ECLI:NL:RBROT:2023:7313

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10301382 CV EXPL 23-2767

datum uitspraak: 11 augustus 2023

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Woonstichting Patrimonium (h.o.d.n. Patrimonium Barendrecht),

vestigingsplaats: Barendrecht,

eiseres in conventie en verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. P.J. Remmelts,

tegen

[gedaagde 1]en
[gedaagde 2],

woonplaats: [woonplaats] ,

gedaagden in conventie en eisers in reconventie,

gemachtigde: mr. P.H. ter Mors.

De partijen worden ‘Patrimonium’ en ‘ [gedaagde 1] ’ (enkelvoud) genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 13 januari 2023, met bijlagen;
het antwoord met een eis in reconventie (een tegeneis), met bijlagen;
het antwoord in reconventie.

1.2.

Op 9 juni 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig:

de heren [persoon A] (woonconsulent) en [persoon B] (bouwkundig opzichter) van Patrimonium met mr. Remmelts;
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] met mr. Ter Mors.

2.Waar gaat de zaak over?

2.1.

[gedaagde 1] huurt van Patrimonium de maisonnettewoning aan de [adres] in Barendrecht. In mei 2020 is er brand geweest op het balkon en onder het dak. Patrimonium heeft (herstel)werkzaamheden laten uitvoeren, maar [gedaagde 1] blijft klagen over een brandgeur op de zolder, die af en toe ook in andere delen van de woning is te ruiken. [gedaagde 1] vindt dat Patrimonium het probleem met de brandgeur niet oplost en heeft daarom in augustus 2022 een verzoekschrift tot huurverlaging ingediend bij de huurcommissie. De huurcommissie heeft in december 2022 de uitspraak (zaaknummer 531666) verzonden aan de partijen, waarin zij heeft beoordeeld dat de woning een ernstig gebrek heeft analoog aan een gebrek in categorie C (nummer M3) en de huurprijs verlaagd tot 80% van de toen geldende huurprijs met ingang van 1 juni 2022 totdat het gebrek is hersteld.

2.2.

Patrimonium is het niet eens met de uitspraak van de huurcommissie en wendt zich in deze zaak tot de kantonrechter om een oordeel te vragen over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Patrimonium is van mening dat alleen op de zolder een lichte brandgeur is te ruiken en dat dit niet kan worden aangemerkt als een (zeer) ernstig gebrek zoals bedoeld in artikel 7:241 BW in samenhang met bijlage II van het Besluit huurprijzen woonruimte. De lagere huurprijs moet daarom van tafel en [gedaagde 1] moet vanaf 1 juni 2022 de volledige huurprijs betalen.

2.3.

[gedaagde 1] is het niet eens met Patrimonium. Volgens [gedaagde 1] is de brandgeur niet alleen structureel aanwezig op de zolder, maar afhankelijk van de weersomstandigheden, ook in andere delen van de woning, met name in de kinderkamer. Dat wordt ook bevestigd in een rapport van een door [gedaagde 1] ingeschakeld bureau. De aanwezigheid van de brandgeur moet worden aangemerkt als een (zeer) ernstig gebrek zoals bedoeld in artikel 7:241 BW in samenhang met bijlage II van het Besluit huurprijzen woonruimte. [gedaagde 1] wil daarom dat de huurprijs vanaf 1 juni 2022 wordt vastgesteld op 80% van de toen geldende huurprijs totdat het gebrek is hersteld, dat wordt bepaald dat de huurprijs in de tussentijd niet mag worden verhoogd en dat Patrimonium wordt veroordeeld het gebrek op te heffen. Ook moet Patrimonium de kosten voor het rapport betalen.

3.De beoordeling

3.1.

De eisen in conventie en in reconventie (de tegeneisen) hangen nauw met elkaar samen. De kantonrechter behandelt de eisen daarom hierna gezamenlijk, per onderwerp.

Huurprijsverlaging

3.2.

