Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10036990 \ CV EXPL 22-23906
datum uitspraak: 21 juli 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Marcan Vastgoed B.V.,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. Th.C. Visser,
tegen
1..Kleding en Textielbedrijf Carpe Diem B.V.,
vestigingsplaats: Rotterdam,
2. [gedaagde],
vestigingsplaats: Rotterdam,
gedaagden,
gemachtigde: mr. J. Slager.
Eiseres wordt hierna aangeduid als ‘Marcan’. Gedaagden worden hierna samen aangeduid als “Carpe Diem c.s.” en individueel als “Carpe Diem” (gedaagde sub 1) en “[gedaagde] ” (gedaagde sub 2).
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 1 augustus 2022, met bijlagen 1 t/m 7;
- het antwoord, met bijlagen 1 t/m 12;
- de brief van 7 oktober 2022, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de akte overlegging producties van Marcan, met bijlagen 8 t/m 13;
- de e-mail van Marcan van 16 januari, met bijlage 14;
- de brief van Carpe Diem c.s., met bijlagen 13 en 14;
- de spreekaantekeningen van Marcan;
- de spreekaantekeningen van Carpe Diem c.s.;
- de akte eiswijziging van Marcan van 23 februari 2023;
- de akte van Carpe Diem c.s. van 23 februari 2023, met bijlagen 15 t/m 19;
- de antwoordakte van Marcan van 20 april 2023, met bijlagen 14 t/m 17;
- de akte van Carpe Diem c.s. van 22 juni 2023.
1.2.
Op 23 januari 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren namens Marcan aanwezig de gemachtigden mr. Th.C. Visser en mr. L.T. Kleine. Namens Carpe Diem c.s. was aanwezig [naam 1] (bestuurder), vergezeld door [naam 2] van [naam bedrijf 1] en bijgestaan door de gemachtigde mr. J. Slager.
2..De feiten
2.1.
Tussen [naam 3] als verhuurder en Carpe Diem als huurder is met ingang van 1 maart 2005 een huurovereenkomst tot stand gekomen ten aanzien van de bedrijfsruimtes aan de [adres 1] en [adres 2] in [plaatsnaam] (hierna: ‘het gehuurde’). Carpe Diem exploiteert een winkel in dameskleding van het modemerk Zola in het gehuurde.
2.2.
Met ingang van 1 februari 2012 is een huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde tot stand gekomen tussen Marcan, als de rechtsopvolgster van [naam 3] , en Carpe Diem. Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van tien jaar, daardoor eindigend op 31 januari 2022. In artikel 3.2. van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurovereenkomst na het verstrijken van de periode van tien jaar wordt voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaar, eindigend per 31 januari 2027. De huidige huurprijs bedraagt € 87.922,44 exclusief btw per jaar.
2.3.
Op 30 januari 2021 heeft Marcan per deurwaardersexploot een brief aan Carpe Diem c.s. betekend. In deze brief is - voor zover van belang - het volgende medegedeeld:
“(…) Zoals u bekend bezit cliënte, naast de door u gehuurde ruimte, een groot aantal panden op [straatnaam 1] , [straatnaam 2] , [straatnaam 3] , [straatnaam 4] en [straatnaam 5] .
Het bezit van cliënte heeft een zodanige vorm dat zij concreet iets kan betekenen in die straten en waar nodig kan veranderen en dat doet zij ook.
De wensen die cliënte heeft met haar vastgoed in voornoemde straten is het creëren van een open en overzichtelijk straatbeeld, het doorvoeren van een zodanige branchering en een zodanige staat/niveau van winkelruimtes dat dit o.m. luxe en duurzaamheid uitstraalt.
Cliënte heeft zoals bekend ook het gehuurde in dit verband onder loep genomen en heeft het voornemen geuit om het gehuurde te gaan herontwikkelen en aan te passen aan de eisen des tijds, als gevolg waarvan het gehuurde dient te worden gerenoveerd. Dat is mede de reden geweest om een aanvang te nemen met het voeren van gesprekken daaromtrent. Daarbij geniet het de voorkeur van cliënte om de huidige winkeltuimte te gaan splitsen met het al dan niet toevoegen van entresols. Alles gericht op het optimaliseren van de ruimtes/benutbare m2's.
Met de door cliënte gewenste renovatie kan cliënte de exploitatiemogelijkheden en opbrengsten optimaliseren, waardoor de beleggingswaarde van het gehuurde, specifiek dit deel van de straat en daarmee van haar portefeuille verbeterd wordt.
