Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10605815 VV EXPL 23-343
datum uitspraak: 29 augustus 2023
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Woonbron,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. C. Erdogan,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: [woonplaats],
gedaagde,
gemachtigde: mr. R. Scheltes.
De partijen worden hierna ‘Woonbron’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 18 juli 2023, met producties;
- de spreekaantekeningen van mr. Erdogan;
- de spreekaantekeningen van mr. Scheltes, met producties;
1.2.
Op 29 augustus 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en hun gemachtigden besproken.
2..De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 22 juli 2019 van Woonbron de woning aan het [adres] (hierna: de woning). De huurovereenkomst was in eerste instantie gekoppeld aan de woonbegeleidingsovereenkomst die [gedaagde] had met Centrum voor Dienstverlening (hierna: CVD). Met ingang van 24 januari 2022 is de huurovereenkomst omgezet naar een zelfstandige huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
2.2.
De gemachtigde van Woonbron heeft op 3 mei 2023 een brief aan [gedaagde] gestuurd. Daarin staat onder meer dat als [gedaagde] de huurovereenkomst niet uiterlijk vrijdag 5 mei 2023 om 17.00 uur heeft opgezegd, Woonbron een kortgedingprocedure zal starten. Als bijlage bij de brief is de conceptdagvaarding gevoegd. Daarin staat dat Woonbron ontruiming van de woning vordert, omdat [gedaagde] volgens Woonbron zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft, de woning in gebruik heeft gegeven aan derden en [gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan.
2.3.
De gemachtigde van Woonbron heeft op 10 mei 2023 bij de rechtbank een verzoek ingediend tot dagbepaling van een kort geding.
2.4.
Op 11 mei 2023 ontving [naam 1] (sociaal beheerder bij Woonbron) een Whatsappbericht van [naam 2] (voormalig begeleider van [gedaagde] bij CVD). In het Whatsappbericht staat onder meer dat [gedaagde] vrijwillig afstand wil doen van de huurovereenkomst. [naam 1] heeft daarop geantwoord dat [gedaagde] met Woonbron kan bellen en op die manier de huurovereenkomst kan opzeggen.
2.5.
De rechtbank heeft per brief van 12 mei 2023 bepaald dat de mondelinge behandeling van het door Woonbron aangevraagde kort geding zal plaatsvinden op 31 mei 2023.
2.6.
Op 15 mei 2023 heeft [naam 1] telefonisch contact opgenomen met [gedaagde] en gevraagd of [gedaagde] de huurovereenkomst nog wilde opzeggen. [gedaagde] heeft dat bevestigd en direct daarna telefonisch contact opgenomen met Woonbron.
2.7.
Woonbron heeft per brief van 15 mei 2023 aan [gedaagde] bevestigd dat hij die dag de huurovereenkomst heeft opgezegd en dat de huurovereenkomst eindigt op 15 juni 2023.
2.8.
Woonbron heeft de kortgedingprocedure op 17 mei 2023 ingetrokken.
2.9.
Op 23 mei 2023 heeft Woonbron een voorinspectie in de woning uitgevoerd. In het inspectierapport dat door [gedaagde] is ondertekend, staat dat de inspectie is uitgevoerd vanwege de huuropzegging.
2.10.
De gemachtigde van [gedaagde] heeft per brief van 12 juni 2023 een eventuele opzegging van de huurovereenkomst vernietigd op grond van dwaling dan wel misbruik van omstandigheden.
2.11.
[gedaagde] heeft de woning niet verlaten.
3..Het geschil
3.1.
