Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10094761 CV EXPL 22-27906
datum uitspraak: 22 september 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Coever Vastgoed Beleggingen C.V.,
vestigingsplaats: Roermond,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. E.L.B. Hundscheidt,
tegen
1.[gedaagde01] ,
2. [gedaagde02],
woonplaats: [woonplaats01] ,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger.
De partijen worden hierna ‘Coever’ en (in mannelijk enkelvoud) ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 31 augustus 2022, met bijlagen;
- de e-mail van de gemachtigde van Coever waarmee de eis is verminderd d.d. 6 september 2022;
- het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
- de e-mail van de gemachtigde van Coever met aanvullende producties d.d. 6 april 2023;
- de e-mail van de gemachtigde van Coever met een aanvullende productie;
- het proces-verbaal van de gerechtelijke plaatsopneming en bezichtiging d.d. 18 juli 2023.
1.2.
Op 14 april 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig [naam01] namens Coever en [naam02] namens [naam03] , bijgestaan door [naam04] (namens de gemachtigde). [gedaagde01] was in persoon aanwezig, bijgestaan door mr. A. Rhijnsburger.
1.3.
Op 18 juli 2023 heeft een gerechtelijke plaatsopneming en bezichtiging plaatsgevonden. Daarbij waren aanwezig [naam01] en [naam05] namens Coever, bijgestaan door [naam04] (namens de gemachtigde). [gedaagde01] was in persoon aanwezig, bijgestaan door mr. A. Rhijnsburger.
2.De beoordeling
Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[gedaagde01] huurt van Coever de woonruimte aan de [adres01]. Dit is een appartement, gelegen in de zogenoemde ‘ [naam toren01] ’. Coever heeft [gedaagde01] gedagvaard omdat [gedaagde01] een deel van de verschuldigde huurprijs niet heeft betaald. [gedaagde01] heeft erkend dat hij het gevorderde bedrag niet heeft betaald, maar beroept zich op opschorting en eist in reconventie een huurprijsvermindering van 40% van de huurprijs. Reden voor de huurprijsvermindering en (vooruitlopend daarop) opschorting is dat volgens [gedaagde01] sprake is van een gebrek aan het gehuurde. In de serre / loggia (hierna: ‘serre’) en bij de suskasten komt bij regen en wind (aan een bepaalde kant van het gebouw) regenwater naar binnen. Dit zorgt voor lekkage en voor schade aan de kozijnen.
2.2.
Volgens Coever is geen sprake van een gebrek. Zij betwist niet dat er af en toe regenwater naar binnen komt via de suskasten en in de serre, maar wijst erop dat de serre een inpandig balkon betreft dat volgens de verleende vergunning niet wind- en waterdicht hoeft te zijn. [gedaagde01] moet daarom de volledige huurprijs betalen, plus buitengerechtelijke kosten en rente, aldus Coever. Zij vordert ook ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, gelet op de hoogte van de huurachterstand.
2.3.
Op het moment van het uitbrengen van de dagvaarding, op 31 augustus 2022, was de huurachterstand volgens Coever € 4.280,18. Later is gebleken dat [gedaagde01] op 25 augustus 2022 al € 881,00 had voldaan. Op 6 september 2023 heeft Coever haar eis verminderd. De huurachterstand bedroeg toen € 2.480,18. Op het moment van de gerechtelijke plaatsopneming op 18 juli 2023 bedroeg de huurachterstand € 2.354,16.
Heeft [gedaagde01] aanspraak op huurprijsvermindering?
2.4.
Centraal in deze procedure staat de vraag of [gedaagde01] aanspraak heeft op een huurprijsvermindering als bedoeld in artikel 7:207 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Een huurder heeft alleen dan aanspraak op een huurprijsvermindering, als sprake is van een gebrek aan het gehuurde in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, dit gebrek het huurgenot van de huurder aantast en die aantasting substantieel is. Hieruit volgt dat niet ieder gebrek aanspraak geeft op huurprijsvermindering.
2.5.
De kantonrechter oordeelt dat de omstandigheid dat bij een bepaalde combinatie van regen en wind water binnenkomt in de serre in dit geval een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. De kantonrechter volgt Coever niet in haar stelling die erop neerkomt dat de serre moet worden aangemerkt als een semi-buitenruimte, een inpandig balkon, dat gelet op de manier waarop het vergund is niet volledig waterdicht hoeft te zijn. De manier waarop de serre feitelijk is gebouwd doet nu juist verwachten dat dit op zijn minst een waterdichte semi-buitenruimte is. Het ligt niet voor de hand om aan te nemen dat rekening moet worden gehouden met binnenkomend water als daardoor de kozijnen die aan de binnenzijde van de serre zitten vochtschade oplopen.