Het concrete renovatieplan van cliënte voorziet als gezegd o.m. in het wijzigen van de indeling van het gehuurde. Een en ander in combinatie met een duidelijkere samen/toevoeging van de kelder, het toevoegen van een entresol en het tegelijkertijd splitsen van de twee adressen. Het gehuurde zal na de renovatie daarmee in niets meer te vergelijken zijn met de ruimte die u thans huurt.
Het is niet mogelijk om de onderhavige renovatie uit te voeren met instandhouding van de huurovereenkomst, niet in de laatste plaats omdat de winkelruimte na renovatie niet meer te vergelijken zal zijn met de huidige door u gehuurde ruimte. Namens cliënte zeg ik u derhalve, met in achtneming van de opzegtermijn, de huurovereenkomst tegen31 januari 2022op.
De opzeggingsgronden zijn:
Primair
"Dringend eigen gebruik" ex artikel 7:296 lid 1 sub b BW in de zin van een renovatie die niet zonder de beëindiging van de huurovereenkomst mogelijk is. Zoals aangegeven zal het
gehuurde na renovatie o.m. zowel qua indeling, plaats en oppervlakte wijzigen. Ook de functie zal gewijzigd worden. Daarmee staat vast dat de huurovereenkomst niet in stand kan blijven.
Subsidiair
"De belangenafweging" ex artikel 7:296 lid 3 BW. De belangen van cliënte bij de beëindiging van de huurovereenkomst, zie hiervoor, wegen zwaarder dan uw belang bij
voortzetting van de huurovereenkomst. Dit geldt temeer nu u reeds lange tijd het gehuurde huurt en de huurperiode afloopt. (…)”
3..Het geschil
3.1.
Marcan vordert - na wijziging van haar eis - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal zijn
beëindigd;
II. Carpe Diem c.s. te veroordelen om het gehuurde uiterlijk per het hiervoor bedoelde tijdstip te ontruimen met al diegenen die en al hetgeen zich daarin of daarop
bevinden respectievelijk bevindt en ontruimd te houden en de ruimten leeg en
onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Marcan te stellen;
III. Marcan voorwaardelijk te veroordelen tot betaling van een door de kantonrechter te bepalen schadevergoeding aan Carpe Diem c.s. indien, na toewijzing van het onder I en II gevorderde, de wil van Marcan tot persoonlijk duurzaam gebruik niet aanwezig is geweest ex artikel 7:299 BW;
IV. Carpe Diem c.s. te veroordelen in de proceskosten met rente en de nakosten.
3.2.
Marcan baseert de eis op het volgende. Marcan heeft de huurovereenkomst primair opgezegd op grond van dringend eigen gebruik (artikel 7:296 lid 1 sub b BW). Er bestaat een dringende noodzaak tot renovatie van het gehuurde en de renovatie kan niet worden uitgevoerd met behoud/voortzetting van de huurovereenkomst. Het renovatieplan van Marcan bestaat uit het wijzigen van de indeling en vergroten van het gehuurde door de winkelruimtes te splitsen en vervolgens per winkelruimte een entresol toe te voegen. Het voornemen tot renovatie is mede ingegeven door het met de renovatie en de herontwikkeling kunnen inspelen op de vragende markt naar goed ingedeelde winkelunits, die voorzien zijn van alle gemakken en voldoen aan de eisen van deze tijd.
3.3.
Het creëren van twee frisse open winkelruimtes zal een boost geven aan de straat en de omgeving waarin het gehuurde is gelegen. Door de renovatie kan een beduidend hogere huurprijs per winkel worden verkregen. Het levert bovendien rendement technisch gezien een beter resultaat op, in aanmerking genomen dat het rendement nu negatief is. De plaats en functie van het gehuurde zal door de renovatie wijzigen, zodat de renovatie niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Subsidiair stelt Marcan dat, in het kader van de belangenafweging op grond van artikel 7:296 lid 3 BW, de (bedrijfseconomische) belangen van Marcan bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder dienen te wegen dan de belangen van Carpe Diem c.s. bij voortzetting daarvan.
3.4.
