Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10434369 CV EXPL 23-9783
datum uitspraak: 22 september 2023 (bij vervroeging)
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Gemeente Rotterdam,
zetelend in Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. J.M. Fluitsma,
tegen
[gedaagde01] .,
gevestigd in [vestigingsplaats01] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. J. Slager.
De partijen worden hierna ‘Gemeente Rotterdam’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 28 maart 2023, met producties 1 t/m 29;
- het antwoord, met producties 1 t/m 17;
- de akte vermeerdering van eis van Gemeente Rotterdam, met producties 30 en 31;
- de brief van 26 juni 2023, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de brief van [gedaagde01] van 8 augustus 2023, met producties 18 t/m 20;
- de brief van Gemeente Rotterdam van 10 augustus 2023, met producties 32 t/m 41;
- de brief van [gedaagde01] van 15 augustus 2023, met producties 21 t/m 23;
- de spreekaantekeningen van Gemeente Rotterdam;
- de spreekaantekeningen van [gedaagde01] .
1.2.
Op 22 augustus 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren namens Gemeente Rotterdam aanwezig mevrouw [naam01] (accountmanager), de heer [naam02] (accountmedewerker) en mr. [naam03] (jurist), bijgestaan door de gemachtigden mr. J.M. Fluitsma en mr. D.C.M. Wijnen. Namens [gedaagde01] was aanwezig de heer [naam04] (indirect bestuurder), vergezeld door [naam05] (adviseur) en bijgestaan door mr. J. Slager.
2.De feiten
2.1.
Op 21 september 2009 hebben Gemeente Rotterdam en [gedaagde01] een huurovereenkomst gesloten ten aanzien van het perceel strand, gelegen aan het adres [adres01] in Hoek van Holland. De aanvangsdatum van de huurovereenkomst is 1 januari 2009. De maandelijkse huur bedraagt momenteel € 1.426,96.
2.2.
De huurovereenkomst luidt - voor zover van belang - als volgt:
“(…)Artikel 5 Bestemming
1.
Het is huurder verboden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder aan het perceel een andere bestemming te geven dan grond bestemd voor een jaarrond geëxploiteerd horecapaviljoen met uitgiftepunt alsmede terrassen en een seizoensgebonden strandterras. (…)
Het is huurder verboden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder aan het perceel een andere bestemming te geven dan grond bestemd voor een jaarrond geëxploiteerd horecapaviljoen met uitgiftepunt alsmede terrassen en een seizoensgebonden strandterras. (…)
Artikel 6 Gebruik
Huurder is verplicht het perceel overeenkomstig de in artikel 5 lid 1 vermelde bestemming in gebruik te nemen, en in te richten en als zodanig gedurende de gehele huurtijd als een goed huisvader te gebruiken, zulks met inachtneming van bestaande zakelijke rechten.
Het is huurder verboden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder het
perceel geheel of gedeeltelijk te veranderen en/of opstallen op te richten.
Huurder zal voor eten rekening voorzien in hekken en afscheidingen. (…)
Artikel 7 Onderhuur, exploitatie en overdracht
Het is huurder niet toegestaan het perceel, dan wel de exploitatie, geheel of gedeeltelijk aan een ander in huur over te doen, in gebruik te geven of anderszins beschikbaar te stellen.
De huurder moet zijn zaak persoonlijk en voor eigen rekening exploiteren, terwijl het hem uitdrukkelijk verboden is rechten en verplichtingen, aan de overeenkomst ontleend, door derden te doen uitoefenen. (…)
Artikel 11 In gebreke zijn van….
1. Huurder zal in gebreke zijn door het enkel verloop van een voor de nakoming van een
bepaalde prestatie vastgestelde termijn. Evenzeer zal huurder in gebreke zijn door het
enkele feit, dat hij een ingevolge de wet en/of deze huurovereenkomst op hem rustende
verplichting niet, niet behoorlijk of niet volledig nakomt dan wel een krachtens deze
huurovereenkomst bestaande verbodsbepaling overtreedt.
2. Partijen verklaren uitdrukkelijk te zijn overeengekomen dat verhuurder als dan het recht
heeft deze huurovereenkomst, zonder dat nadere ingebrekestelling of rechterlijke
tussenkomst zal zijn vereist, voor ontbonden te verklaren en als beëindigd te beschouwen, in
welk geval huurder verplicht is het gehuurde direct te ontruimen en weer ter beschikking aan de verhuurder te stelten, onverminderd het recht van verhuurder op vergoeding van door hem geleden of nog te lijden schade, verhoogd met kosten en intrest. (…)”
2.3.
Het horecabedrijf op het door [gedaagde01] gehuurde perceel strand wordt door [bedrijf01] B.V. geëxploiteerd. [gedaagde01] is de bestuurder/enig aandeelhouder van [bedrijf01] B.V. Mevrouw [naam06] (hierna: ‘ [naam06] ’) was ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst bestuurder/enig aandeelhouder van [gedaagde01] .
2.4.
Bij brief van 2 oktober 2019 heeft Gemeente Rotterdam aan [gedaagde01] het voornemen kenbaar gemaakt om een last onder dwangsom op te leggen. Ten aanzien van de gronden waarop dat voornemen is gebaseerd, heeft Gemeente Rotterdam het volgende in haar brief opgenomen:
“(…) Door inspecteurs van Bouw- en Woningtoezicht is op 11 juni 2019 geconstateerd dat u zonder vergunning een aanbouw (serre), buitenbar en pergola's heeft gebouwd op het adres [adres01] bij strandpaviljoen [bedrijf01] .
