ECLI:NL:RBROT:2023:8254

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/660912 / KG ZA 23-563

Vonnis in kort geding van 7 september 2023

in de zaak van

1..[eiser01] ,

wonende te Noordeloos,

2.
[eiser02],

wonende te Noordeloos,

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

SAVO CLEANING SERVICE B.V.,

gevestigd te Gorinchem,

4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

LOGINCO B.V.,

gevestigd te Schoonrewoerd,

eisers,

advocaat mr. M.T. Smits te Gorinchem,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE GORINCHEM,

gevestigd te Gorinchem,

gedaagde,

advocaat mr. T.E.P.A. Lam te Nijmegen.

Partijen worden hierna [eisers01] en de gemeente genoemd.

[eisers01] worden hierna afzonderlijk aangeduid als [eiser01] , [eiser02] , Savo en Loginco.

1..De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 27 juni 2023, met 15 producties;
de conclusie van antwoord, met 4 producties;
de mondelinge behandeling op 24 augustus 2023;
de pleitnota van [eisers01]

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2..De feiten

2.1.

[eiser01] en [eiser02] zijn eigenaar van het perceel gelegen aan de [adres01] te [plaats01] , kadastraal bekend als gemeente Gorinchem, [sectie01] , nummer [nummer01] .

2.2.

Loginco is eigenaar van het perceel gelegen aan de [adres02] te [plaats01] , kadastraal bekend als gemeente Gorinchem, [sectie01] , nummer [nummer02] .

2.3.

Savo huurt een bedrijfsruimte in het pand gelegen aan de [adres03] en [adres04] en [adres05] te [plaats01] , kadastraal bekend als gemeente Gorinchem, [sectie01] , nummers [nummer03] en [nummer04] .

2.4.

De gemeente is eigenaar van het perceel, kadastraal bekend als gemeente Gorinchem, [sectie01] , nummers [nummer05] en (voor zover hier van belang: een gedeelte van) [nummer06] (hierna: het Perceel).

2.5.

[naam01] en [naam02] (hierna gezamenlijk: [naam partij01] ) zijn eigenaar van het perceel gelegen aan de [adres06] en [adres07] , [adres08] en [adres09] te [plaats01] , kadastraal bekend als gemeente Gorinchem, [sectie01] , nummer [nummer07] . Zij exploiteren op hun perceel een Aziatisch restaurant.

2.6.

De hiervoor genoemde percelen zijn als volgt gesitueerd (conform de door [eisers01] overgelegde productie 8, waaraan is toegevoegd het perceelnummer [nummer06] ):

[afbeelding kadasterkaart]

2.7.

In 2020 hebben [naam partij01] een bouwplan laten opstellen, dat voorziet in een uitbreiding van de bestaande bouw ten behoeve van woningen en een uitbreiding van het restaurant.

Op 4 februari 2021 hebben [naam partij01] de gemeente gevraagd of zij het Perceel in het kader van de realisatie van het bouwplan konden kopen. De gemeente heeft te kennen gegeven daartoe in principe bereid te zijn.

Op 2 december 2021 hebben [naam partij01] bij de gemeente een aanvraag gedaan voor een omgevingsvergunning voor het verbouwen en uitbreiden van hun pand conform het bouwplan.

Op 15 juli 2022 heeft de gemeente aan [naam partij01] de aangevraagde omgevingsvergunning verleend. Dit besluit is onherroepelijk geworden.

2.8.

Bij brief van 11 april 2023 heeft (de advocaat van) [eiser01] aan de gemeente gevraagd of het Perceel aan [naam partij01] is verkocht en, zo ja, hem daarover informatie te verschaffen. Voorts sommeert [eiser01] de gemeente om het Perceel niet te verkopen en/of te leveren dan na het doorlopen van een openbare selectieprocedure.

2.9.

Bij brief van 24 mei 2023 heeft de gemeente aan (de advocaat van) [eiser01] meegedeeld dat zij voornemens is het Perceel aan [naam partij01] te verkopen, dat zij over zal gaan tot publicatie van de voorgenomen verkoop en dat [eiser01] naar aanleiding van de publicatie zijn bezwaren kenbaar kan maken en een rechterlijk oordeel kan vragen.

