Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10063930 CV EXPL 22-26172
datum uitspraak: 30 juni 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Woonbron,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. N.J. Glen-Boedhram,
tegen
Stichting Advies Werk en Woonbegeleidings Centrum “De Koepel”,
vestigingsplaats: Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. A.C. Hansen,
De partijen worden hierna ‘Woonbron’ en ‘De Koepel’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 23 augustus 2022, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlagen;
- de mail van 25 januari 2023 van Woonbron, met een bijlage.
1.2.
Op 24 april 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig namens Woonbron [naam01] met de gemachtigde en namens De Koepel [naam02] met de gemachtigde.
2..De feiten
2.1.
De Koepel huurt vanaf 9 juni 1999 een woning van Woonbron aan de [adres01] in [plaats01] (hierna: de woning). In de huurovereenkomst staat voor zover van belang:
“(…)
Het gehuurde is bestemd te worden onderverhuurd in 3 onzelfstandige woonruimten aan een persoon per ruimte. Deze personen worden hier in het kader van een begeleid wonen project tijdelijk gehuisvest.
(…)”
2.2.
In maart 2021 krijgt Woonbron een melding van de gemeente dat de woning is onderverhuurd als zelfstandige woning aan [naam03] (hierna: [naam03] ).
2.3.
Op 26 maart 2021 stuurt Woonbron de volgende brief aan De Koepel:
“(…)
Er is geconstateerd dat het kamerpand aan de [adres01] , die u van ons huurt, niet conform de huurovereenkomst in gebruik is.
Momenteel is er een gezin woonachtig in het kamerpand en wordt deze nu gebruikt als een ‘eengezinswoning’,
(…)
Ik verzoek u om vóór 16 april 2021 met een reactie te komen, waarin u aangeeft wat u hieraan gaat doen.
(…)”
2.4.
De Koepel reageert op 14 april 2021 als volgt:
“(…)
Er was sprake van een acute noodsituatie en de bedoeling was dat het van zeer korte duur zou zijn. Dit soort situaties passen overigens binnen onze doelstellingen, vandaar dat wij hier zelf akkoord mee zijn gegaan. De situatie heeft echter, mede door de wereldwijde pandemie, langer geduurd dan gepland.
(…)
Wij verwachten binnen nu en 6 maanden de situatie hersteld te zullen hebben.
(…)”
2.5.
Hierop reageert Woonbron per brief van 20 april 2021:
“(…)
Ten eerste wil ik u aangegeven, dat ook al is er sprake van een noodsituatie u nu in strijdt bent met de huurovereenkomst.
(…)
Gezien de situatie, zowel in de woning, als met betrekking tot de pandemie, zijn wij bereid uitzonderlijke afspraken te maken. Daarbij wil ik wel duidelijk aangegeven dat wij dit eenmalig doen.
(…)
U krijgt van ons uiterlijk zes maanden de tijd om de situatie te herstellen. Om er daarmee voor te zorgen dat kamers in het pand aan de [straatnaam01] weer als onzelfstandige kamers worden verhuurd. Dit betekend dat u hieraan moet voldoenvóór 16 oktober 2021.
(…)”
2.6.
Op 26 januari 2022 ontvangt Woonbron een mail van de advocaat van [naam03] , waarin staat dat [naam03] de woning als zelfstandige woning van de vereniging ABI huurt.
2.7.
Woonbron vraagt De Koepel om een reactie. Zij laat op 18 februari 2022 weten dat de situatie inmiddels is opgelost en dat de [adres02] als onzelfstandige woning is verhuurd aan [naam03] en de [adres03] als onzelfstandige woning aan [naam04] .
2.8.
Bij mail van 22 maart 2022 bericht Woonbron het volgende aan De Koepel:
“(…)
In uw schrijven van 18 februari 2022 heeft u aangegeven de situatie te hebben hersteld en dat [naam04] tevens woonachtig is op [adres03]. Echter hebben wij een huurovereenkomst van [naam03] ontvangen waaruit blijkt dat de woning aan de [adres01] als zelfstandige huurwoning is verhuurd via vereniging Abi en vanaf 1 januari 2022 in is gegaan voor onbepaalde tijd. Dit is in strijd met de huurovereenkomst tussen Woonbron en de Koepel.
(…).”
2.9.
Op 26 april 2022 hebben Woonbron en De Koepel de volgende afspraken gemaakt.
“- Stichting De Koepel krijgt tot 1 juli 2022 om de situatie aan de [adres01] te herstellen;
- De huurder [naam03] dient op 1 juli 2022 verhuisd en uitgeschreven te zijn uit de woning aan de [adres01] . Het huurcontract met [naam03] dient met wederzijdse instemming te zijn opgezegd.
- Mocht de huurder [naam familie01] op 1 juli 2022 nog steeds woonachtig zijn aan de [adres01] dan dient de stichting De Koepel de huurovereenkomst met Woonbron op te zeggen. Mocht dit niet gebeuren dan zal Woonbron een gerechtelijke procedure starten om de huurovereenkomst te ontbinden en de woning te ontruimen.”