Dit is in strijd met artikel 2.1 lid 1 sub a en c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).
De gronden waarop de percelen liggen hebben in het vigerende bestemmingsplan Hoek van
Holland - Zuidwest de bestemming Natuur - Recreatie. Op grond van artikel 11. 1, aanhef en onder g zijn gronden met deze bestemming ter plaatse van de aanduiding "horeca" tevens
bestemd voor twee horecapaviljoens/strandpaviljoens met bijbehorend terras. De aanbouw is
in strijd met artikel 11.2.1 aanhef en sub d, onder 3. Hierin staat namelijk dat ter plaatse van
de aanduiding "horeca", het maximale oppervlak per horecapaviljoen/strandpaviljoen niet meer mag bedragen dan het bestaande oppervlak. Het oppervlak is echter vergroot nu op het
bestaande terras een aanbouw is geplaatst.
Daarnaast zijn erin strijd met artikel 11.2.1. aanhef en sub d, onder 1 twee pergola's, een
overkapping en een buitenbar geplaatst. (…)”
2.5.
Bij besluit van 28 mei 2020 heeft Gemeente Rotterdam [gedaagde01] gelast de geconstateerde overtredingen te beëindigen door de bouwwerken te verwijderen binnen 8 weken, bij gebreke waarvan zij een eenmalige dwangsom van € 6.000,00 zal verbeuren.
2.6.
Bij besluit van 14 augustus 2020 heeft de burgemeester van Rotterdam de exploitatievergunning van [bedrijf01] B.V. voor onbepaalde tijd ingetrokken.
2.7.
Bij brief van 28 september 2020 aan [gedaagde01] heeft Gemeente Rotterdam de huurovereenkomst per direct buitengerechtelijk ontbonden. Daaraan heeft zij ten grondslag gelegd dat [gedaagde01] ten gevolge van de intrekking van de exploitatievergunning de exploitatie van het horecabedrijf niet meer mag voortzetten, het strandperceel zonder omgevingsvergunning gebruikt althans laat gebruiken in strijd met het bestemmingsplan en er onder het strandpaviljoen drie zeecontainers zijn ingegraven zonder omgevingsvergunning.
2.8.
Bij uitspraak van 21 mei 2021 heeft de bestuursrechter van de Rechtbank Rotterdam het beroep van [bedrijf01] B.V. ten aanzien van de intrekking van de exploitatievergunning gegrond verklaard en het intrekkingsbesluit van 14 augustus 2020 herroepen.
2.9.
Tussen [bedrijf01] B.V. als verhuurder en [bedrijf02] B.V. (hierna: ‘ [bedrijf02] ’) als huurder is per 1 september 2022 een huurovereenkomst gesloten ten aanzien van de bedrijfsruimte aan de [adres01] in Hoek van Holland.
2.10.
Per e-mail van 15 september 2022 aan Gemeente Rotterdam heeft [naam06] medegedeeld de drank- en exploitatievergunning van [bedrijf01] B.V. te willen (laten) intrekken. Op diezelfde datum heeft [bedrijf02] een aanvraag voor een drank- en exploitatievergunning voor het horecabedrijf aan de [adres01] in Hoek van Holland bij Gemeente Rotterdam ingediend.
2.11.
De burgemeester van Rotterdam heeft per e-mail van 16 september 2022 aan [bedrijf01] B.V. bevestigd dat haar vergunningen zijn komen te vervallen.
2.12.
Op 12 oktober 2022 heeft de gemachtigde van Gemeente Rotterdam een brief aan [gedaagde01] gestuurd met - voor zover van belang - de volgende inhoud:
“(…) Op 15 september 2022 heeft [bedrijf01] bij de Gemeente aangegeven dat zij de exploitatie van de horeca-inrichting op het Gehuurde per die datum heeft beëindigd. De exploitatievergunning alsmede de Alcoholwetvergunning van [bedrijf01] zijn daardoor komen te vervallen. De Gemeente heeft [bedrijf01] hiervan op 16 september 2022 een bevestiging gestuurd. Als gevolg van het voorgaande is het [bedrijf01] ook niet meer toegestaan om op het Gehuurde een horeca-inrichting te exploiteren. [bedrijf01] handelt aldus in strijd met de op haar rustende contractuele exploitatieverplichting ingevolge artikelen 5 lid 1 en 6 lid 1 van de Huurovereenkomst en zal ook in de toekomst hiermee in strijd blijven handelen.
Daarnaast is gebleken dat [bedrijf01] op 1 september 2022 met een derde partij een huurovereenkomst heeft gesloten met betrekking tot de op het Gehuurde gelegen opstal(len). Het is [bedrijf01] echter op grond van artikel 7 lid 1 en 2 van de Huurovereenkomst niet toegestaan om het Gehuurde, dan wel de exploitatie, geheel of gedeeltelijk aan een ander te verhuren, in gebruik te geven of anderszins beschikbaar te stellen.
Aldus moet worden vastgesteld dat [bedrijf01] , door in strijd te handelen met de op haar rustende exploitatieverplichting en het (onder)verhuurverbod, op ernstige wijze tekortschiet in de nakoming van de Huurovereenkomst. Onder die omstandigheden is een buitengerechtelijke ontbinding van de Huurovereenkomst door de Gemeente zonder meer gerechtvaardigd. Al is het maar omdat dit uitdrukkelijk is bepaald in artikel 11, leden 1, 2 en 5 van de Huurovereenkomst. De Gemeente zal thans - wederom en ditmaal definitief - van deze bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding gebruik maken.
