Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummers: ROT 21/5425 en ROT 21/5429
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 juni 2023 in de zaken tussen
[naam eiser], uit [plaatsnaam 1], eiser,
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
(gemachtigde: mr. S. van der Vlegel),
en
de Staat der Nederlanden(de Minister van Veiligheid en Justitie; hierna: de Staat).
Inleiding
ROT 21/5425
Met de beschikking van 1 februari 2021 heeft verweerder voor het belastingjaar 2021 de waarde van [adres 1] (de onroerende zaak I) in [plaatsnaam 2] vastgesteld op € 103.000,-.
Bij brief van 17 februari 2023 heeft de rechtbank de huurder van de onroerende zaak I, [naam 1], aangemerkt als belanghebbende en gevraagd om als partij aan de procedure deel te nemen. De huurder heeft hierop niet gereageerd.
ROT 21/5429
Met de beschikking van 1 februari 2021 heeft verweerder voor het belastingjaar 2021 de waarde van [adres 2] (de onroerende zaak II) in [plaatsnaam 2] vastgesteld op € 158.000,-.
Bij brief van 8 februari 2023 heeft de rechtbank de huurder van de onroerende zaak II, [naam 2], aangemerkt als belanghebbende en gevraagd om als partij aan de procedure deel te nemen. De huurder heeft hierop niet gereageerd.
Met de uitspraken op bezwaar van 9 september 2021 (de bestreden besluiten) heeft verweerder de bezwaren van eiser hiertegen ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden besluiten beroep ingesteld.
Verweerder heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft de beroepen op 24 maart 2023 op zitting behandeld, waarbij de zaken gezamenlijk zijn behandeld. Hieraan hebben de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van verweerder deelgenomen. Namens verweerder is ook [naam 3] (taxateur) verschenen.
Naar aanleiding van het verzoek van eiser om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn heeft de rechtbank de Staat mede als partij aangemerkt.
Beoordeling door de rechtbank
1. In geschil zijn de waardes van de onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser stelt dat de waardes te hoog zijn vastgesteld. Volgens hem bedraagt de waarde van [adres 1] € 87.000,- en de waarde van [adres 2] € 121.000,-. Eiser baseert zijn standpunt in beide zaken op nagenoeg dezelfde gronden. Verweerder beantwoordt deze gronden op vergelijkbare wijze. De rechtbank zal de waardebepaling in beide zaken daarom samen behandelen.
2. De onroerende zaken zijn bovenwoningen. [adres 1] heeft een gebruiksoppervlakte van 62 m² en [adres 2] van 109 m². Het bouwjaar is 1926.
De waardebepaling
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waardes van de onroerende zaken niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij in beide zaken een taxatierapport over van 24 januari 2022 opgemaakt door [naam 3] en een daarin opgenomen waardematrix (de matrix). In de matrix is [adres 1] getaxeerd op € 103.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de woningen [adres 3], [adres 4], [adres 5] en [adres 6] in [plaatsnaam 2]. [adres 2] is in de matrix getaxeerd op € 158.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de woningen [adres 7], [adres 8], [adres 9] en [adres 10] in [plaatsnaam 2].
5. De in de taxatierapporten vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waarderingen, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar en oppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaken. Alle objecten zijn bovenwoningen met nagenoeg hetzelfde bouwjaar en een vergelijkbaar woonoppervlak.
6.1.
Eiser voert aan dat uit de matrix niet blijkt dat en op welke wijze verweerder rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten.
6.2.
Op de zitting heeft verweerder de percentages waarmee de verschillen tussen de onroerende zaken en de vergelijkingsobjecten worden gecorrigeerd overgelegd. Deze ontbraken bij het taxatierapport. Daarnaast heeft verweerder ter zitting aangegeven dat ten aanzien van [adres 2] twee VLOK-factoren omgedraaid moeten worden. In plaats van een ‘3’ moet er een ‘2’ voor voorzieningen worden aangenomen. Daarnaast zou de kwaliteit op een ‘3’ moeten staan in plaats van een ‘2’.
6.3.
Hoewel verweerder de waarde van de onroerende zaak in iedere fase van het geding opnieuw mag onderbouwen en motiveren, heeft verweerder pas op de zitting afdoende inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaken en de vergelijkingsobjecten. De twee omstandigheden samen (het verwisselen van de VLOK-factoren en het ter zitting overleggen van de correctiepercentages) maken dat de rechtbank tot het oordeel komt dat verweerder de waarden van de onroerende zaken in eerste instantie niet voldoende heeft gemotiveerd. Om deze reden zijn de beroepen gegrond. De bestreden besluiten zullen worden vernietigd. De rechtbank zal hierna beoordelen of de rechtsgevolgen van de bestreden besluiten in stand kunnen blijven.
