ECLI:NL:RBROT:2023:3394

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 9872206 CV EXPL 22-14702

datum uitspraak: 24 maart 2023

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

[eiser01] ,

woonplaats: [woonplaats01] ,

eiser in de hoofdzaak en in het incident,

gemachtigde: mr. J.C.J. Smallenbroek,

tegen

[gedaagde01] B.V.,

vestigingsplaats: [vestigingsplaats01] ,

gedaagde in de hoofdzaak en in het incident,

gemachtigde: mr. A.M. Roepel.

De partijen worden hierna ‘ [eiser01] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.

1.De (verdere) procedure

1.1.

Het dossier is uitgebreid met de volgende processtukken:

het vonnis van 23 september 2022, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
de e-mail van mr. Smallenbroek met één bijlage.

1.2.

Op 20 februari 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig:

[eiser01] met mr. Smallenbroek;
namens [gedaagde01] de heer [naam01] (directeur) met mr. Roepel.

2.De (verdere) beoordeling

2.1.

Hierna wordt eerst het geschil in de hoofdzaak en daarna het geschil in het incident beoordeeld.

in de hoofdzaak

Ontbinding huurovereenkomst

2.2.

In deze zaak wordt geoordeeld dat de huurovereenkomst tussen [eiser01] en [gedaagde01] niet wordt ontbonden, want [gedaagde01] schiet niet tekort. [gedaagde01] heeft niet onbevoegd de woning in gebruik gegeven (of onderverhuurd) aan een ander en dus niet gehandeld in strijd met de wet (artikel 7:244 BW). [gedaagde01] heeft ook niet gehandeld in strijd met afspraken tussen partijen. Daartoe dient het volgende.

2.3.

In de e-mail van 24 januari 2018 heeft [eiser01] akkoord gegeven op onderverhuur van de woning door [gedaagde01] aan derden. Die afspraak over onderverhuur is naar het oordeel van de kantonrechter niet komen te vervallen door de afspraak die partijen vervolgens in het proces-verbaal van 2 december 2020 hebben laten vastleggen. De afspraak uit 2020 is immers een aanvulling op de afspraak uit 2018. Dat blijkt uit de tekst van het proces-verbaal (met name de woorden “blijft voortduren”, “aanvullende bepaling”):

“(…) 1. De bestaande huurovereenkomst tussen partijen blijft voortduren met de aanvullende bepaling waarbij [gedaagde01] zich jegens [eiser01] verplicht zich te houden aan onderverhuur van het maximaal toelaatbare aantal personen in het pand [adres01] te Schiedam volgens de Verordening van de gemeente Schiedam houdende regels omtrent beheer woonruimte voorraad ( Verordening beheer woonruimtevoorraad Schiedam 2020). (…)”

[eiser01] heeft niets naar voren gebracht waaruit moet worden afgeleid dat partijen een andere bedoeling hebben gehad dan de bedoeling die volgt uit de tekst.

2.4.

De onderverhuur van de woning door [gedaagde01] aan At Home Vastgoed BV, die de woning op haar beurt weer heeft onderverhuurd aan twee personen, is niet in strijd met de afspraken die [eiser01] en [gedaagde01] hebben gemaakt. [gedaagde01] mag immers op basis van de afspraak uit 2018 de woning onderverhuren. Op basis van de afspraak uit 2020 in combinatie met de toepasselijke verordening van de gemeente mag de woning worden bewoond door een in die verordening bepaald maximum aantal personen. Partijen hebben blijkens het proces-verbaal niet afgesproken dat [gedaagde01] de woning niet mag onderverhuren aan At Home Vastgoed BV, maar alleen dat [gedaagde01] zich tegenover [eiser01] verplicht dat onderverhuur van de woning (er staat niet bij door wie) is toegestaan met inachtneming van de toepasselijke verordening. Partijen zijn het erover eens dat de woning nu wordt bewoond door twee personen en dat dit niet in strijd is met de verordening.

Uitspraak huurcommissie

2.5.

De kantonrechter gaat er, gelet op de mededelingen van partijen, van uit dat [eiser01] de eis tot vernietiging van de uitspraak van de huurcommissie tijdens de mondelinge behandeling van de zaak heeft ingetrokken.

[eiser01] heeft tijdens de mondelinge behandeling namelijk meegedeeld dat hij de eis over de uitspraak van de huurcommissie intrekt, omdat namens [gedaagde01] is meegedeeld dat die uitspraak geen bindende rechtskracht meer heeft. Als [gedaagde01] meent dat de uitspraak van de huurcommissie nog wel bindende kracht heeft, dan wordt de eis niet ingetrokken, aldus [eiser01] tijdens de mondelinge behandeling. Namens [gedaagde01] is tijdens de mondelinge behandeling meegedeeld dat zij blijft bij wat in de conclusie van antwoord is geschreven en daarin staat dat de gebondenheid van partijen aan de uitspraak van de huurcommissie vervalt als een van de partijen zich tijdig wendt tot de kantonrechter.

