ECLI:NL:RBROT:2023:4856

• Datum uitspraak: 31 mei 2023
• Publicatiedatum: 12 juni 2023
• Zaaknummer: C/10/656458 / KG ZA 23-327
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: J. Mendlik
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Toestemming voor tijdelijke toegang tot perceel voor bouwwerkzaamheden en herstel van schutting

In deze zaak heeft eiseres, eigenaar van een woning, toestemming gevraagd aan haar buren om werkzaamheden uit te voeren aan haar woning, waarbij tijdelijk gebruik gemaakt moet worden van het perceel van de buren. De buren hebben geweigerd toestemming te geven, wat heeft geleid tot een kort geding. Eiseres heeft in 2022 de buren geïnformeerd over de geplande werkzaamheden en heeft in januari 2023 zonder toestemming van de buren met de werkzaamheden begonnen. Na het stilleggen van de werkzaamheden wegens het ontbreken van een vergunning, heeft de gemeente toestemming gegeven voor de uitbouw. De buren hebben bezwaar gemaakt tegen de vergunning en hebben aangifte gedaan van huisvredebreuk en vernieling. Eiseres vordert in kort geding dat de buren medewerking verlenen aan de werkzaamheden, terwijl de buren verweer voeren en eiseres in de proceskosten willen laten veroordelen. De voorzieningenrechter oordeelt dat de buren op grond van het ladderrecht, zoals vastgelegd in artikel 5:56 BW, verplicht zijn om toestemming te geven voor het gebruik van hun perceel, omdat er geen gewichtige redenen zijn om dit te weigeren. De rechter wijst de vordering van eiseres toe en legt een dwangsom op voor het geval de buren niet voldoen aan de veroordeling. In reconventie vorderen de buren herstel van de vernielde schutting, maar de rechter compenseert de proceskosten.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/656458 / KG ZA 23-327

Vonnis in kort geding van 31 mei 2023

in de zaak van

[eiseres01] ,

woonplaats: [woonplaats01] ,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. E.M. Richel,

tegen

1.. [gedaagde01] ,

woonplaats: [woonplaats02] ,

2.
[gedaagde02] ,

woonplaats: [woonplaats03] ,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat mr. A. Ramsaroep.

Partijen worden hierna [eiseres01] , [gedaagde01] en [gedaagde02] genoemd.

1.. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 8 mei 2023, met producties;
• de conclusie van antwoord met eis in reconventie, met producties (inclusief video);
• de conclusie van antwoord in reconventie.

1.2.

Op 11 mei 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. [eiseres01] is in persoon verschenen, bijgestaan door haar advocaat. [gedaagde02] is, ook namens [gedaagde01] , in persoon verschenen, bijgestaan door hun advocaat.

2.. De feiten

2.1.

[eiseres01] is sinds 2001 eigenaar van de woning aan de [adres01] in [plaats01] . [gedaagde01] en [gedaagde02] zijn sinds 2002 eigenaar van de daaraan grenzende woning aan de [adres02] in [plaats01] .

2.2.

[eiseres01] wil aan de achterkant van haar woning een uitbouw bouwen. De werkzaamheden moeten deels worden uitgevoerd via het perceel van [gedaagde01] en [gedaagde02] .

2.3.

[eiseres01] heeft in augustus 2022 [gedaagde02] geïnformeerd over de uit te voeren werkzaamheden. Op 24 november 2022 heeft de aannemer van [eiseres01] per e-mail [gedaagde01] geïnformeerd over de precieze werkzaamheden en hem toestemming gevraagd voor het via hun perceel uitvoeren van deze werkzaamheden. [gedaagde01] heeft geweigerd toestemming te geven voor het gebruik maken van zijn perceel.

2.4.

De aannemer is, zonder de toestemming van [gedaagde01] en [gedaagde02] , op 11 januari 2023 begonnen met de werkzaamheden voor de uitbouw. Omdat, na aanvang van de bouw, is gebleken dat voor bepaalde werkzaamheden een vergunning vereist is, is de bouw op 25 januari 2023 door [eiseres01] stilgelegd en is de benodigde vergunning aangevraagd.

2.5.

De aannemer en [gedaagde01] hebben vervolgens van januari 2023 tot maart 2023 meerdere keren per e-mail contact gehad. De aannemer heeft [gedaagde01] nogmaals uitgelegd wat de bouwplannen inhouden, hoe deze gerealiseerd moeten worden en welke medewerking van [gedaagde01] en [gedaagde02] vereist is.