2.10.

Op 7 juni 2023 heeft de gemeente het voornemen tot de onderhandse verkoop van het Perceel aan [naam partij01] gepubliceerd in het Gemeenteblad. In de publicatie is, voor zover relevant, het volgende vermeld:

“(…)

Door het perceel gemeentegrond samen te voegen met de percelen van de aangrenzend eigenaar wordt het mogelijk een integrale ontwikkeling te realiseren. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt zorgt deze integrale ontwikkeling voor een ruimtelijke kwaliteitsverbetering, omdat er geen (verdere) versnippering van de ruimte optreedt. Bij verkoop aan een derde zal de 'snipper' gemeentegrond een eigen plaats in moeten nemen in de toch al sterk gefragmenteerde (openbare) ruimte. Dit zal leiden tot een ongewenste verdere verrommeling.

Daarom vindt de gemeente dat de eigenaar van het aangrenzende perceel (het betreft het perceel kadastraal bekend gemeente Gorinchem, [sectie01] , nummer [nummer07] , groot 260 m2) redelijkerwijs de enige serieuze gegadigde is voor het perceel gemeentegrond. De gemeente is daarom voornemens een koopovereenkomst met de eigenaar van het betreffende aangrenzende perceel te sluiten.

Vervaltermijn

De gemeente Gorinchem zal na verloop van 20 dagen na de datum van publicatie van dit voornemen de koopovereenkomst aangaan, tenzij voordien, dat wil zeggen uiterlijk op 27-06-2023 voor 12.00 uur, door derden met een rechtens te honoreren belang een kort geding tegen dit voornemen aanhangig wordt gemaakt bij de voorzieningenrechter van de rechtbank Rotterdam. (…)

Met deze publicatie geeft de gemeente uitvoering aan het arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 (ECLl:NL:HR:2021:1778). (…)”

3. Het geschil

3.1.

[eisers01] vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

primair

I. de gemeente te verbieden om na betekening van het te wijzen vonnis de percelen welke kadastraal bekend zijn als gemeente Gorinchem, [sectie01] , nummer [nummer06] en gemeente Gorinchem, [sectie01] , nummer [nummer05] aan [naam partij01] te verkopen zonder het doorlopen van een openbare selectieprocedure waaruit aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria een koper kan worden geselecteerd, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000.000,00 ineens, althans een in goede justitie nader te bepalen dwangsom of maatregel;

subsidiair

II. de gemeente, voor zover ten aanzien van de percelen welke kadastraal bekend zijn als gemeente Gorinchem, [sectie01] , nummer [nummer06] en gemeente Gorinchem, [sectie01] , nummer [nummer05] al een koopovereenkomst is gesloten, te verbieden om na betekening van het in dezen te wijzen vonnis aan de gesloten koopovereenkomst uitvoering te geven anders dan na het correct doorlopen van een openbare selectieprocedure waaruit aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria een koper kan worden geselecteerd, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000.000,00 ineens, althans een in goede justitie nader te bepalen dwangsom of maatregel;

zowel primair als subsidiair

III. de gemeente te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dagtekening van het te wijzen vonnis tot aan de dag der gehele voldoening en eveneens vermeerderd met de nakosten conform het forfaitair tarief.

3.2.

[eisers01] leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat er meerdere gegadigden zijn die het Perceel wensen te kopen, zodat de gemeente voor de verkoop van het Perceel een openbare selectieprocedure dient te organiseren op grond van het gelijkheidsbeginsel zoals bedoeld in het arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778, hierna: het Didam-arrest).

3.3.

Het verweer van de gemeente strekt ertoe [eisers01] niet ontvankelijk te verklaren in hun vorderingen althans de vorderingen af te wijzen, met veroordeling van [eisers01] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente en nakosten.

