ECLI:NL:RBROT:2023:6556

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10580805 VV EXPL 23-311

datum uitspraak: 20 juli 2023

Vonnis in kort geding van de kantonrechter

in de zaak van

Stichting Woonstad Rotterdam,

vestigingsplaats: Rotterdam,

eiseres,

gemachtigde: mr. R. van der Hoeff,

tegen

Van den Bosse Bewindvoeringen B.V., in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [naam01] ,

gedaagde,

vestigingsplaats: Middelburg,

gemachtigde: mr. C.G. Huijsmans.

De partijen worden hierna ‘Woonstad’, ‘Van den Bosse’ en ‘ [naam01] ’ genoemd.

1..De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 29 juni 2023, met bijlagen;
de brief van 5 juli 2023 van Woonstad, met bijlagen;
de spreekaantekeningen van de gemachtigde van Woonstad.

1.2.

Op 6 juli 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen besproken. Daarbij waren aanwezig [naam02] (sociaal beheerder bij Woonstad), [naam03] (Expert wonen bij de gemeente Rotterdam) met de gemachtigde van Woonstad en [naam01] , [naam04] namens Van den Bosse en de gemachtigde van Van den Bosse en [naam01] .

2..De feiten

2.1.

[naam01] huurt sinds 28 mei 2014 de woning aan de [adres01] in [plaats01] (hierna: de woning) van Woonstad. Op de huurovereenkomst tussen partijen zijn de ‘Algemene voorwaarden van Woonstad Rotterdam behorende bij een huurovereenkomst van een zelfstandige woonruimte’ (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing.

2.2.

De goederen van [naam01] staan onder bewind bij Van den Bosse.

2.3.

In artikel 6 van de algemene voorwaarden staat het volgende:

“
6. Gebruik

6.1 (…)

(…) Huurder zal het gehuurde als goed huurder gebruiken en onderhouden.

(…)

6.3

Het is huurder niet toegestaan overlast aan omwonenden en/of andere huurders te veroorzaken en/of te doen veroorzaken door huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of de gemeenschappelijke ruimten bevinden. Huurder dient de woning dusdanig te stofferen dat hij geen geluidsoverlast veroorzaakt.

6.4

Huurder zal het gehuurde en de gemeenschappelijke ruimten in overeenstemming met de daaraan door verhuurder gegeven bestemming gebruiken. (…)”

2.4.

[naam01] heeft drie minderjarige kinderen, van wie de jongste twee tussen het moment van het uitbrengen van de dagvaarding en de zitting in deze zaak, uit huis zijn geplaatst. [naam01] heeft een partner die de woning regelmatig bezoekt.

2.5.

Sinds 2017, waaronder na het ondertekenen van de hierna te noemen gedragsaanwijzing, is er contact tussen Woonstad en [naam01] naar aanleiding van meldingen die omwonenden van de woning bij Woonstad hebben gedaan over ervaren (over)last door [naam01] en vanuit de woning.

2.6.

Op 16 november 2022 zijn Woonstad en [naam01] een gedragsaanwijzing voor [naam01] overeengekomen. De gedragsaanwijzing is op schrift gesteld en door zowel Woonstad als [naam01] ondertekend. In de gedragsaanwijzing staat, voor zover van belang, het volgende:

“(…)

Huurder huurt van verhuurder de woning aan de [adres01] te [plaats01] ; huurder heeft jegens omwonenden bij herhaling ontoelaatbare overlast veroorzaakt, zowel overdag als in de nacht; - deze overlast bestond onder meer uit de volgende gedragingen: het draaien van harde muziek, schreeuwen, deuren hard dichtgooien, stampen op de vloer, klussen en schoonmaken op ongepaste tijden en onaangepast gedrag/geluidsoverlast door huurder en haar bezoekers inclusief (ex) partner naar omwonenden. De overlast is door de politie diverse keren geconstateerd;
Verhuurder heeft diverse gesprekken gevoerd en brieven/ e-mails aan huurder om de geluidsoverlast te stoppen;
Verhuurder heeft in het verleden ook mediation ingezet tussen huurder en omwonende. Dit is tot een vaststellingsovereenkomst gekomen. Deze is ondertekend door huurder op 8 juli 2019.
Verhuurder heeft haar zorgen geuit naar huurder over welzijn en veiligheid van huurder en haar kinderen. Verhuurder adviseert huurder dringend rust en stabiliteit te creëren voor haar en haar kinderen. Gezien de eerdere incidenten met (ex) partner, ook wel bekend bij Veilig Thuis en politie.
Verhuurder stelt zich ten doel om zo veel mogelijk huisuitzetting als gevolg van ontbinding en ontruimen te voorkomen en is om die reden bereid om te werken aan beheersing van de problematiek van huurder;
De eerder genomen maatregelen hebben er niet toe geleid dat de door de huurder veroorzaakte overlast niet meer waarneembaar is; -verhuurder is bereid om huurder een laatste kans te geven, uitsluitend onder de voorwaarde dat met huurder afspraken worden gemaakt over begeleiding en gedrag; - huurder is van zijn kant bereid de hem gegunde laatste en de daaraan verbonden voorwaarden te accepteren.

