2.
Woonbron eist in deze procedure dat de huurovereenkomst tussen partijen wordt ontbonden en dat [gedaagde01] wordt veroordeeld de bedrijfsruimte te ontruimen. Daarnaast eist Woonbron dat [gedaagde01] wordt veroordeeld een bedrag van € 17.643,19 aan haar te betalen, een bedrag aan schadevergoeding van € 1.844,40 per maand vanaf 1 december 2022 tot de ontruiming en de wettelijke rente over een bedrag van € 12.861,- vanaf 1 november 2022 tot de dag van volledige betaling, met veroordeling van [gedaagde01] in de proceskosten.
2.3.
Aan haar eisen heeft Woonbron ten grondslag gelegd dat [gedaagde01] over de periode vanaf februari 2022 tot en met november 2022 een huurachterstand heeft laten ontstaan van € 12.861,-. Woonbron stelt dat zij op grond van deze huurachterstand gerechtigd is de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de bedrijfsruimte te vorderen en betaling van de maandelijkse huur tot aan de ontruiming. Doordat [gedaagde01] de huur niet steeds op tijd heeft betaald, is hij - volgens Woonbron - ook een boete van in totaal € 2.400,- verschuldigd. Bovendien wil Woonbron dat [gedaagde01] de door Woonbron gemaakte buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 2.334,27 inclusief btw vergoedt.
2.4.
[gedaagde01] is het niet eens met de eisen van Woonbron en stelt dat hij na ontvangst van de dagvaarding nog een aantal betalingen heeft verricht. [gedaagde01] heeft aangegeven door een moeilijke periode heen te gaan, maar dat desondanks de huurachterstand behoorlijk is ingelopen. Volgens [gedaagde01] moet de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de bedrijfsruimte worden afgewezen omdat dit, gezien zijn persoonlijke omstandigheden, zeer ingrijpende en onomkeerbare gevolgen zal hebben. [gedaagde01] verzoekt in de gelegenheid te worden gesteld in termijnen af te mogen lossen.
de huurachterstand
2.5.
Woonbron heeft bij repliek een specificatie van haar vordering overgelegd. Uit die specificatie volgt dat [gedaagde01] in de periode vanaf dagvaarding tot en met augustus 2023 een zevental betalingen aan Woonbron heeft gedaan van in totaal € 20.500,-. [gedaagde01] heeft ook erkend dat zij het laatstgenoemde bedrag aan Woonbron heeft voldaan. Uitgaande van de specificatie van Woonbron betekent dit dat er - exclusief de gevorderde contractuele boetes, rente en incassokosten - sprake is van een bedrag van € 9.326,52 aan huurachterstand tot en met augustus 2023. [gedaagde01] wordt veroordeeld om dat bedrag aan Woonbron te betalen.
de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de bedrijfsruimte
2.6.
Als een huurder zijn verplichting om tijdig de huur betalen niet nakomt, mag de verhuurder de rechter vragen om de huurovereenkomst te ontbinden. De rechter wijst deze eis alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. In een geval als het onderhavige, waarin sprake is van (ver)huur van een bedrijfsruimte, zal een achterstand van meer dan twee maanden meestal voldoende zijn, maar de rechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen (zie Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).
2.7.
Er is tot en met de maand augustus 2023 sprake van een huurachterstand van
€ 9.326,52, oftewel een achterstand van meer dan twee maanden, namelijk bijna vijf maanden. Woonbrond heeft onbetwist gesteld dat [gedaagde01] sinds 13 april 2023 geen enkele betaling meer heeft verricht, zodat de huurachterstand sindsdien alleen maar verder oploopt. [gedaagde01] heeft daartegenover geen feiten of omstandigheden gesteld die maken dat ontbinding van de huurovereenkomst onder de gegeven omstandigheden van het geval niet zou zijn gerechtvaardigd. De enkele stelling van [gedaagde01] dat hij persoonlijk door een moeilijke periode heen gaat, is daarvoor onvoldoende. [gedaagde01] heeft evenmin voldoende aangevoerd om te kunnen oordelen dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de bedrijfsruimte naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. [gedaagde01] heeft weliswaar gesteld dat toewijzing van dit deel van de vordering zeer ingrijpende en onomkeerbare gevolgen voor hem zal hebben, maar hij heeft die stelling vervolgens op geen enkele wijze nader toegelicht of onderbouwd.
2.8.
Het voorgaande betekent dat de kantonrechter de tussen partijen bestaande huurovereenkomst zal ontbinden en dat [gedaagde01] zal worden veroordeeld om de bedrijfsruimte te ontruimen. De ontruimingstermijn wordt in redelijkheid bepaald op veertien dagen na de betekening van dit vonnis.
2.9.