Carpe Diem c.s. zijn het niet eens met de eisen van Marcan en voeren het volgende aan. Hoewel Marcan heeft gesteld te willen gaan renoveren, heeft zij geen inzicht gegeven in een concreet renovatieplan. Er bestaat juist behoefte aan grotere winkelunits in plaats van kleinere winkels. Recent heeft Marcan nog dubbele winkelruimtes verhuurd aan verschillende partijen. Dat er in de omgeving van het gehuurde een vraag naar ‘luxe’ is, is niet onderbouwd. De door Marcan gewenste aanpassingen in het gehuurde zijn feitelijk lastig te realiseren en leiden niet tot de gestelde verbetering van het rendement. Gezien de feitelijke situatie is het niet mogelijk om de kelders bij de winkelruimte te betrekken. Bouwtechnisch is het vergroten van de winkeloppervlakte door het aanbrengen van een entresol nauwelijks mogelijk. Aanpassing van de achtergevel is evenmin mogelijk omdat aldaar sprake is van een draagmuur. Carpe Diem c.s. betwisten dat de aanpassingen in het gehuurde uitsluitend mogelijk zijn als de huurovereenkomst wordt beëindigd. Na renovatie blijven plaats en functie van het gehuurde gelijk aan de oorspronkelijke opzet. De renovatie zal niet leiden tot de door Marcan gestelde verbetering van het rendement.
3.5.
De belangen van Carpe Diem c.s. bij voortzetting van de huurovereenkomst wegen zwaarder dan de belangen van Marcan bij beëindiging daarvan. Door Carpe Diem c.s. is door de jaren heen aanzienlijk geïnvesteerd in het gehuurde. Carpe Diem c.s. hebben nog steeds een goede winkel en zullen ernstig financieel benadeeld worden als zij de winkelruimte moeten verlaten. Carpe Diem betwist dat er goede alternatieve winkelruimte in de omgeving beschikbaar is. Voor het geval de vordering van Marcan zal worden toegewezen, maken Carpe Diem c.s. aanspraak op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten op grond van artikel 7:297 BW.
4..De beoordeling
4.1.
Marcan heeft zowel Carpe Diem (als huurder) als [gedaagde] (als feitelijk exploitant van de winkel) gedagvaard. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Marcan echter te kennen gegeven haar vordering jegens [gedaagde] te willen intrekken. Dat betekent dat de vordering ten aanzien van de beëindiging van de huurovereenkomst enkel nog tegen Carpe Diem is gericht. [gedaagde] heeft in verband met voornoemde intrekking verzocht Marcan in de proceskosten aan haar zijde te veroordelen. Daarop zal aan het slot van dit vonnis nader worden ingegaan.
4.2.
Marcan heeft een beroep gedaan op de opzeggingsgronden dringend eigen gebruik (artikel 7:296 lid 1 sub b BW) en de belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW.
dringend eigen gebruik
4.3.
Ten aanzien van de opzegging wegens dringend eigen gebruik wordt als volgt overwogen. De vraag of een verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft, moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De verhuurder moet aannemelijk maken dat het geval als omschreven in artikel 7:296 lid 1 sub b BW zich voordoet. De verschillende bestanddelen van deze omschrijving die aannemelijk gemaakt moeten worden, zijn:
de wil het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen, waarbij onder duurzaam gebruik begrepen wordt de renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, en;
het daartoe dringend nodig hebben van het verhuurde.
renovatie
4.4.
Marcan heeft gesteld dat zij voornemens is het gehuurde te renoveren, waarbij zij ten aanzien van de aard van de renovatie aanvankelijk een tweetal opties heeft gepresenteerd, die - kort samengevat - bestaan uit splitsing van het gehuurde in twee afzonderlijke winkelruimtes met toevoeging van een entresol in elke winkelruimte óf renovatie zonder splitsing van het gehuurde maar met toevoeging van een entresol. In de loop van de procedure heeft Marcan medegedeeld dat de renovatieplannen van Marcan uitsluitend zullen zien op het splitsen van het gehuurde in twee afzonderlijke winkelruimtes met toevoeging van een entresol en dat zij afziet van de andere optie.
4.5.