En komen de volgende gedragsaanwijzingen overeen:

Zorg en begeleiding

1. Huurder heeft vanwege alle persoonlijke gebeurtenissen in de afgelopen tijd behoefte aan zorg, stabiliteit en begeleiding. Huurder heeft aangegeven tijdens het huisbezoek van donderdag 8 september 2022 dat zij open staat voor hulpverlening. Huurder heeft behoefte aan hulp van het wijkteam voor praktische zaken en staat open voor eventuele andere noodzakelijke hulpverlening met betrekking tot haar en haar gezin. Huurder dient bereikbaar te zijn voor contact en houdt zich aan de afspraken en aanwijzingen die met de begeleidende instantie(s) zijn en worden gemaakt.

2. Huurder is bereid om, indien dat relevant is voor de naleving van alle genoemde afspraken, aangekondigd en onaangekondigd huisbezoek van Woonstad Rotterdam te ontvangen. Ook stemt huurder ermee in dat verhuurder en de begeleidende instanties, politie en Gemeente Rotterdam onderling informatie over huurder mogen delen voor zover dit relevant is voor de naleving van de huurovereenkomst inclusief deze aanvullende afspraken. Verhuurder en zorgorganisatie(s) zullen zorgvuldig omgaan met deze informatie.

(…)

Gedrag

5. Huurder zal per direct invulling geven aan goed huurderschap en geen onaangepast gedrag en geen enkele vorm van geluidsoverlast vertonen. Huurder verklaart rekening te zullen houden met omwonenden. Huurder zal in het vervolg geen harde muziek draaien wat overlastgevend is, de gemeenschappelijke ruimte schoon, heel en veilig houden en daar geen goederen plaatsen, schoonmaken en klussen op gepaste tijden. Huurder en haar gezin zullen rekening houden met hun gespreksvolume, zodat omwonende geen geluidsoverlast ervaren. Dit geldt ook voor de bezoekers van de huurder inclusief haar (ex) partner. Verhuurder verlangt niet van huurder dat zij alleen nog maar fluistert, maar wel rekening houdt met stemverheffing.

6. Huurder zal haar woning meer aankleden om de geluiden vanuit haar woning zo maximaal mogelijk te dempen. Verhuurder adviseert dringend om een ondervloer aan te brengen met mimimaal 19 Db geluidsreductie. Verder adviseert de verhuurder om extra vloer- en raambekleding in alle ruimtes aan te brengen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan vloerkleden, speelkleden, dikkere gordijnen dan de huidige en het aanbrengen van wandbekleding zoals bijvoorbeeld schilderijen.

7. Huurder zal in geen enkele vorm overlast veroorzaken. Wanneer huurder en bezoekers wederom overlast veroorzaakt jegens omwonenden, in de afgelopen periode onder meer bestaande uit: -harde muziek – onaangepast gedrag naar omwonenden toe, dan zal de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen en zo nodig zonder verdere ingebrekestelling of sommatie in een gerechtelijke procedure (zo nodig kort geding) ontruiming van het gehuurde vorderen.

8. Huurder zal zich houden aan de veiligheidsadviezen die zijn opgesteld met Veilig Thuis en haar volledige medewerking daaraan verlenen. Tevens adviseert verhuurder aan huurder om civielrechtelijk een straat en contact verbod aan te vragen herhaling bij huiselijk geweld door (ex) partner zal plaatsvinden.

(…)”

3..Het geschil

3.1.

Woonstad eist - na vermeerdering van eis - samengevat:

Van den Bosse, in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [naam01] , te veroordelen om de woning te ontruimen;
Van den Bosse, in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [naam01] , te veroordelen om aan haar te betalen € 822,80;
Van den Bosse, in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [naam01] , te veroordelen in de proceskosten;
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.2.

Woonstad baseert de eis op het volgende.

3.2.1.

[naam01] schiet ernstig tekort in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. [naam01] veroorzaakt ernstige overlast en gedraagt zich niet als een goed huurder. Omwonenden klagen al jarenlang over diverse vormen van overlast die zij ervaren door het gedrag van [naam01] . In de loop der jaren heeft Woonstad klachten ontvangen over het afspelen van harde muziek, met deuren slaan, schreeuwen, heftige ruzies, het plaatsen van vuilniszakken en allerlei zaken in de gemeenschappelijke ruimte, intimidatie en het luidruchtig spelen met een spelcomputer. Woonstad heeft samen met politie, hulpverlening en de gemeente geprobeerd de overlast te doen stoppen. Ondanks herhaalde sommatie, gesprekken en gedragsaanwijzingen is dat niet gelukt.