Door middel van deze brief bericht ik u dan ook dat de Gemeente de Huurovereenkomst per heden buitengerechtelijk ontbindt.
Als gevolg hiervan is [bedrijf01] thans op grond van artikel 13 lid 1 van de Huurovereenkomst verplicht om het Gehuurde geheel ontruimd en schoongemaakt ter vrije beschikking van de Gemeente te stellen. De opstallen die op het Gehuurde zijn aangebracht dienen te worden verwijderd. In afwijking hiervan is de Gemeente echter bereid om [bedrijf01] gedeeltelijk uit de ontruimingsverplichting te ontslaan door [bedrijf01] toe te staan dat zij de opstallen op het Gehuurde laat staan tot het moment dat duidelijk is of [bedrijf01] deze aan de nieuwe exploitant van het Gehuurde kan verkopen. Is dat niet het geval, dan zal [bedrijf01] de opstallen op het Gehuurde
alsnog moeten verwijderen. De Gemeente staat verhuur van de opstallen niet toe. (…)”
2.13.
Bij brief van 15 december 2022 heeft de gemachtigde van Gemeente Rotterdam aan de gemachtigde van [gedaagde01] medegedeeld dat aan de zijde van Gemeente Rotterdam geen bereidheid bestaat om [bedrijf01] B.V. te faciliteren in de doorverkoop van de opstallen aan een eventuele nieuwe exploitant. Daarnaast is medegedeeld dat Gemeente Rotterdam aanspraak maakt op integrale ontruiming van het gehuurde.
2.14.
Bij besluit van 20 december 2022 heeft Gemeente Rotterdam aan [bedrijf02] medegedeeld dat haar aanvraag voor een drank- en exploitatievergunning niet in behandeling wordt genomen omdat [bedrijf02] heeft verzuimd aanvullende gegevens te verstrekken.
2.15.
De aandelen van [gedaagde01] en [bedrijf01] B.V. zijn verkocht en per 17 mei 2023 overgedragen aan [bedrijf02] .
3.Het geschil
3.1.
Gemeente Rotterdam vordert, na eiswijziging, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
Ia. voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst tussen Gemeente Rotterdam en [gedaagde01] met betrekking tot het perceel strand aan het adres [adres01] in Hoek van Holland buitengerechtelijk is ontbonden op 12
oktober 2022 en op die datum is geëindigd, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum is geëindigd;
subsidiair:
Ib. de huurovereenkomst tussen Gemeente Rotterdam en [gedaagde01] te ontbinden en ontbonden te verklaren met ingang van 12 oktober 2022, althans met ingang van een door de kantonrechter te bepalen datum;
primair en subsidiair:
II. [gedaagde01] te veroordelen om het perceel strand aan het adres [adres01] in Hoek van Holland, alsmede de grond die geen onderdeel uitmaakt van de
huurovereenkomst maar wel bij [gedaagde01] in gebruik is, zoals nader aangeduid op de overgelegde luchtfoto, binnen veertien dagen na het te wijzen vonnis, te ontruimen en ontruimd te houden, met al het hare en al de haren, waaronder uitdrukkelijk ook begrepen het verwijderen van alle op het perceel strand gesitueerde opstallen en overige (bovengrondse- dan wel ondergrondse) zaken, waaronder in ieder geval begrepen een strandpaviljoen en strandterras met toebehoren en de op het gehuurde aanwezige zeecontainers, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 2.500,00 voor iedere dag, waarop [gedaagde01] niet aan deze veroordeling niet voldoet, met een maximum van
€ 50.000,00;
III. [gedaagde01] te veroordelen aan Gemeente Rotterdam te betalen
€ 24.713,86 terzake van de achterstallige huurpenningen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling;
IV. [gedaagde01] te veroordelen aan Gemeente Rotterdam te betalen een bedrag van € 7.616,05 terzake van de gemeentelijke belastingen voor de periode 2020 t/m 2022, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling;
V. [gedaagde01] te veroordelen aan Gemeente Rotterdam te betalen € 6.885,88,
in verband met het onrechtmatig gebruik van het gehuurde in de zin van art. 7:225 BW, te rekenen vanaf 1 november 2022 tot en met maart 2023, te vermeerderen met
de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling;
VI. [gedaagde01] te veroordelen aan Gemeente Rotterdam te betalen € 1.426,96 per maand in verband met het onrechtmatig gebruik van het gehuurde in de zin van art. 7:225 BW, te rekenen vanaf april 2023 tot aan de dag dat [gedaagde01] volledig aan haar ontruimingsverplichting heeft voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling;
VII. [gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten met de wettelijke rente daarover met ingang van de vijftiende dag na de datum van het te wijzen vonnis;
VIII. [gedaagde01] te veroordelen in de nakosten.
3.2.
Gemeente Rotterdam baseert haar eisen op het volgende. Omdat de exploitatievergunning van [bedrijf01] B.V., de aan [gedaagde01] gelieerde exploitant van het horecabedrijf, voor onbepaalde tijd is vervallen en [gedaagde01] het gebruik van het gehuurde met ingang van 15 september 2022 heeft gestaakt, handelt [gedaagde01] in strijd met de exploitatieplicht uit de huurovereenkomst. Daarnaast handelt [gedaagde01] in strijd met de huurovereenkomst door het gehuurde, dan wel de exploitatie, geheel of gedeeltelijk aan een ander ( [bedrijf02] ) in gebruik te geven of anderszins beschikbaar te stellen. Door de genoemde tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst was Gemeente Rotterdam gerechtigd de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.