2.6.

Op 15 maart 2023 is in het gemeenteblad van de Gemeente Schiedam het besluit van de gemeente van 7 maart 2023 gepubliceerd. De gemeente heeft aan [eiseres01] toestemming gegeven voor het realiseren van een nieuwe uitbouw aan de achterkant van haar woning.

2.7.

De aannemer heeft op 6 april 2023 [gedaagde01] per e-mail geïnformeerd dat de omgevingsvergunning is verleend, de werkzaamheden vanaf begin volgende week worden hervat, dat sommige werkzaamheden via het perceel van [gedaagde01] en [gedaagde02] moeten worden uitgevoerd en dat bij het uitvoeren van de werkzaamheden de schutting wordt verwijderd.

2.8.

Op 10 april 2023 omstreeks 08:00 uur hebben twee buren via het perceel van [gedaagde01] en [gedaagde02] de schutting op de erfgrens grotendeels verwijderd. Diezelfde dag heeft [gedaagde01] per e-mail aan de aannemer laten weten dat voor hem en [gedaagde02] de maat vol is en dat zij de benodigde medewerking, die vereist is voor het uitvoeren van de overige werkzaamheden, weigeren te verlenen.

2.9.

Op 11 april 2023 heeft [gedaagde01] aangifte gedaan van huisvredebreuk en vernieling van eigendom.

2.10.

[gedaagde01] en [gedaagde02] hebben op 12 april 2023 bezwaar ingediend tegen de afgegeven vergunning. Op het bezwaar is nog niet beslist.

2.11.

De aannemer heeft namens [eiseres01] op 12 april 2023 per aangetekende brief nogmaals aan [gedaagde01] en [gedaagde02] om medewerking gevraagd voor het uitvoeren van de werkzaamheden.

3.. Het geschil

in conventie

3.1.

[eiseres01] vordert om bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde01] en [gedaagde02] hoofdelijk te veroordelen medewerking te verlenen aan het op:

• dag 1 en 2: aanbrengen van open stootvoegen in bestaande gevel in verband met ventilatie tussen metselwerk buitengevel en nieuw te plaatsen geïsoleerde binnenwand; afbreken van de schutting (geheel staande op eigen terrein van [eiseres01] ) en ter plaatse opbouwen van de zijgevel van het bouwwerk (plaatsen geïsoleerde kantplanken, steenwol isolatie, Gutex Multiplex-top platen, Tyvek damp-open waterkerende laag en stijlen ten behoeve van Zweeds rabatdelen);
• dag 3: maken van stelkozijnen ten behoeve van inmeten leverancier aluminium kozijnen en aluminium zetwerk/lekdorpels;
• dag 4: maken van de boeidelen, dakbedekking en dakranden;
• dag 5: aanbrengen van de Zweeds rabatdelen;
• dag 6, 7 en 8: verrichten van schilderwerkzaamheden aan de boeidelen en de onderzijde van de dakrand;
• dag 9: plaatsen van aluminium zetwerk/lekdorpels;
• dag 10: plaatsen van de aluminium kozijnen inclusief het glas;

dit alles op straffe van een hoofdelijk te verbeuren dwangsom van € 3.000,00 voor iedere dag of dagdeel dat niet wordt voldaan aan de veroordeling en dit alles met veroordeling van [gedaagde01] en [gedaagde02] in de proceskosten.

3.2.

[gedaagde01] en [gedaagde02] voeren verweer dat strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiseres01] in de proceskosten.

in reconventie

3.3.

[eiser02] en [eiser03] vorderen om bij vonnis in kort geding [verweerster01] te veroordelen:

I. primair om binnen één maand na vonnis de uitbouw te verwijderen dan wel subsidiair per direct een bouwstop af te geven totdat de rechtmatigheid van de uitbouw vaststaat, een en ander op straffe van een dwangsom van € 3.000,00;

II. binnen twee weken na vonnis de vernielde schutting te herstellen of te vervangen voor een soortgelijke schutting, een en ander op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag dat [verweerster01] in gebreke blijft;

III. om niet zelf of derden zonder toestemming van [eiser02] en [eiser03] het erf van [eiser02] en [eiser03] te laten betreden, een en ander op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 per overtreding;

IV. in de proceskosten.

3.4.