2.10.
[naam03] woont op de dag van de zitting nog steeds in de woning.
3..Het geschil
3.1.
Woonbron eist samengevat:
- de huurovereenkomst te ontbinden en De Koepel te veroordelen om de woning te ontruimen;
- De Koepel te veroordelen aan haar te betalen de lopende huur tot de datum van ontruiming;
- De Koepel te veroordelen in de proceskosten met rente;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
De Koepel is het niet eens met de eis en voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen zal hierna - voor zover van belang - worden ingegaan.
4..De beoordeling
4.1.
Volgens Woonbron is De Koepel haar verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nagekomen. De Koepel heeft de woning als zelfstandige woning verhuurd aan [naam03] . Dit is in strijd met de huurovereenkomst. Deze tekortkoming rechtvaardigt, aldus Woonbron, een ontbinding. De Koepel ziet dat anders. Zij heeft een samenwerking met de verenging ABI. ABI kreeg in maart 2019 te maken met een noodsituatie. [naam03] en haar twee minderjarige kinderen zouden op straat komen te staan. ABI heeft aan [naam03] de woning aangeboden met de afspraak dat dit een tijdelijke situatie zou zijn. ABI is de overeenkomst met [naam03] aangegaan en omdat [naam03] niet uit de woning is vertrokken, is De Koepel, zo is aangevoerd, in deze situatie beland.
4.2.
De kantonrechter oordeelt als volgt. De Koepel heeft op zitting verteld dat zij de woning aan ABI in gebruik heeft gegeven en vervolgens heeft toegestaan dat ABI een huurovereenkomst is aangegaan met [naam03] waarbij de woning is verhuurd als zelfstandige woonruimte. Aangevoerd is dat zij hiervoor toestemming had van Woonbron. Dit is echter betwist en blijkt verder nergens uit. De Koepel heeft Woonbron ook niet op de hoogte gebracht van de situatie met [naam03] . Woonbron is pas in maart 2021 bekend geworden met de situatie na een melding van de gemeente, terwijl deze situatie volgens De Koepel al sinds maart 2019 bestond. De Koepel heeft niet kunnen uitleggen waarom zij Woonbron toen niet meteen (zelf) heeft geïnformeerd. Na maart 2021 is Woonbron coulant geweest en zij heeft De Koepel de nodige tijd gegeven om de situatie met [naam03] op te lossen. De Koepel heeft daarvoor wel pogingen ondernomen, maar het is haar niet gelukt om de situatie in overeenstemming te brengen met de bestemming van de woning.
4.3.
Hoewel de kantonrechter wil aannemen dat De Koepel uit goede bedoelingen heeft gehandeld en de situatie zo niet heeft gewenst, heeft zij die wel zelf veroorzaakt. Zij heeft namelijk ABI, zonder toestemming van of overleg met Woonbron, een huurovereenkomst laten sluiten met [naam03] waarbij de woning is verhuurd als zelfstandige woonruimte. Hiermee heeft zij in strijd gehandeld met haar verplichtingen op grond van de huurovereenkomst met Woonbron. Deze tekortkoming is zodanig ernstig dat het de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Die vordering zal dan ook worden toegewezen. Dat aan [naam03] als onderhuurder mogelijk bescherming toekomt op grond van artikel 7:269 BW Pro, maakt dat niet anders. Die bescherming staat namelijk los van de rechtsverhouding tussen Woonbron en De Koepel. De gevorderde ontruiming wordt ook toegewezen. De ontruimingstermijn wordt vastgesteld op de gebruikelijke termijn van 14 dagen na het vonnis.
4.4.
De Koepel moet een vergoeding die gelijk is aan de huur blijven betalen tot en met de datum waarop de woning is ontruimd. Dit deel van de vordering wordt daarom ook toegewezen.
4.5.
De Koepel krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Woonbron tot vandaag vast op € 131,17 aan dagvaardingskosten, € 128,- aan griffierecht en € 398,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 199,-). Dit is totaal € 657,17. Voor kosten die Woonbron maakt na deze uitspraak moet De Koepel een bedrag betalen van € 99,50. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853). De wettelijke rente wordt toegewezen zoals hierna beslist.
4.6.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv Pro).
5..De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt De Koepel om binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis de woning aan de [adres01] ( [postcode01] ) in [plaats01] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege De Koepel bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Woonbron te stellen;
5.2.
veroordeelt De Koepel aan Woonbron te betalen € 679,05 vanaf de datum van vandaag tot en met de datum waarop de ontruiming plaatsvindt;
5.3.
veroordeelt De Koepel in de proceskosten, die aan de kant van Woonbron tot vandaag worden vastgesteld op € 657,17 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag dat volledig is betaald;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het anders of meer gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. V.F. Milders en in het openbaar uitgesproken.
47636