Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10336116 CV EXPL 23-4771
datum uitspraak: 29 september 2023 (bij vervroeging)
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres01],
vestigingsplaats: [vestigingsplaats01] ,
eiseres,
gemachtigde: [naam gemachtigde01] ,
tegen
[gedaagde01],
vestigingsplaats: [vestigingsplaats02] ,
gedaagde,
gemachtigde: JFB Rijnmond Juridisch Advies en Financiële Administratie.
De partijen worden hierna ‘ [eiseres01] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 8 februari 2023, met bijlagen;
- het antwoord, met één bijlage;
- de brief van 1 mei 2023, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
1.2.
Op 21 september 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij was namens [eiseres01] aanwezig de heer [naam01] (beheerder), bijgestaan door de gemachtigde de heer [naam gemachtigde01] . Namens [gedaagde01] is, hoewel behoorlijk opgeroepen, niemand ter zitting verschenen.
2.De beoordeling
Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[gedaagde01] huurt van [eiseres01] de bedrijfsruimte aan het adres [adres01] in Rotterdam. De huurprijs bedraagt € 1.590,51 per maand en moet bij vooruitbetaling worden voldaan. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (hierna: ‘de algemene bepalingen’).
2.2.
[eiseres01] eist in deze procedure dat de huurovereenkomst tussen partijen wordt ontbonden en dat [gedaagde01] wordt veroordeeld de bedrijfsruimte te ontruimen. Daarnaast eist [eiseres01] dat [gedaagde01] wordt veroordeeld een bedrag van € 9.537,55 aan haar te betalen, een bedrag aan schadevergoeding van € 1.590,51 per maand vanaf 1 februari 2023 tot de ontruiming en de wettelijke handelsrente over een bedrag van € 6.362,02 vanaf
1 januari 2023 tot de dag van volledige betaling, met veroordeling van [gedaagde01] in de proceskosten.
2.3.
Aan haar eisen heeft [eiseres01] ten grondslag gelegd dat [gedaagde01] over de periode vanaf januari 2022 tot en met januari 2023 een huurachterstand heeft laten ontstaan van
€ 4.771,53. [eiseres01] stelt dat zij op grond van deze huurachterstand gerechtigd is de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de bedrijfsruimte te vorderen en betaling van een bedrag aan schadevergoeding van € 1.590,51 tot aan de ontruiming. Doordat [gedaagde01] de huur niet steeds op tijd heeft betaald, is zij - volgens [eiseres01] - ook een boete van in totaal € 3.900,- verschuldigd. Bovendien wil [eiseres01] dat [gedaagde01] de door [eiseres01] gemaakte buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 866,02 inclusief btw vergoedt.
2.4.
[gedaagde01] is het niet eens met de eisen van [eiseres01] . Volgens [gedaagde01] zijn alle huurpenningen tijdig en volledig betaald en is er momenteel geen sprake van een huurachterstand. Daarnaast stelt [gedaagde01] dat er sprake is van achterstallig onderhoud, waardoor zij schade heeft geleden. [gedaagde01] houdt [eiseres01] aansprakelijk voor die schade.
de huurachterstand
2.5.
Hoewel [gedaagde01] heeft betwist dat er, tot en met januari 2023, sprake is van een huurachterstand van € 4.771,53 en zelfs heeft gesteld dat alle huurpenningen tijdig en volledig betaald zijn, heeft zij nagelaten deze stellingen te onderbouwen. Dit had zij kunnen doen door direct bij conclusie van antwoord of ter gelegenheid van de mondelinge behandeling betaalbewijzen in het geding te brengen, waaruit volgt dat de huur steeds op tijd is betaald. Dat heeft zij echter niet gedaan. De kantonrechter gaat dan ook uit van de juistheid van de bij dagvaarding gestelde huurachterstand van € 4.771,53 tot en met januari 2023. [gedaagde01] wordt veroordeeld om dat bedrag aan [eiseres01] te betalen.
de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de bedrijfsruimte
2.6.
Als een huurder zijn verplichting om tijdig de huur betalen niet nakomt, mag de verhuurder de rechter vragen om de huurovereenkomst te ontbinden. De rechter wijst deze eis alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. In een geval als het onderhavige, waarin sprake is van (ver)huur van een bedrijfsruimte, zal een achterstand van meer dan twee maanden meestal voldoende zijn, maar de rechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen (zie Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).
2.7.
Ten tijde van de dagvaarding was sprake van een huurachterstand van € 4.771,53 oftewel een achterstand van drie maanden. [eiseres01] heeft ter zitting onbetwist gesteld dat na dagvaarding geen enkele betaling meer door [gedaagde01] is verricht. Nu [gedaagde01] niet is verschenen, gaat de kantonrechter uit van de juistheid hiervan. Dat betekent dat er momenteel - berekend tot en met oktober 2023 - zelfs sprake is van een huurachterstand van 12 maanden. Dit vormt voldoende rechtvaardiging voor de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de bedrijfsruimte. [gedaagde01] heeft daartegenover geen feiten of omstandigheden gesteld die maken dat ontbinding van de huurovereenkomst onder de gegeven omstandigheden van het geval niet zou zijn gerechtvaardigd.
2.8.
Het voorgaande betekent dat de kantonrechter de tussen partijen bestaande huurovereenkomst zal ontbinden en dat [gedaagde01] zal worden veroordeeld om de bedrijfsruimte te ontruimen. De ontruimingstermijn wordt in redelijkheid bepaald op veertien dagen na de betekening van dit vonnis.
2.9.
