ECLI:NL:RBROT:2023:4255

• Datum uitspraak: 3 mei 2023
• Publicatiedatum: 23 mei 2023
• Zaaknummer: 10397409 VV EXPL 23-137
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: B.J.R. van Tongeren
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding koopovereenkomst en toewijzing ontruiming woning na tekortkoming gedaagde

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam op 3 mei 2023 uitspraak gedaan in een kort geding tussen eiser en gedaagde, waarbij eiser vorderingen heeft ingesteld wegens tekortkomingen in de nakoming van een koopovereenkomst. De partijen hebben op 19 oktober 2022 een overeenkomst gesloten voor de verkoop van een woning aan gedaagde, met een koopprijs van € 380.000,00. Gedaagde heeft echter de financiering niet rond gekregen, waardoor de levering van de woning op de afgesproken datum van 2 november 2022 niet heeft plaatsgevonden. Eiser heeft gedaagde op 11 november 2022 in gebreke gesteld en uiteindelijk op 27 januari 2023 de overeenkomst ontbonden, waarbij hij aanspraak maakte op een contractuele boete van 10% van de koopsom, die hij heeft beperkt tot € 25.000,00.

Tijdens de mondelinge behandeling op 21 april 2023 hebben beide partijen hun standpunten toegelicht. Eiser heeft gevorderd dat gedaagde wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning en tot betaling van het bedrag van € 25.000,00, vermeerderd met wettelijke rente. Gedaagde heeft aangevoerd dat zij de woning daadwerkelijk wilde kopen, maar dat zij nog niet over de benodigde financiële middelen beschikte. De kantonrechter heeft geoordeeld dat gedaagde tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst, waardoor de ontbinding door eiser terecht was. De vordering van eiser tot betaling van de boete en ontruiming van de woning is toegewezen, met een ontruimingstermijn van 14 dagen na het vonnis.

De proceskosten zijn aan gedaagde opgelegd, en het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit vonnis benadrukt de gevolgen van het niet nakomen van contractuele verplichtingen en de mogelijkheid van ontbinding van de overeenkomst in geval van tekortkomingen.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10397409 VV EXPL 23-137

datum uitspraak: 3 mei 2023

Vonnis in kort geding van de kantonrechter

in de zaak van

[eiser01] ,

woonplaats: [woonplaats01] ,

eiser,

gemachtigde: [naam01] , werkzaam bij IncassoJuristen.nl te Rotterdam,

tegen

[gedaagde01] ,

woonplaats: [woonplaats02] ,

gedaagde,

die zelf procedeert.

Partijen worden hierna aangeduid als “ [eiser01] ” en “ [gedaagde01] ”.

1.. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit het volgende processtuk:

- de dagvaarding van 12 april 2023, met producties 1 tot en met 7.

1.2.

Op 21 april 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen besproken. [eiser01] is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde voornoemd. [gedaagde01] is ook in persoon verschenen, vergezeld door haar moeder,
[naam02] .

2.. De feiten

2.1.

Tussen partijen is op 19 oktober 2022 een overeenkomst gesloten (hierna: de overeenkomst) met betrekking tot de koop door en levering aan [gedaagde01] van de woning gelegen aan de [adres01] te [plaats01] (hierna: de woning). De koopprijs van de woning bedroeg € 380.000,00. De reden van de verkoop was de geplande emigratie van [eiser01] naar Thailand. Partijen kenden elkaar al voor het sluiten van de overeenkomst, omdat [gedaagde01] in dezelfde straat woonachtig was.

2.2.

Artikel 11.1 van de overeenkomst luidt als volgt:

“Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.”

Artikel 11.2 van de overeenkomst luidt als volgt:

“Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.”

2.3.

De overdracht van de woning bij de notaris zou conform artikel 4.1 van de overeenkomst plaatsvinden op 31 oktober 2022. Die datum is in overleg tussen partijen verplaatst naar 2 november 2022. Partijen hebben afgesproken dat [gedaagde01] alvast enkele dagen voor de levering gebruik mocht maken van de woning en haar goederen in de woning mocht plaatsen, omdat [gedaagde01] haar vorige woning reeds had verlaten.

2.4.

De levering van de woning heeft geen doorgang gevonden, omdat [gedaagde01] de financiering van de koopprijs van de woning niet rond kreeg.

2.5.

Bij brief van 11 november 2022 heeft de verkopend makelaar [gedaagde01] in gebreke gesteld en meegedeeld dat indien [gedaagde01] niet aan die sommatie voldoet en zij de woning niet alsnog binnen acht dagen afneemt tegen betaling van de koopsom, ofwel de overeenkomst ontbonden wordt en dat in dat geval aanspraak wordt gemaakt op de (in artikel 11.2 van de overeenkomst bedoelde) boete van 10% van de koopsom van de woning ofwel, in het geval nakoming van de overeenkomst wordt verlangd, aanspraak wordt gemaakt op de (in artikel 11.3 van de overeenkomst bedoelde) boete van 3% van de koopsom per dag tot aan de dag van nakoming (met een maximum van 10% van de koopsom).

