Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummers: 9604722 CV EXPL 21-42915 en 10099778 CV EXPL 22-28548
datum uitspraak: 3 februari 2023
Vonnis van de pachtkamer
in de gevoegde zaken van
[naam01],
woonplaats: [woonplaats01] , gemeente [gemeente01] ,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
gemachtigde: mr. J.M.M. Menu,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[naam holding01],
[naam holding01],
vestigingsplaats: [vestigingsplaats01] , gemeente [gemeente01] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigden: mrs. N.S. Commijs en M. van Nee.
De partijen worden ‘ [naam01] ’ en ‘ [naam holding01] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaardingen van 21 december 2021 en 3 januari 2022, met bijlagen;
- de antwoorden met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
- de akte wijziging van eis in reconventie;
- de antwoorden in reconventie, met bijlagen;
- de spreekaantekeningen van mrs. Commijs en Van Nee.
1.2.
Op 5 december 2022 is te Dordrecht de zaak tijdens een mondelinge behandeling van de pachtkamer bestaande uit mr. R.R. Roukema, kantonrechter, en dhr. G.A.J. Baars en dhr. S. Kapteijn, pachtleden, met partijen besproken. Daarbij waren aanwezig
[naam03] , in persoon, vergezeld van zijn echtgenote en de heer [naam04] , en bijgestaan door genoemde gemachtigde, en namens [naam holding01] de heer [naam05] , vergezeld van zijn vader
[naam06] en de heren [naam07] en [naam08] , en bijgestaan door genoemde gemachtigden.
2.De feiten
2.1.
[naam02] , de vader van [naam01] (hierna: [naam02] senior) en [bedrijf01] B.V. kopen op 18 januari 2006 perceel [perceelnummer01] , groot 11.99.61 ha, aan de [naam locatie01] te Hoek van Holland, gemeente Rotterdam, van [naam09] .
2.2.
[naam02] senior en [bedrijf01] B.V. sluiten op 21 juni 2006 een pachtovereenkomst los land met betrekking tot de percelen [perceelnummer02] , groot 00.44.70 ha, en
[perceelnummer03] , groot 11.53.29 ha, aan de [naam locatie01] te Hoek van Holland, gemeente Rotterdam, met [naam10] , de looptijd is van 1 augustus 2006 tot en met 1 juli 2009.
2.3.
[naam02] senior krijgt op 17 juli 2006 de volledige eigendom van perceel [perceelnummer01] , [bedrijf01] B.V. verkrijgt een recht van eerste koop.
[naam02] senior sluit voor dit perceel een overeenkomst met de titel ‘geliberaliseerde pachtovereenkomst’ met [bedrijf02] voor de periode van 1 december 2010 tot
30 november 2015. De grondkamer heeft deze pachtovereenkomst goedgekeurd. Deze overeenkomst is verlengd met 5 jaar tot 30 november 2020. Ook de verlengde pachtovereenkomst is goedgekeurd door de grondkamer.
2.4.
[naam02] koopt op 29 januari 2009 percelen [perceelnummer02] en [perceelnummer03] van [naam10] nadat zijn vader en [bedrijf01] B.V. afstand hebben gedaan van hun koopoptie en de onder 2.2 genoemde pachtovereenkomst los land vroegtijdig is beëindigd.
[naam02] sluit vervolgens met [naam11] B.V. voor een deel van de percelen een overeenkomst met de titel ‘geliberaliseerde pachtovereenkomst’ voor de duur van 2 jaar, ingaand 1 februari 2009 tot 1 februari 2011.
2.5.
[naam02] sluit met [bedrijf02] B.V. met betrekking tot de gehele oppervlakte van de percelen [perceelnummer02] en [perceelnummer03] een pachtovereenkomst met de titel ‘geliberaliseerde pachtovereenkomst’ voor de duur van 5 jaar, ingaand op
1 december 2010. De grondkamer heeft deze pachtovereenkomst goedgekeurd. De overeenkomst is verlengd met een periode van 5 jaar, dus van 1 december 2015 tot
1 december 2020. Ook de verlengde pachtovereenkomst is goedgekeurd door de grondkamer.
2.6.
In 2010 deelt de gemeente [bedrijf01] B.V. mede dat de vergunning voor de koelcel niet wordt verlengd en dat de koelcel dient te worden verplaatst of verwijderd. Om een verplaatsing te bewerkstelligen koopt [bedrijf01] B.V. van [naam02] op 15 december 2011 een deel van perceel [perceelnummer04] , groot 37,05 aren, aan de [naam locatie01] te Hoek van Holland, gemeente Rotterdam, voor een bedrag van € 52.500,-. Dezelfde dag hebben partijen een notariële akte houdende verkoopplicht ondertekend waarin is opgenomen dat [bedrijf01] B.V. het gedeelte uiterlijk 15 december 2021 dient terug te verkopen aan [naam02] voor een koopprijs van € 52.500,-, op straffe van een boete als een van de partijen in gebreke blijft. Het verkochte gedeelte is vervolgens geregistreerd als perceel [perceelnummer05] .
2.7.