7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaken en de vergelijkingsobjecten. Door de percentages over te leggen heeft verweerder inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen. Wanneer de vergelijkingsobjecten qua VLOK-factoren (Voorzieningen, Ligging, Onderhoud en Kwaliteit) gelijk worden gesteld aan de onroerende zaak, houdt de rechtbank rekening met de volgende m²-prijzen voor de vergelijkingsobjecten:
ROT 21/5425: [adres 1]
[adres 4] (€ 2.072,- x 105%) € 2.176,-
[adres 5] (€ 2.547,- x 90%) € 2.292,-
[adres 6] (€ 1.964,- x 90%) € 1.768,-
[adres 3] (€ 2.082,- x 90%) € 1.874,-
Gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten: € 2.028,-.
ROT 21/5429: [adres 2]
[adres 9] (€ 2.232,- x 70%) € 1.562,-
[adres 10] (€ 1.997,- x 80%) € 1.997,-
[adres 7] (€ 1.807,- x 70%) € 1.265,-
[adres 8] (€ 1.900,- x 85%) € 1.615,-
Gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten: € 1.510,-.
Tegenover deze gemiddelde m²-prijzen, staat bij [adres 1] de gemiddelde m²-prijs van € 1.661,- hier tegenover. Bij [adres 2] is dit € 1.450,-.
8.1.
Eiser stelt dat verweerder te weinig rekening heeft gehouden met het feit dat de onroerende zaken huurwoningen zijn en daardoor in eenvoudige staat verkeren. Hierdoor zouden de voorzieningen, de kwaliteit en het onderhoud op een ‘2’ (slecht) gezet moeten worden.
8.2.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de mogelijke eenvoudige staat van de onroerende zaken. Uit de matrix blijkt dat verweerder bij [adres 1] bij de VLOK-factoren een ‘2’ (slecht) heeft aangenomen voor de kwaliteit van de onroerende zaak. Daarnaast heeft verweerder voor [adres 2] rekening gehouden met de VLOK-factor ‘2’ (slecht) voor het voorzieningen- en onderhoudsniveau. Eiser heeft zijn stellingen verder niet onderbouwd (bijvoorbeeld door middel van foto’s), waardoor er geen reden bestaat ten aanzien van een van de VLOK-factoren een lagere score aan te nemen. De enkele stelling dat de staat van de onroerende zaken slecht is omdat het huurwoningen betreft, is daarvoor onvoldoende. Daarbij volgt uit de matrix en de toelichting van verweerder op de zitting dat de m²-prijs van [adres 1] en van [adres 2] hoger is dan de m²-prijs van de vergelijkingsobjecten. Om die reden acht de rechtbank een mogelijke eenvoudige staat van de onroerende zaken voldoende verdisconteerd in de WOZ-waarde.
9. Gelet op het bovenstaande komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder aannemelijk maakt dat de WOZ-waardes per waardepeildatum 1 januari 2020 niet te hoog zijn vastgesteld. Om die reden bestaat er aanleiding om op grond van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder a, van de Awb te bepalen dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven.
Redelijke termijn
10.1.
Eiser heeft ter zitting verzocht om immateriële schadevergoeding in verband met de overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Europese Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM).
10.2.
Op basis van de richtlijnen van de Hoge Raad, zoals omschreven in zijn arrest van 19 februari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:252) behoren geschillen binnen een redelijke termijn te worden berecht. Hierbij geldt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien zij niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen uitspraak doet, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar mag duren. De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat verweerder het bezwaarschrift ontvangt.
10.3.
In beide samenhangende zaken dateert het bezwaarschrift van 12 maart 2021. Op het moment van uitspraak zijn er sinds het bezwaar twee jaar en ongeveer drie maanden verstreken. Wanneer de redelijke termijn is overschreden, wordt als uitgangspunt voor de schadevergoeding een tarief gehanteerd van € 500,- per halfjaar dat die termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond. De bestreden besluiten dateren beide van 9 september 2021. Dit is binnen zes maanden na het bezwaarschrift. Dit maakt dat de overschrijding van de redelijke termijn geheel (€ 500,-) is toe te rekenen aan de Staat.
Proceskostenvergoeding en griffierecht
11. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
12. De rechtbank ziet aanleiding om verweerder te veroordelen in de door eiser gemaakte proceskosten in deze samenhangende zaken. Nu de primaire besluiten in stand blijven, worden de proceskosten in bezwaar niet vergoed. De kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.674,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837,- en wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de bestreden besluiten;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de bestreden besluiten in stand blijven;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 500,-;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 49,- betaalt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.674,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Fransen, rechter, in aanwezigheid van
mr. W.D.F. Oskam, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 juni 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.