Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 2977235 / CV EXPL 14-17445
uitspraak: 5 september 2014
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Serra B.V.,
gevestigd te Bloemendaal,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. P.M. Leijten te Utrecht,
tegen
[gedaagde],
wonende te Rotterdam,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. M. Hartkoorn te Rotterdam.
Partijen zullen hierna “Serra” respectievelijk “[gedaagde]” genoemd worden.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding van 2 april 2014, met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens (voorwaardelijke) eis in reconventie, met producties;
- het tussenvonnis van 8 mei 2014 waarin de kantonrechter een comparitie van partijen heeft gelast;
- het proces-verbaal van de op 20 juni 2014 gehouden comparitie van partijen.
1.2.
De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis nader bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie
2.1.
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.
2.2.
[gedaagde] huurt sinds 11 januari 2010 van Serra de woning aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde). Partijen zijn een huurprijs overeengekomen van
€ 600,00 (excl. bijkomende kosten).
2.3.
Bij verzoekschrift, ontvangen door de Huurcommissie op 21 oktober 2013, heeft [gedaagde] de huurcommissie verzocht de aanvangshuurprijs te toetsen. Bovendien heeft hij tijdelijke huurprijsverlaging wegens enkele (onderhouds)gebreken aan het gehuurde verzocht.
2.4.
Op 16 december 2013 heeft de Huurcommissie een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten doen, waarvan een rapport is opgemaakt. Op 16 januari 2014 heeft de Huurcommissie de zaak behandeld. Serra is bij die behandeling niet verschenen.
2.5.
Bij op 5 februari 2014 aan partijen verzonden uitspraak heeft de Huurcommissie – voor zover van belang – het volgende bepaald:
“Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaring op de zitting en alle informatie die
de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, heeft de woonruimte
volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek:
De staanders van het balkonhekwerk zijn aan de onderzijde in ernstige mate door roestvorming aangetast, het hekwerk staat echter nog wel vast. De hoogte van het balkonhekwerk voldoet niet aan de gestelde minimale norm in het bouwbesluit. De hoogte van het hekwerk is 83 cm, de minimale eis is 90 cm. Dit is een gebrek in categorie C.
Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs.
De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 augustus 2013 vast op 100 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van € 479,24 per maand.
De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van € 479,24.
De huurder betaalt dus € 191,70 per maand.
De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld.
Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder de huurprijs van € 600,00 betalen.
Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen.”
3.De stellingen van partijen in conventie
3.1.
Serra heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de maandelijkse huurprijs van het gehuurde met ingang van 1 augustus 2013 vast te stellen op € 600,-, althans op
€ 479,24, althans een bedrag dat de kantonrechter juist acht, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.
3.2.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft Serra aan haar eis – verkort weergegeven en voor zover van belang – het volgende ten grondslag gelegd.
Serra kan zich niet verenigen met de vaststellingen als uitgesproken door de Huurcommissie. De puntentelling is onjuist; het gehuurde moet worden gewaardeerd op ten minste 103 punten. Bovendien, zo betoogt Serra, staat het geconstateerde gebrek niet in redelijke verhouding tot de toegepaste vermindering van de huurprijs. Serra betwist voorts de ontvangst van de brief van 30 juli 2013 waarin [gedaagde] via de Huurcommissie aan Serra een termijn van 6 weken gunt om de door [gedaagde] gestelde (onderhouds)gebreken te verhelpen. Zij wist niets van die gebreken, is ook niet in staat geweest die gebreken op te lossen en bovendien is geen rekening gehouden met de zogeheten ‘Donnerpunten’ voor schaarstegebieden.
3.3.
[gedaagde] heeft daartegen verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van Serra met bevestiging van de uitspraak van de Huurcommissie. De puntentelling als vastgesteld door de Huurcommissie is juist. De gebreken zijn tot op heden nog steeds niet verholpen en de verlaagde huurprijs is terecht. De brief van 30 juli 2013 is verzonden naar het postbusadres van Serra en is niet als onbezorgbaar retour gekomen.
