Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9957260 CV EXPL 22-19411
datum uitspraak: 13 januari 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[naam01] ,
woonplaats: [woonplaats01] ,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. C.M. Malipaard,
tegen
1.[naam02] , en
2. [naam03] ,
woonplaats: [woonplaats01] ,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
gemachtigde: mr. A.A. Bhagwandin.
De partijen worden hierna ‘ [naam01] ’, ‘ [naam02] ’ en ‘ [naam03] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 16 juni 2022, met bijlagen 1 tot en met 8;
- het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen 1 tot en met 7;
- de brief aan partijen waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- het antwoord in reconventie, met bijlagen 9 tot en met 15;
- het e-mailbericht van de gemachtigde van [naam02] en [naam03] met bijlage A ten behoeve van de mondelinge behandeling;
- de bij de mondelinge behandeling door de gemachtigden van partijen overgelegde spreekaantekeningen;
- de akte van [naam02] en [naam03] .
1.2.
Op 3 november 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken met [naam01] , bijgestaan door mr. Malipaard, en met [naam02] en [naam03] , bijgestaan door mr. Bhagwandin. Gelegenheid is geboden om bij akte nader te reageren op de conclusie van antwoord in reconventie met bijlagen.
1.3.
Door [naam02] en [naam03] is een akte genomen, waarna de datum van de uitspraak van het vonnis nader bepaald is op heden.
2.De feiten
2.1.
[naam01] is vanaf 1 mei 1992 mede-eigenaar en, na haar echtscheiding, vanaf
3 mei 2007 eigenaar van de woningen (appartementsrechten) aan de [straatnaam01] 107A en B te Rotterdam. [naam01] woont in de benedenwoning op nummer 107B.
2.2.
Ten tijde van de aankoop van het pand in 1992 woonde [naam02] als huurder in de bovenwoning op nummer 107A op grond van een huurovereenkomst met de vorige eigenaar. Haar zoon [naam03] woonde bij haar in. [naam01] heeft de huurovereenkomst met [naam02] voortgezet.
2.3.
In 2010, 2014 en 2019 zijn verzoeken gedaan aan [naam01] om ermee in te stemmen dat [naam03] medehuurder zal zijn. Op die verzoeken is steeds afwijzend gereageerd. Daartegen zijn [naam02] en [naam03] niet opgekomen.
2.4.
Vanaf begin februari 2022 is de aanwezigheid van [naam02] in of nabij de woning op nummer 107A niet meer waargenomen door [naam01] .
2.5.
Op nummer 107A stonden op 18 maart 2022 twee bewoners ingeschreven en op
21 april 2022 stond daar nog maar één bewoner ingeschreven in de basisadministratie personen.
2.6.
Bij brief van 21 april 2022 heeft [naam01] aan [naam02] meegedeeld dat geconstateerd is dat zij al enige tijd niet meer woonachtig is in het gehuurde, dat via de basisadministratie vernomen is dat zij niet meer ingeschreven staat op nummer 107A, maar dat geen schriftelijke opzegging van de huurovereenkomst ontvangen is. Te kennen is gegeven dat het niet zelf bewonen van het gehuurde een tekortkoming oplevert, die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Verzocht is om in onderling overleg te komen tot een beëindiging van de huurovereenkomst per 1 augustus 2022, teneinde een procedure te voorkomen. [naam02] is er tevens op gewezen dat [naam03] zonder recht of titel in de woning verblijft, maar uit coulance tot genoemde datum in de woning mag blijven wonen. Bij afzonderlijke brief is ook [naam03] hiervan op de hoogte gesteld, waarbij hem te kennen is gegeven dat hij zich niet op een huurrecht of op huurbescherming kan beroepen. Aan Verbeeke-ter Steege en [naam03] is een week de tijd gegeven om het voorstel te accepteren, waarbij rechtsmaatregelen zijn aangekondigd bij het uitblijven van een reactie of een afwijzende reactie.
2.7.