In deze zaak vraagt de verhuurder de kantonrechter een oordeel te geven over het punt waarover de huurder de huurcommissie om een uitspraak had verzocht. De verhuurder heeft zich tot de kantonrechter gewend binnen de termijn die daarvoor geldt. Daardoor zijn Patrimonium en [gedaagde 1] niet langer gebonden aan wat de huurcommissie in de uitspraak heeft vastgesteld (artikel 7:262 BW). In deze zaak moet daarom opnieuw worden beoordeeld of de huurder aanspraak heeft op een huurverlaging vanwege gebreken aan de woning.

3.3.

Eerst moet worden vastgesteld of de woning een gebrek heeft. Als dat zo is, moet daarna worden beoordeeld of de huurprijs moet worden verlaagd in verband met dat gebrek. Niet elk gebrek kan leiden tot een huurprijsverlaging. Alleen als het gebrek een substantiële vermindering van het huurgenot tot gevolg heeft, komt een huurprijsverlaging in beeld.

Brandgeur op de zolder

3.4.

Na de brand en (herstel)werkzaamheden is op de zolder een brandgeur gebleven, die te ruiken is zodra de zolder wordt betreden. De partijen zijn het daar over eens. Of de zolder die door [gedaagde 1] als bergruimte wordt gebruikt formeel al dan niet een onderdeel is van de woning en of de zolder al dan niet is bestemd als bergruimte kan buiten beschouwing blijven. Patrimonium heeft dit voor het eerst tijdens de zitting genoemd maar de relevantie ervan voor deze zaak niet toegelicht en er ook geen (rechts)gevolgen aan verbonden. Bovendien zijn de partijen in de procedure bij de huurcommissie ervan uitgegaan dat bij de woning een bergzolder hoort die geen leefruimte is. De kantonrechter gaat er daarom ook van uit dat het gaat om een bergzolder die geen leefruimte is.

3.5.

De aanwezigheid van een brandgeur op een bergzolder is niet een omstandigheid die voorkomt in een van de categorieën van bijlage II BHW en is naar het oordeel van de kantonrechter ook niet in te passen in de niet-limitatieve categorie C van die bijlage. In bijlage II BHW zijn
ernstigegebreken opgesomd. Hoewel een huurder van een goed onderhouden woning mag verwachten dat op de bergzolder geen brandlucht is te ruiken, is de aanwezigheid van de brandgeur geen
ernstiggebrek. Bovendien is ook niet gebleken dat het huurgenot
substantieelwordt verminderd door de aanwezigheid van de brandgeur. De bergzolder is namelijk geen leefruimte en nergens blijkt uit dat de aanwezigheid van de brandgeur schadelijk is. In het rapport dat [gedaagde 1] heeft overgelegd wordt immers vermeld dat geen schadelijke componenten in de lucht zijn gemeten.

Nog een ander gebrek?

3.6.

[gedaagde 1] heeft voor het eerst tijdens de zitting naar voren gebracht dat de zolder nodig is als opslagruimte maar dat de spullen die er worden bewaard gaan ruiken naar roet of brand. Voor zover [gedaagde 1] hiermee bedoelt te zeggen dat de zolder vanwege de brandgeur niet als bergruimte kan worden gebruikt en dat ook dit een gebrek is dat moet leiden tot huurprijsverlaging, geldt dat de kantonrechter daar nu niet over kan oordelen. In deze zaak kan in het kader van een huurprijsverlaging alleen worden geoordeeld over gebreken die in de procedure bij de huurcommissie aan de orde zijn geweest en niet over andere gebreken, ook niet als tegeneis (eis in reconventie). De kantonrechter is namelijk gebonden aan het oorspronkelijke verzoek dat door [gedaagde 1] aan de huurcommissie is voorgelegd en hij heeft niet de vrijheid om nu in deze zaak te oordelen over een eis die van het oorspronkelijke verzoek afwijkt.^[1]In de procedure bij de huurcommissie is niet als gebrek genoemd dat de zolder niet meer kan worden gebruikt als bergruimte als gevolg van de aanwezigheid van de brandgeur omdat de daarin opgeborgen spullen naar roet of brand gaan ruiken. Dit punt kan daarom nu niet worden beoordeeld.