De gemeente voert aan dat zij een openbare selectieprocedure niet hoeft te doorlopen, omdat [naam partij01] de enige serieuze gegadigden zijn die voor de koop in aanmerking komen. Met de publicatie van de voorgenomen verkoop, waarin is gemotiveerd waarom [naam partij01] de enige serieuze gegadigden zijn, heeft de gemeente voldaan aan de eisen van het Didam-arrest.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4..De beoordeling

4.1.

Het spoedeisend belang van [eisers01] bij hun vorderingen vloeit voort uit de aard van de vorderingen en is ook niet betwist door de gemeente.

4.2.

Het gaat in deze zaak om een overheidslichaam dat het voornemen heeft – ter zitting heeft de gemeente onbetwist verklaard nog geen overeenkomst met [naam partij01] te hebben gesloten – een privaatrechtelijke overeenkomst te sluiten voor de verkoop van een aan hem toebehorende onroerende zaak. Volgens vaste rechtspraak vloeit uit artikel 3:14 BW voort dat een overheidslichaam bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen. Uit het Didam-arrest volgt dat dit ook geldt voor de beslissing met wie en onder welke voorwaarden een overheidslichaam een overeenkomst tot verkoop van een aan hem toebehorende onroerende zaak sluit. Ten aanzien van de toepassing van het gelijkheidsbeginsel in een dergelijke situatie overweegt de Hoge Raad als volgt:

“3.1.4 Uit het gelijkheidsbeginsel – dat in deze context strekt tot het bieden van gelijke kansen – vloeit voort dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval zal het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn.

3.1.5

Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat het overheidslichaam, teneinde gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.

3.1.6

De hiervoor in 3.1.4 en 3.1.5 bedoelde mededingingsruimte door middel van een selectieprocedure hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval dient het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend te maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen, waarbij het dient te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.”

4.3.

De vraag is of aan de gemeente een beroep toekomt op de uitzondering op de in beginsel op haar rustende verplichting tot het doorlopen van een openbare selectieprocedure. Beoordeeld moet worden of de gemeente redelijkerwijs had mogen aannemen dat [naam partij01] zijn aan te merken als de enige serieuze gegadigden.

4.4.

De gemeente voert aan dat zij het selectiecriterium heeft gehanteerd dat de koper het Perceel moet kunnen betrekken in een integrale ontwikkeling met het naastgelegen perceel, omdat de zelfstandige ontwikkeling van het Perceel ongewenst is. Op basis van dat criterium vindt de gemeente dat [naam partij01] , als eigenaars van het aangrenzende perceel, de enige serieuze gegadigden zijn. Ter onderbouwing van haar beleid om versnippering en/of verrommeling van de openbare ruimte tegen te gaan, heeft de gemeente een aantal beleidsstukken overgelegd.

4.5.

[eisers01] zijn van mening dat het argument ten aanzien van de versnippering een gelegenheidsargument is dat de gemeente heeft verzonnen om haar handelwijze achteraf goed te praten. De overgelegde beleidsstukken betreffen een ratjetoe aan stukken, die geen blijk geven van een doordacht beleid met objectieve, toetsbare en redelijke criteria.

De beleidsstukken zijn verouderd, omdat deze dateren van vóór het Didam-arrest en derhalve niets bepalen over de werking van het gelijkheidsbeginsel bij de verkoop van gemeentegrond. Bovendien is het criterium van de gemeente dat het Perceel alleen aan de eigenaar van het naastgelegen perceel moet worden verkocht om versnippering tegen te gaan, niet redelijk. [eisers01] kunnen eveneens versnippering voorkomen als het gebruik van en de bebouwing op het Perceel aansluit bij de naastgelegen percelen. De gemeente heeft privaatrechtelijke en bestuursrechtelijke mogelijkheden en bevoegdheden om dat te bewerkstelligen.

4.6.

De voorzieningenrechter stelt voorop – en dat volgt ook uit overweging 3.1.4 van het Didam-arrest – dat aan de gemeente beleidsruimte toekomt bij het opstellen van de criteria aan de hand waarvan de kring van gegadigden wordt bepaald. De gemeente heeft de volgende beleidsstukken overgelegd:

de Welstandsnota 2018, vastgesteld op 25 januari 2018;
de Woon- en transformatievisie Gorinchem, vastgesteld op 26 oktober 2019;
de Beleidsnota Snippergroen Gorinchem, vastgesteld op 16 april 2019; en
de Nota Grondbeleid 2020-2023, vastgesteld op 23 januari 2020.