[naam02] en zijn vrouw bespreken in het najaar van 2020 met [naam11] (hierna: [naam11] senior) en [naam12] (de zoon van [naam11] , hierna: [naam11] junior) hun gewijzigde plannen met betrekking tot alle percelen.
2.8.
[naam02] senior stuurt op 8 november 2020 een e-mail aan [naam11] senior en in de cc aan zijn zoon en [naam02] junior. Deze e-mail luidt:
“Ik heb de mails gelezen over het project Oranjepolder.
Nadat [naam01] en [naam06] afgelopen donderdag bij [naam11] geweest waren ben ik voor het eerst van de plannen om huizen te gaan bouwen op de hoogte gesteld. De eerste opmerking die ik daarbij maakte was dat het er zeer ambitieus uitzag maar dat jullie met een huurder zitten die je niet zomaar aan de kant kan zetten.
(…)
Zoals de situatie nu is heeft [naam holding01] een geliberaliseerde pachtovereenkomst welke afloopt op 30 november 2020 met [naam01] en mij.
Deze pachtovereenkomst hebben we gedaan om er zeker van te zijn dat [naam holding01] niet naar de pachtkamer kon gaan om een vast pachtcontract te krijgen wat in zou houden dat hij de pachtkamer kan verzoeken de pachtprijs vast te laten stellen en dat [naam01] en ik de te veel betaalde pachtpenningen van voorgaande jaren aan [naam holding01] zouden moeten terug betalen.
Juridisch gezien heeft [naam holding01] zoals aangehaald in de mail geen recht op voortzetting van de pacht echter heb ik [naam01] altijd gezegd dat er een heren akkoord is dat we [naam holding01] er niet afzetten en dat wij pas weer over de grond kunnen beschikken als:
- De pacht niet betaald wordt.
- [naam holding01] te kennen geeft niet langer de gronden nodig te hebben, hij moet deze dan weer
schoon opleveren in de staat zoals hij ze gehad heeft in onderling overleg.
- Er een bende van maakt en het gepachte niet naar behoren onderhoud.
[naam01] en [naam06] , het is een prachtig idee om voor deze gronden een plan te ontwikkelen maar gezien voorgaande uiteenzetting denk ik dat je er pas over 30 jaar mee aan de slag kan omdat deze gronden niet vrij zijn tenzij jullie voor [naam holding01] vervangende grond hebben en de verhuiskosten betalen. (…)
Ook lijkt het mij geen goed idee om het specifiek daar te ontwikkelen, (…)
[naam01] , ik zou je adviseren om z.s.m. een pachtovereenkomst te laten registreren voor 5 jaar en [naam holding01] de garantie geven dat jij van jouw kant af deze telkens na afloop van de 5 jaren weer verlengd, geeft [naam holding01] de zekerheid om zijn bedrijf voort te zetten.
(…)”
2.9.
[naam02] koopt op 2 december 2020 perceel [perceelnummer01] van [naam02] senior nadat [naam holding01] (de nieuwe handelsnaam [bedrijf03] B.V.) afstand heeft gedaan van haar recht van eerste koop. [naam holding01] ontving hiervoor van [naam02] senior een bedrag van
€ 120.000,-.
2.10.
[naam02] sluit vervolgens met [naam holding01] een overeenkomst met de titel ‘geliberaliseerde pachtovereenkomst’ met betrekking tot de percelen [perceelnummer01] , [perceelnummer02] en [perceelnummer04] , totale oppervlakte van 23.97.60 ha, voor de duur van 1 jaar, voor een bedrag van € 87.000,- en ingaand 3 december 2020. De grondkamer heeft deze pachtovereenkomst goedgekeurd op 18 december 2020.
2.11.
Per maart 2021 zijn partijen in onderhandeling over een eventuele verlenging van de onder 2.10 genoemde pachtovereenkomst.
3.Het geschil
3.1.