Carpe Diem heeft zich op het standpunt gesteld dat Marcan geen concreet renovatieplan heeft, zodat Marcan niet van plan lijkt de betreffende aanpassingen daadwerkelijk uit te voeren. Hoewel de tekeningen van de architect, die Marcan in het geding heeft gebracht, relatief eenvoudig zijn en uit die tekeningen veel details van de renovatie niet kunnen worden afgeleid, behoeft Marcan anderzijds nog geen volledig uitgewerkt plan in het geding te brengen om voldoende aannemelijk te maken dat sprake is van een voorgenomen renovatie. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Marcan, ondanks het ontbreken van een meer uitgewerkt plan, voldoende aannemelijk gemaakt dat er in elk geval sprake is van een voorgenomen renovatie waarbij het gehuurde zal worden gesplitst in twee afzonderlijke winkelruimtes met entresols. Gelet op al hetgeen Marcan in dit kader in dat verband naar voren heeft gebracht, kan niet gezegd worden dat sprake is van een zodanig prematuur stadium van de plannen dat de vordering daarop zou moeten afstuiten.
4.6.
Gelet op het voorgaande is er onder de gegeven omstandigheden naar het oordeel van de kantonrechter sprake van voldoende concrete renovatieplannen aan de zijde van Marcan. Het enkele feit dat het gehuurde zal worden gesplitst in twee afzonderlijke en kleinere winkelruimtes brengt al mee dat de beoogde veranderingen wijzigingen in plaats en functie betreffen. De huidige wijze waarop de ruimte geëxploiteerd wordt kan daardoor immers redelijkerwijs niet meer worden voortgezet. Ook het aanbrengen van de entresols in het gehuurde zorgt in elk geval voor een aanzienlijk gewijzigde indeling van de ruimte. Dit alles betekent dan ook dat de renovatie niet mogelijk is zonder beëindiging van de huidige huurovereenkomst.
4.7.
De kantonrechter volgt Carpe Diem niet in haar stelling dat van een renovatie geen sprake zou zijn, omdat met het aanbrengen van entresols de oorspronkelijke situatie zou worden teruggebracht. Niet in geschil is dat de winkelruimte oorspronkelijk inderdaad voorzien was van een entresol en dat deze in de loop der tijd uit het gehuurde is verwijderd. Dat neemt niet weg dat het terugplaatsen van deze entresol(s) in het gehuurde ten opzichte van de huidige situatie nog altijd een dermate ingrijpende wijziging van de indeling van het gehuurde inhoudt, dat daarmee - zeker in samenhang met de splitsing van het gehuurde in twee winkelruimtes - wel degelijk kan worden gesproken van een renovatie.
4.8.
Carpe Diem heeft zich op het standpunt gesteld dat de door Marcan gewenste aanpassingen in het gehuurde feitelijk niet of nauwelijks te realiseren zijn. Daarbij heeft Carpe Diem onder meer gewezen op het feit dat het niet mogelijk is de kelders bij de bovengelegen winkelruimtes te betrekken. Marcan heeft echter te kennen gegeven dat zij slechts voornemens is het gehuurde te splitsen en te voorzien van entresols, maar dat zij niet langer van plan is de kelders bij de winkelruimtes te betrekken. Het verweer van Carpe Diem op dit punt behoeft dan ook geen verdere bespreking meer. Dat geldt ook voor de stelling van Carpe Diem dat er feitelijk geen mogelijkheden zijn iets aan de achtergevel te doen, onder andere omdat daarbij sprake is van een draagmuur. Ter zitting is immers door Marcan nader uiteengezet dat zij slechts voornemens is de al in de achtergevel aanwezige bovenramen - die op dit moment nog zijn dichtgezet - open te zetten, zonder dat daar een verbouwing voor nodig is.
4.9.
Daarnaast heeft Carpe Diem gesteld dat het aanbrengen van entresols in verband met de extra vloerbelasting niet op te vangen is met de huidige fundering, zodat het bouwtechnisch lastig te realiseren is. Marcan heeft echter een verklaring van haar architect, [naam 4] , overgelegd waaruit volgt dat de oorspronkelijke entresol weer zal worden teruggeplaatst in het gehuurde, maar dan één of enkele meters groter. Volgens de architect is dit een relatief eenvoudige ingreep waarvoor geen aanpassingen in de fundering of andere constructie-eisen noodzakelijk zijn. Carpe Diem heeft in reactie hierop in haar laatste akte - in weerwil van haar eerder ingenomen standpunt - aangegeven dat zij het eens is met het oordeel van de architect dat het om een relatief eenvoudige aanpassing gaat. Zij heeft ook niet meer betwist dat de grotere oppervlakte van de entresols geen aanpassingen in de fundering of de constructie vereist. De kantonrechter leidt hieruit af dat Carpe Diem haar verweer dat het realiseren van de entresol bouwtechnisch een probleem oplevert, heeft prijsgegeven. Het enkele feit dat het realiseren van de entresols kennelijk relatief eenvoudig te realiseren is, betekent overigens niet dat daarmee geen sprake is van renovatie, zoals Carpe Diem betoogt. Hiervoor is immers al overwogen dat de splitsing van het gehuurde in combinatie met het aanbrengen van de entresols met zich brengt dat daarmee de plaats en functie van het gehuurde ingrijpend wijzigt. De vraag of die aanpassingen eenvoudig te realiseren zijn of niet maakt die ingrijpende wijziging van het gehuurde niet anders.
dringende noodzaak
4.10.