Er is sprake van een onhoudbare situatie, waardoor noodzakelijk is dat snel ingegrepen wordt, zodat Woonstad omwonenden, die zich onveilig voelen, een veilige en rustige woonomgeving kan bieden. Een bodemprocedure kan niet worden afgewacht, omdat niet alleen de belangen van Woonstad, maar ook van die van de omwonenden, in het geding zijn. Daarbij is de verwachting gerechtvaardigd dat de kantonrechter de vorderingen van Woonstad in een bodemprocedure zal toewijzen.

3.2.2.

Vanwege de ontkenning door [naam01] dat zij overlast veroorzaakt, heeft Woonstad zich genoodzaakt gezien Adviesburo Veerkracht in te schakelen om een buurtonderzoek te doen naar de overlast. Woonstad vordert nu een vergoeding van de daarmee gemoeid zijnde onderzoekskosten van € 822,80 van [naam01] , althans van Van den Bosse, op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW.

3.3.

[naam01] is het niet eens met de eis. Zij wil de woning niet verlaten en betwist de verschuldigdheid van de vergoeding van onderzoekskosten. Voor zover van belang, komen de specifieke standpunten en verklaringen van [naam01] in de beoordeling aan de orde.

4..De beoordeling

juridisch kader kort geding

4.1.

Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat de eisende partij heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor de gedaagde partij als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.

artikel 6:265 BW

4.2.

Concreet brengt dit voor deze zaak mee dat allereerst moet worden beoordeeld wat de waarschijnlijkheid is dat de rechter in een bodemprocedure op grond van artikel 6:265 BW tot ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen zal overgaan.

4.3.

De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een ingrijpende maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Om tot toewijzing van een ontruimingsvordering te komen dient dan ook nagenoeg buiten twijfel te staan dat de bodemrechter aan de hand van de gestelde en bewezen tekortkomingen zal komen tot het oordeel dat de huurovereenkomst wordt ontbonden.

4.4.

Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

In het kader van de toets aan de “tenzij-bepaling” moeten alle omstandigheden van het geval meegewogen worden.

ernstige en structurele overlast; ontbinding in bodemprocedure aannemelijk

4.5.

Woonstad heeft ter onderbouwing van haar vordering onder meer foto’s van de gemeenschappelijke ruimte bij de voordeur van [naam01] , verklaringen van omwonenden, geluid-, en beeldopnamen, brieven van Woonstad aan [naam01] , brieven van de gemeente Rotterdam aan [naam01] , de schriftelijke gedragsaanwijzing en een bestuurlijke rapportage van de politie overgelegd. Hiermee is het beeld gepresenteerd dat [naam01] al jaren ernstige overlast, waaronder vooral geluidsoverlast, veroorzaakt, en dat zij hierop herhaaldelijk, tevergeefs, is aangesproken.

Het standpunt van [naam01] , zoals haar gemachtigde naar voren heeft gebracht op de zitting, komt erop neer dat “er wel wat overlast is”, maar dat het allemaal wel meevalt.

Daarmee heeft zij de door Woonstad gepresenteerde ernst en consequentheid van de overlast niet gemotiveerd betwist. Bovendien heeft de kantonrechter door het bekijken en luisteren naar de in het geding gebrachte geluid- en beeldopnamen, waarop hard geschreeuw/geruzie en harde muziek te horen is afkomstig van de woning, die in het trappenhuis en de woning van de onderbuurman waarneembaar is, zelf kunnen constateren dat er sprake is geweest van ernstige geluidsoverlast in en rondom de woning. Gelet op de data van die geluid- en beeldopnamen is daar heel recent nog (in de maand juni 2023) sprake van geweest.

Daar komt bij dat [naam01] op de zitting zelf heeft aangegeven dat het geschreeuw van haar afkomstig is. [naam01] schreeuwt naar eigen zeggen tegen haar partner, omdat zij haar emoties moeilijk onder bedwang kan houden. Zij schreeuwt dan zo hard dat de buren het kunnen horen en er last van hebben.

In rechte wordt er dan ook van uitgegaan dat er sprake is (geweest) van ernstige en structurele overlast door [naam01] en vanuit de woning. Hierbij is mede in aanmerking genomen dat [naam01] de inhoud van de gedragsaanwijzing van 16 november 2022 helemaal niet heeft betwist en dat niet is gesteld of gebleken dat [naam01] zich wel aan de afspraken, zoals opgenomen in de gedragsaanwijzing, heeft gehouden.