[naam02] eist samengevat:
met betrekking tot de percelen [perceelnummer01] , [perceelnummer02] en [perceelnummer03]
- voor recht te verklaren dat de tussen [naam02] en [naam holding01] gesloten pachtovereenkomst betreffende de percelen [perceelnummer01] , [perceelnummer02] en [perceelnummer03] op 30 november 2021 is geëindigd;
- [naam holding01] te veroordelen om de percelen [perceelnummer01] , [perceelnummer02] en [perceelnummer03] binnen twee weken na betekening van onderhavig vonnis met al het hare en de haren te ontruimen en te verlaten, alsmede als grasland ter vrije en algehele beschikking van [naam02] te stellen, op straffe van een dwangsom van € 25.000,- voor iedere dag of dagdeel dat [naam holding01] met de nakoming van deze veroordeling in gebreke blijft, zulks met bepaling dat, voor zover [naam holding01] meer dan 14 dagen in gebreke blijft met de nakoming van voornoemde veroordeling, een gedwongen ontruiming door een deurwaarder in de zin van artikel 556 Rv zal geschieden;
- [naam holding01] te veroordelen aan hem te betalen € 107.780,- ten titel van schadevergoeding op jaarbasis, althans een door de pachtkamer in goede justitie te bepalen bedrag, betreffende de periode van 1 december 2021 tot aan de dag der algehele ontruiming, zijnde de periode dat [naam holding01] de percelen [perceelnummer01] , [perceelnummer02] en [perceelnummer03] onrechtmatig in gebruik heeft gehad, met rente;
met betrekking tot perceel [perceelnummer05] :
- [naam holding01] te veroordelen om primair de loods en terreinverhardingen op het perceel E433 af te breken en te verwijderen, subsidiair met de daarop gerealiseerde loods en terreinverhardingen, haar medewerking te verlenen aan de levering van voornoemd perceel [perceelnummer05] , zulks in ontruimde, onbezwaarde en onbelaste staat, alsmede vrij van gebruiksrechten, ten overstaan van notariskantoor [naam notariskantoor01] , tegen betaling door [naam02] van de koopsom van € 52.500,-, binnen twee weken na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis, althans een in goede justitie te bepalen termijn, op straffe van een dwangsom van € 25.000,-, althans een in goede justitie te bepalen dwangsom, voor iedere dag of dagdeel dat [naam holding01] met de nakoming van deze veroordeling in gebreke blijft;
- [naam holding01] te veroordelen tot de betaling van de contractuele boete ad € 100.000,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
en voorts:
- [naam holding01] te veroordelen tot vergoeding van de schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, welke schade [naam02] heeft geleden en zal lijden als gevolg van de weigering van [naam02] om de percelen [perceelnummer01] , [perceelnummer02] en [perceelnummer06] op 30 november 2021 te ontruimen en verlaten en de weigering van [naam holding01] om perceel [perceelnummer05] in ontruimde, onbezwaarde en onbelaste staat, alsmede vrij van de loods, terreinverhardingen en gebruiksrechten, op uiterlijk 15 december 2021 terug aan [naam02] te verkopen en leveren;
- [naam02] te veroordelen in de proceskosten, met rente;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
[naam02] baseert zijn vorderingen op het volgende. De onder 2.10 genoemde geliberaliseerde pachtovereenkomst is de enige overeenkomst tussen deze procespartijen en is op 30 november 2021 geëindigd. [naam holding01] gebruikt de percelen [perceelnummer01] , [perceelnummer02] en [perceelnummer03] sindsdien zonder recht of titel. [naam02] is niet gehouden aan overeenkomsten die eerder tussen andere partijen zijn overeengekomen of een vermeend herenakkoord tussen zijn vader en [naam11] senior.
[naam holding01] weigert de percelen leeg op te leveren en schiet daarmee tekort in de nakoming van haar contractuele verplichting daartoe. [naam holding01] is hierdoor schadeplichtig geworden en gehouden de schade die [naam02] lijdt en nog zal lijden te vergoeden. Ook dient [naam holding01] de percelen alsnog leeg, ontruimd en als grasland op te leveren.
Daarnaast diende [naam holding01] uiterlijk 15 december 2021 perceel [perceelnummer05] terug te verkopen aan [naam02] . Ook hiermee blijft zij in gebreke en is zij daarom een boete verschuldigd geworden. Alle percelen maken deel uit van een beoogd ontwikkelingsplan Oranjebonnen. Zolang [naam02] niet kan beschikken over de percelen lopen de herontwikkelingsmogelijkheden vertraging op met alle schadelijke gevolgen van dien. Omdat deze schade zich nog niet laat begroten wordt verwijzing naar de schadestaatprocedure verzocht.
3.3.
[naam holding01] is het niet eens met de eis van [naam02] en eist zelf samengevat:
met betrekking tot percelen [perceelnummer01] , [perceelnummer02] en [perceelnummer03] :
- primair:vastlegging van de pachtovereenkomst aangegaan tussen [naam02] (en zijn rechtsvoorgangers) als verpachter en [naam11] (en zijn rechtsvoorgangers) als pachter, die blijkt uit hetgeen door partijen in de loop der jaren is vastgelegd in diverse pachtovereenkomsten en de nadere (mondelinge) afspraken zoals vastgelegd in de e-mailberichten betreffende de percelen, totaal groot 23.97.60 ha, met ingang van 3 december 2020 of zoveel eerder/later de pachtkamer in goede justitie oordeelt en de pachtsom in totaal € 87.000,- bedraagt, althans een door de grondkamer op basis van artikel 7:328 BW bij de toetsing vast te stellen pachtprijs en daarbij te gelasten dat deze pachtovereenkomst ter goedkeuring aan de grondkamer moet worden ingezonden door [naam02] ;