Hierop is van de zijde van [naam02] en [naam03] afwijzend gereageerd.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[naam01] eist samengevat om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [straatnaam01] 107A, [postcode01] , te Rotterdam te ontbinden;
te verklaren voor recht dat [naam03] zonder recht of titel en daarmee onrechtmatig gebruik maakt van die woning;
[naam02] en [naam03] te veroordelen tot ontruiming van de woning;
[naam02] en [naam03] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [naam01] van:
- € 1.046,- aan ten onrechte ingehouden huur althans (gebruiks)vergoeding vanaf mei 2022 en niet betaalde huur althans niet betaalde billijke vergoeding van
€ 14,- per maand voor woningverbetering vanaf november 2021, met rente;
- € 598,- per maand aan huur inclusief huurverhoging in verband met woningverbetering althans (gebruiks)vergoeding vanaf 1 juli 2022 tot aan de ontruiming;
- de proceskosten en de nakosten.
3.2.
Aan de eis legt [naam01] ten grondslag dat [naam02] tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst door nummer 107A niet zelf te bewonen en door ondanks haar vertrek uit de woning de huurovereenkomst niet op te zeggen en afwijzend te reageren op het voorstel tot beëindiging van de huur. Daarnaast is een woningverbetering doorgevoerd door de plaatsing van een nieuwe cv-ketel, maar is de daarmee verband houdende huurverhoging met € 14,- per maand vanaf november 2021 niet voldaan. Vanaf mei 2022 is de huurachterstand verder opgelopen, doordat de maandelijkse huur niet of niet volledig is betaald. Voorts wordt erop gewezen dat [naam03] zonder recht of titel in de woning verblijft en dat de wijze waarop hij de woning bewoont en het contact met hem te wensen overlaat, wat reden is geweest om niet in te stemmen met hem als medehuurder.
3.3.
[naam02] en [naam03] zijn het niet eens met de eis.
in reconventie
3.4.
[naam02] en [naam03] eisen samengevat om bij vonnis:
[naam01] te veroordelen tot betaling van € 3.159,- of een door de kantonrechter te bepalen bedrag aan teveel betaalde huur;
te bepalen dat [naam03] met ingang van de datum van dit vonnis medehuurder is van de woning aan de [straatnaam01] 107A, [postcode01] , te Rotterdam;
[naam01] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, met rente.
3.5.
Aan de eis leggen [naam02] en [naam03] ten grondslag dat de huurcommissie de huur verlaagd heeft vanaf 1 augustus 2021 van € 585,- per maand tot
€ 234,- per maand, zodat teveel huur is betaald. Het gaat om € 3.159,-, welk bedrag [naam01] ondanks daartoe te zijn aangeschreven niet heeft terugbetaald. Ten aanzien van het beroep op medehuurderschap wordt gesteld dat [naam03] al 37 jaar in de woning woont met zijn moeder, daar zijn hoofdverblijf heeft, en dat hij gelet op zijn leeftijd van 64 jaar niet meer zal uitvliegen om zelfstandig te gaan wonen. Er is sprake van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.
3.6.
[naam01] is het niet eens met de eis.
4.De beoordeling
in conventie
ontbinding huurovereenkomst
4.1.
Vast staat dat [naam01] met de aankoop van het pand aan de [adres01] in 1992 de verhuurder is geworden van [naam02] , die sindsdien van haar de woning op nummer 107A huurt. Vast staat ook dat [naam03] niet huurder is van [naam01] . Hij heeft meermaals gevraagd om in te stemmen met hem als medehuurder, wat steeds is afgewezen. Ook in deze procedure verzoekt hij om de positie van medehuurder te verkrijgen, waarover hieronder meer. Gesteld noch gebleken is dat [naam03] onderhuurder is van zijn moeder. Daarom wordt ervan uitgegaan dat die situatie zich niet voordoet.
4.2.