Voor een geslaagd beroep op artikel 7:296 lid 1 sub b BW dient eveneens voldoende aannemelijk te zijn dat sprake is van een dringende noodzaak tot renovatie. Bij de beoordeling van deze vraag zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Algemene bedrijfseconomische belangen kunnen voldoende zijn om een dringende noodzaak aannemelijk te maken en deze belangen kunnen gelegen zijn in een rendementsverbetering. In dat kader heeft Marcan gesteld dat door de voorgenomen renovatie het rendement aanzienlijk hoger zal worden dan het huidige rendement. Daartoe heeft Marcan gesteld dat dit onder meer te maken heeft met het feit dat met de renovatie wordt ingespeeld op de vragende markt naar goed ingedeelde winkel-units, die voorzien zijn van alle gemakken en bovendien voldoen aan de eisen van deze tijd. Door de renovatie wordt het rendement op de belegging behouden en vergroot. Naast de toename van de huurstroom zal (daarmee samenhangend) door de herontwikkeling ook de beleggingswaarde van het pand stijgen, aldus Marcan. Bovendien zal de renovatie de verhuurbaarheid ten goede komen.
4.11.
Om vast te kunnen stellen of de door Marcan gestelde rendementsverbetering voldoende is om een dringende noodzaak tot renovatie aannemelijk te achten, dient het huidige rendement van de bedrijfsruimte vergeleken te kunnen worden met het te verwachten rendement na de renovatie.
4.12.
Marcan heeft ter onderbouwing van de door haar gestelde aanzienlijke rendementsverbetering als productie 15 een rendementsberekening van de huidige situatie en een rendementsberekening van de situatie na de voorgenomen renovatie in het geding gebracht. Volgens deze rendementsberekening zou er op dit moment sprake zijn van een negatief rendement van ongeveer -5%. In de situatie ná de renovatie zou er sprake zijn van een positief rendement van ongeveer 11%.
4.13.
Marcan is in de berekening van het rendement in de nieuwe situatie (na renovatie) uitgegaan van een door haar in totaal (voor beide winkelruimtes tezamen) te ontvangen huurbedrag van € 125.000,- per jaar. Marcan zoekt hierbij aansluiting bij de inschatting van de huurwaarde door makelaar [naam 6] , die meerdere huurtransacties in de omgeving van het gehuurde voor haar rekening heeft genomen. Ter onderbouwing van de juistheid van de huurinschatting van [naam 6] heeft Marcan diverse huurovereenkomsten en huurfacturen overgelegd van bedrijfsruimtes in de (directe) omgeving, waaruit blijkt dat voor die betreffende bedrijfsruimtes een soortgelijke huur verschuldigd is. Marcan heeft bovendien onweersproken gesteld dat de bedrijfsruimte, waarin [naam bedrijf 5] is gevestigd, qua oppervlakte gelijk is aan het gehuurde, maar op dit moment al een aanzienlijk hogere huurwaarde kent dan het gehuurde. Carpe Diem heeft daartegen aangevoerd dat de huurwaarde na renovatie zelfs lager zal zijn dan de huidige markthuur en brengt daartoe een rapport van Colliers in het geding. In tegenstelling tot Marcan heeft Carpe Diem echter geen stukken (zoals huurovereenkomsten en huurfacturen van andere huurders in de omgeving) in het geding gebracht die de door Colliers genoemde lagere huurwaarde ondersteunen. Bovendien volgt uit de in het rapport van Colliers opgenomen referentiepanden dat Colliers bij haar vergelijking voornamelijk rekening lijkt te hebben gehouden met panden die groter zijn dan het gehuurde, maar daarbij het hiervoor genoemde nagenoeg identieke pand van [naam bedrijf 5] niet in haar vergelijking heeft betrokken. Gelet hierop is de kantonrechter van oordeel dat Carpe Diem haar verweer tegen de door Marcan genoemde huurbedragen onvoldoende heeft onderbouwd.