- subsidiair:vernietiging van de geliberaliseerde pachtovereenkomst van 3 december 2020 op grond van misbruik van omstandigheden dan wel op grond van dwaling en vastlegging van een reguliere pachtovereenkomst aangegaan tussen [naam02] en zijn rechtsvoorgangers als verpachter en [naam holding01] en haar rechtsvoorgangers als pachter, die blijkt uit hetgeen door partijen in de loop der jaren is vastgelegd in diverse pachtovereenkomsten en de nadere (mondelinge) afspraken zoals vastgelegd in de e-mailberichten, met ingang van 3 december 2020 of zoveel eerder uw pachtkamer in goede justitie oordeelt en de pachtsom in totaal € 87.000,- bedraagt, althans een door de Grondkamer op basis van artikel 7:328 BW bij de toetsing vast te stellen pachtprijs en daarbij te gelasten dat deze pachtovereenkomst ter goedkeuring aan de Grondkamer moet worden ingezonden door [naam02] ;
- meer subsidiair:[naam02] te veroordelen om op basis van de gemaakte afspraken en de redelijkheid en billijkheid door te onderhandelen met [naam holding01] en te komen tot een (geliberaliseerde) pachtovereenkomst voor in ieder geval de komende vijf jaar;
- nog meer subsidiair:[naam02] te veroordelen tot nakoming van de geliberaliseerde pachtovereenkomst en op basis van alle gemaakte afspraken en met name artikel 5.3 van de geliberaliseerde pachtovereenkomst een redelijke en billijke ontruimingstermijn van tenminste vijf jaar te hanteren;
- meest subsidiair:[naam02] - in geval van beëindiging van de pachtovereenkomst - te veroordelen om een vergoeding te voldoen aan [naam holding01] voor de door [naam holding01] gedane pachtersinvesteringen op het gepachte, vastgesteld door deskundigen;
en met betrekking tot perceel [perceelnummer05] :
- primair:[naam02] te veroordelen tot betaling van de marktwaarde van het koelhuis met aanhorigheden te vergoeden op het tijdstip van eigendomsoverdracht en het tijdstip van eigendomsoverdracht te bepalen op 15 december 2026 of een in goede justitie nader vast te stellen met inachtneming van de tussen partijen gesloten pachtovereenkomst, en de contractuele boete van € 100.000,00 vanwege het niet nakomen van diens plicht tot medewerking aan de aankoop vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 16 december 2021;
- subsidiair:[naam02] te veroordelen om op basis van de gemaakte afspraken en de redelijkheid en de betrokken belangen door te onderhandelen en te komen tot een redelijke gebruikstermijn voor het koelhuis voor in ieder geval minstens 5 jaar en/of de oplossing de grond te leveren aan [naam02] en dan door middel van een recht van opstal het eigendom van het koelhuis bij [naam holding01] te houden;
en voorts:
- [naam02] te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten;
- [naam02] te veroordelen in de proceskosten, met rente en nakosten;
- het vonnis met betrekking tot de ontruimingsvorderingen door [naam02] niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren in verband met de ingrijpende en onomkeerbare gevolgen.
3.4.
[naam holding01] baseert de tegeneis op het volgende. Er zijn tussen partijen geen geliberaliseerde pachtovereenkomsten tot stand gekomen. Dit zou in strijd zijn met het tussen partijen geldende herenakkoord en daarnaast is de feitelijke situatie dat er sprake is van bebouwd land dat gepacht wordt en geen grasland.
De laatste overeenkomst is tot stand gekomen op grond van misbruik van omstandigheden en/of dwaling. De overeenkomst van 3 december 2020 dient dan ook te worden vernietigd met gelijktijdige vastlegging van een reguliere pachtovereenkomst in de zin van artikel 7:311 BW.
Voor zover er wel sprake is van een geliberaliseerde pachtovereenkomst moet [naam02] gedwongen worden door te onderhandelen over een verlenging daarvan conform de overeengekomen bijzondere voorwaarde 5.3 van de laatste overeenkomst luidende dat [naam02] voor 1 maart 2021 moet laten weten of hij de overeenkomst verlengd en zo ja, onder welke voorwaarden. Subsidiair moet [naam holding01] op grond van redelijkheid en billijkheid een termijn van vijf jaar gegund worden voor het zoeken van een andere geschikte locatie.
[naam holding01] is altijd bereid tot levering van perceel [perceelnummer05] maar dan wel tegen een vergoeding voor het koelhuis. [naam02] wordt immers door natrekking eigenaar van het koelhuis en op die wijze ongerechtvaardigd verrijkt.
4.De beoordeling
4.1.
Kern van het geschil is de vraag of er een einde is gekomen aan de pachtovereenkomst tussen partijen en zo ja op welke termijn [naam holding01] het veld dient te ruimen. Daarbij is aan de orde of er sprake is van een reguliere pacht of van geliberaliseerde pacht. [naam02] stelt dat partijen een geliberaliseerde pachtovereenkomst hebben gesloten, met verwijzing naar onder meer de tekst, de duur en voorafgaande geliberaliseerde pachtovereenkomsten. [naam holding01] voert daartegen aan dat er feitelijk sprake is van reguliere pacht, partijen afspraken hebben vastgelegd in hun correspondentie, en voor zoveel de laatste pachtovereenkomst wordt aangemerkt als een geliberaliseerde pachtovereenkomst deze tot stand is gekomen door misbruik van omstandigheden danwel onder invloed van dwaling en daarom vernietigd dient te worden.
Regulier of geliberaliseerd?
4.2.
Reguliere pachtovereenkomsten kunnen gesloten worden met betrekking tot hoeves, los land en gebouwen. Geliberaliseerde pacht kan uitsluitend worden overeengekomen voor los land. [naam holding01] voert aan dat de pachtovereenkomst weliswaar circa 24 hectare “grasland” vermeldt, maar dat het in feite gaat om landbouwgrond met bebouwing en dus niet om los land.
