Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10397466 VV EXPL 23-139
datum uitspraak: 26 april 2023
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
de stichting
Stichting Maasdelta Groep (MDG),
vestigingsplaats: Spijkenisse,
eiseres,
gemachtigde: mr. J.P.M. Borsboom te Rotterdam,
tegen
[gedaagde01] ,
woonplaats: [woonplaats01] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. M.W. Fakiri te Den Haag.
De partijen worden hierna ‘Maasdelta’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 27 maart 2023, met producties;
- de nagekomen productie (7) van Maasdelta;
- de producties (1 t/m 7) van [gedaagde01] ;
- de spreekaantekeningen van Maasdelta;
- de spreekaantekeningen van [gedaagde01] .
1.2.
Op 12 april 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en hun gemachtigden besproken.
2..De beoordeling
Inleiding
2.1.
[gedaagde01] huurt sinds 16 april 2020 de woning aan de [adres01] in [plaats01] (hierna: de woning). Zij woonde daar samen met [naam01] (hierna: [naam01] ) die op het adres ook ingeschreven stond. De politie heeft op 21 december 2022 in het kader van een lopend strafrechtelijk onderzoek de woning doorzocht. Daarbij zijn onder meer (vermoedelijk) hennep, hasj, XTC-pillen (MDMA) en 3-MMC aangetroffen. Ook zijn contant geld (€ 1.150,-), rijbewijzen, een kluis en munitie gevonden. De burgemeester heeft daarop besloten de woning op grond van artikel 13b Opiumwet met ingang van 24 februari 2023 voor de duur van drie maanden te sluiten. Die sluiting is voor Maasdelta reden geweest om op 1 maart 2023 de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden (artikel 7:231 lid 2 BW).
Wat wil Maasdelta?
2.2.
Maasdelta vordert [gedaagde01] te veroordelen om de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen, met veroordeling in de kosten van de procedure.
2.3.
Maasdelta legt aan haar vordering in de eerste plaats ten grondslag dat [gedaagde01] geen recht of titel meer heeft om in de woning te verblijven omdat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden. Subsidiair stelt Maasdelta dat [gedaagde01] tekort is geschoten in de nakoming van één of meer verbintenissen uit de huurovereenkomst gelet op de aangetroffen goederen in de woning. Ook heeft [gedaagde01] een huurachterstand laten ontstaan. Deze tekortkomingen rechtvaardigen ontbinding van de huurovereenkomst. Vooruitlopende op een oordeel daarover in een bodemprocedure vordert Maasdelta de ontruiming van de woning. Van haar kan niet worden verwacht dat zij een bodemprocedure afwacht. [gedaagde01] is het niet eens met de vordering en voert verweer.
Kort geding
2.4.
Een vordering in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de vordering in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat Maasdelta heeft bij toewijzing van de vordering worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde01] als deze uitspraak later zou worden teruggedraaid.
Buitengerechtelijke ontbinding
2.5.
De burgemeester heeft de woning op grond van artikel 13b Opiumwet gesloten. Artikel 7:231 lid 2 BW geeft de verhuurder in een dergelijk geval de bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Maasdelta heeft van deze bevoegdheid gebruik gemaakt. De vraag is of zij in de gegeven omstandigheden van die bevoegdheid gebruik had mogen maken. De kantonrechter moet toetsen of gebruikmaking daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6:248 lid 2 BW) dan wel misbruik van bevoegdheid (artikel 3:13 BW) oplevert.
2.6.
In dat verband is aan de orde het verweer van [gedaagde01] dat het mogelijk om nepdrugs zou gaan. Dat verweer wordt, wat daarvan verder ook zij, echter niet gevolgd. Op grond van de bestuurlijke rapportage van 18 januari 2023 die de politie heeft opgesteld naar aanleiding van de doorzoeking, is namelijk voldoende aannemelijk dat het daadwerkelijk om drugs gaat. Een aantal stoffen is indicatief getest en daaruit is naar voren gekomen dat het vermoedelijk gaat om XTC en 3-MMC. Verder heeft de politie aan de hand van uiterlijke kenmerken en geur vastgesteld dat het gaat om hasj en hennep. Hierbij komt dat volgens de rapportage [naam01] heeft erkend dat het om soft- en harddrugs gaat.
2.7.
Maasdelta voert aan dat zij belang heeft bij de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst en daarmee de gevorderde ontruiming omdat zij drugsactiviteiten in haar huurwoningen wil tegen gaan om zo verloedering in de woonomgeving van haar woningbestand te voorkomen. Maasdelta heeft als woningcorporatie ook de zorg voor
de veiligheid en leefbaarheid van de wijk en haar inwoners. Handelshoeveelheden drugs en munitie in een woning tasten de veiligheid en leefbaarheid aan en worden niet getolereerd. Zij voert op dit gebied een zero tolerance beleid. Hier staat tegenover het woonbelang van [gedaagde01] . Als zij de woning kwijtraakt, komt zij op straat te staan. Op korte termijn kan zij niet aan een sociale huurwoning komen en een huurwoning op de vrije markt is te duur, aldus [gedaagde01] . Bij familie kan zij niet terecht. Verder voert zij aan dat zij aan een depressie lijdt en zij daarom rust en consistentie nodig heeft.
2.8.
De kantonrechter is van oordeel dat de belangen van de [gedaagde01] zwaarder wegen dan de belangen van Maasdelta en dat gebruikmaking van de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dan wel disproportioneel is. Daarbij weegt, naast het hiervoor genoemde woonbelang van [gedaagde01] , het volgende mee.
2.9.
