Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10647999 / VV EXPL 23-391
datum uitspraak: 7 september 2023 (bij vervroeging)
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting MaasWonen,
gevestigd in Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. E. de Ruiter te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende in [woonplaats],
gedaagde,
gemachtigde: mr. P. van der Veld te Den Haag.
De partijen worden hierna ‘MaasWonen’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 8 augustus 2023, met bijlagen;
- de brief van 14 augustus 2023 van MaasWonen, met bijlagen;
- de mondelinge behandeling van 16 augustus 2023;
- de brief van 28 augustus 2023 van MaasWonen, met bijlagen;
- de brief van 29 augustus 2023 van [gedaagde], met bijlagen;
- de mondelinge behandeling van 30 augustus 2023;
- de spreekaantekeningen van mr. Breetveld;
- de pleitnota van mr. De Ruiter.
1.2.
Op de mondelinge behandeling van 16 augustus 2023 is de zaak niet inhoudelijk besproken, omdat [gedaagde] uitstel verzocht om een nieuwe gemachtigde te vinden. Vervolgens is de zaak inhoudelijk besproken op de mondelinge behandeling van 30 augustus 2023. Daarbij was namens MaasWonen [naam] (Projectleider Sociale Innovatie) aanwezig, bijgestaan door de gemachtigde van MaasWonen. Verder was [gedaagde] aanwezig, bijgestaan door mr. E.A. Breetveld namens zijn gemachtigde.
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 12 december 2016 van MaasWonen een appartement op de negende verdieping van het [naam complex] aan het adres [adres]. In het complex woont in het kader van het Samen en Anders-project een mengeling van kwetsbare, zorgbehoevende verpleeghuisbewoners onder behandeling van zorgorganisatie Laurens, zelfstandige huurders en op de vierde etage, sinds een jaar, vrouwelijke Oekraïense vluchtelingen. Volgens MaasWonen heeft [gedaagde] in korte tijd meerdere conflicten veroorzaakt door het gebruik van de wasmachines op de vierde etage en door het bedreigen van de vluchtelingen op 16 juli 2023 met een mes. Verder zorgt [gedaagde] volgens MaasWonen ook in meer algemene zin voor een beangstigende sfeer voor zijn kwetsbare medebewoners. Aangezien [gedaagde] hiernaast een huurachterstand van meer dan drie maanden heeft en hij niet voldoet aan zijn contractuele verplichting om een maatschappelijke bijdrage te leveren in het kader van het Samen en Anders-project, eist MaasWonen in deze zaak dat [gedaagde] wordt veroordeeld om het appartement te ontruimen en om de huurachterstand (met rente en een gebruiksvergoeding) aan MaasWonen te betalen. [gedaagde] is het niet eens met de eis van MaasWonen. Hij betwist in de eerste plaats dat hij conflicten met de vluchtelingen heeft veroorzaakt, dat hij hen heeft bedreigd met een mes en dat hij voor een beangstigende sfeer voor zijn kwetsbare medebewoners zorgt. Verder erkent [gedaagde] dat hij een huurachterstand heeft laten ontstaan, maar daar heeft hij inmiddels schuldhulpverlening voor ingeschakeld. Tot slot voert [gedaagde] aan dat hij er nooit eerder op is gewezen dat hij niet zou voldoen aan zijn contractuele verplichting om een maatschappelijke bijdrage te leveren. De kantonrechter wijst de ontruiming van het appartement af en de veroordeling tot betaling van de huurachterstand toe. Hierna wordt uitgelegd waarom.
Het kort geding
2.2.
Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat MaasWonen heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
De ontruiming van het appartement wordt afgewezen
2.3.
Het is op dit moment onvoldoende aannemelijk dat de huurovereenkomst van [gedaagde] in een bodemprocedure wordt ontbonden, om [gedaagde] - daarop vooruitlopend - in deze zaak te veroordelen om het appartement te ontruimen.
2.4.
MaasWonen stelt in de eerste plaats dat [gedaagde] in korte tijd meerdere conflicten heeft veroorzaakt met de vluchtelingen door het gebruik van hun wasmachines op de vierde etage en door hen op 16 juli 2023 te bedreigen met een mes en dat [gedaagde] ook in meer algemene zin zorgt voor een beangstigende sfeer voor zijn kwetsbare medebewoners. [gedaagde] betwist de juistheid van de stukken die MaasWonen ter onderbouwing van deze stellingen in het geding heeft gebracht. Het gaat daarbij - met name - om verklaringen van twee medewerkers van MaasWonen en (vertaalde) WhatsApp-berichten en verklaringen van de vluchtelingen die op de vierde verdieping van het complex wonen. Hoewel [gedaagde] erkent dat er wel iets is voorgevallen, dat hij niet op zijn mondje is gevallen en dat hij temperamentvol kan reageren en/of van zich af kan bijten als hij het idee heeft dat hem onrecht wordt aangedaan, betwist [gedaagde] nadrukkelijk dat hij de vluchtelingen zou hebben bedreigd (met een mes) en dat de bewoners van het complex bang voor hem zijn. Zonder bewijslevering kan de kantonrechter niet vaststellen welke partij het op deze punten bij het juiste eind heeft. De door MaasWonen in het geding gebrachte verklaringen zijn immers niet onder ede afgelegd en/of ondertekend, de WhatsApp-berichten van de vluchtelingen zijn niet vertaald door een beëdigd tolk en [gedaagde] (en de kantonrechter) hebben geen mogelijkheid gehad om degenen die een verklaring hebben opgeschreven te ondervragen. De kantonrechter kan [gedaagde] daarom niet enkel op basis van de door MaasWonen in het geding gebrachte stukken veroordelen om het appartement te ontruimen. Aangezien in een kort geding-procedure geen ruimte bestaat voor bewijslevering en het enkele feit dat [gedaagde] de wasmachines op de vierde etage heeft gebruikt er - naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter - niet toe zal leiden dat in een bodemprocedure wordt geoordeeld dat de huurovereenkomst wordt ontbonden, kan de door MaasWonen gestelde overlast geen reden zijn om haar eis tot ontruiming van het appartement in deze zaak toe te wijzen.