Los land?
4.3.
De bebouwing die [naam holding01] bedoelt is niet het koelhuis. Partijen zijn het er over eens dat het koelhuis op perceel [perceelnummer05] en geen deel uitmaakt van de gepachte. Er is ook geen sprake van een hoeve. De door [naam holding01] bedoelde bebouwing ziet op de investeringen die zij in/op de percelen [perceelnummer01] , [perceelnummer02] en [perceelnummer03] heeft gedaan, om deze zogenoemde ‘containervelden’ geschikt te maken voor haar bedrijfsvoering. Zij heeft een waterbassin en een water recirculatie- en bemestingssysteem aangelegd, tussen de velden paden van betonplaten, en op de velden worteldoek waarop de potten (‘containers’) met hortensia’s worden geplaatst.
4.4.
Hoewel deze investeringen aanzienlijk zijn en in zekere zin ook bouwwerken, is daarmee nog geen sprake van pacht van een gebouw of bebouwde grond. Het gaat ‘slechts’ om hulpmiddelen voor de exploitatie van het grasland dat als object van de pachtovereenkomst wordt genoemd. Hulpmiddelen die weliswaar met medeweten van [naam02] zijn aangebracht, maar voor rekening en risico van [naam holding01] en als zodanig geen deel uitmaken van het gepachte. Het gepachte is los land.
Geliberaliseerd?
4.5.
Met de vaststelling dat het om los land gaat is de vraag of de overeenkomst van partijen geliberaliseerde pacht betreft nog niet beantwoord. Nu reguliere pacht nog steeds de boventoon voert, wordt van reguliere pacht uitgegaan tenzij geliberaliseerde pacht komt vast te staan. De stelplicht en bewijslast rusten daarvan op de verpachter, in dit geval [naam02] . [naam02] heeft in dit verband onder meer gewezen op alle onder 2 genoemde pachtovereenkomsten die, anders dan [naam holding01] aanvoert, allemaal schriftelijk zijn vastgelegd. Alle overeenkomsten (behalve die met [naam09] ) benoemen als object: een perceel cultuurgrond te gebruiken als landbouwgrond. De onder 2.3 tot en met 2.5 en 2.10 genoemde overeenkomsten zijn getiteld: geliberaliseerde overeenkomst in de zin van artikel 70f Pachtwet (oud, geldend tot 1 september 2007) of artikel 7:397 BW. Alle overeenkomsten zijn getekend door [naam holding01] of aan haar gelieerde (rechts)personen.
4.6.
[naam holding01] heeft terecht aangevoerd dat de benaming die partijen hun overeenkomst hebben gegeven niet doorslaggevend is [1] . Voor de kwalificatie komt het aan op het vaststellen van de rechten en plichten die partijen zijn overeengekomen, waarbij mede van belang kan zijn op welke wijze partijen daaraan uitvoering hebben gegeven. [naam holding01] heeft in dit verband aangevoerd dat zij na het niet verlengen van de overeenkomst heeft geprotesteerd tegen de ‘tijdelijkheid’ van de overeenkomsten. Volgens haar past die tijdelijkheid niet in de langdurige samenwerking die er tussen partijen bestaat om samen tot de ontwikkeling van hoogwaardige containervelden te komen zoals overeengekomen in het herenakkoord [2] .
Daarnaast mag tijdelijke pacht maar voor maximaal twaalf jaar worden overeengekomen terwijl partijen al veel langer zaken met elkaar doen, aldus [naam holding01] .
4.7.
Anders dan door [naam holding01] is aangevoerd, is er geen sprake van een doorlopende overeenkomst of vereenzelviging van partijen. [naam02] senior en [naam11] senior zijn rond 2003 zaken met elkaar gaan doen, ongetwijfeld met de bedoeling om tot een zo gunstig mogelijke indeling van de percelen te komen maar toch kozen zij voor diverse entiteiten om zaken met elkaar te doen en voor tijdelijke contracten waarover steeds is onderhandeld. Gekozen had ook kunnen worden voor contractovernames maar daar is geen gebruik van gemaakt. Zo deed [naam02] senior eerst zaken met [bedrijf01] B.V. (in 2006 aankoop perceel [perceelnummer01] en verpachting perceel [perceelnummer02] en [perceelnummer03] ) en daarna met
[bedrijf02] B.V. (pacht perceel [perceelnummer01] in december 2010). Aan beide kanten gingen de kinderen meedoen in de zaken en zo verpachtte [naam02] in 2009 een gedeelte van percelen [perceelnummer02] en [perceelnummer03] aan [naam11] B.V. en in 2010 aan [bedrijf02] B.V. de volledige oppervlakte. In december 2011 verkoopt [naam02] perceel [perceelnummer05] aan [bedrijf01] B.V. en verpacht hij vervolgens in december 2020 aan [naam holding01] de percelen [perceelnummer01] , [perceelnummer02] . Partijen handelden kennelijk naar wat op dat moment goed uitkwam en sloten soms een nieuwe overeenkomst terwijl de voorgaande nog niet afgelopen was. Zo is ook de laatste overeenkomst onder dezelfde omstandigheden gesloten. Het stond [naam02] na het einde van de overeenkomst in beginsel vrij al dan niet een nieuwe pachtovereenkomst met [naam holding01] te sluiten.