De kantonrechter hecht eraan op te merken dat [eiser01] heeft miskend dat, zoals [gedaagde01] ook zelf al tijdens de mondelinge behandeling naar voren heeft gebracht, het in deze procedure niet aan [gedaagde01] is om te bepalen of partijen worden geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de huurcommissie is vastgesteld. Volgens het bepaalde in artikel 7:262 lid 1 BW ligt de bal bij (een van) de partijen om aan de kantonrechter te vragen een beslissing te geven over een punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht en het is niet [gedaagde01] die dat heeft gedaan.

2.6.

Als [eiser01] de eis niet had ingetrokken, had dit overigens niet tot een andere uitkomst geleid. Ingevolge het systeem van de wet kan de kantonrechter niet worden gevraagd om de uitspraak van de huurcommissie
te vernietigen. Wel kan de kantonrechter worden gevraagd om een beslissing te geven over een punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Dat is de manier om de fictieve wilsovereenstemming tussen partijen (waarvan in artikel 7:262 lid 1 BW wordt uitgegaan) te doen vervallen.

2.7.

Voor zover [eiser01] heeft bedoeld dat [gedaagde01] middels de hiervoor genoemde mededeling afstand heeft gedaan van haar recht om zich (eventueel) te beroepen op de uitspraak van de huurcommissie, kan [eiser01] daarin niet worden gevolgd. De mededeling van de kant van [gedaagde01] is slechts gedaan in het kader van verweer tegen de eis, waarbij het systeem van de wet in aanmerking is genomen: partijen worden geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de huurcommissie is vastgesteld,
tenzijeen van partijen tijdig een beslissing vraagt aan de kantonrechter over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht (artikel 7:262 lid 1 BW). [eiser01] heeft met zijn (inmiddels ingetrokken) eis kennelijk de bedoeling gehad een beslissing te vragen aan de kantonrechter over een punt waarover de huurcommissie om een uitspraak is verzocht, maar hij heeft dat niet op de juridisch juiste manier geformuleerd en ook niet tijdig veranderd in een wel correcte formulering van de eis.

2.8.

Al met al heeft het instellen van de eis en het intrekken van die eis geen gevolgen gehad voor de gebondenheid van partijen aan de uitspraak van de huurcommissie.

Huurprijs

2.9.

In de dagvaarding luidde de eis over betaling van de huur door [gedaagde01] eerst:

“(…) te bepalen dat (…) [gedaagde01] verschuldigd is het huurbedrag van € 796,05 per maand te verminderen met hetgeen [gedaagde01] heeft per tijdvak van een maand voldaan aan [eiser01] vanaf de dag dat [gedaagde01] nog slechts betaalt hetgeen de huurcommissie heeft bepaald (…)”.

[eiser01] heeft tijdens de mondelinge behandeling die eis beperkt tot 20 februari 2023, in die zin dat hij eist dat wordt bepaald dat [gedaagde01] € 796,05 aan huur per maand betaalt
vanaf20 februari 2023 en verder.

2.10.

De (gewijzigde) eis is niet toewijsbaar, omdat de eis onvoldoende bepaalbaar is en [eiser01] geen belang heeft bij de eis. De eis is afhankelijk gesteld van een onzekere toekomstige gebeurtenis, namelijk dat [gedaagde01] nog slechts het (lagere) bedrag dat de huurcommissie heeft vastgesteld betaalt. Tot 20 februari 2023 heeft [gedaagde01] wel gewoon de huurprijs betaald en niet het lagere bedrag dat door de huurcommissie is vastgesteld. Nergens blijkt uit dat [eiser01] terecht vreest dat de huurprijs niet zal worden betaald en daarom een rechtmatig belang zou hebben bij toewijzing van de eis.

Proceskosten

2.11.

[eiser01] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag vast op € 660,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 330,00). Voor kosten die [gedaagde01] maakt na deze uitspraak moet [eiser01] ook een bedrag betalen van € 132,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (zie de uitspraak van de Hoge Raad van 10 juni 2022 (ECLI:NL:HR:2022:853)). De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

2.12.

Dit vonnis wordt tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).

in het incident

2.13.

De eis in het incident wordt afgewezen, omdat [eiser01] geen rechtmatig belang (meer) heeft bij die eis. [eiser01] heeft het incident ingesteld in verband met de eis tot vernietiging van de uitspraak van de huurcommissie, maar die eis heeft hij tijdens de mondelinge behandeling van de zaak ingetrokken.

Proceskosten

2.14.

[eiser01] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten in het incident aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag vast op nihil, omdat er in het incident ten opzichte van de hoofdzaak geen afzonderlijke proceshandelingen zijn verricht.

3.De beslissing

De kantonrechter:

in het incident

3.1.

wijst de eis af;

3.2.

veroordeelt [eiser01] in de proceskosten die aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag worden vastgesteld op nihil;

in de hoofdzaak

3.3.

wijst de eis af;

3.4.

veroordeelt [eiser01] in de proceskosten die aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag worden vastgesteld op € 660,00 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag van volledige betaling;

3.5.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.

34286