Uit de Welstandsnota 2018 kan worden afgeleid dat het beleid van de gemeente bij de herinrichting van de openbare ruimte erop gericht is om verrommeling van de openbare ruimte (binnen de vesting van Gorinchem) tegen te gaan. In de Woon- en transformatievisie is vermeld dat de gemeente, in het kader van het versterken van het stedelijk profiel van Gorinchem, het woonmilieu van de binnenstad wenst te versterken en dat betekent onder meer variatie in woonvormen en minder ruimte voor de auto. In de Beleidsnota Snippergroen zijn de beleidskaders vastgelegd rondom de verkoop van “snippergroen en restpercelen”. Daarin is bepaald dat verkoop daarvan alleen plaatsvindt aan eigenaren van aangrenzende percelen en geen belemmering mag vormen voor woningen op aangrenzende percelen. In de Nota Grondbeleid is voor zover relevant vermeld dat een particulier initiatief wordt getoetst aan het gemeentelijk beleid en dat die toetsing in ieder geval plaatsvindt op het gebied van de Woon- en transformatievisie, parkeren/verkeer/ontsluiting, stedenbouwkundig/beeldkwaliteit/welstand, vormgeving en inrichting openbaar gebied, planschade en gevolgen voor (kostenverhaal van) bovenwijkse voorzieningen.

4.7.

Met de overgelegde beleidsstukken heeft de gemeente voldoende aannemelijk gemaakt dat zij als algemeen beleid voor de herinrichting van de algemene ruimte het voorkomen van versnippering en verrommeling nastreeft. [eisers01] betogen terecht niet dat de gemeente dit algemene beleid niet in redelijkheid zou kunnen voeren. Gelet op dat algemene beleid is niet onredelijk dat de gemeente voor verkoop van “snippergroen en restpercelen” als voorwaarde stelt dat deze alleen worden verkocht aan eigenaren van aangrenzende percelen. Hieraan doet niet af dat er wellicht ook andere manieren zijn om dit beleid te verwezenlijken en ook niet dat de gemeente privaatrechtelijke of bestuursrechtelijke mogelijkheden heeft om versnippering tegen te gaan. De gemeente heeft zoals gezegd immers een ruime mate van vrijheid om haar beleid te bepalen en dat nader vorm te geven. Anders dan [eisers01] kennelijk menen, doet niet ter zake dat de beleidsstukken dateren van vóór het Didam-arrest. Dat arrest ziet niet op de inhoud van het door een overheidslichaam te voeren beleid en daarbij te maken keuzes.

4.8.

Het Perceel heeft een oppervlakte van 55 m2 en valt onder de definitie van “snippergroen” waarop het snippergroenbeleid van toepassing is. Uit het voornemen tot onderhandse verkoop van 7 juni 2023 (zie 2.10.) volgt genoegzaam dat de gemeente in haar afweging om te komen tot verkoop van het Perceel zich heeft laten leiden door en heeft getoetst aan haar beleid om versnippering van de openbare ruimte tegen te gaan en de daaraan verbonden regel uit de Beleidsnota Snippergroen dat restpercelen worden verkocht aan eigenaren van aangrenzende percelen. Dit criterium is gelet op al het voorgaande voldoende objectief, toetsbaar en redelijk. Hieraan doet niet af dat in het voornemen tot onderhandse verkoop de hiervoor bedoelde beleidsdocumenten niet met zoveel woorden zijn genoemd.

4.9.