2.5.
Verder stelt MaasWonen dat [gedaagde] een huurachterstand van € 1.100,92 over de maanden april, mei en juni 2023 heeft laten ontstaan (zie randnummer 11 van de pleitnota van mr. De Ruiter). Nog los van de vraag of de omvang van de huurachterstand - die [gedaagde] erkent - gelet op de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] en de resterende duur van de huurovereenkomst in een bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst zou leiden, heeft MaasWonen onvoldoende spoedeisend belang om [gedaagde] enkel op grond van de huurachterstand uit het appartement te laten ontruimen. Alleen al op grond daarvan kan de huurachterstand geen reden zijn om de eis tot ontruiming van het appartement in deze zaak toe te wijzen.
2.6.
MaasWonen stelt tot slot dat [gedaagde] niet voldoet aan zijn contractuele verplichting om een maatschappelijke bijdrage te leveren in het kader van het Samen en Anders-project. [gedaagde] heeft dit niet alleen best, maar daarnaast heeft MaasWonen tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd erkend dat zij [gedaagde] op dit punt nooit schriftelijk in gebreke heeft gesteld. Daarom kan ook dit punt geen reden zijn om de eis tot ontruiming van het appartement in deze zaak toe te wijzen.
2.7.
Ook in samenhang bezien kunnen de door MaasWonen gestelde gronden er niet toe leiden dat [gedaagde] wordt veroordeeld om het appartement te ontruimen. Daarbij weegt mee dat toewijzing van de ontruiming van het appartement tot gevolg heeft dat [gedaagde] zijn woonruimte verliest en dat is onomkeerbaar. Het belang van MaasWonen om op te treden tegen overlastgevers in het complex en om huurders te hebben die hun huur (tijdig) betalen, weegt - mede gelet op de omstandigheden dat [gedaagde] de afgelopen maand in ieder geval geen overlast (meer) heeft veroorzaakt, [gedaagde] inmiddels schuldhulpverlening krijgt en de huurachterstand niet oploopt - niet zodanig zwaar dat het ondanks de voormelde omstandigheden gerechtvaardigd is om haar vordering tot ontruiming op dit moment toe te wijzen.
[gedaagde] is gewaarschuwd
2.8.
De eis van MaasWonen tot ontruiming van het appartement wordt afgewezen. Desondanks wijst de kantonrechter [gedaagde] er op dat hij de wasmachines op de vierde etage niet mag gebruiken en dat hij daarnaast geen overlast voor de medebewoners van het complex mag veroorzaken. In het geval dat [gedaagde] dat wel doet, moet hij er ernstig rekening mee houden dat het oordeel in een nieuwe kort geding-procedure anders uitvalt.
De betaling van de huurachterstand wordt toegewezen
2.9.
In een kort geding moet terughoudend worden omgegaan met toewijzing van een geldvordering. Om een dergelijke vordering in kort geding te kunnen toewijzen, is nodig dat die vordering in voldoende mate vaststaat. Ook moet er sprake zijn van omstandigheden die meebrengen dat, vanwege een grote mate van spoedeisendheid, een onmiddellijke voorziening moet worden getroffen. Ten slotte moet rekening worden gehouden met het risico dat de eiser het geldbedrag niet kan terugbetalen in het geval hij in de bodemprocedure alsnog in het ongelijk wordt gesteld.
2.10.
[gedaagde] heeft de hoogte van de huurachterstand niet betwist, zodat de vordering in voldoende mate vaststaat. Aan het vereiste spoedeisend belang worden in dat geval minder hoge eisen gesteld. Aangezien MaasWonen voor haar inkomsten afhankelijk is van de (tijdige) betaling van de huur door haar huurders en toewijzing van de huurachterstand in deze zaak voorkomt dat MaasWonen daar een afzonderlijke procedure voor moet starten, heeft MaasWonen voldoende (spoedeisend) belang bij toewijzing van de veroordeling tot betaling van de huurachterstand. [gedaagde] heeft niet gesteld dat er sprake is van een restitutierisico en dat is ook niet gebleken.
2.11.
De kantonrechter veroordeelt [gedaagde] om de huurachterstand van € 1.100,92 over de maanden april, mei en juni 2023 aan MaasWonen te betalen. De wettelijke rente wordt toegewezen vanaf de dag van de dagvaarding, omdat MaasWonen genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde] dat niet heeft betwist.
MaasWonen moet de proceskosten van [gedaagde] betalen
2.12.
MaasWonen krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [gedaagde] tot vandaag vast op € 529,00 aan salaris voor de gemachtigde. Voor kosten die [gedaagde] maakt na deze uitspraak moet MaasWonen een bedrag betalen van € 132,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (zie de uitspraak van de Hoge Raad van 10 juni 2022, gepubliceerd onder ECLI:NL:HR:2022:853).
Uitvoerbaarheid bij voorraad
2.13.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 258 Rv).
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan MaasWonen te betalen € 1.100,92 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf 8 augustus 2023 tot de dag dat volledig is betaald;
3.2.
veroordeelt MaasWonen in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] tot vandaag worden vastgesteld op € 529,00;
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.4.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.M. van Breevoort en in het openbaar uitgesproken.
38671