4.14.
Tussen partijen heeft bij deze rechtbank (zaaknummer 10052092 VZ VERZ 22-10768) een procedure plaatsgevonden tot benoeming van een deskundige, die zal adviseren omtrent de te hanteren huurprijs. Gesteld noch gebleken is dat de deskundige al een advies heeft uitgebracht en evenmin is gebleken dat er al een procedure tot vaststelling van de huurprijs is opgestart. Bij gebreke daarvan en gelet op het hiervoor overwogene is de kantonrechter van oordeel dat Marcan onder de gegeven omstandigheden in onderhavige procedure voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar in de rendementsberekeningen genoemde huurbedragen juist zijn, zodat de kantonrechter daarbij bij de beoordeling van de rendementsberekeningen aansluiting zal zoeken.
4.15.
Carpe Diem heeft betwist dat de door Marcan in de rendementsberekening opgenomen verbouwingskosten van circa € 60.000,- juist zijn. In dit kader heeft Marcan echter een tweetal kostenbegrotingen van verschillende aannemers overgelegd, die afzonderlijk van elkaar de kosten van de voorgenomen renovatie begroten op circa € 66.000,- ( [naam bedrijf 2] ) dan wel € 60.000,- ( [naam bedrijf 3] ). Carpe Diem heeft slechts gesteld dat de daadwerkelijke kosten veel hoger zijn, maar heeft deze stelling op geen enkele wijze onderbouwd. Gelet hierop en op de onderbouwing van Marcan zal de kantonrechter dan ook van de juistheid van de door Marcan genoemde verbouwingskosten uit gaan.
4.16.
Ten aanzien van de door Marcan in haar rendementsberekeningen genoemde beheer- en overheadkosten is door Carpe Diem gesteld dat Marcan van een te hoog percentage is uitgegaan. Marcan heeft in reactie daarop een brief van haar accountant [naam bedrijf 4] in het geding gebracht, waarin het in de berekeningen gehanteerde percentage van 19% wordt gespecificeerd en onderverdeeld in diverse kostenposten. Daar tegenover heeft Carpe Diem slechts een tweetal e-mails van professionele vastgoedbeheerders overgelegd, waarin de beheer- en overheadkosten op een percentage van 2 à 3% worden geschat. In tegenstelling tot het door Marcan gehanteerde percentage worden de door de vastgoedbeheerders genoemde percentages op geen enkele wijze nader toegelicht of onderbouwd. De kantonrechter ziet ook op dit punt geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de door Marcan gepresenteerde cijfers.
4.17.
Het voorgaande geldt ook voor de door Marcan in haar berekeningen genoemde rentepercentages over het (vreemd en eigen) vermogen. Marcan heeft in dat verband een brief van [naam bedrijf 4] van 19 april 2023 in het geding gebracht, waarin de gebruikte percentages in voldoende mate worden toegelicht en onderbouwd. Dat de percentages onredelijk hoog zouden zijn, is door Carpe Diem onvoldoende aannemelijk gemaakt.
4.18.
Ten slotte heeft Carpe Diem nog gesteld dat Marcan diverse punten in haar rendementsberekeningen niet met stukken heeft onderbouwd. Vooropgesteld wordt dat Marcan niet gehouden is alle aan haar berekeningen ten grondslag liggende stukken in het geding te brengen om zodoende de juistheid van alle posten te kunnen aantonen. Marcan moet immers slechts aannemelijk maken dat er sprake is van een dringende noodzaak. Voor wat betreft de posten waarvan Marcan geen onderliggende stukken heeft overgelegd, maar waartegen door Carpe Diem ook geen inhoudelijke argumenten zijn aangedragen (zoals de VvE-bijdrage, de OZB-belasting en het meerjarig onderhoudsplan), ziet de kantonrechter op basis van de overgelegde stukken geen concrete aanleiding om aan de juistheid daarvan te twijfelen. Daarbij weegt bovendien mee dat [naam bedrijf 4] in haar brief van 19 april 2023 de in haar rendementsberekening opgenomen posten van een voldoende duidelijke toelichting heeft voorzien. De door Carpe Diem overgelegde rendementsberekening van haar eigen accountant [naam 5] maakt dit oordeel niet anders. Naast het feit dat die rendementsberekening verder niet is toegelicht, geldt bovendien dat [naam 5] in haar berekening is uitgegaan van lagere en onvoldoende onderbouwde percentages ten aanzien van de beheer- en overheadkosten en de rente op het (vreemd en eigen) vermogen.