Brandgeur in andere delen van de woning?

3.7.

[gedaagde 1] klaagt over het verspreiden van de brandgeur naar de rest van de woning, voornamelijk naar de kinderkamer. De ruimte die als kinderkamer wordt gebruikt, bevindt zich op de slaapverdieping van de woning en in dezelfde ruimte als het toegangsluik naar de zolder. Over die ruimte wordt eerst het volgende opgemerkt. Patrimonium heeft voor het eerst tijdens de zitting gesteld dat de woning een tweekamerwoning is met één slaapkamer en dat de ruimte die [gedaagde 1] gebruikt als kinderkamer eigenlijk een cv-hok is. Patrimonium heeft de relevantie van die stelling echter niet toegelicht en er ook geen (rechts)gevolgen aan verbonden. Daarom wordt die stelling buiten beschouwing gelaten.

3.8.

Tijdens de zitting is door [gedaagde 1] toegelicht dat de brandgeur afhankelijk van weersinvloeden op ongeveer de helft van de dagen aanwezig is op de woonverdieping en altijd te ruiken is in de kinderkamer. Het door [gedaagde 1] ingeschakelde bureau Strooming heeft in februari 2023 geconstateerd dat er inderdaad een brandgeur te ruiken is in de kinderkamer, zo is te lezen in het rapport. Patrimonium betwist dat de brandgeur buiten de zolder is te ruiken. Het door haar ingeschakelde bedrijf Freemont heeft alleen een brandgeur op zolder vastgesteld. Twee medewerkers van Patrimonium, de heren [persoon A] en [persoon B] , zijn afzonderlijk van elkaar op twee verschillende dagen in de woning geweest en hebben toen ook geen brandgeur in andere delen van de woning waargenomen, aldus Patrimonium. Het laatste bezoek van de verhuurder was in april 2022. De rapporteur die onderzoek heeft gedaan voor de huurcommissie heeft tijdens het onderzoek in oktober 2022 ook geen brandgeur geconstateerd in andere delen van de woning, maar alleen op de zolder. In het rapport aan de huurcommissie is te lezen dat de rapporteur zich wel kan voorstellen dat de brandgeur bij bepaalde weersomstandigheden door de woning trekt. Dat heeft te maken met de houten vlieringsvloer, aldus de rapporteur.

De kantonrechter kan op basis van het voorgaande niet vaststellen of in andere delen van de woning een brandgeur is te ruiken en zo ja met welke frequentie. De frequentie is van belang om de ernst van een eventueel gebrek te kunnen vaststellen. Het huurgenot zal in mindere mate worden aangetast als een brandgeur bijvoorbeeld slechts zelden en onder invloed van heel specifieke en weinig voorkomende weersomstandigheden is te ruiken. Het huurgenot zal in meerdere mate worden aangetast als een brandgeur bijvoorbeeld op (vrijwel) alle dagen van het jaar is te ruiken is.

3.9.

De kantonrechter is van plan om een deskundigenbericht te bevelen (artikel 194 e.v. Rv) over de aanwezigheid van een brandgeur in andere delen van de woning en over de (mogelijke of waarschijnlijke) frequentie ervan. Patrimonium en [gedaagde 1] mogen zich op de rolzitting van donderdag 14 september 2023 om 13:30 uur uitlaten over wie wat hen betreft als deskundige moet worden benoemd en met voorstellen komen. Het heeft de voorkeur dat de partijen daarin gezamenlijk een keuze maken. Als de partijen hier niet samen uitkomen, zal de kantonrechter een deskundige kiezen. Patrimonium en [gedaagde 1] mogen ook meteen suggesties doen voor de vragen die aan de deskundige moeten worden gesteld. De kantonrechter is van plan om de kosten van de deskundige ten laste van [gedaagde 1] te brengen, omdat [gedaagde 1] de partij is die de bewijslast draagt van het gestelde gebrek.