3.3.
Ook als de overeenkomst niet rechtsgeldig buitengerechtelijk ontbonden is, vormen de tekortkomingen voldoende rechtvaardiging om de huurovereenkomst alsnog te ontbinden en [gedaagde01] te veroordelen het gehuurde te ontruimen. In dat geval weegt bovendien mee dat [gedaagde01] ook in strijd met de huurovereenkomst heeft gehandeld door het gehuurde strandperceel zonder toestemming van Gemeente Rotterdam te wijzigen door het realiseren van een aanbouw, een overkapping en pergola’s en door het ingraven en plaatsen van zeecontainers onder het horecapaviljoen. Daarnaast heeft [gedaagde01] een aanzienlijke huurachterstand laten ontstaan. Ten slotte maakt Gemeente Rotterdam aanspraak op betaling door [gedaagde01] van diverse belastingaanslagen over de periode 2020 tot en met 2022.
3.4.
[gedaagde01] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. De buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst is niet rechtsgeldig, dan wel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar en levert misbruik van recht op. De bestuurder van [bedrijf02] heeft met Gemeente Rotterdam gesproken over overname van (de aandelen van) [gedaagde01] en [bedrijf01] B.V. en daarmee overname van alle rechten en plichten, waaronder die uit de huurovereenkomst. Door die overname, waarover Gemeente Rotterdam zich positief heeft uitgelaten, is geen sprake van een nieuwe exploitant, zodat Gemeente Rotterdam de buitengerechtelijke ontbinding had kunnen intrekken en er daardoor geen sprake zou zijn van een nieuwe huurovereenkomst. Gemeente Rotterdam is bovendien zeer snel na het intrekken van de exploitatievergunning overgegaan tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst, terwijl zij wist dat er overleg plaatsvond met een nieuwe exploitant.
3.5.
[gedaagde01] heeft niet in strijd gehandeld met het onderverhuurverbod. Het is immers [bedrijf01] B.V. geweest die de huurovereenkomst met [bedrijf02] heeft gesloten en níet [gedaagde01] . [gedaagde01] betwist daarnaast nadrukkelijk dat er sprake is van illegale opstallen en onrechtmatig gebruik van een achtergelegen strandperceel. [gedaagde01] heeft sterk de indruk dat Gemeente Rotterdam de huurovereenkomst heeft ontbonden omdat zij in de toekomst wellicht een ander publiekrechtelijke (strand)beleid wil gaan voeren. Hierdoor maakt Gemeente Rotterdam misbruik van haar bevoegdheid. Bovendien behandelt Gemeente Rotterdam gelijke gevallen ongelijk, omdat diverse andere onroerende zaken in de omgeving van het betreffende strandperceel wel zonder toepassing van het Didam-arrest aan andere partijen worden overgedragen. Gemeente Rotterdam heeft ten slotte ten aanzien van de huurachterstand geen rekening gehouden met het feit dat er in de periode van 14 augustus 2020 tot 28 mei 2021 sprake was van een onrechtmatige sluiting van het horecabedrijf.
4.De beoordeling
4.1.
Gemeente stelt zich primair op het standpunt dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde01] per brief van 12 oktober 2022 buitengerechtelijk heeft ontbonden en dat de huurovereenkomst daardoor is beëindigd. Aan de buitengerechtelijke ontbinding is ten grondslag gelegd dat [gedaagde01] ernstig tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door in strijd te handelen met de op haar rustende exploitatieverplichting en het (onder)verhuurverbod.
exploitatieplicht
4.2.
Artikel 5 lid 1 en artikel 6 lid 1 bepalen dat het gehuurde strandperceel bestemd is om gedurende het gehele jaar te worden gebruikt voor de exploitatie van een horecabedrijf en dat de huurder verplicht is het perceel met die bestemming in gebruik te nemen, in te richten en gedurende de hele huurtijd te gebruiken. Tussen partijen staat dan ook niet ter discussie dat de huurovereenkomst aan [gedaagde01] als huurder de verplichting oplegt om het perceel strand doorlopend als horecabedrijf te exploiteren. De feitelijke exploitatie was in handen van haar dochteronderneming [bedrijf01] B.V.
4.3.
Ook staat vast dat [bedrijf01] B.V. per e-mail van 15 september 2022 aan Gemeente Rotterdam heeft medegedeeld haar drank- en exploitatievergunning ten aanzien van het horecabedrijf te willen (laten) intrekken. De burgemeester van Rotterdam heeft op 16 september 2022 aan [bedrijf01] B.V. bevestigd dat haar vergunningen zijn komen te vervallen. Dit betekent dat het [gedaagde01] dan wel [bedrijf01] B.V. vanaf dat moment niet meer was toegestaan een horecabedrijf te exploiteren op het gehuurde strandperceel. Niet in geschil is dat het horecapaviljoen vanaf 16 september 2022 niet meer geopend is geweest en er geen exploitatie meer heeft plaatsgevonden.
4.4.