2.6.

[gedaagde01] heeft niet aan de ingebrekestelling voldaan. Bij e-mail van 27 januari 2023 heeft [eiser01] de overeenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op de boete van 10% van de koopsom van de woning. Daarnaast is [gedaagde01] gesommeerd om de woning te ontruimen. [gedaagde01] is niet tot betaling van die boete overgegaan en zij heeft de woning niet verlaten.

3.. Het geschil

3.1.

[eiser01] eist samengevat:

• [gedaagde01] te veroordelen tot ontruiming van de woning;
• [gedaagde01] te veroordelen tot betaling aan [eiser01] van een bedrag van € 25.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag der dagvaarding;
• [gedaagde01] te veroordelen in de proces- en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente;
• het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.2.

[eiser01] baseert de eis op het volgende.

[gedaagde01] is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst, doordat zij niet in staat is gebleken om de woning te betalen en daardoor de levering van de woning bij de notaris op de overeengekomen overdrachtsdatum van 2 november 2022 geen doorgang heeft gevonden. De overeenkomst is daarom door [eiser01] ontbonden. [eiser01] maakt op grond van artikel 11.2 van de overeenkomst aanspraak op de boete van € 38.000,00 (10% van de koopsom). [eiser01] beperkt de vordering tot € 25.000,00, onder handhaving van zijn rechten op het meerdere. Ook dient [gedaagde01] veroordeeld te worden tot ontruiming van de woning, omdat zij zonder recht of titel in de woning verblijft.

3.3.

[gedaagde01] voert het volgende aan. De bedoeling van [gedaagde01] was echt om de woning te kopen, maar zij beschikt nog niet over de daarvoor benodigde financiële middelen. [gedaagde01] mocht van [eiser01] alvast enkele dagen voor de notariële overdracht in de woning gaan wonen. Het klopt dat [gedaagde01] nog steeds in de woning verblijft.

4.. De beoordeling

4.1.

Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat [eiser01] heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde01] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.

contractuele boete en ontruiming

4.2.

Tussen partijen is niet in geschil dat het aan [gedaagde01] valt te verwijten dat

de levering van de woning bij de notaris op de (nader) overeengekomen overdrachtsdatum van 2 november 2022 geen doorgang heeft gevonden, doordat zij de financiering van de koopprijs van de woning niet rond kreeg. Dit betekent dat [gedaagde01] naar voorlopig oordeel tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst. Dit leidt ertoe dat de overeenkomst terecht door [eiser01] is ontbonden, nadat [gedaagde01] eerst conform artikel 11.1 juncto artikel 11.2 van de overeenkomst in gebreke is gesteld. Gelet hierop acht de kantonrechter het voorshands voldoende aannemelijk dat in een eventuele bodemprocedure zal worden geoordeeld dat [eiser01] op grond van artikel 11.2 van de overeenkomst aanspraak kan maken op de boete van 10% van de koopsom, derhalve € 38.000,00. [eiser01] heeft zijn vordering in deze procedure beperkt tot € 25.000,00. De hierop gerichte vordering wordt als onweersproken toegewezen, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dagvaarding.

Ditzelfde geldt voor de gevorderde ontruiming. Partijen zijn het erover eens dat tussen hen is afgesproken dat [gedaagde01] alvast enkele dagen voor de overeengekomen levering op
2 november 2022 gebruik mocht maken van de woning en dat [eiser01] die toestemming (dus) slechts heeft gegeven onder de voorwaarde van daadwerkelijke overdracht van de woning. Nu die levering door het tekortschieten van [gedaagde01] niet heeft plaatsgevonden, verblijft [gedaagde01] naar voorlopig oordeel thans zonder recht of titel in de woning.

De ontruimingstermijn zal in redelijkheid worden gesteld op 14 dagen na het vonnis.

proceskosten

4.3.

[gedaagde01] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [eiser01] tot vandaag vast op
€ 129,86 aan dagvaardingskosten, € 693,00 aan griffierecht en € 793,00 aan salaris voor de gemachtigde. Dit is totaal € 1.615,86. Voor kosten die [eiser01] maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] een bedrag betalen van € 132,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853). De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.

uitvoerbaarheid bij voorraad

4.4.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).

5.. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagde01] om binnen 14 dagen na dit vonnis de woning aan de [adres01] te [plaats01] te ontruimen met alle zich daarin bevindende personen en/of zaken en het gehuurde onder overgave van de sleutels in lege staat ter vrije beschikking van [eiser01] te stellen;

5.2.

veroordeelt [gedaagde01] om aan [eiser01] te betalen een bedrag van € 25.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf de dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling;

5.3.

veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, die aan de kant van [eiser01] tot vandaag worden vastgesteld op € 1.615,86, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot aan de dag van volledige betaling;

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.

764