ECLI:NL:RBROT:2023:6675

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10370451 CV EXPL 23-6322

datum uitspraak: 28 juli 2023 (bij vervroeging)

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

[eiseres01],

woonplaats: [woonplaats01] ,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

gemachtigde: [naam01] (BAAK Juristen),

tegen

[gedaagde01],

woonplaats: [woonplaats02] ,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

gemachtigde: mr. M. Kool.

De partijen worden hierna ‘ [eiseres01] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.

1..De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 24 februari 2023, met bijlagen;
het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
de brief van de gemachtigde van [gedaagde01] van 20 juni 2023, met als bijlage productie 7;
de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [gedaagde01] ;
de (spreek)aantekeningen van [gedaagde01] .

1.2.

Op 4 juli is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en hun gemachtigden besproken.

2..De beoordeling

Waar gaat deze zaak over?

2.1.

[eiseres01] heeft woonruimte gehuurd van ‘ [partij01] ’. Er is een schriftelijke huurovereenkomst uit 2018, met [eiseres01] en wijlen haar partner [naam02] (hierna: [naam02] ) als huurders en een nieuwe schriftelijke huurovereenkomst uit 2021, met alleen [eiseres01] als huurder. [naam02] is op [datum01] overleden.

2.2.

Bij aanvang van de huur is door [eiseres01] en [naam02] een waarborgsom betaald van € 2.000,-. De huurovereenkomst is per 15 mei 2022 geëindigd. [eiseres01] maakt aanspraak op terugbetaling van een deel van de betaalde waarborgsom. De huur over de periode van 1 tot en met 15 mei 2022, de afrekening van het servicecontract en de kosten voor een nieuwe sleutel mogen met deze borg worden verrekend; dat bedrag vordert [eiseres01] niet terug. Het restant van de waarborgsom na aftrek van deze kosten is € 1.213,72. In reconventie vordert [gedaagde01] dat [eiseres01] , naast de ingehouden borg, nog een bedrag aan hem betaalt. De kern van de discussie over deze bedragen wordt gevormd door de vraag of [eiseres01] de vloer in het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst uit het gehuurde mocht verwijderen.

Wie is de verhuurder?

2.3.

Voordat de kantonrechter een oordeel geeft over de vraag of de waarborgsom deels terugbetaald moet worden of dat [eiseres01] nog moet bijbetalen, moet eerst worden beoordeeld wie de verhuurder van [eiseres01] was. [eiseres01] heeft (alleen) [gedaagde01] gedagvaard, maar [gedaagde01] stelt zich op het standpunt dat de gezamenlijke eigenaren van het gehuurde als verhuurder moeten worden aangemerkt. Daarom kan hij, zo stelt hij, maar tot de hoogte van zijn aandeel in de gezamenlijke eigendom door [eiseres01] worden aangesproken.

2.4.

Vast staat dat de partij die als verhuurder vermeld staat op de huurovereenkomst, de ‘ [partij01] ’, niet staat ingeschreven in het Handelsregister. Ook uit de huurovereenkomst wordt niet duidelijk welke hoedanigheid deze ‘combinatie’ heeft. Als vestigingsadres van de combinatie staat het (privé)adres van [gedaagde01] vermeld. De huurovereenkomsten zijn alleen ondertekend door [gedaagde01] . Nergens is een verwijzing opgenomen naar mede-eigenaren of deelnemers in de combinatie die samen met [gedaagde01] als verhuurder zouden moeten worden aangeduid. Uit wat [gedaagde01] naar voren heeft gebracht, is niet gebleken dat [eiseres01] ooit met (een van) de andere eigenaren in de hoedanigheid van medeverhuurder contact heeft gehad over aangelegenheden die het gehuurde betreffen.

2.5.

De kantonrechter oordeelt dat [eiseres01] er in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs vanuit mocht gaan dat [gedaagde01] als haar verhuurder optrad. Voor zover daarover verwarring is ontstaan, blijft die voor rekening en risico van [gedaagde01] . Anders dan [gedaagde01] stelt, ligt het niet op de weg van [eiseres01] om in de openbare registers te checken wie haar verhuurder zou kunnen zijn. Daar komt nog bij dat degene(n) die als eigenaar in de openbare registers staat/staan vermeld, niet per definitie als verhuurder optreedt/optreden.