Vooralsnog is op grond van de stukken en wat tijdens de zitting is besproken onvoldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde01] bekend was met de aangetroffen goederen in de woning, laat staan dat zij betrokken is bij handel in drugs. [gedaagde01] is wel aangehouden maar kort daarna op vrije voeten gesteld. Zij ontkent dat zij wist van de drugs en de andere spullen. Door haar is verteld dat in de week dat zij bij haar moeder verbleef in verband met de voorbereidingen van haar huwelijk [naam01] de goederen in de woning moet hebben bewaard. [gedaagde01] heeft de relatie met hem inmiddels verbroken. [naam01] , die nog wel in voorlopige hechtenis zit, heeft in een schriftelijke verklaring de schuld op zich genomen. Hij heeft bevestigd dat [gedaagde01] niet op de hoogte was en dat hij niet meer in de woning zal terugkeren.
2.10.
Maasdelta voert in dit verband aan dat [gedaagde01] wel moet hebben geweten van de goederen in de woning. Er is een foto van vergelijkbare XTC-pillen op haar telefoon aangetroffen en uit een nadere bestuurlijke rapportage zou volgen dat zij wel op de hoogte was. Wat dat laatste betreft geldt dat die nadere rapportage niet in het geding is gebracht zodat daaraan voorbij wordt gegaan. Over de foto heeft [gedaagde01] bij gebrek aan wetenschap niets kunnen zeggen. In de bestuurlijke rapportage staat niets meer dan dat de foto is aangetroffen. Omdat meer concrete informatie over, bijvoorbeeld, de herkomst en datum ontbreekt, is de foto op zichzelf onvoldoende als aanwijzing voor eventuele wetenschap of betrokkenheid van [gedaagde01] .
2.11.
Verder is van belang dat niet is gebleken dat er vanuit de woning werd gehandeld. Maasdelta heeft geen overlastklachten van omwonenden ontvangen. Integendeel, [gedaagde01] heeft een aantal verklaringen van buren overgelegd die zeggen haar een prettige en behulpzame buurvrouw te vinden waarvan zij geen overlast ondervinden. Het belang van Maasdelta om zorg te dragen voor een veilige en rustige leefomgeving lijkt dan ook niet geschaad. Dat Maasdelta, zoals zij in dit verband aanvoert, het beleid heeft - en dit als haar plicht ziet - op te treden voordat het misgaat kan zo zijn maar zonder concrete aanwijzingen dát het mis zal gaan van is dit hier van ondergeschikt belang.
2.12.
Omdat op grond van wat nu voorligt onvoldoende aannemelijk is dat de vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen, terwijl een gedwongen ontruiming een zeer ingrijpende en over het algemeen onomkeerbare maatregel is, zal de gevorderde ontruiming op de primaire grondslag te worden afgewezen.
Tekortkomingen
2.13.
Vervolgens komt de vraag aan de orde of de gevorderde ontruiming kan worden toegewezen op grond van tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst. Door Maasdelta is aangevoerd dat de woning is gebruikt voor de handel in verdovende middelen en dat verhoudt zich niet met het gebruik van de woning als woonruimte, waarvoor deze op grond van de huurovereenkomst is bestemd. Verder is aangevoerd dat het op grond van de Algemene Huurvoorwaarden niet is toegestaan om in de woning activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.
2.14.
De kantonrechter overweegt dat het enkel aantreffen van een handelshoeveelheid drugs niet betekent dat de woning niet werd gebruikt als woonruimte. Dit volgt bijvoorbeeld ook niet uit de bestuurlijke rapportage. Dat de woning niet als woonruimte werd gebruikt is dan ook niet aannemelijk. De aanwezigheid van (een handelshoeveelheid) drugs in de woning levert in beginsel wel een tekortkoming op gelet op artikel 8 lid 11 van de Algemene huurvoorwaarden. Omdat echter niet aannemelijk is geworden dat in de woning werd gehandeld of drugs werden vervaardigd, dat sprake is geweest van overlast en dat [gedaagde01] betrokken of bekend was met de drugs in de woning, kan niet worden gezegd dat het zodanig waarschijnlijk is dat de bodemrechter tot het oordeel komt dat sprake is van een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt dat daarop kan worden vooruitgelopen.
2.15.
Tijdens de zitting heeft Maasdelta nog aangevoerd dat er een huurachterstand is van vier maanden en dat zij dit eveneens ten grondslag legt aan haar vordering. [gedaagde01] heeft de hoogte van de achterstand betwist. Volgens haar is de lopende huur namelijk inmiddels betaald. Zij verkeerde, zo heeft zij uitgelegd, in de (onjuiste) veronderstelling dat zij geen huur hoefde te betalen tijdens de sluiting van de woning. Gelet op dit verweer en in aanmerking genomen het (zeer) late tijdstip waarop Maasdelta haar gronden heeft aangevuld, wordt geoordeeld dat niet aannemelijk is geworden dat sprake is van een huurachterstand die in een bodemzaak een ontbinding zou rechtvaardigen.
2.16.
De conclusie is dat de vordering tot ontruiming op de subsidiaire grondslag ook wordt afgewezen.
proceskosten
2.17.
Maasdelta krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag vast op € 747,- aan salaris voor de gemachtigde. Voor kosten die [gedaagde01] maakt na deze uitspraak moet Maasdelta een bedrag betalen van € 132,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853).
3..De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
wijst de vordering van Maasdelta af;
3.2.
veroordeelt Maasdelta in de proceskosten die aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag worden vastgesteld op € 747,-.
Dit vonnis is gewezen door mr. V.F. Milders en in het openbaar uitgesproken.
540