4.8.
Die vrijheid zou hij niet hebben indien en voor zoveel dat in strijd zou zijn met afspraken die partijen hadden gemaakt. [naam holding01] meent dat dat het geval is; zij beroept zich op het herenakkoord waarover door [naam02] senior in de onder 2.8 geciteerde e-mail wordt gerept. Maar ook daarin kan zij niet worden gevolgd. Deze e-mail van [naam02] senior vermeldt geen concrete afspraken en de e-mail lijkt, zoals [naam02] terecht aanvoert, niet meer dan een advies van vader aan zoon en/of een moreel appèl. Daarbij komt dat ook indien [naam02] senior en [naam11] senior concrete afspraken zouden hebben gemaakt, niet valt in te zien dat [naam02] daaraan is gebonden. Uit de onder 2 vermelde overeenkomsten blijkt genoegzaam dat het om meerdere (rechts)personen gaat en diverse percelen van verschillende herkomst, zodat niet valt in te zien dat het eventuele herenakkoord al die overeenkomsten zou betreffen. De onderhavige pachtovereenkomst betreft dus niet een langdurige rechtsverhouding tussen dezelfde partijen. Feitelijk kunnen de onder 2 vermelde overeenkomsten worden aangemerkt als zelfstandige overeenkomsten die elk voor zich de toegestane maximale duur niet hebben overschreden.
4.9.
Voor de laatste overeenkomst van 3 december 2020 geldt bovendien dat deze kennelijk bewust is gesloten voor de duur van een jaar zodat de einddatum nagenoeg gelijk zou vallen met de datum van het terugkopen van perceel [perceelnummer05] , zoals door [naam02] is gesteld. Dit in verband met zijn plannen de percelen onder te brengen in het project van de gemeente Rotterdam inzake de ontwikkeling van de Oranjebonnen.
Misbruik van omstandigheden?
4.10.
Tegen deze achtergrond kan het beroep van [naam holding01] op misbruik van omstandigheden niet slagen. Partijen hebben een geschiedenis van kortdurende pachtovereenkomsten waarover onderhandeld is. De laatste pachtovereenkomst is in lijn met die geschiedenis.
Ook geen dwaling.
4.11.
[naam holding01] heeft aangevoerd dat zij heeft gedwaald bij het sluiten van de overeenkomst. [naam02] zou een geliberaliseerde overeenkomst hebben gewild om zo te voorkomen dat [naam holding01] de pachtprijs door de grondkamer op een lager bedrag kon laten vaststellen met als gevolg een claim tot terugbetaling van het teveel betaalde. Als zij had geweten van de werkelijke bedoeling dan had [naam holding01] de overeenkomst niet gesloten.
Ook daarin kan zij niet worden gevolgd. Door [naam02] is onweersproken aangevoerd dat [naam holding01] voor het aangaan de overeenkomst reeds op de hoogte was van de plannen van [naam02] met betrekking tot de Oranjebonnen en dat zij over de haar (resterende) mogelijkheden heeft gesproken met [naam02] . Dit vindt steun in de overgelegde stukken waaruit kan worden afgeleid dat sluiten van de laatste pachtovereenkomst op de hoogte was van de plannen van [naam02] met betrekking tot de ontwikkeling van Oranjebonnen.
Goedkeuring Grondkamer
4.12.
Ter zitting heeft [naam holding01] nog aangevoerd dat de grondkamer, die de laatste overeenkomst heeft goedgekeurd, dit niet gedaan zou hebben als zij wist dat het niet ging om grasland maar om bebouwd land. Ook daarin kan zij niet worden gevolgd. In de agrarische praktijk geldt dat van algemene bekendheid is dat de grondkamers nauwgezet controleren of ingezonden overeenkomsten voldoen aan de vereisten die de wet stelt [3] .
Conclusie
4.13.
Dit alles leidt tot de conclusie dat de laatste overeenkomst tussen partijen geliberaliseerde pacht betreft en het beroep op vernietiging daarvan faalt. Deze overeenkomst is geëindigd op 2 december 2021. De door [naam02] gevorderde verklaring voor recht dat de tussen [naam02] en [naam holding01] gesloten pachtovereenkomst betreffende de percelen [perceelnummer01] , [perceelnummer02] en [perceelnummer03] is geëindigd, zal dan ook worden toegewezen.
4.14.
De gevorderde veroordeling van [naam holding01] tot betaling van een vergoeding van € 107.780,- op jaarbasis vanaf 1 december 2021 tot aan de dag der algehele ontruiming van de percelen zal eveneens worden toegewezen nu daartegen niet op zelfstandige gronden verweer is gevoerd. Zij is daarover rente verschuldigd vanaf het moment dat zij in verzuim is. Voor de betalingsdatum kan worden aangesloten bij wat partijen eerder overeenkwamen. Voor 2022 geldt dat [naam holding01] (de pachtprijs) heeft betaald, maar dat die betaling is geweigerd. Daarover is [naam holding01] geen rente verschuldigd.