2.6.

Als vast komt te staan dat [eiseres01] een vordering heeft uit hoofde van de huurovereenkomst, dan moet [gedaagde01] , gelet op het voorgaande, het gehele bedrag van die vordering betalen. Andersom geldt dat voor zover de vordering die [gedaagde01] in reconventie tegen [eiseres01] toewijsbaar is, [gedaagde01] recht heeft op het gehele toegewezen bedrag en niet slechts op een gedeelte daarvan.

Heeft [gedaagde01] recht op een vergoeding voor de nieuwe vloer?

2.7.

[gedaagde01] heeft twee argumenten aangevoerd om zijn stelling te onderbouwen dat de vloer in het gehuurde moest achterblijven en dat [eiseres01] deze dus niet mocht verwijderen. De kantonrechter oordeelt dat geen van beide argumenten opgaat.

2.8.

In haar e-mail van 7 mei 2022 schrijft [eiseres01] onder meer:

“(…) De vloer blijft liggen. (…)”

De vraag is of [gedaagde01] deze e-mail mocht opvatten als een afdwingbare toezegging van [eiseres01] en of zij tekort is geschoten in de nakoming van een verbintenis toen zij de vloer alsnog uit het gehuurde heeft verwijderd. Dat is niet het geval.

2.9.

De e-mail van 7 mei 2022 kan niet als een op zichzelf staand bericht worden beschouwd. De inhoud hiervan moet worden uitgelegd. De e-mail is gestuurd naar aanleiding van een bezichtiging op 4 mei 2022, waarbij naast [eiseres01] en [gedaagde01] ook de nieuwe huurders aanwezig waren. Er is toen gesproken over het overnemen van een aantal zaken door deze nieuwe huurders. [eiseres01] vraagt vervolgens in haar e-mail van 7 mei 2022 aan [gedaagde01] om de afspraak dat de vloer blijft liggen te bevestigen. Datzelfde geldt voor gordijnrails die blijven hangen. Of die bevestiging is gegeven, heeft geen van beide partijen vermeld.

2.10.

[gedaagde01] kan de e-mail van 7 mei 2022 redelijkerwijs niet zo uitleggen dat [eiseres01] daarmee aan hem heeft willen toezeggen dat zij de vloer zou achterlaten. In de gegeven omstandigheden is het juist zeer aannemelijk dat [eiseres01] met de huurders afspraken heeft gemaakt, inhoudende dat de vloer en de gordijnrails door deze huurders zouden worden overgenomen, en dat [eiseres01] dit vervolgens aan [gedaagde01] heeft doorgegeven, zodat hij van de overname op de hoogte was. Het betreft echter een afspraak (overeenkomst) tussen [eiseres01] en de nieuwe huurders. [gedaagde01] kan aan die mededeling daarom niet het (rechts)gevolg verbinden dat tussen
hemen [eiseres01] een overeenkomst betreffende de vloer tot stand is gekomen, zeker niet nu niet is gebleken dat [gedaagde01] hierop akkoord heeft gegeven.

2.11.

Het tweede argument dat [gedaagde01] heeft aangevoerd, is dat de vloer onderdeel van het gehuurde zou zijn, omdat die bij aanvang van de huurovereenkomst al in het gehuurde aanwezig was en omdat die een bestanddeel van het gehuurde zou zijn.

2.12.

Bij het bepalen of de vloer tot het gehuurde behoort komt het in de eerste plaats aan op uitleg van de huurovereenkomst die partijen hebben gesloten. In de eerste huurovereenkomst is niet vastgelegd wat wel en niet tot het gehuurde behoort. Vast staat wel dat bij aanvang van deze huurovereenkomst de vloer in het gehuurde aanwezig was en dat [eiseres01] hierover afspraken heeft gemaakt met de vorige huurder. Deze heeft de vloer aan [eiseres01] verkocht voor een bedrag van € 300,-. Dit, in combinatie met het gegeven dat woonruimte in de regel zonder vloer wordt verhuurd, vormt een sterke aanwijzing dat de vloer niet door [gedaagde01] aan [eiseres01] is verhuurd, maar eigendom was van [eiseres01] .