Door het vervallen van de exploitatievergunning en het ten gevolge daarvan daadwerkelijk staken van de exploitatie voldeed [gedaagde01] vanaf 16 september 2022 niet meer aan de op haar rustende exploitatieverplichting. Dat [bedrijf02] , eveneens op 15 september 2022, een aanvraag voor een drank- en exploitatievergunning voor het horecabedrijf op het betreffende strandperceel heeft ingediend - met de intentie de exploitatie van [bedrijf01] B.V. over te nemen - maakt dit niet anders. In dat verband is door [gedaagde01] aangevoerd dat de bestuurder van [bedrijf02] , de heer [naam04] , al sinds april 2022 in gesprek was met de heer [naam07] , in zijn functie van gebiedsadviseur horeca van Gemeente Rotterdam, over zijn plannen om het horecapaviljoen via zijn onderneming [bedrijf02] te gaan exploiteren. Het enkele feit dat Gemeente Rotterdam op de hoogte is van de plannen van [naam04] betekent echter nog niet dat zij ook daadwerkelijk akkoord gaat met overname van de exploitatie door [bedrijf02] . Uit de schriftelijke verklaring van [naam07] - waarvan de inhoud door [gedaagde01] onvoldoende gemotiveerd is betwist - kan immers worden afgeleid dat [naam07] geen enkele toezegging heeft gedaan, maar slechts heeft medegedeeld dat hij niet wist of een dergelijke overname juridisch mogelijk was. Ook tijdens de mondelinge behandeling heeft [naam04] niet kunnen bevestigen dat [naam07] namens Gemeente Rotterdam vóór 16 september 2022 akkoord is gegaan met overname van de exploitatie door [bedrijf02] .
4.5.
Door [gedaagde01] is gesteld dat mevrouw [naam01] van Gemeente Rotterdam in een gesprek met [naam04] op 19 januari 2023 de indruk zou hebben gewekt dat [naam04] door aankoop van de aandelen van [gedaagde01] en [bedrijf01] B.V. de exploitatie van het horecabedrijf mocht voortzetten. Dat gesprek heeft echter pas plaatsgevonden nadat Gemeente Rotterdam de huurovereenkomst met [gedaagde01] al buitengerechtelijke had ontbonden. Het genoemde gesprek op 19 januari 2023 is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook niet van invloed op de vraag of Gemeente Rotterdam de huurovereenkomst op 12 oktober 2022 rechtsgeldig mocht ontbinden.
4.6.
Niet gesteld of gebleken is bovendien dat Gemeente Rotterdam ná de buitengerechtelijke ontbinding - in het bijzonder tijdens het gesprek op 19 januari 2023 - uitdrukkelijk toestemming aan [naam04] heeft gegeven om, na aankoop van de aandelen van [gedaagde01] en [bedrijf01] B.V., de exploitatie van het horecabedrijf alsnog voort te zetten. In de visie van [gedaagde01] zou wel de sterke indruk zijn gewekt dat Gemeente Rotterdam daarmee akkoord was. Die enkele ‘sterke indruk’ is echter onvoldoende om aan te kunnen nemen dat Gemeente Rotterdam akkoord was. Al in de ontbindingsbrief van 12 oktober 2022 heeft Gemeente Rotterdam aangegeven dat zij in beginsel niet onwelwillend staat tegenover het aangaan van een overeenkomst met [naam04] / [bedrijf02] , maar dat zij zich nog moet beraden of het gelijkheidsbeginsel met zich meebrengt dat zij ook andere potentiële gegadigden de kans moet geven mee te dingen naar de huurovereenkomst. Vervolgens heeft Gemeente Rotterdam in de brief van haar gemachtigde van 15 december 2022 ondubbelzinnig medegedeeld dat aan haar zijde geen bereidheid bestaat [bedrijf01] B.V. te faciliteren in de doorverkoop van de opstallen en voortzetting van de huurovereenkomst.
4.7.
Tegen de achtergrond van de hiervoor genoemde brieven mocht [gedaagde01] dan ook niet zomaar uitgaan van de enkele ‘sterke indruk’ die zij meende te kunnen ontlenen aan het gesprek op 19 januari 2023. Dat geldt nog meer, nu de gemachtigde van Gemeente Rotterdam in zijn e-mail van 21 december 2022 al expliciet had medegedeeld dat de insteek van dat gesprek enkel kon zijn om te komen tot voorwaarden waarop en de termijn waarbinnen [gedaagde01] zal overgaan tot ontruiming van het strandperceel. Ook in die e-mail is bovendien nogmaals benadrukt dat een doorverkoop van de opstallen en voortzetting van de exploitatie niet bespreekbaar was.
4.8.
Uit het bovenstaande volgt dat [gedaagde01] - naar aanleiding van het uitdrukkelijke verzoek van [bedrijf01] B.V. haar exploitatievergunning te laten vervallen - per 16 september 2022 niet meer aan haar exploitatieverplichting heeft voldaan, terwijl op dat moment geen expliciete toestemming van Gemeente Rotterdam bestond voor overname van de exploitatie van het horecabedrijf door [bedrijf02] . De kans dat Gemeente Rotterdam niet (alsnog) akkoord zou gaan met de overname van de exploitatie door [bedrijf02] komt onder de gegeven omstandigheden voor rekening en risico van [gedaagde01] , zeker nu het voor [gedaagde01] - naar aanleiding van de eerdere intrekking van de exploitatievergunning op 14 augustus 2020 - bekend was dat Gemeente Rotterdam een streng beleid hanteert inzake de uitoefening van de exploitatieverplichting.
buitengerechtelijke ontbinding
4.9.