Woonbron eist samengevat:
- [gedaagde] te veroordelen om de woning te ontruimen, op straffe van een dwangsom;
- [gedaagde] te veroordelen aan haar te betalen € 4.402,62 aan huurachterstand;
- [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten met rente;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
Woonbron baseert haar eis op het volgende. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst opgezegd en als gevolg daarvan verblijft [gedaagde] sinds 15 juni 2023 zonder recht of titel in de woning. [gedaagde] wil de woning desondanks niet ontruimen. Hij betaalt ook sinds december 2022 de huur niet meer. Als subsidiaire grondslag voor de ontruimingsvordering voert Woonbron aan dat [gedaagde] geen hoofdverblijf heeft in de woning, de woning in gebruik heeft gegeven aan derden en dat sprake is van een huurachterstand van meer dan drie maanden. Woonbron vordert € 4.402,62 aan huurachterstand. Woonbron heeft een spoedeisend belang, omdat zij het tegenover de vele urgent woningzoekenden, die lang moeten wachten op een huurwoning, niet kan verantwoorden dat [gedaagde] nog langer in de woning verblijft.
3.3.
[gedaagde] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. Het spoedeisend belang bij Woonbron ontbreekt. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd, althans hij heeft die intentie nooit gehad. Voor zover er wel sprake is van een huuropzegging, heeft de gemachtigde de opzegging vernietigd op grond van dwaling dan wel misbruik van omstandigheden. De huurovereenkomst bestaat dus nog. Verder heeft [gedaagde] wel zijn hoofdverblijf in de woning en heeft hij de woning niet in gebruik gegeven aan derden. Het klopt dat er sprake was van een huurachterstand, maar die is inmiddels ingelopen tot € 1.466,94 en bovendien heeft [gedaagde] een betalingsregeling getroffen met de deurwaarder. Ontruiming van de woning in kort geding is, mede gelet op de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde], een te vergaand middel.
4..De beoordeling
4.1.
Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat Woonbron heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
[gedaagde] heeft de huurovereenkomst opgezegd
4.2.
Allereerst is in geschil of [gedaagde] op 15 mei 2023 de huurovereenkomst heeft opgezegd. De kantonrechter is van oordeel dat het voldoende aannemelijk is dat [gedaagde] de huurovereenkomst heeft opgezegd. Dat legt hij hierna uit.
4.3.
Uit het Whatsappbericht van [naam 2] (zie 2.4) blijkt dat [gedaagde] op 11 mei 2023 van plan was om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. Weliswaar voert [gedaagde] aan dat [naam 2] de huurovereenkomst niet namens hem kan opzeggen – hetgeen op zichzelf juist is – maar [gedaagde] betwist niet dat hij tegen [naam 2] heeft gezegd dat hij de huurovereenkomst wilde opzeggen. [gedaagde] heeft vervolgens enkele dagen later zelf met Woonbron gebeld, waarna aan hem per brief de opzegging is bevestigd. [gedaagde] betwist de ontvangst van die brief niet, zodat de kantonrechter ervan uitgaat dat [gedaagde] op de hoogte was van het standpunt van Woonbron dat hij de huurovereenkomst op 15 mei 2023 had opgezegd. Daartegen heeft hij (in eerste instantie) niet geprotesteerd. Vervolgens vond op 23 mei 2023 de voorinspectie plaats - waaraan [gedaagde] heeft meegewerkt - en heeft hij het voorinspectierapport ondertekend waarin staat dat de huurovereenkomst door hem is opgezegd. Pas op 12 juni 2023, ongeveer een maand na 15 mei 2023, stelt [gedaagde] zich voor het eerst bij monde van zijn gemachtigde op het standpunt dat hij de huurovereenkomst niet heeft opgezegd. Die betwisting is, gelet op de hiervoor geschetste gang van zaken, onvoldoende.
Het beroep op misbruik van omstandigheden en dwaling slaagt niet
4.4.
[gedaagde] heeft de opzegging vernietigd op grond van misbruik van omstandigheden dan wel dwaling. De voorlopige conclusie van de kantonrechter is dat de opzegging van de huurovereenkomst niet vernietigbaar is. Daartoe is het volgende van belang.
4.5.
[gedaagde] stelt niet op basis van welke bijzondere omstandigheden Woonbron had moeten begrijpen dat zij [gedaagde] moest weerhouden van de opzegging (artikel 3:44 lid 4 BW). Met de dreiging van een kortgedingprocedure heeft Woonbron ook niet onrechtmatig gehandeld of onevenredig veel druk uitgeoefend op [gedaagde]. Het standpunt van Woonbron dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf had in de woning heeft zij meermaals met [gedaagde] besproken en is in de conceptdagvaarding uitvoerig onderbouwd, en hoewel [gedaagde] een en ander betwist, is het standpunt van Woonbron niet zodanig van alle grond ontbloot dat zij dit niet aan [gedaagde] mocht voorhouden.