4.19.
Op grond van het bovenstaande is de kantonrechter van oordeel dat Marcan met de overgelegde rendementsberekeningen, de nadere toelichting daarop door [naam bedrijf 4] en de huurinschattingen van [naam 6] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij door renovatie van het gehuurde een substantiële rendementsverbetering (van ongeveer -5% naar ongeveer 11%) kan behalen.
4.20.
Door Carpe Diem is verder aangevoerd dat er eveneens geen dringende noodzaak voor renovatie bestaat omdat kleine winkelruimtes - zoals Marcan deze wil realiseren - voor huurders juist onaantrekkelijk zijn en er recent ook nog dubbele (dus grotere) winkelruimtes zonder entresol zijn verhuurd. In dat verband wordt vooropgesteld dat Marcan als verhuurder in beginsel een bepaalde mate van beleidsvrijheid heeft en zij dus de keuze mag maken om een bepaald gebied dan wel bepaalde straat of slechts een deel daarvan te herontwikkelen. Door Marcan is in dit kader ook onweersproken gesteld dat de keuze voor wat betreft de grootte van een winkelruimte (één grotere winkelruimte of splitsing in kleinere winkelruimtes) kan variëren per gebied of per straat, afhankelijk van de ligging van de winkelruimte en de reeds bestaande winkels in de directe omgeving en dat ook de vraag naar kleinere of juist grotere winkelruimtes kan verschillen per gebied of straat. Het enkele feit dat Marcan, ondanks haar voornemen tot splitsing van het gehuurde, daarnaast ook nog grotere winkelruimtes verhuurt, maakt dus niet dat daardoor geen sprake kan zijn van een dringende noodzaak voor renovatie.
4.21.
Al het voorgaande in overweging nemende komt de kantonrechter tot het oordeel dat Marcan voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik om de door haar gewenste renovatie te kunnen realiseren, die zonder de beëindiging van de huurovereenkomst met Carpe Diem niet mogelijk is. De kantonrechter heeft geen grond om aan te nemen dat, zoals Carpe Diem heeft aangevoerd, Marcan de wettelijke regeling van artikel 7:296 BW slechts gebruikt omdat zij niet zozeer zou willen renoveren, maar omdat zij vooral een huurverhoging zou willen doorvoeren. De eis van Marcan wordt dan ook op de primaire grondslag toegewezen. Dat brengt met zich dat niet meer wordt toegekomen aan de belangenafweging als bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW.
einde van de huurovereenkomst
4.22.
Het tijdstip van het einde van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde zal worden vastgesteld op 1 december 2023. Daarbij is rekening gehouden met het feit dat de opzegging door Marcan dateert van 30 januari 2021, zodat Carpe Diem al de nodige tijd heeft gehad om zich te oriënteren op eventuele andere bedrijfsruimte.
schadevergoeding op grond van artikel 7:299 lid 1 BW
4.23.
Op grond van artikel 7:299 lid 1 BW heeft een voormalige huurder recht op schadevergoeding indien de wil om het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest. Of de wil van Marcan daadwerkelijk aanwezig is, zal eerst later vastgesteld kunnen worden. Voor toepassing van het derde lid van genoemd wetsartikel, dat de kantonrechter de mogelijkheid biedt een bedrag te bepalen dat Marcan aan Carpe Diem zou moeten betalen indien later mocht blijken dat die wil in werkelijkheid niet aanwezig is geweest, bestaat op dit moment onvoldoende aanleiding, omdat de kantonrechter vooralsnog geen reden heeft om te twijfelen aan de stelling van Marcan dat zij het gehuurde daadwerkelijk duurzaam in eigen gebruik wil nemen. Indien de wil bij Marcan in de toekomst niet aanwezig blijkt te zijn geweest, heeft Carpe Diem op dat moment recht op volledige schadevergoeding. Nog afgezien van de vraag of die schade reeds nu al berekend zou kunnen worden, heeft Carpe Diem te kennen gegeven dat de hoogte van de schade op dit moment niet bekend is, zodat de kantonrechter geen enkel inzicht heeft in de mogelijke omvang van de door Carpe Diem te lijden schade. Dit deel van de vordering wordt dan ook afgewezen.
tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten
4.24.
