Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Zittingsplaats Dordrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 22/2650
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 juni 2023 in de zaak tussen
[naam eiser], uit [plaats 1], eiser,
gemachtigde: mr. A. Bakker,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Dordrecht, namens deze gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden,verweerder,
gemachtigde: [naam 1].
Procesverloop
Met het besluit van 30 juni 2021 (de WOZ-beschikking) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 418.000,-.
Met de uitspraak op bezwaar van 30 mei 2022 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser hiertegen ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 30 mei 2023 op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. J. Bax, namens zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door taxateur [naam 2].
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens hem bedraagt de waarde € 314.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een twee-onder-één-kapwoning, met een inhoud van 654 m3 op een perceel van 383 m2 waarvan 225 m2 onder een waterverdedigingsvrijstelling valt. Het bouwjaar is 1930.
Op de zaak betrekking hebbende stukken
3. Eiser heeft in bezwaar gevraagd om het toesturen van de grondstaffel. In beroep betoogt eiser dat verweerder ten onrechte de grondstaffel niet heeft toegezonden, zodat in strijd is gehandeld met artikel 6:17 en 7:4, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
3.1.
Allereerst is de rechtbank van oordeel dat een beroep op artikel 6:17 van de Awb niet slaagt. Het artikel regelt alleen, voor het geval er een gemachtigde is, aan wie stukken moeten worden gezonden en niet welke stukken moeten worden gezonden (ECLI:NL:HR:2000:AA7148). Hieruit vloeit daarom geen toezendplicht van de op de zaak betrekking hebbende stukken voort.
3.2.
Uit de stukken van verweerder volgt dat Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden voor de waardering van onroerende zaken gebruik maakt van een statistisch model. Dit model kent geen grondstaffel. De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet verplicht was om een grondstaffel te verstrekken, omdat deze gegevens niet zijn gebruikt bij de waardering van de onroerende zaak. De beroepsgrond slaagt niet.
Vergelijkingsobjecten
4. Ter zitting heeft de rechtbank aan de orde gesteld dat de vergelijkingsobjecten in andere wijken liggen en een andere bouwstijl, dan wel uitstraling, lijken te hebben dan de onroerende zaak. Verweerder heeft vervolgens toegelicht dat in de wijk waar de onroerende zaak ligt, heel weinig twee-onder-één-kapwoningen liggen. Er liggen voornamelijk huurwoningen (flats) en koopwoningen van een ander type en van een veel recenter bouwjaar dan de onroerende zaak. Daarom is gezocht naar verkochte objecten in andere wijken in Dordrecht die ongeveer even groot zijn als de onroerende zaak, van hetzelfde type (twee-onder-één-kap) en uit dezelfde bouwperiode (jaren ’30). Ook is daarbij gekozen voor objecten die - net als de onroerende zaak - overlast hebben van een kinderopvang of school. Met deze toelichting acht de rechtbank de vergelijkingsobjecten die verweerder in de matrix heeft opgenomen voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak.
De waardebepaling
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
6. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een taxatieverslag over met de daarin opgenomen waardematrix (de matrix). In de matrix is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op
1 januari 2020 getaxeerd op € 430.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de vergelijkingsobjecten [adres 2], [adres 3] en [adres 4] in [plaats 2]. Verweerder heeft de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten geïndexeerd naar de waardepeildatum. De waarde van de bijgebouwen (garage en berging) heeft verweerder van het geïndexeerde verkoopcijfer afgetrokken. Vervolgens heeft verweerder de waarde gesplitst in een waarde voor het hoofdgebouw en een waarde voor de grond. De grondquote, het aandeel van de waarde dat wordt toegekend aan de grond, is 40%. De waarde van het hoofdgebouw is gedeeld door het aantal kubieke meters wooninhoud om de prijs per kubieke meter van ieder vergelijkingsobject te bepalen. De waarde van de grond is gedeeld door het aantal vierkante meters perceeloppervlakte om de prijs per vierkante meter van ieder vergelijkingsobject te bepalen.