4.6.
Aan de vereisten voor dwaling wordt ook niet voldaan, omdat Woonbron niet iets heeft gezegd of verzwegen waardoor [gedaagde] in een verkeerde veronderstelling is geraakt. Dat Woonbron zou hebben gezegd dat de (hoge) kosten van de kortgedingprocedure op [gedaagde] worden verhaald, is op zichzelf (bij een toewijzend vonnis) geen verkeerde voorstelling van zaken.
[gedaagde] moet de woning ontruimen
4.7.
De conclusie van het voorgaande is dat [gedaagde] op dit moment zonder recht of titel in de woning verblijft. Het is daarom zeer aannemelijk dat de bodemrechter een vordering tot ontruiming zal toewijzen. Het belang van [gedaagde] bij behoud van zijn woning weegt niet zwaarder dan het belang van Woonbron bij beëindiging van deze onrechtmatige toestand en een spoedige ontruiming. Het is namelijk de taak van Woonbron als sociale verhuurder om woningzoekenden van sociale huurwoningen te voorzien. De wachtlijst voor dat soort woningen is, zoals bekend, erg lang. De vordering tot ontruiming is dan ook toewijsbaar.
4.8.
De termijn voor ontruiming wordt, zoals geëist, gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
4.9.
De gevorderde dwangsom wordt afgewezen. Woonbron kan met deze uitspraak namelijk zelf een gedwongen ontruiming laten uitvoeren. De dwangsom is verder ook niet onderbouwd, laat staan dat Woonbron bijzondere omstandigheden heeft gesteld die het nodig maken dat er een extra prikkel voor [gedaagde] moet zijn om de woning te ontruimen.
De huurachterstand is niet toewijsbaar
4.10.
De kantonrechter stelt vast dat Woonbron geen specificatie van de huurachterstand heeft overgelegd, maar dat zij stelt dat [gedaagde] sinds december 2022 de huur niet meer betaalt, [gedaagde] de betalingsregeling met Woonbron niet nakomt en dat de huurachterstand ten tijde van de dagvaarding € 4.402,62 bedroeg. [gedaagde] voert daartegen aan dat inmiddels diverse betalingen hebben plaatsgevonden en dat hij een nieuwe betalingsregeling van € 200,- per maand heeft getroffen met deurwaarder Over de Vest. Woonbron heeft dat niet betwist. Zij voert slechts aan dat zij daar niet van op de hoogte is, maar dat het wel mogelijk is dat [gedaagde] een betalingsregeling met de deurwaarder heeft getroffen. Gelet hierop is het in dit kort geding onvoldoende aannemelijk dat de resterende huurachterstand, hoe hoog die ook moge zijn, nu opeisbaar is. Daarom wijst de kantonrechter deze vordering af.
Proceskosten
4.11.
[gedaagde] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). Aangezien Woonbron een huurachterstand heeft gevorderd die niet toewijsbaar is gebleken, heeft Woonbron een hoger bedrag aan griffierecht betaald. De kantonrechter vindt dat het verschil als nodeloos gemaakte kosten voor rekening van Woonbron moet blijven. De kantonrechter stelt de proceskosten aan de kant van Woonbron tot vandaag vast op € 106,73 aan dagvaardingskosten, € 128,- aan griffierecht en € 529,- aan salaris voor de gemachtigde. Dit is totaal € 763,73. Voor kosten die Woonbron maakt na deze uitspraak moet [gedaagde] een bedrag betalen van € 132,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853). De wettelijke rente wordt toegewezen.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
4.12.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).
5..De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en de woning met alle sleutels ter beschikking van Woonbron te stellen;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Woonbron tot vandaag worden vastgesteld op € 763,73 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag dat volledig is betaald;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
49039