[naam02] heeft haar zoon [naam03] toegestaan de woning te gebruiken. Dat mocht zolang [naam02] haar hoofdverblijf had in de woning (zie artikel 7:244 BW), maar die situatie doet zich niet meer voor. Niet is in geschil dat [naam02] nu niet meer in de woning woont. [naam01] heeft onderbouwd gesteld dat dit niet van tijdelijke aard is, gelet op haar uitschrijving uit de basisadministratie personen en omdat de bovenwoning niet langer geschikt is voor de 93-jarige [naam02] , die aangewezen is op een rolstoel. Dit vindt in zekere zin bevestiging in de verklaring bij de mondelinge behandeling dat haar situatie verslechterd is als gevolg van een val, waarbij [naam02] letsel aan haar heup heeft opgelopen, wat reden is geweest voor opname in een revalidatiecentrum. De zorg thuis ging niet meer. [naam02] verblijft inmiddels negen maanden in het revalidatiecentrum. Mede gezien de mededeling dat [naam02] in staat is om in de gang te lopen met een rollator is het weinig plausibel dat zij op korte termijn in staat zal zijn om terug te keren naar de bovenwoning. Zelfs bij plaatsing van traplift(en) zal het betreden en verlaten van de woning en het verblijf aldaar hoogstwaarschijnlijk zeer problematisch zijn. Terugkeer van [naam02] naar de woning lijkt dus niet reëel en het aangevoerde dat dit binnen afzienbare tijd zal kunnen is niet onderbouwd.
4.3.
Er is inmiddels geruime tijd sprake van een situatie waarin [naam02] , zonder dat zij daar zelf haar hoofdverblijf heeft, de woning aan de [straatnaam01] 107A in gebruik geeft aan [naam03] . [naam02] heeft hiervan geen melding gedaan aan [naam01] , terwijl zij bekend is met bezwaren van [naam01] tegen (voortgezet verblijf alleen door) haar zoon. Zodoende heeft [naam02] niet alleen in strijd gehandeld met het bepaalde in artikel 7:244 BW maar zich ook ten aanzien van het gebruik van de woning niet als een goed huurder gedragen als bedoeld in artikel 7:213 BW.
4.4.
Gelet hierop wordt de huurovereenkomst ontbonden.
verklaring voor recht
4.5.
Uit het voorgaande volgt dat [naam03] zonder recht of titel gebruik maakt van de woning. Dat is onrechtmatig. Daarom zal de gevorderde verklaring voor recht worden gegeven.
ontruiming
4.6.
Zoals gevorderd zullen [naam02] en [naam03] worden veroordeeld tot ontruiming van de woning binnen een termijn van veertien dagen na betekening van dit vonnis.
betaling huurachterstand
4.7.
[naam01] vordert € 1.046,-. Het bedrag is de som van € 112,- aan niet betaalde huur na woningverbetering (het plaatsen van een nieuwe cv-ketel), te weten € 14,- per maand vanaf november 2021, en € 934,- aan te weinig betaalde huur na een uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie. [naam01] vordert ook € 598,- per maand aan huur inclusief huurverhoging / gebruiksvergoeding vanaf 1 juli 2022. Hierover overweegt de kantonrechter als volgt.
4.7.1.
[naam02] is het niet eens met de huurverhoging van € 14,- per maand, althans hierover is tussen partijen geen overeenstemming bereikt, zodat het op de weg van [naam01] had gelegen om de huurcommissie te verzoeken hierover een uitspraak te doen (zie artikel 7:255 lid 2 BW. Dat is niet gebeurd. Daarom is er geen grond voor het oordeel dat [naam02] over de periode van november 2021 tot en met juni 2022 € 112,-
(8 maanden à € 14,- per maand) aan huur verschuldigd is aan [naam01] . Daarom wordt het bedrag van € 112,- afgewezen.
4.7.2.