2.6.
Een lekkage in een deel van een woning is een gebrek dat het huurgenot substantieel aantast in die zin dat de inbreuk op het huurgenot zodanig is dat dit een huurprijsvermindering rechtvaardigt. Een serre is een zodanig verlengstuk van een woning dat een huurder ook daar droog moet kunnen zitten als hij dat wil. Aan de andere kant is een serre als deze een wezenlijk ander onderdeel van een woning dan een woon- of slaapkamer. De kantonrechter oordeelt daarom dat de door [gedaagde01] gevorderde huurprijsvermindering van 40% van de huurprijs te hoog is. Zeker nu geen sprake is van een voortdurende lekkage, maar een die zich voordoet bij een bepaalde windrichting (als het dan ook nog regent), acht de kantonrechter een huurprijsvermindering van 5% reëel in verhouding tot het verminderde huurgenot van [gedaagde01] . In reconventie zal deze vermindering worden toegewezen, met dien verstande dat de huurprijsvermindering pas kan ingaan met ingang van 1 december 2015. Dit is het moment waarop Coever de eigendom van het gehuurde heeft verkregen. Uit artikel 7:226 BW volgt dat [gedaagde01] , voor zover hij aanspraken meent te hebben die opeisbaar zijn geworden vóór de eigendomsoverdracht aan Coever, die tegen de rechtsvoorganger van Coever moet instellen. Anders gezegd, [gedaagde01] kan geen huurprijsvermindering verrekenen met huurbedragen die hij niet aan Coever verschuldigd is geweest, daarom kan de vermindering pas met ingang van 1 december 2015 ingaan.
Moet [gedaagde01] nog iets aan Coever betalen?
2.7.
Partijen hebben de kantonrechter geen overzicht verstrekt van de kale huurprijs zoals die in de jaren 2015 tot en met 2023 heeft gegolden. De kantonrechter kan daarom niet exact vaststellen op welk totaalbedrag [gedaagde01] aanspraak maakt in verband met de huurprijsvermindering van 5% met ingang van 1 december 2015. De kantonrechter beschikt wel over de huurovereenkomst, waaruit blijkt dat de kale huurprijs in 2011 € 705,49 bedroeg. Als wordt uitgegaan van die kale huurprijs en daarop een vermindering wordt toegepast van 5% gedurende de periode van 1 december 2015 tot en met 30 september 2023, betekent dit een korting van € 3.315,80. In werkelijkheid zal de korting hoger zijn gelet op de jaarlijkse indexeringen die zijn toegepast. Uit deze eenvoudige berekening volgt dat [gedaagde01] aanspraak heeft op een hoger bedrag dan de huurachterstand zoals die door Coever is gevorderd na haar eisvermindering van 6 september 2022. Die bedroeg toen namelijk € 2.480,18. De vordering van Coever tot betaling van dat bedrag zal daarom worden afgewezen. De nevenvorderingen (buitengerechtelijke kosten en rente) delen het lot van de hoofdvordering en worden daarom ook afgewezen.
Moet de huurovereenkomst ontbonden worden?
2.8.
Omdat geen sprake is (geweest) van een huurachterstand, omdat [gedaagde01] terecht een deel van de huurprijs heeft opgeschort en deze nu met ingang van 1 december 2015 wordt verminderd, is er geen grondslag voor de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst. Ook die vordering wordt afgewezen, evenals de daaraan verbonden vordering tot ontruiming van het gehuurde.
Proceskosten
2.9.
Coever krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten in conventie aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag vast op € 990,- aan salaris voor de gemachtigde (3 punten × € 330,-). In reconventie worden deze kosten aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag vastgesteld op € 495,- (1/2 × 3 punten × € 330,-). Voor kosten die [gedaagde01] maakt na deze uitspraak moet Coever een bedrag betalen van € 132,- . Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853).
Uitvoerbaarheid bij voorraad
2.10.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).
3.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie:
3.1.
wijst de vorderingen af;
in reconventie:
3.2.
bepaalt dat de geldende (kale) huurprijs vanaf 1 december 2015 wordt verminderd met 5%;
3.3.
wijst al het andere af;
in conventie en in reconventie:
3.4.
veroordeelt Coever in de proceskosten in conventie en in reconventie, die aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag worden vastgesteld op € 1.485,-;
3.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.L. Spierings en in het openbaar uitgesproken.
51909