2.13.

Voor zover [gedaagde01] wil betogen dat de vloer door het ondertekenen van de nieuwe huurovereenkomst en de daarbij behorende aanvullende voorwaarden van 13 juli 2021 tot het gehuurde is gaan behoren geldt het volgende. In die aanvullende voorwaarden is onder meer het volgende opgenomen: “
Tot de inventaris van de woning behoren alle vaste en vastgeschroefde onderdelen in de kamers (…). Het is niet toegestaan deze te verwijderen en/of te vervangen”. Als de vloer eigendom was van [eiseres01] , dan zou voor overgang van die eigendom uitdrukkelijke wilsovereenstemming en een daaropvolgende overdracht nodig zijn geweest. Uit de tekst van de aanvullende voorwaarden is niet af te leiden dat van een dergelijke wilsovereenstemming en overdracht sprake is geweest. Dat betekent dat op grond van de tekst van de aanvullende voorwaarden niet kan worden geoordeeld dat de vloer bij het aangaan van de nieuwe overeenkomst eigendom van Neelman is geworden.

2.14.

De vloer is ook geen bestanddeel van het gehuurde (geworden) zoals bedoeld in artikel 3:4 BW. Hiervoor is al overwogen dat een woonruimte in de regel zonder vloer wordt verhuurd. Daaruit volgt dat niet kan worden aangenomen dat volgens de verkeersopvattingen een vloer als deze onderdeel van de woonruimte uitmaakt (artikel 3:4 lid 1 BW). Van de situatie dat de vloer zodanig met het gehuurde verbonden is dat deze daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan de vloer of aan het gehuurde (artikel 3:4 lid 2 BW), is ook geen sprake. [gedaagde01] heeft aangevoerd dat de vloer was vastgeschroefd, maar dat dat het geval zou zijn is niet vast komen te staan. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde01] een plank getoond die volgens hem deel uit had gemaakt van de vloer, maar de kantonrechter heeft in die plank geen schroefgaten waargenomen. De door [gedaagde01] benoemde schade door het verwijderen van de plinten kan niet worden aangemerkt als een beschadiging van betekenis als bedoeld in dit artikellid. Van andere schade (van betekenis) is ook niet gebleken.

2.15.

Op grond van het bovenstaande oordeelt de kantonrechter dat de vloer geen onderdeel was van het gehuurde en dat [eiseres01] deze heeft mogen verwijderen. De bewijslastverdeling van artikel 7:224 lid 2 BW is gelet op deze beoordeling niet (meer) relevant. Het gaat in dat artikel immers om de vraag hoe
het gehuurdemoet worden opgeleverd. De vloer behoort niet tot het gehuurde.

2.16.

Door de vloer te verwijderen, is [eiseres01] niet tekortgeschoten in haar verplichtingen onder de huurovereenkomst. Er is daarom geen grondslag voor toewijzing van de door [gedaagde01] gevorderde schadevergoeding, voor zover die bestaat uit de kosten voor een nieuwe vloer en de aangeschafte spaanplaten. Dit betekent dat [gedaagde01] de kosten van een nieuwe vloer niet heeft mogen verrekenen met de terug te betalen borgsom. Ook betekent dit dat het door [gedaagde01] in reconventie gevorderde bedrag van € 734,65, met betrekking tot het niet-verrekende deel van de kosten van de nieuwe vloer, moet worden afgewezen.

Moet [eiseres01] nog iets anders aan [gedaagde01] betalen?

2.17.

[gedaagde01] eist van [eiseres01] ook een gebruiksvergoeding, gelijk aan de laatst geldende huur, voor de periode van 16 mei tot en met 26 mei 2022. [gedaagde01] baseert deze eis op het bepaalde in artikel 2.7 van de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst.

2.18.