De voorzieningenrechter stelt vast dat de percelen van [eisers01] niet grenzen aan het Perceel. Het Perceel grenst uitsluitend aan het perceel van [naam partij01] Meer specifiek is van belang dat het Perceel ook niet grenst aan de grond die Savo in gebruik heeft: tussen die grond en het Perceel loopt immers nog een strook die eigendom is van [naam partij01] Verder voorziet het bouwplan van [naam partij01] , waarvoor reeds een bouwvergunning is afgegeven, in een integrale herontwikkeling van het gehele blok, waarbij niet alleen het restaurant wordt uitgebreid, maar ook extra woningen worden gerealiseerd. Uit de ter zitting getoonde bouwtekeningen volgt dat de nieuwbouw deels op het Perceel wordt gebouwd en deels op de grond die [naam partij01] al in eigendom hebben (onder andere op de hiervoor genoemde strook). Redelijkerwijs kon de gemeente daarom menen dat het bouwplan van [naam partij01] leidt tot een “ruimtelijke kwaliteitsverbetering”, conform het beleid van de gemeente.

4.10.

De conclusie van het voorgaande is dat het beroep van de gemeente op de in het Didam-arrest gegeven uitzondering slaagt. De gemeente mocht, in het licht van het door haar gevoerde beleid, op basis van de bouwplannen van [naam partij01] en het feit dat zij eigenaar zijn van het aangrenzende perceel, redelijkerwijs aannemen dat [naam partij01] de enige serieuze gegadigden waren voor de aankoop. Zij hoefde daarom geen openbare selectieprocedure te organiseren. De gemeente heeft de voorgenomen verkoop tijdig kenbaar gemaakt in het gemeenteblad, waarbij zij op behoorlijke wijze heeft toegelicht waarom zij van mening is dat [naam partij01] de enige serieuze gegadigden zijn. Daarmee heeft de gemeente de procedure volgens het Didam-arrest gevolgd. Van een inbreuk op het gelijkheidsbeginsel is geen sprake.

4.11.

De overige stellingen van [eisers01] kunnen niet tot een ander oordeel leiden. [eisers01] wensen op het Perceel een parkeerplaats, eventueel met bebouwing zoals een garage, te realiseren ten behoeve van de gebruikers van de panden op hun percelen. Zij hebben, onder verwijzing naar het “Parkeerprogramma binnenstad Gorinchem 2021-2025” en de “Parkeernormen Gorinchem Juni 2019”, aangevoerd dat de door hen beoogde ontwikkeling aansluit bij de gedachte en uitgangspunten van die twee beleidsdocumenten. Ter zitting heeft de gemeente dat betwist en verklaard dat die documenten betrekking hebben op het parkeerbeleid bij nieuwbouw. Dat beleid houdt kort gezegd in dat een vergunning voor nieuwbouw alleen wordt afgegeven als er (onder meer) voldoende parkeerplaatsen op eigen grond bij worden gebouwd. [eisers01] hebben dat niet meer weersproken. Daarmee is niet aannemelijk geworden dat [eisers01] baat hebben bij het door hen aangehaalde beleid. Het gaat hen er immers om het Perceel in te richten als parkeerplaats voor gebruikers van bestaande bouw. Voor zover [eisers01] tijdens de zitting nog hebben verklaard ook bereid te zijn een ‘torentje’ met woningen te bouwen op het Perceel, gaat de voorzieningenrechter daaraan voorbij. Die stelling strookt niet met wat zij in de dagvaarding hebben gesteld en is overigens volstrekt zonder concretisering gebleven. Bovendien neemt dat niet weg dat er ook dan nog een strook grond van [naam partij01] tussen het Perceel en het perceel van Savo ligt. Dat zou leiden tot versnippering, iets wat de gemeente nu juist wenst tegen te gaan.

4.12.

Het voorgaande betekent dat alle vorderingen van [eisers01] worden afgewezen.

4.13.

[eisers01] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de gemeente worden begroot op:

- griffierecht € 676,00

- salaris advocaat
€ 1.079,00

Totaal € 1.755,00

4.14.

Over de vergoeding van nakosten hoeft geen aparte beslissing te worden genomen, omdat volgens vaste rechtspraak een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel oplevert (HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853).

5..De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt [eisers01] in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op € 1.755,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de 15e dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken op 7 september 2023.

2091 / 1980