De conclusie van het voorgaande is dat [gedaagde01] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst doordat zij vanaf 16 september 2022 in strijd handelde met de op haar rustende exploitatieverplichting. Reeds in verband met deze tekortkoming had Gemeente Rotterdam het recht om op grond van artikel 11 lid 1 en 2 van de huurovereenkomst tot buitengerechtelijke ontbinding over te gaan. In aanvulling daarop geldt bovendien dat voldoende gebleken is dat [gedaagde01] , door middel van de al vóór intrekking van de exploitatievergunning gesloten huurovereenkomst van [bedrijf01] B.V. met [bedrijf02] , de exploitatie van het horecabedrijf aan een derde heeft willen overdragen, hetgeen in strijd is met artikel 7 van de huurovereenkomst.
4.10.
De kantonrechter volgt [gedaagde01] niet in haar stelling dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door Gemeente Rotterdam naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Zoals hiervoor al overwogen komt het voor rekening en risico van [gedaagde01] dat zij, zonder expliciete toestemming van Gemeente Rotterdam voor de overname van de exploitatie door [bedrijf02] , de exploitatievergunning van het horecabedrijf heeft laten vervallen en de exploitatie heeft gestaakt. Het kan Gemeente Rotterdam bovendien niet verweten worden dat zij niet alsnog akkoord is gegaan met overname van de exploitatie door [bedrijf02] dan wel voortzetting van de huurovereenkomst. Op grond van hetgeen is bepaald in het Didam-arrest (HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778) - ten aanzien waarvan in de jurisprudentie inmiddels is bepaald dat deze ook van toepassing is op al het privaatrechtelijk overheidshandelen, waaronder de onderhavige verhuur - is een overheidslichaam immers verplicht bij de overdracht van onroerende zaken ruimte te bieden aan potentiële gegadigden om mee te dingen naar de betreffende onroerende zaak, indien er meerdere gegadigden zijn of te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn, en moet zij in dat geval een selectieprocedure met objectieve, toetsbare en redelijke criteria organiseren. Met Gemeente Rotterdam is de kantonrechter van oordeel dat Gemeente Rotterdam in strijd met dit arrest zou hebben gehandeld, indien zij, zonder de hiervoor geschetste procedure te volgen, zou hebben toegestaan dat [bedrijf02] de exploitatie van het horecabedrijf mocht overnemen dan wel dat [bedrijf02] de huurovereenkomst (door aankoop van de aandelen van [gedaagde01] ) mocht voortzetten. Zowel in het geval [bedrijf02] de exploitatie had mogen overnemen als in het geval dat zij (als nieuwe bestuurder van [gedaagde01] ) de huurovereenkomst had mogen voortzetten zouden potentiële gegadigden immers ten onrechte buitenspel zijn gezet. Om diezelfde reden kan aan Gemeente Rotterdam niet tegengeworpen worden dat zij niet, in afwachting van het nog te ontwikkelen strandbeleid, tot tijdelijke verhuur van het strandperceel aan [gedaagde01] is overgegaan dan wel toestaat dat het horecabedrijf tijdelijk door [naam04] wordt geëxploiteerd.
4.11.
[gedaagde01] heeft daarnaast aangevoerd dat zij de indruk heeft dat Gemeente Rotterdam van haar privaatrechtelijke bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden gebruik heeft gemaakt omdat zij in de toekomst op het betreffende strand mogelijk een ander (publiekrechtelijk) strandbeleid wil gaan voeren. Volgens [gedaagde01] levert dit misbruik van bevoegdheid en een onaanvaardbare doorkruising van de tweewegenleer op. Ook deze stelling van [gedaagde01] wordt verworpen. Gemeente Rotterdam heeft immers betwist dat het te ontwikkelen strandbeleid ten grondslag lag aan de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst en [gedaagde01] heeft onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat dat wél het geval was. Voor het overige is niet gebleken dat de uitoefening van de bevoegdheid de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden in strijd is met wat in publiekrechtelijke regelingen is bepaald.
4.12.
Ten slotte heeft [gedaagde01] gesteld dat Gemeente Rotterdam in strijd heeft gehandeld met het gelijkheidsbeginsel door gelijke gevallen ongelijk te behandelen. Volgens [gedaagde01] worden diverse onroerende zaken in de omgeving van het betreffende strandperceel zonder toepassing van het Didam-arrest aan andere partijen overgedragen. [gedaagde01] heeft echter ook op dit punt onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld. Ook ter zitting heeft [gedaagde01] niet nader toegelicht om welke onroerende zaken het zou gaan en wanneer en aan wie deze zouden zijn overgedragen. Daardoor kan niet beoordeeld worden of die gevallen gelijk zijn aan de situatie van [gedaagde01] en, als dat al het geval is, of de gemeente die situaties anders heeft behandeld. Ook deze stelling van [gedaagde01] wordt daarom verworpen.
4.13.
Op grond van het bovenstaande is de kantonrechter van oordeel dat Gemeente Rotterdam de huurovereenkomst met [gedaagde01] op 12 oktober 2022 rechtsgeldig heeft ontbonden, zodat de huurovereenkomst op die datum is geëindigd. Dat betekent dat de primair gevorderde verklaring voor recht op dit punt wordt toegewezen. Dit brengt vanzelfsprekend met zich dat niet meer wordt toegekomen aan de subsidiaire eis om de huurovereenkomst alsnog te ontbinden.
ontruiming
4.14.