Herstel van het gebrek

3.10.

In deze zaak staat naast de huurprijsverlaging nog een ander punt centraal, namelijk de tegeneis van [gedaagde 1] over het verhelpen van het gebrek door Patrimonium. Uit de processtukken blijkt dat [gedaagde 1] met ‘het gebrek’ een brandgeur op de zolder en in andere delen van de woning bedoelt.

3.11.

Een verhuurder is verplicht om op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de concrete omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen (artikel 7:206 lid 1 BW). In het verweer van Patrimonium komt geen uitdrukkelijk beroep op een van de uitzonderingen naar boven, maar zij vindt wel dat zij alle adviezen van Freemont heeft opgevolgd en dat er verder niets meer gedaan kan worden om de brandgeur te elimineren. Met andere woorden: het is onmogelijk om de brandgeur te verhelpen. Dat wordt betwist door [gedaagde 1] . Volgens [gedaagde 1] heeft Patrimonium namelijk niet het door Freemont geadviseerde (tweede) ontgeuringsproces laten uitvoeren, terwijl ook bureau Strooming een ontgeuringsproces adviseert. Wat daar verder ook van zij, ook als vast zou staan dat er al twee keer een ontgeuringsproces heeft plaatsgevonden zonder (afdoende) resultaat betekent dat nog niet dat het elimineren van de brandgeur onmogelijk is, maar alleen dat Patrimonium het advies van het door haar ingeschakelde bedrijf Freemont heeft opgevolgd zonder (afdoende) resultaat. Uit het rapport van Freemont blijkt niet dat er verder niets meer aan de brandgeur kan worden gedaan als de geadviseerde werkzaamheden zijn uitgevoerd. Dat het onmogelijk is om de brandgeur te elimineren blijkt nergens uit. De uitzondering gaat daarom niet op. Patrimonium moet de brandgeur (op de zolder en – als dat gebrek komt vast te staan – in andere delen van de woning) verhelpen.

Kosten onderzoeksrapport

3.12.

Patrimonium hoeft de kosten voor het rapport van het door [gedaagde 1] ingeschakelde bureau niet te vergoeden aan [gedaagde 1] . [gedaagde 1] heeft namelijk geen geldige rechtsgrond gesteld op basis waarvan de verhuurder die kosten zou moeten vergoeden.

Het verdere verloop van de zaak

3.13.

De kantonrechter geeft de partijen in overweging dat deze zaak nog een tijd zal kunnen duren als een deskundige wordt benoemd. Ook al gaat deze zaak verder, het staat Patrimonium en [gedaagde 1] natuurlijk vrij om ondertussen in onderling overleg te treden over mogelijke (andere) oplossingen en om in dat overleg eventueel ook andere geschilpunten mee te nemen, die niet in deze zaak aan bod (kunnen) komen. Gezien de stelling van [gedaagde 1] dat de brandgeur zich vanuit de zolder af en toe verspreid naar andere delen van de woning en de overweging van de kantonrechter hiervoor dat Patrimonium de brandgeur op de zolder moet verhelpen, is niet ondenkbaar dat het verhelpen van de brandgeur op de zolder zodanige invloed heeft op de door [gedaagde 1] gestelde brandgeur in andere delen van de woning dat het benoemen van een deskundige overbodig is/wordt.

Als eventueel onderling overleg tussen de partijen invloed heeft op het verdere verloop van de zaak, wordt verzocht de kantonrechter hiervan tijdig op de hoogte te brengen.

3.14.

In deze fase wordt iedere verdere beslissing aangehouden.

4.De beslissing

De kantonrechter:

4.1.

verwijst de zaak naar de rolzitting van
donderdag 14 september 2023 om 13:30 uur, zodat de partijen zich schriftelijk kunnen uitlaten over de vraag wie als deskundige moet worden benoemd en welke vragen aan de deskundige moeten worden gesteld, een en ander zoals bedoeld in 3.9;

4.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.

34286