Bij uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie, verzonden op 5 april 2022, is de huurprijs vanaf 1 augustus 2021 verlaagd van € 585,- per maand tot € 234,- per maand. Daartegen heeft [naam01] tijdig verzet ingesteld. Dat verzet heeft geen schorsende werking gehad, zodat [naam02] de verlaagde huur heeft kunnen betalen, maar achteraf gezien is dat te weinig huur geweest, want inmiddels is bij uitspraak van de huurcommissie, verzonden op 25 oktober 2022, het verzet gegrond verklaard, waardoor de voorzitters-uitspraak is komen te vervallen, en is op grond van het oorspronkelijke verzoek de huurprijs vanaf 1 augustus 2021 verlaagd van € 585,- per maand tot € 409,50 per maand. Dit is gebeurd in verband met gebreken aan het gehuurde, ondanks de constatering van de huurcommissie dat huurder geen medewerking heeft verleend aan verhuurder om de gebreken te herstellen en dat dit de problematiek kan hebben verergerd. Als tegen een dergelijke uitspraak niet of niet tijdig wordt opgekomen, geldt hetgeen in de uitspraak is vastgesteld als te zijn overeengekomen tussen partijen (zie artikel 7:262 BW), wat er ook zij van de uitspraak. Omdat gesteld noch gebleken is dat [naam01] een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht, wordt er dus van uitgegaan dat tussen partijen tijdelijk een huurprijs geldt van
€ 409,50 per maand vanaf 1 augustus 2021.
4.7.3
Uit het voorgaande volgt dat [naam02] over de periode van 16 maanden van augustus 2021 tot en met november 2022 € 6.552,- aan huur verschuldigd is geweest. [naam01] heeft gesteld dat [naam02] in deze periode slechts € 5.315,- heeft betaald, wat niet althans onvoldoende gemotiveerd weersproken is, zodat ervan wordt uitgegaan dat [naam01] nog € 1.237,- aan huur tegoed heeft van [naam02] . Daarom wordt [naam02] veroordeeld tot betaling aan [naam01] van € 1.237,- aan achterstallige huur tot en met de maand november 2022, met rente vanaf gemakshalve de datum van dit vonnis. Daarnaast wordt [naam02] veroordeeld tot betaling van € 584,- per maand (het gevorderde bedrag van € 598,- minus € 14,-) aan huur tot en met de datum van de ontbinding van de huurovereenkomst en een gelijk bedrag aan gebruiksvergoeding (schadevergoeding) vanaf de datum van ontbinding tot aan de datum van de ontruiming.
in reconventie
terugbetaling teveel betaalde huur?
4.8.
Uit het voorgaande volgt dat [naam02] niet teveel huur betaald heeft, maar nog huur verschuldigd is aan [naam01] . Daarom wordt het onder 1 gevorderde afgewezen.
medehuurderschap
4.9.
In de voorbije jaren is drie keer verzocht om instemming met [naam03] als medehuurder. Steeds heeft [naam01] daar niet mee ingestemd. Dat heeft toen niet geleid tot een gezamenlijk verzoek aan de kantonrechter om een tijdstip te bepalen waarop [naam03] medehuurder zal zijn. Pas in de loop van deze procedure is dat gebeurd op 23 augustus 2022 toen bij antwoord tevens deze eis in reconventie is ingesteld. Dat is enerzijds te vroeg, want zonder voorafgaand verzoek aan de verhuurder, en anderzijds te laat geweest, omdat toen al gedurende een half jaar geen sprake meer was van een gemeenschappelijke huishouding tussen [naam02] en [naam03] . Dat is nadien niet veranderd en perspectief op een dergelijke huishouding bestaat niet, laat staan een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Evident is dat de vordering is ingesteld omdat [naam03] graag in de woning wil blijven wonen. Zo is dat ook bij de mondelinge behandeling verwoord. Gezien de toestand van [naam02] en haar verblijf elders heeft de vordering kennelijk slechts de strekking om [naam03] de positie van huurder te verschaffen. Daarnaast heeft [naam01] in twijfel getrokken of [naam03] de huur kan betalen. Gelet hierop had het op de weg van [naam03] gelegen om voldoende gemotiveerd in te gaan op de financiële situatie van [naam03] na vertrek van zijn moeder uit de woning en op de vraag of hij op basis van alleen zijn eigen inkomen de lopende huur volledig zelf kan betalen. Dat is niet gebeurd. De mededeling dat hij een uitkering heeft op basis van de Participatiewet heeft de twijfel niet weggenomen. Integendeel. Er wordt dus ook van uitgegaan dat [naam03] vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. Om deze redenen wordt het onder 2 gevorderde medehuurderschap afgewezen.
in conventie en in reconventie
proceskosten
4.10.