Omdat de huurovereenkomst is ontbonden moet [gedaagde01] het strandperceel ontruimen. In de huurovereenkomst is bepaald dat het strandperceel geheel ontruimd moet worden opgeleverd. Door Gemeente Rotterdam is ter zitting onbetwist gesteld dat dit inhoudt dat het strandperceel leeg moet worden opgeleverd, in die zin dat álle daarop aanwezige (bovengrondse en ondergrondse) opstallen moeten worden verwijderd. Of er op dit moment nog sprake is van de aanwezigheid van opstallen waarvoor Gemeente Rotterdam geen toestemming heeft verleend, zoals door Gemeente Rotterdam is gesteld, is in dit kader niet van belang - en kan dan ook verder onbesproken blijven.
4.15.
Voor veroordeling van [gedaagde01] tot ontruiming van de grond die geen deel uitmaakt van de huurovereenkomst, maar wel bij [gedaagde01] in gebruik is, ziet de kantonrechter geen aanleiding. [gedaagde01] heeft immers onbetwist gesteld dat zij het gebruik van een achtergelegen strandperceel al lange tijd geleden heeft beëindigd.
4.16.
De ontruimingstermijn wordt in redelijkheid bepaald op vier weken na de betekening van dit vonnis.
4.17.
De door Gemeente Rotterdam gevorderde dwangsom wordt afgewezen. Gemeente Rotterdam kan met deze uitspraak namelijk zelf een gedwongen ontruiming laten uitvoeren. Er zijn geen bijzondere omstandigheden gesteld die het nodig maken dat er daarnaast een extra prikkel voor [gedaagde01] moet zijn om het gehuurde te ontruimen. De verder niet toegelichte stelling dat een veroordeling tot ontruiming in dit geval onvoldoende effectief is, is daarvoor niet voldoende.
huurachterstand en gebruiksvergoeding
4.18.
Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft Gemeente Rotterdam een specificatie van de actuele betalingsachterstand in het geding gebracht. Uit die specificatie volgt dat de huurachterstand tot en met de maand waarin de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden (oktober 2022) € 10.582,17 bedraagt. Ter zitting is gebleken dat partijen het er over eens zijn dat in dit bedrag alle betalingen van [gedaagde01] zijn verwerkt.
4.19.
Over de periode vanaf de buitengerechtelijke ontbinding tot aan het moment dat het strandperceel daadwerkelijk ontruimd is, is [gedaagde01] op grond van artikel 7:225 BW een gebruiksvergoeding ter hoogte van de maandelijkse huur aan Gemeente Rotterdam verschuldigd. De kantonrechter volgt [gedaagde01] niet in haar stelling dat zij vanwege het ontbreken van huurgenot over deze periode geen gebruiksvergoeding/huur verschuldigd is. Dat het horecabedrijf in die periode niet geëxploiteerd kon worden is immers het directe gevolg van het feit dat [bedrijf01] B.V. geheel op eigen initiatief de exploitatievergunning heeft laten vervallen. De gevolgen van die bewuste keuze komen dan ook voor haar eigen risico en kan zij niet op Gemeente Rotterdam afwentelen. Uitgaande van de hoogte van de maandelijkse huur in 2022 van € 1.302,50 en in 2023 van € 1.426,96 betekent dit dat [gedaagde01] over de periode van november 2022 tot en met de maand waarin is gedagvaard (maart 2023) een bedrag van € 6.885,88 aan gebruiksvergoeding aan Gemeente Rotterdam verschuldigd is.
4.20.
Van de betalingsachterstand maakt echter deel uit de periode van 14 augustus 2020 tot en met 21 mei 2021. In deze periode heeft [bedrijf01] B.V. het horecabedrijf niet kunnen exploiteren, omdat de exploitatievergunning door Gemeente Rotterdam, althans de burgemeester, ten onrechte was ingetrokken. In zijn uitspraak van 21 mei 2021 heeft de bestuursrechter van de Rechtbank Rotterdam het intrekkingsbesluit van 14 augustus 2020 immers herroepen omdat het niet met de vereiste zorgvuldigheid tot stand was gekomen. Dat betekent dat door deze onterechte intrekking van de exploitatievergunning [gedaagde01] het gehuurde strandperceel in de hiervoor genoemde periode buiten haar schuld niet heeft kunnen gebruiken voor de uitdrukkelijk in de huurovereenkomst overeengekomen bestemming, te weten de exploitatie van een horecabedrijf -, zodat zij niet het huurgenot heeft gehad dat zij op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten.
4.21.
Omdat [gedaagde01] over deze periode geen huurgenot heeft gehad, is het naar het oordeel van de kantonrechter onder de gegeven omstandigheden niet redelijk dat [gedaagde01] de huur over de periode van 14 augustus 2020 tot en met 21 mei 2021 aan Gemeente Rotterdam moet betalen. Uitgaande van de hoogte van de maandelijkse huur in 2020 van € 1.263,01 en in 2021 van € 1.278,44 betekent dit dat een bedrag van
€ 11.724,46 in mindering strekt op de hiervoor genoemde betalingsachterstand ten aanzien van de huur en de gebruiksvergoeding. Dit leidt er toe dat er nog een bedrag van € 5.743,59 (€ 10.582,17 + € 6.885,88 -/- € 11.724,46) aan gebruiksvergoeding tot en met de maand maart 2023 resteert. [gedaagde01] wordt veroordeeld dat bedrag aan Gemeente Rotterdam te betalen.