[gedaagde01] moet een bedrag gelijk aan de maandelijkse huur blijven betalen tot en met de maand waarin zij de bedrijfsruimte met al haar spullen heeft verlaten (artikel 7:225 BW). De in dat kader door [eiseres01] gevorderde veroordeling van [gedaagde01] om
€ 1.590,51 per maand te betalen wordt daarom toegewezen.
de contractuele boete
2.10.
[eiseres01] beroept zich met betrekking tot de door haar gevorderde boete op artikel 23.2 van de algemene bepalingen. Volgens dat artikel is [gedaagde01] , als zij de huur niet tijdig betaalt, een boete van 1% van de maandhuur, met een minimumbedrag van € 300,-, aan [eiseres01] verschuldigd per keer dat zij de maandhuur niet op tijd betaalt. [eiseres01] heeft in dit verband gesteld dat [gedaagde01] tot en met januari 2023 in elk geval 13 keer de huur niet of niet op tijd heeft betaald. Ter toelichting op die stelling heeft zij ter zitting uiteengezet dat [gedaagde01] weliswaar in de periode van maart tot en met januari 2023 een aantal betalingen heeft verricht, maar dat deze - vanwege het ontbreken van een betalingskenmerk - steeds zijn afgeboekt op de oudste openstaande maand. Naar het oordeel van de kantonrechter is met die toelichting voldoende komen vast te staan dat de huur in voornoemde periode geen enkele keer op tijd is betaald. Mede gelet op het feit dat [gedaagde01] (ook) ná dagvaarding geen enkele keer de maandelijkse huur tijdig heeft betaald, komt de kantonrechter het gevorderde bedrag van € 3.900,- (13 maanden x € 300,-) dan ook niet onredelijk voor, zodat [gedaagde01] wordt veroordeeld dit bedrag aan [eiseres01] te betalen.
de wettelijke handelsrente
2.11.
De gevorderde wettelijke handelsrente over de huurachterstand is niet toewijsbaar. Op grond van artikel 6:92 lid 1 BW treedt hetgeen ingevolge een boetebeding is verschuldigd immers in de plaats van de schadevergoeding op grond van de wet. Nu de door [eiseres01] gevorderde boete al wordt toegewezen, is dan ook geen plaats meer voor toewijzing van de wettelijke handelsrente.
buitengerechtelijke incassokosten
2.12.
[eiseres01] vordert € 866,02 inclusief btw aan buitengerechtelijke incassokosten. Zij baseert deze vordering op artikel 28.1 van de algemene bepalingen, waarin - kort weergegeven - is opgenomen dat de buitengerechtelijke kosten 15% van de hoofdsom bedragen. Bij toepassing van artikel 2 van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: ‘het Besluit’) zou het bedrag aan buitengerechtelijke kosten op basis van de in de dagvaarding genoemde openstaande hoofdsom van € 4.771,53 een bedrag van
€ 728,60 (inclusief btw) zijn geweest. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat het de rechter in zaken tussen professionele partijen - met toepassing van artikel 242 Rv - vrij staat om een bedongen incassobedrag ambtshalve te matigen tot het bedrag dat overeenkomstig artikel 2 van het Besluit wordt begroot, als niet wordt gesteld (en bij betwisting aannemelijk wordt gemaakt) dat de werkelijke kosten hoger zijn dan dat bedrag (HR 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1868). Aangezien [eiseres01] niet heeft gesteld dat de werkelijke kosten het wettelijke tarief overstijgen, worden de buitengerechtelijke kosten toegewezen in overeenstemming met het wettelijke tarief, zodat een bedrag van € 728,60 inclusief btw wordt toegewezen.
achterstallig onderhoud
2.13.
[gedaagde01] heeft in haar conclusie van antwoord gesteld dat er sprake is van achterstallig onderhoud, waardoor zij schade heeft geleden. [gedaagde01] heeft in dat kader slechts een e-mailwisseling tussen partijen van 20 november 2020 in het geding gebracht, waarin zeer summier over het onderhoud wordt gesproken. Naast het feit dat in de e-mail die namens [eiseres01] aan [gedaagde01] is gezonden al betwist is dat er sprake is van achterstallig onderhoud, heeft [gedaagde01] voor het overige onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat er sprake is of was van achterstallig onderhoud en dat [gedaagde01] daardoor op enigerlei wijze schade heeft geleden. Bovendien heeft [gedaagde01] geen enkel rechtsgevolg aan haar stellingen op dit punt verbonden. Van een tegeneis is immers geen sprake. Het verweer van [gedaagde01] op dit punt wordt daarom verworpen.
proceskosten
2.14.
[gedaagde01] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [eiseres01] tot vandaag vast op € 132,28 aan dagvaardingskosten, € 514,- aan griffierecht en € 660,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 330,-). Dit is in totaal € 1.306,28. Voor kosten die [eiseres01] maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] ook een bedrag betalen van € 132,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853).
uitvoerbaarheid bij voorraad
2.15.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde01] om aan [eiseres01] te betalen € 4.771,53 aan huurachterstand tot en met januari 2023, € 3.900,- aan contractuele boete en € 728,60 inclusief btw aan buitengerechtelijke incassokosten;
3.2.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde01] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte aan het adres [adres01]
in Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde01] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van [eiseres01] te stellen;
3.3.
veroordeelt [gedaagde01] om aan [eiseres01] te betalen € 1.590,51 met ingang van de maand februari 2023 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;
3.4.
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres01] tot vandaag worden vastgesteld op € 1.306,28;
3.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.6.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
44487