Bovendien heeft [gedaagde] het gehuurde deels zelf opgeknapt.
3.4.
Voor de overige stellingen van partijen in conventie wordt verwezen naar de gewisselde processtukken en voor zover nodig zullen die stellingen worden besproken in het kader van de beoordeling van de vordering.
4.De stellingen van partijen in (voorwaardelijke) reconventie
4.1.
[gedaagde] heeft voorwaardelijk, voor het geval de kantonrechter oordeelt dat de door partijen overeengekomen huurprijs van € 600,00 per maand niet redelijk is, de veroordeling gevorderd van Serra tot terugbetaling van hetgeen hij onverschuldigd heeft betaald, hetgeen over de periode augustus 2013 tot en met mei 2014 neerkomt op € 2.858,10. Daarnaast verzoekt [gedaagde] in reconventie de huurprijs van het gehuurde vast te stellen op € 391,53 met ingang van 1 oktober 2014, met veroordeling van Serra tot herstel van alle gebreken genoemd onder randnummer 25 van de conclusie van [gedaagde], op straffe van verbeurte van een dwangsom en met veroordeling van Serra in de kosten van de procedure. [gedaagde] betoogt daartoe dat de Huurcommissie terecht heeft geoordeeld dat uitgaande van de puntentelling volgens het nieuwe waarderingssysteem de woning moet worden gewaardeerd op 83 punten, waarbij een maximale huurprijs van € 391,53 hoort. Behalve het gebrek aan het balkon zijn er nog meer gebreken aan het gehuurde die nog immer niet zijn verholpen.
4.2.
Serra heeft op die stellingen van [gedaagde] niet gereageerd.
5.De beoordeling
in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie
5.1.
Serra heeft tijdig, te weten binnen acht weken nadat de uitspraak van de Huurcommissie is verzonden, de onderhavige vordering (tot huurprijsvaststelling) ingesteld bij de kantonrechter zodat zij in zoverre kan worden ontvangen in die vordering.
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen van Serra in conventie en die van [gedaagde] in voorwaardelijke reconventie, lenen deze zich voor een gezamenlijke behandeling.
Het volgende wordt overwogen.
5.2.
Serra komt allereerst op tegen de woningwaardering/puntentelling als vastgesteld door de Huurcommissie. Terecht heeft [gedaagde] daartegen aangevoerd dat Serra haar betoog dat het puntenaantal 103 moet zijn, op geen enkele wijze handen en voeten gegeven, zodat die stellingen van Serra als onvoldoende onderbouwd door de kantonrechter worden verworpen.
5.3.
In haar uitspraak is de Huurcommissie uitgegaan van het nieuwe waarderingssysteem en komt uit op 83 punten; bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van € 391,53.
Omdat de door de huurder voorgestelde huurprijs hoger is dan de maximale huurprijs die behoort bij 83 punten heeft de Huurcommissie geoordeeld dat zij niet bevoegd is de huurprijs op een lager bedrag vast te stellen dan verzocht. Op die grond komt de Huurcommissie uit op een puntenaantal van 100 punten en een maximale huurprijs van
€ 479,24.
[gedaagde] heeft gesteld zich met het puntental van 83 te kunnen verenigen en hij vordert in deze procedure de huurprijs vast te stellen op € 391,53 met ingang van 1 oktober 2014.
Nu Serra op die stellingen heeft niet gereageerd ligt dit onderdeel van de vordering in beginsel voor toewijzing gereed. Desondanks honoreert de kantonrechter deze vordering niet en wel om de volgende redenen.
[gedaagde] heeft een huurverlaging verzocht als bedoeld in artikel 7:254 BW. Hij heeft daartoe een voorstel gedaan. Op basis van dit voorstel heeft de Huurcommissie een beslissing genomen. Thans wenst [gedaagde] een beslissing die niet op een voorstel is gebaseerd. De kantonrechter oordeelt dat dit strijdig is met het systeem van huurprijsaanpassing zoals dat in de wet is opgenomen. Uitgangspunt van de wet is dat de huurprijzen vrij kunnen worden overeengekomen. Een wijziging van de huurprijs kan op basis van de wet alleen tot stand komen door een voorstel tot huurprijswijziging te doen op basis van welk voorstel de Huurcommissie vervolgens een beslissing neemt die wordt aangemerkt als een wilsovereenstemming tussen partijen, tenzij een van de partijen zich tijdig tot de kantonrechter wendt.