4.22.
De wettelijke rente over € 5.743,59 vanaf de dag van dagvaarding wordt toegewezen. De wettelijke rente over de termijnen terzake van de gebruiksvergoeding vanaf april 2023 is ook toewijsbaar, op deze wijze zoals hierna bij de beslissing vermeld.
gemeentelijke belastingen
4.23.
Door Gemeente Rotterdam is onbetwist gesteld dat op grond van de huurovereenkomst alle belastingen, die worden geheven in verband met opstallen op het strandperceel voor rekening van [gedaagde01] komen. Zij vordert op grond daarvan betaling van een totaalbedrag van € 7.616,05 aan gemeentelijke belastingen over de periode 2020 tot en met 2022. [gedaagde01] heeft daartegen aangevoerd dat Gemeente Rotterdam met het laatstgenoemde bedrag tracht ook het eigenaarsdeel van de gemeentelijke belastingen bij [gedaagde01] in rekening te brengen.
4.24.
Gemeente Rotterdam heeft dit deel van haar vordering ter zitting nader toegelicht en heeft verwezen naar de taxatiewaarden zoals genoemd in de door haar overgelegde taxatieverslagen over de jaren 2020 tot en met 2022. Daaruit volgt dat de in de aanslagbiljetten van de gemeentelijke belastingen genoemde WOZ-waarden - aan de hand waarvan het grootste deel van de belastingen is berekend - gebaseerd zijn op de waarde van de opstallen op het strandperceel. Omdat de belastingen die geheven worden in verband met de opstallen op grond van de huurovereenkomst voor rekening van de huurder komen, heeft Gemeente Rotterdam deze terecht bij [gedaagde01] in rekening gebracht. Dat Gemeente Rotterdam (ook) het eigenaarsdeel in rekening heeft gebracht volgt niet uit de overgelegde aanslagbiljetten en is door [gedaagde01] verder ook niet onderbouwd.
4.25.
Ook de stelling van [gedaagde01] dat nooit eerder een dergelijk hoog bedrag aan gemeentelijke belastingen bij haar in rekening is gebracht, wordt verworpen. Gemeente Rotterdam heeft ten aanzien van de hoogte van de belastingen onbetwist gesteld dat het om een verzamelnota over de jaren 2020 tot en met 2022 gaat, die is veroorzaakt door het feit dat de Staat kennelijk de te heffen belastingen een aantal jaren heeft opgespaard. Dat de gemeentelijke belastingen in voorgaande jaren daadwerkelijk aanzienlijk lager waren dan het nu gevorderde bedrag heeft [gedaagde01] niet onderbouwd. [gedaagde01] heeft de hoogte van de gemeentelijke belastingen dan ook onvoldoende gemotiveerd betwist. Ook dit deel van de vordering wordt daarom toegewezen.
4.26.
De wettelijke rente over de gemeentelijke belastingen wordt toegewezen vanaf het moment dat [gedaagde01] met betaling van de door Gemeente Rotterdam verzonden nota in verzuim is, te weten 1 juni 2023.
proceskosten
4.27.
[gedaagde01] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Gemeente Rotterdam tot vandaag vast op € 132,42 aan dagvaardingskosten, € 1.384,00 aan griffierecht en € 1.322,50 aan salaris voor de gemachtigde (2,5 punten x € 529,00). Dit is in totaal € 2.838,92. Voor kosten die Gemeente Rotterdam maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] een bedrag betalen van € 132,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853). De wettelijke rente wordt toegewezen.
uitvoerbaarheid bij voorraad
4.28.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen Gemeente Rotterdam en [gedaagde01] met betrekking tot het perceel strand ter grootte van in totaal ca. 1.340 m², gelegen aan het adres [adres01] ( [postcode01] ) in Hoek van Holland, buitengerechtelijk is ontbonden op 12 oktober 2022 en op die datum is geëindigd;
5.2.
veroordeelt [gedaagde01] om het hiervoor bij 5.1 genoemde perceel strand,
binnen vier weken na de betekening van dit vonnis, te ontruimen en ontruimd te houden, met al het hare en al de haren, waaronder uitdrukkelijk ook begrepen alle op het perceel strand gesitueerde opstallen en overige (bovengrondse- dan wel ondergrondse) zaken;
5.3.
veroordeelt [gedaagde01] om aan Gemeente Rotterdam te betalen € 5.743,59 aan gebruiksvergoeding tot en met de maand maart 2023, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf 28 maart 2023 tot de dag dat volledig is betaald;
5.4.
veroordeelt [gedaagde01] aan Gemeente Rotterdam te betalen € 1.426,96 per maand aan gebruiksvergoeding met ingang van de maand april 2023 tot aan de dag dat de ontruiming plaatsvindt, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de respectieve vervaldata van de maandelijkse gebruiksvergoeding tot de dag dat volledig is betaald;
5.5.
veroordeelt [gedaagde01] om aan Gemeente Rotterdam te betalen € 7.616,05 aan gemeentelijke belastingen over de periode 2020 tot en met 2022, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf 1 juni 2023 tot de dag dat volledig is betaald;
5.6.
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, die aan de kant van Gemeente Rotterdam tot vandaag worden vastgesteld op € 2.838,92 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag dat volledig is betaald;
5.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.8.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.I. Mentink en in het openbaar uitgesproken.
44487