Hiermee is in ieder geval gegeven dat [naam01] ernstig tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst en ook in de wettelijke verplichting om zich als goed huurder te gedragen. De kantonrechter acht geen feiten en/of omstandigheden gesteld of gebleken op basis waarvan aannemelijk zou zijn dat, desondanks, de ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure niet zal worden uitgesproken.

belangenafweging

4.6.

Woonstad heeft de kantonrechter ervan overtuigd dat zij, mede door het inschakelen van externe organisaties, er alles aan heeft gedaan om te voorkomen dat de woning van [naam01] gedwongen ontruimd zou worden én dat de situatie inmiddels onhoudbaar is geworden voor omwonenden van [naam01] . [naam01] heeft op haar beurt niet aannemelijk gemaakt dat zij in staat is om op korte termijn haar gedrag zo te kunnen veranderen dat zij geen overlast zal veroorzaken. Het standpunt dat [naam01] tot nu toe niet de juiste hulp zou hebben gekregen en dat zij bereid is om hulp te aanvaarden, mits het adequate hulp betreft, zoals zij uitvoerig naar voren heeft gebracht op de zitting, kan haar in dit stadium niet baten. Zij heeft meer dan voldoende kansen gehad om ervoor te zorgen dat zij geen overlast zou veroorzaken, waaronder de aangeboden hulp, waar zij geen, althans onvoldoende, gebruik van heeft gemaakt. Dat geldt ook voor de omstandigheid dat zij sinds maart 2023 psychologische hulp zou krijgen. Deze biedt kennelijk onvoldoende soelaas, nu de overlast blijft voortduren.

Hiermee is een groot belang voor Woonstad, die zich inspant om aan haar huurders het rustig woongenot te verstrekken, bij toewijzing van de vordering tot ontruiming gegeven. Onder de gegeven omstandigheden, waaronder dat de overlast inmiddels jaren speelt, vindt de kantonrechter dat het belang van [naam01] om in de woning te blijven niet opweegt tegen het belang van Woonstad en de omwonenden bij de gevorderde ontruiming en daarmee rust rondom de woning. Hierbij wordt meegewogen dat de jongste kinderen van [naam01] inmiddels uit huis zijn geplaatst en dat gebleken is dat de zeventienjarige dochter van [naam01] bij haar opa kan verblijven. De kantonrechter hoeft in dit kader dus geen rekening te houden met de belangen van de minderjarige kinderen van [naam01] .

toewijzing ontruiming

4.7.

Eén en ander leidt tot de conclusie dat de kantonrechter het gerechtvaardigd acht om vooruitlopend op een ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen de gevorderde ontruiming toe te wijzen. Van Woonstad hoeft in deze situatie niet verlangd te worden eerst de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten. Hoewel deze voorlopige voorziening vergaand en ingrijpend is, acht de kantonrechter voor een ander oordeel geen, althans onvoldoende, aanknopingspunten aanwezig. De gevorderde ontruiming wordt dus toegewezen en de ontruimingstermijn wordt bepaald op veertien dagen na de datum van dit vonnis.

vergoeding onderzoekskosten?

4.8.

De vordering tot vergoeding van onderzoekskosten om de overlast te kunnen vaststellen wordt afgewezen. Nog daargelaten de discussie tussen partijen of deze vordering toewijsbaar is in kort geding, is de kantonrechter van oordeel dat artikel 6:96 lid 2 sub b BW geen deugdelijke grondslag is op grond waarvan de betreffende kosten voor rekening van [naam01] moeten komen. In deze bepaling is geregeld dat als vermogensschade
ookvoor vergoeding in aanmerking komen redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. Deze bepaling biedt geen zelfstandige grondslag voor de vergoeding van bijvoorbeeld onderzoekskosten en veronderstelt dat een wettelijke verplichting tot schadevergoeding bestaat. In deze zaak is zo’n situatie niet aan de orde.

Verder is voor toewijzing van de gevorderde vergoeding geen andere deugdelijke grondslag gesteld of gebleken.

proceskosten

4.9.

Van den Bosse, in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [naam01] , krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Woonstad tot vandaag vast op € 107,25 aan dagvaardingskosten, € 128,00 aan griffierecht en € 793,00 aan salaris voor de gemachtigde. Dit is totaal € 1.028,25. Voor kosten die Woonstad maakt na deze uitspraak moet Van den Bosse een bedrag betalen van € 132,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853).

uitvoerbaarheid bij voorraad

4.10.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).

5..De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt Van den Bosse, in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [naam01] , om binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis de woning aan de [adres01] in [plaats01] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [naam01] bevinden en de woning met alle sleutels ter beschikking van Woonstad te stellen;

5.2.

veroordeelt Van den Bosse, in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [naam01] , in de proceskosten, die aan de kant van Woonstad tot vandaag worden vastgesteld op € 1.028,25;

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.

757