De kantonrechter oordeelt dat [eiseres01] deze gebruiksvergoeding niet hoeft te betalen. De vergoeding zoals opgenomen in artikel 2.7 van de algemene voorwaarden is bedoeld als schadevergoeding voor de verhuurder. Die schade bestaat dan uit misgelopen huurinkomsten omdat de verhuurder het gehuurde niet direct aan de opvolgende huurder ter beschikking kan stellen vanwege nog uit te voeren herstelwerkzaamheden. Het gaat dan, als het bepaalde in artikel 2 van de algemene bepalingen letterlijk wordt gevolgd, om werkzaamheden die de verhuurder na de oplevering voor rekening van de huurder uitvoert. In dit geval is dat niet aan de orde. De oplevering door [eiseres01] heeft op 16 mei 2022 plaatsgevonden. [gedaagde01] heeft op die datum de sleutels in ontvangst genomen. Uit de – niet weersproken – stellingen van [eiseres01] blijkt dat de nieuwe huurders vervolgens de beschikking over het gehuurde hebben gekregen. De nieuwe huurders waren immers op 26 mei 2022 aanwezig en waren toen al druk bezig om allerlei werkzaamheden uit te voeren. Van werkzaamheden die [gedaagde01] voor rekening van [eiseres01] heeft uitgevoerd is geen sprake en evenmin is (voldoende) gebleken van gederfde huurinkomsten door [gedaagde01] , omdat hij het gehuurde niet direct aan de nieuwe huurders ter beschikking kon stellen.

2.19.

Daarbij komt dat de kantonrechter het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar acht om [eiseres01] een gebruiksvergoeding te laten betalen voor een periode van tien dagen, terwijl [gedaagde01] pas op 25 mei 2022, de avond voordat [eiseres01] conform afspraak nog een aantal werkzaamheden in het gehuurde zou uitvoeren, heeft laten weten welke werkzaamheden nog uitgevoerd moesten worden. De eerder gestelde termijn van tien dagen om alsnog werkzaamheden uit te voeren was illusoir zolang [eiseres01] niet wist wat [gedaagde01] precies van haar verwachtte.

2.20.

De laatste vordering van [gedaagde01] is een bedrag van € 1.400,- omdat hij een maand huurkorting zou hebben verleend aan de nieuwe huurders. De kantonrechter zal ook deze vordering afwijzen. Voor zover de korting is gebaseerd op de tijd die nodig was om een nieuwe vloer te leggen, stuit die vordering af op wat is overwogen onder randnummers 2.7 tot en met 2.16. Voor zover [gedaagde01] heeft gesteld dat de nieuwe huurders nog ‘vele werkzaamheden’ moesten verrichten, heeft hij onvoldoende toegelicht om welke werkzaamheden het gaat, waarom deze door toedoen van [eiseres01] zouden moeten worden uitgevoerd, welke tijd met het herstel gemoeid is geweest en waarom [gedaagde01] de tijd voor deze werkzaamheden aan de nieuwe huurders heeft moeten vergoeden in de vorm van een huurkorting (voor een volle maand).

Buitengerechtelijke incassokosten en rente

2.21.

De door [eiseres01] gevorderde buitengerechtelijke incassokosten à € 182,06 worden toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten vergoed te krijgen (artikel 6:96 BW). De rente wordt toegewezen, omdat [eiseres01] genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde01] dat niet heeft betwist. De rente wordt toegewezen met ingang van 15 juni 2022.

Proceskosten

2.22.

[gedaagde01] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten in conventie aan de kant van [eiseres01] tot vandaag vast op € 130,66 aan dagvaardingskosten, € 214,- aan griffierecht en € 398,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × € 199,-). Dit is totaal € 742,66. In reconventie worden deze kosten aan de kant van [eiseres01] tot vandaag vastgesteld op € 99,50,- aan salaris voor de gemachtigde. Voor kosten die [eiseres01] maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] een bedrag betalen van €99,50 (½ punt × € 199,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853). De wettelijke rente wordt toegewezen.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

2.23.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).

3..De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

veroordeelt [gedaagde01] om aan [eiseres01] te betalen € 1.395,78 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 1.213,72 vanaf 15 juni 2022 tot de dag dat volledig is betaald;

3.2.

veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten in conventie en in reconventie, die aan de kant van [eiseres01] tot vandaag worden vastgesteld op € 842,16 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag dat volledig is betaald;

3.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

3.4.

wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.

51909