[naam02] en [naam03] krijgen ongelijk en moeten daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [naam01] tot vandaag vast op € 127,43 aan dagvaardingskosten, € 214,- aan griffierecht en € 561,- aan salaris voor de gemachtigde (3 punten x € 187,- tarief). Dit is totaal € 902,43. Voor kosten die [naam01] maakt na deze uitspraak moeten [naam02] en [naam03] een bedrag betalen van € 93,50 (1/2 punt x € 187,- tarief). Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853).
hoofdelijkheid
4.11.
[naam02] en [naam03] worden, als gevorderd, hoofdelijk veroordeeld, wat betekent dat ieder van hen voor het geheel kan worden aangesproken, zij het in totaal niet voor meer dan genoemd bedrag, en dat als de één betaalt, de ander is bevrijd, met de mogelijkheid van verhaal op de medeschuldenaar.
uitvoerbaarheid bij voorraad
4.12.
Gevorderd is het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Ondanks het daartegen gevoerde verweer gaat de kantonrechter hierin mee, want er is al jarenlang sprake van een problematische (huur)relatie tussen partijen. Dit vindt voor een groot deel zijn oorzaak in de persoon van [naam03] die onweersproken een licht verstandelijke beperking heeft en nimmer op zichzelf heeft gewoond. Tussen partijen zijn in de loop der jaren vele aanvaringen geweest. Meermaals is de politie eraan te pas moeten komen. [naam01] heeft drie maal aangifte gedaan tegen [naam03] in verband met vernieling en bedreiging. Inmiddels zijn meerdere instanties erbij betrokken, ook om [naam03] naar andere woonruimte te begeleiden, maar omdat hij zorg mijdend is en het contact met hem moeizaam verloopt, komt dit nog niet van de grond. Vanuit de GGD is te kennen gegeven dat de woning en de situatie waarin hij zich bevindt ongeschikt zijn voor [naam03] en dat hij beter af is in een kleinere, overzichtelijke woning, eventueel met zorg.
Onderbouwd is gesteld dat de woning op nummer 107A te vol met spullen staat, wat een brandgevaarlijke situatie oplevert. Onderhoud aan de woning is hierdoor ook niet goed mogelijk, wordt door [naam02] en [naam03] niet verricht, en aan werkzaamheden die [naam01] als verhuurder moet (laten) verrichten wordt onvoldoende medewerking verleend.
Onderkend wordt dat [naam03] al heel lang in de woning woont, maar gezien het voorgaande wordt zijn belang om in de woning te kunnen blijven wonen hangende een eventueel in te stellen hoger beroep minder zwaarwegend geacht dan het belang van [naam01] om het vonnis te kunnen uitvoeren. Daarom wordt het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
5.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
5.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen [naam01] en [naam02] met betrekking tot de woning aan de [straatnaam01] 107A, [postcode01] , te Rotterdam;
5.2.
verklaart voor recht dat [naam03] zonder recht of titel en daarmee onrechtmatig gebruik maakt van die woning;
5.3.
veroordeelt [naam02] en [naam03] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege hen bevinden en de woning met alle sleutels ter beschikking van [naam01] te stellen;
5.4.
veroordeelt [naam02] en [naam03] hoofdelijk, zodat als de één betaalt de ander zal zijn bevrijd, om aan [naam01] te betalen € 1.237,- aan achterstallige huur tot en met de maand november 2022, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf heden tot de dag van volledige betaling;
5.5
veroordeelt [naam02] en [naam03] hoofdelijk, zodat als de één betaalt de ander zal zijn bevrijd, om aan [naam01] te betalen € 584,- per maand aan huur en gebruiksvergoeding tot aan de datum van de ontruiming;
in reconventie
5.6.
wijst het gevorderde af;
in conventie en in reconventie
5.7.
veroordeelt [naam02] en [naam03] hoofdelijk, zodat als de één betaalt de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de kant van [naam01] tot vandaag vastgesteld op € 902,43;
5.8.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.9.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en in het openbaar uitgesproken.
465