De kantonrechter oordeelt dat uit de systematiek van de wet volgt dat ook de kantonrechter gebonden is aan het oorspronkelijke voorstel en dat de kantonrechter niet de vrijheid heeft om in het aan hem voorgelegde geschil vervolgens te oordelen over een van het voorstel afwijkend nader voorstel. [gedaagde] heeft een andere handelwijze bepleit en hij baseert zich daarbij op HR 8 januari 1993 NJ 1993, 653. In dit arrest heeft de HR inderdaad een cassatieberoep zelf afgedaan en beslist dat de huurprijs wordt vastgesteld in afwijking van het oorspronkelijk gedane voorstel. In die zaak ging het veel meer om de vraag of de appelrechter zou moeten terugverwijzen of zelf afdoen. Die beslissing wordt gemotiveerd, maar de afdoening door de HR zelf motiveert zij op geen enkele wijze. In de literatuur en rechtspraak is het arrest van de HR niet gevolgd. Mr D. Rueb brengt in een artikel in
WR 1993 blz 213-214 tot uiting dat het niet mogelijk is te beslissen op basis van een niet in het voorstel genoemd bedrag. Dozy & Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht voor de praktijk
blz 326-327, onderschrijft deze opvatting van Rueb. De kantonrechter te Rotterdam heeft op 17 februari 1997, WR 1997, 53 uitgebreid gemotiveerd waarom een beslissing op basis van een van het oorspronkelijk gedane voorstel afwijkend bedrag niet mogelijk is.
De kantonrechter onderschrijft de literatuur en jurisprudentie en komt tot het oordeel dat op grond van de wet een van het oorspronkelijk voorstel afwijkende huurverlaging niet mogelijk is.
Dit betekent dat de vordering om de huurprijs vast te stellen op € 391,53 wordt afgewezen.
5.4.
[gedaagde] vordert afwijzing van de vorderingen van Serra. Hij vordert niet de vaststelling van de huurprijs. Gelet op het systeem van de wettelijke regeling is de kantonrechter desondanks gehouden de huurprijs vast te stellen. De uitspraak van de Huurcommissie is immers non-existent vanaf het moment dat Serra haar vorderingen heeft ingesteld.
Voor alle duidelijkheid merkt de kantonrechter op dat sprake moet zijn van twee vaststellingen, nu [gedaagde] de Huurcommissie heeft verzocht om enerzijds de huurprijs te verlagen ex artikel 7:254 BW en anderzijds heeft verzocht de huurprijs tijdelijk te verlagen wegens onderhoudsgebreken (artikel 7:257 BW).
5.5.
Serra voert aan dat het gebrek niet noopt tot het tijdelijk verlagen van de huurprijs tot 40% van de maximale huurprijs. De kantonrechter stelt vast dat de Huurcommissie ten hoogste tijdelijk kan verlagen tot 40%, maar dat zij ook tot een hoger percentage kan besluiten. De kantonrechter ziet geen aanleiding om een ander percentage te hanteren dan 40% van de maximale huurprijs. Het gaat om een gebrek dat de veiligheid van het gehuurde aantast. Wanneer een hekwerk, dat bedoeld is om het naar beneden vallen van gebruikers van het gehuurde te voorkomen, te laag is en bovendien niet meer stevig is bevestigd is sprake van een zo ernstig gebrek dat een maximale tijdelijke huurverlaging aangewezen is. Doel van de bepaling is immers om de verhuurder te bewegen tot een spoedig herstel.
5.6.
Serra heeft voorts betoogd dat zij niet in staat is gesteld de door [gedaagde] aangevoerde gebreken te herstellen omdat zij nimmer de brief van 30 juli 2013 heeft ontvangen.