[verweerster01] voert verweer dat strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiser02] en [eiser03] in de proceskosten.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.. De beoordeling

in conventie

4.1.

De spoedeisendheid vloeit voort uit het feit dat de bouwplanning van [eiseres01] in het gedrang komt als zij de gevraagde toestemming niet krijgt.

4.2.

In dit geschil gaat het in de eerste plaats om de vraag of met recht geweigerd is om [eiseres01] (of door haar ingeschakelde derden) gebruik te laten maken van het perceel van [gedaagde01] en [gedaagde02] voor de bouw van de uitbouw van de woning van [eiseres01] . In artikel 5:56 BW is voor het zogenaamde ‘ladderrecht’ het volgende bepaald:

“Wanneer het voor het verrichten van werkzaamheden ten behoeve van een onroerende zaak noodzakelijk is van een andere onroerende zaak tijdelijk gebruik te maken, is de eigenaar van deze zaak gehouden dit na behoorlijke kennisgeving en tegen schadeloosstelling toe te staan, tenzij er voor deze eigenaar gewichtige redenen bestaan dit gebruik te weigeren of tot een later tijdstip te doen uitstellen.”

4.3.

[eiseres01] heeft aannemelijk gemaakt dat voor het uitvoeren van de werkzaamheden gebruik moet worden gemaakt van het perceel van [gedaagde01] en [gedaagde02] . De aannemer van [eiseres01] heeft [gedaagde01] en [gedaagde02] tijdig met de e-mail van 24 november 2022 op de hoogte gesteld van de uit te voeren werkzaamheden en om toestemming gevraagd. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres01] bevestigd dat zij aansprakelijk is voor eventuele schade als gevolg van de werkzaamheden. Hiermee is voldaan aan de voorwaarden van artikel 5:56 BW. Dat betekent dat [gedaagde01] en [gedaagde02] in beginsel toestemming moeten geven om hun perceel tijdelijk te gebruiken om de genoemde werkzaamheden uit te voeren. Dat zou alleen anders zijn als er gewichtige redenen zouden zijn om dit gebruik te weigeren of tot een later tijdstip uit te stellen. Van dergelijke gewichtige redenen is geen sprake.

4.4.

In de brief van 12 april 2023 en in de dagvaarding heeft [eiseres01] een beschrijving gegeven van de werkzaamheden. Daarin heeft zij aangegeven hoeveel tijd de aannemer nodig heeft voor de werkzaamheden die vanuit het perceel van [gedaagde01] en [gedaagde02] moeten worden verricht en zijn de exacte dagdelen waarop deze werkzaamheden worden verricht aan [gedaagde01] en [gedaagde02] kenbaar gemaakt. Op grond van hun eigendomsrecht mag [eiseres01] zelf bepalen hoe zij haar verbouwing wil uitvoeren. Zij is niet verplicht om aan [gedaagde01] en [gedaagde02] verdere informatie te verstrekken dan zij nu heeft gedaan. De enkele vrees voor overlast of eventuele schade die aan de kant van [gedaagde01] en [gedaagde02] zit, zoals ook tijdens de mondelinge behandeling door hun verder is toegelicht, is dan ook onvoldoende om het ladderrecht niet toe te staan.

4.5.

De conclusie is dat [gedaagde01] en [gedaagde02] op grond van artikel 5:56 BW moeten toestaan dat de (aannemer van) [eiseres01] van hun perceel gebruik maakt om de werkzaamheden zoals onder 3.1 staan beschreven te verrichten. Dat op dit moment bezwaar is ingediend tegen de verleende omgevingsvergunning maakt dit oordeel niet anders. Niet gebleken is dat er een voorlopige voorziening bij de bestuursrechter is ingediend op grond waarvan de werkzaamheden zouden moeten worden stilgelegd.

4.6.

Oplegging van een dwangsom, als stimulans tot nakoming van de hierboven gegeven beslissing is, gelet op de houding van [gedaagde02] tijdens de mondelinge behandeling, noodzakelijk. De op te leggen dwangsom wordt toegewezen en gemaximeerd zoals onder de beslissing is opgenomen.

4.7.