Vervolgens moet worden beoordeeld of aan Carpe Diem een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten toekomt, zoals zij bij conclusie van antwoord heeft verzocht. De kantonrechter stelt voorop dat zij op grond van artikel 7:297 lid 1 BW een bedrag kan vaststellen dat Marcan aan Carpe Diem moet betalen ter tegemoetkoming in haar verhuis- en inrichtingskosten. Voor toepassing van dit artikel moet een huurder aannemelijk maken dat zij met verhuis- en inrichtingskosten zal worden geconfronteerd.
4.25.
Ter zitting is door de kantonrechter aan de orde gesteld dat Carpe Diem de verzochte tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten nog niet onderbouwd had. In reactie daarop heeft Carpe Diem medegedeeld dat zij een goede naam en een vast publiek heeft op [straatnaam 3] in [plaatsnaam] en dat zij haar winkel slechts op die locatie wil behouden. Daarbij heeft zij expliciet te kennen gegeven dat een verhuizing niet aan de orde is. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Carpe Diem onder de gegeven omstandigheden onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij daadwerkelijk zal gaan verhuizen en dat zij als gevolg daarvan met verhuis- en inrichtingskosten te maken zal krijgen. Omdat Carpe Diem in deze procedure ook geen enkel inzicht heeft gegeven in de mogelijke kosten waarmee zij bij een verhuizing geconfronteerd zou kunnen worden, heeft de kantonrechter - ook als Carpe Diem wel daadwerkelijk zou verhuizen - geen concreet aanknopingspunt om een tegemoetkoming in die kosten vast te stellen. Dat betekent dat de kantonrechter geen aanleiding ziet tot toekenning van een tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten over te gaan.
proceskosten
4.26.
Carpe Diem krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Marcan tot vandaag vast op € 108,41 aan dagvaardingskosten, € 128,- aan griffierecht en € 812,- aan salaris voor de gemachtigde (3,5 punten x € 232,-). Dit is totaal € 1.048,41. Voor kosten die Marcan maakt na deze uitspraak moet Carpe Diem een bedrag betalen van € 116,- (1/2 punt x € 232,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853). De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
4.27.
Zoals hiervoor bij r.o. 4.1 al aan de orde is gekomen, heeft Marcan ter zitting te kennen gegeven haar eis jegens [gedaagde] in te trekken. [gedaagde] heeft in verband daarmee verzocht Marcan in de proceskosten aan haar zijde te veroordelen. Door [gedaagde] is echter geen afzonderlijk inhoudelijk verweer gevoerd. Carpe Diem en [gedaagde] zijn beiden bijgestaan door dezelfde gemachtigde en door beiden is slechts één gezamenlijk standpunt tegen de eis van Marcan ingenomen. Door of namens [gedaagde] zijn geen afzonderlijke proceshandelingen verricht. De inhoud van de processtukken zou ook niet anders zijn geweest indien Marcan [gedaagde] niet zou hebben gedagvaard. Gelet daarop is de kantonrechter van oordeel dat voor een proceskostenveroordeling ten gunste van [gedaagde] geen aanleiding bestaat.
uitvoerbaarheid bij voorraad
4.28.
De vordering van Marcan om het in deze zaak te wijzen vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, wordt afgewezen. De kantonrechter verwijst in dit verband naar het bepaalde in artikel 7:295 lid 1 BW, waarin is vermeld dat een opgezegde huurovereenkomst na de dag waartegen rechtsgeldig is opgezegd, van rechtswege van kracht blijft tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder tot vaststelling van het tijdstip waarop de overeenkomst zal eindigen. Alleen in het geval dat het verweer tegen een dergelijke vordering de rechter kennelijk ongegrond voorkomt, kan het vonnis uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Van een dergelijk geval is hier geen sprake.
5..De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen ten aanzien van de bedrijfsruimte aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaatsnaam] zal eindigen vast op 1 december 2023;
5.2.
veroordeelt Carpe Diem om het gehuurde uiterlijk op 1 december 2023 te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin bevindende personen en zaken en ontruimd en verlaten te houden en het gehuurde door afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Marcan te stellen;
5.3.
veroordeelt Carpe Diem in de proceskosten, die aan de kant van Marcan tot vandaag worden vastgesteld op € 1.048,41 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag dat volledig is betaald;
5.4.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.
44487