Dat verweer kan Serra niet baten. [gedaagde] heeft terecht daartegen aangevoerd dat bedoelde brief is verzonden naar de postbus van Serra, dat deze brief niet als onbezorgbaar retour is gekomen en voorts dat door Serra niet is betwist dat de postbus in gebruik is.
Voor zover het verweer van Serra erop is gericht te betogen dat zij niets wist van de gebreken, kan dat verweer haar evenmin baten om de redenen dat, zo oordeelt de kantonrechter, vaststaat dat de Huurcommissie op 16 december 2013 een voorbereidend onderzoek in het gehuurde heeft laten doen, daarvan een rapport is opgemaakt dat ook naar Serra is gezonden en voorts dat op 16 januari 2014 de behandeling van de zaak plaats heeft gevonden, dat Serra daarvoor schriftelijk is uitgenodigd en daarvan op de hoogte was maar dat zij daarbij niet aanwezig was omdat zij, naar eigen zeggen, die zitting was vergeten.
Het gebrek aan het balkonhekwerk stond, in tegenstelling tot wat Serra heeft betoogd, opgesomd in de lijst met gebreken bij de brief van 30 juli 2013. Tenslotte staat vast dat Serra op het moment van dagvaarden op de hoogte moet zijn geweest van het gebrek.
Al het vorenoverwogene leidt ertoe dat geconcludeerd moet worden dat Serra wist althans redelijkerwijs had kunnen weten van de gebreken, zodat in ieder geval moet worden uitgegaan van het door de Huurcommissie vastgestelde ernstige gebrek (balkonhekwerk).
5.7.
Voor de bijtelling van zogenaamde Donnerpunten bestaat geen grondslag omdat het gehuurde niet is gelegen in een schaarstegebied.
5.8.
[gedaagde] heeft bij conclusie van eis in reconventie (randnr. 25) een aantal gebreken aan het gehuurde opgesomd en herstel van die gebreken gevorderd, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 50,00 per dag voor iedere dag dat Serra hieraan niet voldoet. Serra heeft daartegen geen afzonderlijk verweer gevoerd.
Dat betekent dat deze vordering, als op de wet gegrond en onweersproken, toewijsbaar is, met dien verstande dat het totaalbedrag van de te verbeuren dwangsom zal worden gemaximeerd tot € 10.000,--, terwijl aan Serra een ruimere termijn wordt gegund dan gevorderd om de gebreken te herstellen.
5.9.
Gelet op de beslissingen die worden genomen staat vast dat [gedaagde] de in zijn conclusie (randnr. 20) weergegeven bedragen aan huur heeft betaald en hij aldus teveel huur heeft betaald, zodat hij uit hoofde van onverschuldigde betaling recht heeft op teruggave van hetgeen hij teveel heeft betaald. Serra zal worden veroordeeld tot betaling van het door [gedaagde] gevorderde bedrag aan teveel betaalde huurpenningen tot en met mei 2014, zijnde een bedrag groot € 2.858,10.
5.10.
Serra wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in conventie en in reconventie veroordeeld.
6.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie:
stelt de huurprijs van het gehuurde aan [adres] vast op
€ 467,55 per maand met ingang van 1 oktober 2013
verlaagt de huurprijs van het gehuurde aan [adres] tijdelijk tot € 191,70 per maand met ingang van 1 augustus 2013 en bepaalt dat deze tijdelijke verlaging eindigt met ingang van de eerste dag van de maand, volgend op die waarin opheffing van het gebrek heeft plaatsgevonden;
in (voorwaardelijke) reconventie:
veroordeelt Serra tot herstel van de gebreken, als genoemd onder randnummer 25 van de conclusie van eis in reconventie, binnen twee maanden na betekening van dit vonnis, zulks op straffe van een dwangsom van € 50,-- voor iedere werkdag dat Serra daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 10.000,--;
veroordeelt Serra om aan [gedaagde] te betalen € 2.858,10 aan onverschuldigd betaalde huur over de periode augustus 2013 tot en met mei 2014;
in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie:
veroordeelt Serra in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 525,-- aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
(741)