[gedaagde01] en [gedaagde02] krijgen in conventie ongelijk en moeten daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De voorzieningenrechter stelt deze kosten aan de kant van [eiseres01] tot vandaag vast op € 130,57 aan dagvaardingskosten, € 314,00 aan griffierecht en € 697,00 aan salaris voor de advocaat. Dit is in totaal € 1.141,57. Uit overweging 2.3 van het arrest van de Hoge Raad van 10 juni 2022, gepubliceerd onder ECLI:NL:HR:2022:853, leidt de voorzieningenrechter af dat in dit vonnis geen aparte beslissingen hoeven te worden genomen over de nakosten en de wettelijke rente daarover.

4.8.

Dit vonnis wordt tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).

in reconventie

4.9.

Gelet op het oordeel in conventie onder 4.5 kunnen de vorderingen van [eiser02] en [eiser03] in reconventie onder I. en III. niet worden toegewezen.

4.10.

Voor wat betreft de vordering in reconventie onder II. oordeelt de voorzieningenrechter als volgt. [verweerster01] heeft tijdens de mondelinge behandeling erkend dat de manier waarop twee buren een deel van de schutting hebben verwijderd onrechtmatig is geweest. [verweerster01] zal de schade ten gevolge van dat onrechtmatig handelen daarom moeten herstellen, zoals zij ook heeft erkend. De voorzieningenrechter zal [verweerster01] dan ook veroordelen om op de plek van het verwijderde deel van de schutting een soortgelijke schutting als de schutting die er stond terug te (laten) plaatsen, uiterlijk binnen vier weken nadat de werkzaamheden met betrekking tot het realiseren van de uitbouw zijn afgerond. De voorzieningenrechter ziet geen aanleiding om aan deze veroordeling een dwangsom te verbinden, omdat [verweerster01] ter zitting heeft verklaard bereid te zijn een soortgelijke schutting te plaatsen.

4.11.

Omdat partijen in reconventie over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, ziet de voorzieningenrechter aanleiding de proceskosten in reconventie te compenseren, in die zin dat ieder van partijen de eigen proceskosten draagt.

5.. De beslissing

De voorzieningenrechter

in conventie

5.1.

veroordeelt [gedaagde01] en [gedaagde02] om, steeds op eerste verzoek, met voor iedere werkdag, een aankondiging op een termijn van 48 uur eraan voorafgaand, toe te staan dat [eiseres01] gebruik maakt van hun perceel gelegen aan de [adres02] in [plaats01] , voor de door haar te verrichten of te laten verrichten werkzaamheden aan haar woonhuis gelegen aan de [adres01] in [plaats01] , die bestaan uit:

• dag 1 en 2: aanbrengen van open stootvoegen in bestaande gevel in verband met ventilatie tussen metselwerk buitengevel en nieuw te plaatsen geïsoleerde binnenwand; afbreken van de schutting (geheel staande op eigen terrein van [eiseres01] ) en ter plaatse opbouwen van de zijgevel van het bouwwerk (plaatsen geïsoleerde kantplanken, steenwol isolatie, Gutex Multiplex-top platen, Tyvek damp-open waterkerende laag en stijlen ten behoeve van Zweeds rabatdelen);
• dag 3: maken van stelkozijnen ten behoeve van inmeten leverancier aluminium kozijnen en aluminium zetwerk/lekdorpels;
• dag 4: maken van de boeidelen, dakbedekking en dakranden;
• dag 5: aanbrengen van de Zweeds rabatdelen;
• dag 6, 7 en 8: verrichten van schilderwerkzaamheden aan de boeidelen en de onderzijde van de dakrand;
• dag 9: plaatsen van aluminium zetwerk/lekdorpels;
• dag 10: plaatsen van de aluminium kozijnen inclusief het glas;

5.2.

veroordeelt [gedaagde01] en [gedaagde02] om aan [eiseres01] een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de in 5.1 uitgesproken veroordeling voldoen, tot een maximum van € 15.000,00 is bereikt;

5.3.

veroordeelt [gedaagde01] en [gedaagde02] in de proceskosten die aan de kant van [eiseres01] tot vandaag worden vastgesteld op € 1.141,57;

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie

5.5.

veroordeelt [verweerster01] om uiterlijk binnen vier weken nadat de werkzaamheden met betrekking tot het realiseren van de uitbouw zijn afgerond om op de plek van het verwijderde deel van de schutting een soortgelijke schutting als de schutting die er stond terug te (laten) plaatsen;

5.6.

compenseert de kosten van [verweerster01] en [eiser02] en [eiser03] in die zin dat ieder de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. J. Mendlik en in het openbaar uitgesproken op 31 mei 2023.

3498/3577