[gedaagde01] moet de huur blijven betalen tot en met de maand waarin hij de bedrijfsruimte met al zijn spullen heeft verlaten (artikel 7:225 BW Pro). De in dat kader door Woonbron gevorderde veroordeling van [gedaagde01] om € 1.844,40 per maand te betalen wordt daarom toegewezen.
de afrekening stook-/servicekosten 2021/2022
2.10.
In de specificatie die Woonbron bij repliek heeft overgelegd, heeft zij een bedrag van € 1.117,05 opgenomen, dat zou zien op een afrekening stook-/servicekosten. Zij heeft haar vordering echter niet met dat bedrag vermeerderd. Dat betekent dat dit deel van de vordering niet kan worden toegewezen.
de contractuele boete
2.11.
Woonbron beroept zich met betrekking tot de door haar gevorderde boete op artikel 23.2 van de algemene bepalingen. Volgens dat artikel is [gedaagde01] , als hij de huur niet tijdig betaalt, een boete van 1% van de maandhuur, met een minimumbedrag van € 300,-, aan Woonbron verschuldigd per keer dat hij de maandhuur niet op tijd betaalt. [gedaagde01] heeft niet betwist dat hij de maandhuur tot aan de dag van dagvaarding in elk geval acht keer niet of niet op tijd heeft betaald. Mede gelet op het feit dat [gedaagde01] ook ná dagvaarding meerdere malen de maandhuur niet tijdig heeft betaald komt de kantonrechter het gevorderde bedrag van € 2.400,- (8 maanden x € 300,-) dan ook niet onredelijk voor, zodat [gedaagde01] wordt veroordeeld dit bedrag aan Woonbron te betalen.
de wettelijke handelsrente
2.12.
De gevorderde wettelijke handelsrente over de huurachterstand is niet toewijsbaar. Op grond van artikel 6:92 lid 1 BW Pro treedt hetgeen ingevolge een boetebeding is verschuldigd immers in de plaats van de schadevergoeding op grond van de wet. Nu de door Woonbron gevorderde boete al wordt toegewezen, is dan ook geen plaats meer voor toewijzing van de wettelijke (handels)rente.
buitengerechtelijke incassokosten
2.13.
Woonbron vordert € 2.334,27 inclusief btw aan buitengerechtelijke incassokosten. Zij baseert deze vordering op artikel 28.1 van de algemene bepalingen, waarin - kort weergegeven - is opgenomen dat de buitengerechtelijke kosten 15% van de hoofdsom bedragen. Bij toepassing van artikel 2 van Pro het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: ‘het Besluit’) zou het bedrag aan buitengerechtelijke kosten op basis van de in de dagvaarding genoemde openstaande hoofdsom van € 12.861,- een bedrag van
€ 1.093,37 (inclusief btw) zijn geweest. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat het de rechter in zaken tussen professionele partijen - met toepassing van artikel 242 Rv Pro - vrij staat om een bedongen incassobedrag ambtshalve te matigen tot het bedrag dat overeenkomstig artikel 2 van Pro het Besluit wordt begroot, als niet wordt gesteld (en bij betwisting aannemelijk wordt gemaakt) dat de werkelijke kosten hoger zijn dan dat bedrag (HR 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1868). Aangezien Woonbron niet heeft gesteld dat de werkelijke kosten het wettelijke tarief overstijgen, worden de buitengerechtelijke kosten toegewezen in overeenstemming met het wettelijke tarief, zodat een bedrag van € 1.093,37 inclusief btw wordt toegewezen.
betaling in termijnen
2.14.
[gedaagde01] heeft verzocht te bepalen dat hij het verschuldigde in termijnen mag betalen. Gelet op het bepaalde in artikel 6:29 BW Pro is de kantonrechter echter niet bevoegd om zonder instemming van Woonbron een betalingsregeling vast te stellen. De kantonrechter geeft [gedaagde01] om die reden, geheel onverplicht, in overweging zich op korte termijn na ontvangst van dit vonnis tot de gemachtigde van Woonbron te wenden om (te trachten) een passende betalingsregeling overeen te komen.
proceskosten
2.15.
[gedaagde01] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Woonbron tot vandaag vast op € 131,17 aan dagvaardingskosten, € 1.384,- aan griffierecht en € 792,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 396,-). Dit is in totaal € 2.307,17. Voor kosten die Woonbron maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] ook een bedrag betalen van € 132,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853).
uitvoerbaarheid bij voorraad
2.16.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv Pro).
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde01] om aan Woonbron te betalen € 9.326,52 aan huurachterstand tot en met augustus 2023, € 2.400,- aan contractuele boete en € 1.093,37 inclusief btw aan buitengerechtelijke incassokosten;
3.2.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde01] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte aan het adres [adres01] in Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde01] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Woonbron te stellen;
3.3.
veroordeelt [gedaagde01] om aan Woonbron te betalen € 1.844,40 met ingang van de maand september 2023 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;
3.4.
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, die aan de kant van Woonbron tot vandaag worden vastgesteld op € 2.307,17;
3.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.6.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
44487