6.1
Uit de matrix bij het taxatierapport volgt dat de gemiddelde m³-prijs van de vergelijkingsobjecten € 580,- bedraagt bij een factor 3 voor voorzieningen en onderhoud. Voor de waardebepaling van de onroerende zaak is een correctie van 0,87 toegepast op de gemiddelde m³-prijs omdat de onroerende zaak zowel voor voorzieningen als onderhoud een 2 scoort. Uit de matrix blijkt daarnaast dat de gemiddelde m2-prijs van het perceel van de vergelijkingsobjecten € 652,- bedraagt bij een factor 3 voor ligging. Voor de waardebepaling van de onroerende zaak is een correctie van 0,8 toegepast omdat de onroerende zaak voor ligging een 2 scoort.
Objectkenmerken
7. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Eiser bestrijdt dat verweerder rekening gehouden heeft met de slechte ligging van de onroerende zaak. De onroerende zaak ligt vlakbij een school en tegenover de onroerende zaak staan flats. Daarnaast is de ligging minder gunstig omdat er minder (uit)bouwmogelijkheden zijn doordat de onroerende zaak op een dijk ligt.
7.1.
De rechtbank volgt eiser niet in zijn standpunt. Met de matrix maakt verweerder inzichtelijk dat hij bij de waardering voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in ligging. Zo blijkt uit de matrix dat de ligging van de onroerende zaak is beoordeeld met een ‘2’ en die van de vergelijkingsobjecten met een ‘3’ ([adres 3] en [adres 4]) en een ‘4’ ([adres 2]). Verweerder heeft toegelicht dat de ‘2’ voor de onroerende zaak met name is gelegen in het feit dat de onroerende zaak slechter is gelegen ten opzichte van voorzieningen zoals winkels. De onroerende zaak ligt namelijk aan de rand van Dordrecht en de vergelijkingsobjecten in woonwijken dichter bij het centrum. De ‘2’ voor ligging is er ook in gelegen dat de onroerende zaak een mindere uitstraling heeft dan de vergelijkingsobjecten. Dat de onroerende zaak vlak bij een school ligt is verdisconteerd in de prijzen van de vergelijkingsobjecten, nu daarbij is gekozen voor objecten die ook dicht bij een school of een kinderopvang liggen. Daarnaast heeft verweerder toegelicht dat tegenover de onroerende zaak weliswaar flats staan, maar dat aan de achterzijde een groot park ligt. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat de meer beperkte mogelijkheden tot (uit)bouwen tot een verdere verlaging van de factor voor ligging zou moeten leiden. Deze stelling heeft eiser niet onderbouwd. Gezien het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met het verschil in ligging tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten.
Onderhoud en voorzieningen
8. Eiser stelt dat verweerder geen rekening heeft gehouden met het achterstallig onderhoud en de gedateerde voorzieningen van de onroerende zaak. Eiser heeft ter onderbouwing van deze stelling foto’s van de buitenzijde van de onroerende zaak verstrekt.
8.1.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met het voorzieningenniveau en het onderhoudsniveau van de onroerende zaak. Uit de matrix blijkt dat verweerder de voorzieningen en het onderhoud heeft beoordeeld met een ‘2’. In de foto’s die eiser heeft verstrekt ziet de rechtbank geen aanleiding om aan te nemen dat het onderhoud van de onroerende zaak op het laagste niveau, een ‘1’, zou moeten worden gesteld. Eiser heeft zijn stelling dat er sprake is van gedateerde voorzieningen verder niet onderbouwd (bijvoorbeeld door middel van foto’s), waardoor er ook geen reden bestaat ten aanzien van de voorzieningen een lagere score aan te nemen. Daar komt bij dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak is vastgesteld op € 418.000,-, terwijl in de matrix in beroep een waarde van € 430.000,- naar voren komt. De rechtbank acht een mogelijk waardedrukkend effect van gedateerde voorzieningen en achterstallig onderhoud hiermee voldoende verdisconteerd in de WOZ-waarde van de onroerende zaak.
9. Nu verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld, komt de rechtbank niet toe aan bespreking van de door eiser voorgestane waarde.
Conclusie
10. Het beroep is ongegrond.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.L. Pöll, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.J.S.Y. Verweij, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 juni 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).