4.15.
De gevorderde ontruiming binnen twee weken wordt afgewezen. [naam holding01] doet terecht een beroep op de redelijkheid en billijkheid. Partijen dienen zich jegens elkaar te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid. Gelet op de bedrijfsvoering van [naam holding01] en de investeringen in het bedrijf en haar continuïteit enerzijds en het nog niet duidelijk geworden tijdspad van de ontwikkeling van de Oranjebonnen anderzijds is het onredelijk dat zij op zo korte termijn de percelen ontruimd moet teruggeven. Een termijn van drie jaar wordt redelijk geacht, vanaf 1 december 2021. Weliswaar gaat het strikt genomen om een pachtovereenkomst van een jaar, maar dat nu als uitgangspunt te nemen voor het bepalen van een redelijke termijn miskent haar voorgeschiedenis. De gevorderde ontruiming van de percelen [perceelnummer01] , [perceelnummer02] en [perceelnummer03] als grasland zal dan ook per 1 december 2024 worden toegewezen. Voor een toewijzing van een dwangsom is onvoldoende gesteld door [naam02] zodat deze wordt afgewezen.
4.16.
De (reconventionele) vorderingen van [naam holding01] met betrekking tot de percelen [perceelnummer01] ,
[perceelnummer02] en [perceelnummer03] zullen dus worden afgewezen, behalve dat tegemoet worden gekomen aan de door haar meer subsidiair gevorderde ontruimingstermijn. Ook de gevorderde vergoeding voor haar investeringen wordt afgewezen. Artikel 7:350 BW waar deze vordering tot vergoeding van haar investeringen op is gebaseerd is weliswaar van dwingend recht, maar kent een aantal voorwaarden waarvan niet is gesteld of gebleken dat daaraan is voldaan.
Perceel [perceelnummer05] en het koelhuis
4.17.
Op initiatief van [naam holding01] en na het voeren van besprekingen is op 15 december 2011 verkocht en geleverd aan [bedrijf01] B.V. Haar toenmalig directeur, de heer [naam13] , heeft de akte van levering getekend bij de notaris en ook de akte houdende verkoopplicht. Beide aktes zijn standaardaktes en vermelden geen bijzondere of afwijkende voorwaarden. [naam holding01] heeft vervolgens op perceel [perceelnummer05] een nieuw koelhuis gebouwd: een landbouwschuur met daarin koelcellen, kantoorruimte en een kantine. Het had op haar weg gelegen om eventuele afspraken over wat te doen met het koelhuis bij teruggave van het perceel vast te laten leggen. Ter zitting is erkend dat [naam holding01] toen geen rekening heeft gehouden met de omvang en de waarde van het koelhuis. Dit dient echter voor rekening en risico van haar te komen en vormt geen grond voor een aanpassing van de overeenkomst zoals zij vordert. Dat haar adviseur de heer [naam08] ter zitting heeft verklaard dat hij en [naam11] senior niet van tevoren wisten van een terugverkoopverplichting en dat deze eis pas bij de notaris op tafel werd gelegd – wat weer door [naam02] wordt betwist –, maakt dit niet anders. [naam13] , die kennelijk als directeur van [naam holding01] bevoegd was, heeft de akte ondertekend en niet valt in te zien dat [naam holding01] daaraan niet gehouden is. Ook is er anders dan [naam holding01] aanvoert geen sprake van een onvoorziene omstandigheid. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft [naam holding01] aangevoerd dat in de akte niets is geregeld over investeringen. Dat is zo, maar de transactie met betrekking tot het perceel was nu juist bedoeld om een koelhuis op het perceel te realiseren. Dat er vervolgens een koelhuis wordt gebouwd op het perceel is dus zeker geen onvoorziene omstandigheid.
4.18.
Ook als het gaat om wat partijen redelijkerwijs hebben bedoeld of van elkaar mochten verwachten kan de akte houdende verkoopplicht bezwaarlijk anders uitgelegd worden dan dat partijen zijn overeengekomen dat het perceel in dezelfde staat tegen dezelfde prijs weer terug moet naar de oorspronkelijke eigenaar. Het kan heel goed dat [naam holding01] destijds nog geen overzicht had van welke kosten het bouwen en eventueel weer verwijderen van het koelhuis mee zou brengen, maar er is door haar op geen enkele wijze aangevoerd dat partijen gesproken hebben over eventuele mogelijkheden dat de teruglevering van het perceel inclusief koelhuis zou zijn en of dat daar een vergoeding tegenover zou staan. De enkele opmerkingen dat partijen samen wilden investeren in de ontwikkeling van een modern tuinbouwbedrijf en dat geen enkele ondernemer graag zijn investering ziet verdwijnen, zijn daartoe onvoldoende. Zonder uitleg, die dus ontbreekt, heeft [naam02] dan ook niet hoeven begrijpen of verwachten dat er moet worden betaald voor die investering. De akte bevat, anders dan [naam holding01] aanvoert, dan ook geen leemte die opgevuld moet worden.
4.19.
Overigens heeft [naam02] aangevoerd dat dat hij het koelhuis helemaal niet wil hebben. Dat standpunt correspondeert met de door hem gestelde ontwikkelingsplannen en met de ingestelde vordering tot ontruiming van het perceel. In zoverre kan er ook geen sprake zijn van verrijking. De door [naam holding01] gevorderde betaling van de marktwaarde van het koelhuis zal dan ook worden afgewezen.
4.20.
Gelet op wat onder 4.15 is overwogen en het gegeven dat [naam holding01] voor haar bedrijfsvoering niet alleen afhankelijk is van de percelen [perceelnummer01] , [perceelnummer02] en [perceelnummer03] , maar ook van het koelhuis zal het tijdstip van eigendomsoverdracht worden bepaald op 1 december 2024. Partijen hebben die koppeling kennelijk ook beoogd. De gevorderde veroordeling van [naam holding01] om door te onderhandelen over een latere datum van levering zal, wat daar verder ook van zij, bij onvoldoende belang, wordt afgewezen.
Boetes
4.21.
De boete die beide partijen vorderen is een sanctie op het niet nakomen van de verplichtingen uit de terugleveringsovereenkomst. Nu de datum van eigendomsoverdracht nader is bepaald op 1 december 2024 is er voor die sanctie geen grond.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.22.
Nu de vorderingen van [naam holding01] in reconventie worden afgewezen, worden de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten afgewezen.
Proceskosten
4.23.
[naam holding01] krijgt in conventie in beide zaken voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. Deze kosten worden aan de kant van [naam02] tot vandaag vastgesteld op € 125,08 en € 131,17 aan dagvaardingskosten, € 85,- en € 693,- aan griffierechten en € 1.744,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 872,- tarief).
[naam holding01] krijgt in reconventie in beide zaken ongelijk en moet daarom ook de proceskosten van [naam02] betalen. Nu de in reconventie ingenomen standpunten door [naam02] nagenoeg gelijk zijn aan zijn standpunten in zijn vorderingen in conventie worden deze kosten begroot op een ½ salaris punt ad € 436,-.
Dit is totaal € 3.214,25. Voor kosten die [naam02] maakt na deze uitspraak moet [naam holding01] een bedrag betalen van € 124,- (maximumtarief nakosten). Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853). De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
4.24.
De proceskosten in incident worden gecompenseerd nu [naam02] zich heeft gerefereerd. Ieder partij dient dan ook de eigen kosten te dragen.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
4.25.
[naam holding01] heeft gevorderd de veroordelingen met betrekking tot de ontruimingen niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vanwege de onomkeerbare verstrekkende gevolgen daarvan. Daargelaten dat de termijn van ontruiming nog bijna twee jaar betreft, is het belang van [naam holding01] evident en nu daartegen geen verweer is gevoerd door [naam02] zal daarom de uitvoerbaarheid bij voorraad ten aanzien van de ontruimingen worden afgewezen.
5.De beslissing
De pachtkamer:
in conventie
5.1.
verklaart voor recht dat de op 3 december 2020 tussen [naam01] en [naam holding01] gesloten pachtovereenkomst betreffende de percelen [perceelnummer01] , [perceelnummer02] en [perceelnummer03] op 30 november 2021 is geëindigd;
5.2.
veroordeelt [naam holding01] om over de periode van 1 december 2021 tot en met 30 november 2024 jaarlijks aan [naam01] te betalen € 107.780,-, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119a BW vanaf het moment dat zij in verzuim is;
5.3.
veroordeelt [naam holding01] om de percelen [perceelnummer01] , [perceelnummer02] en [perceelnummer03] uiterlijk 1 december 2024 met al het hare en de haren te ontruimen en te verlaten, alsmede als grasland ter vrije en algehele beschikking van [naam01] te stellen, zulks met bepaling dat, voor zover [naam holding01] meer dan 14 dagen in gebreke blijft met de nakoming van voornoemde veroordeling, een gedwongen ontruiming door een deurwaarder in de zin van artikel 556 Rv zal geschieden;
5.4.
veroordeelt [naam holding01] de loods en terreinverhardingen op het perceel [perceelnummer05] af te breken en te verwijderen, haar medewerking te verlenen aan de levering van perceel [perceelnummer05] , zulks in ontruimde, onbezwaarde en onbelaste staat, alsmede vrij van gebruiksrechten, ten overstaan van notariskantoor [naam notariskantoor01] , tegen betaling door [naam01] van de koopsom van € 52.500,-, uiterlijk 1 december 2024;
in reconventie
5.5.
wijst af de vorderingen van [naam holding01] ;
in conventie en in reconventie voorts
5.6.
veroordeelt [naam holding01] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [naam01] vastgesteld op € 3.214,25, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van algehele voldoening en indien [naam holding01] niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan dit vonnis heeft voldaan, € 124,- aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening. Ook is [naam holding01] de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over al deze bedragen verschuldigd vanaf de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;
5.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, behoudens ten aanzien van de ontruimingen (5.3 en 5.4);
5.8.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door de pachtkamer in de samenstelling van mr. R.R. Roukema, kantonrechter, en G.A.J. Baars en S.H.M. Kapteijn, pachtleden en door mr. R.R. Roukema ondertekend en in het openbaar uitgesproken.
745