Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9943673 CV EXPL 22-18682
datum uitspraak: 13 januari 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Woonstad Rotterdam,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in (voorwaardelijke) reconventie,
gemachtigde: mr. R. van der Hoeff te Rotterdam,
tegen
[persoon A],
woonplaats: [woonplaats A] ,
gedaagde in conventie,
eiser in (voorwaardelijke) reconventie,
gemachtigde: mr. E.H.P. Dingenouts te Rotterdam.
De partijen worden hierna ‘Woonstad’ en ‘ [persoon A] ’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 13 juni 2022, met bijlagen;
- het antwoord met eis in (voorwaardelijke) reconventie (tegeneis), met bijlagen;
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de brief van [persoon A] van 11 november 2022, met bijlagen.
1.2.
Op 23 november 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen besproken. Daarbij waren aanwezig:
- aan de zijde van Woonstad, mevr. [persoon B] (sociaal beheerder Woonstad), bijgestaan door mr. R. van der Hoeff als gemachtigde;
- [persoon A] in persoon, bijgestaan door mr. E.H.P. Dingenouts als gemachtigde.
2..De feiten
2.1.
Tussen partijen bestaat sinds 1 augustus 1998 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] in Rotterdam (hierna: het gehuurde).
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van Woonstad van toepassing. In de algemene voorwaarden is – voor zover van belang – het volgende bepaald:
“(…)
7.2
Huurder zal de woning zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben.
(…)
7.4
Huurder zal niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder de woning in zijn geheel of gedeeltelijke onderverhuren of in gebruik geven.
(…)
8.3
Huurder zal zonder schriftelijke toestemming van verhuurder geen veranderingen aanbrengen aan de woning.
8.4
Verhuurder zal zijn toestemming voor het aanbrengen van veranderingen door huurder alleen weigeren te verlenen indien de voorgenomen verandering:
a. de belangen van verhuurder, waaronder begrepen de door verhuurder te behartigen belangen van woningzoekenden en toekomstige huurders schaadt;
b. in strijd is met een wettelijk voorschrift of een voorschrift van een ter zake bevoegde instantie of instelling;
c. hinder of overlast jegens derden kan veroorzaken.
(…)”
2.3.
Bij brief van 13 april 2022 heeft Woonstad aan [persoon A] het volgende bericht:
“Wij hebben u geprobeerd telefonisch te bereiken, helaas is dit tot op heden niet gelukt. Ook blijkt uw e-mailadres niet meer in gebruik. Onze huismeester heeft u herhaaldelijk tevergeefs bezocht én een kaartje met het verzoek om contact met ons op te nemen bij u in de brievenbus gedaan.
Overlast
Wij krijgen meldingen van geluidsoverlast mogelijk afkomstig vanuit de aanbouw in uw tuin. Dit zou klinken als een aggregaat en vooral in de nacht voor veel overlast zorgen.
Contact
Graag kom ik met u in contact om de gemelde overlast met u te bespreken. Met deze brief verzoek ik u dan ook dringend om contact op te nemen met mij (…).”
2.4.
Op 20 april 2022 is Woonstad bij de woning van [persoon A] langs gegaan. Daar trof zij de vriendin van [persoon A] aan, die Woonstad toegang heeft gegeven tot het gehuurde om de woning te inspecteren. Nog diezelfde dag heeft Woonstad [persoon A] per mail (nogmaals) verzocht contact met haar te opnemen in verband met overlastklachten.
2.5.
[persoon A] heeft vervolgens via een online registratieformulier op 26 april 2022 gereageerd en verzocht om alle informatie met betrekking tot de overlastmelding. [persoon A] stelt zich daarbij op het standpunt dat sprake is van huisvredebreuk en pogingen om zijn reputatie te schenden.
2.6.
Naar aanleiding van het bericht van [persoon A] van 26 april 2022 heeft Woonstad hem uitgenodigd voor een gesprek op 6 mei 2022. [persoon A] is niet op het gesprek verschenen. Woonstad heeft [persoon A] vervolgens bij brief van 6 mei 2022 wederom uitgenodigd voor een gesprek en daarbij gevraagd om stukken mee te nemen waaruit blijkt dat hij zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft.
2.7.
Bij e-mail van 7 mei 2022 heeft [persoon A] een klacht bij Woonstad ingediend, omdat hij – kort samengevat – vindt dat hij door Woonstad onder druk is gezet
“om als tweederangs burger in de goot te gaan wonen”.
“om als tweederangs burger in de goot te gaan wonen”.
2.8.
Bij e-mail van 9 mei 2022 heeft Woonstad desgevraagd een overzicht gestuurd van de door [persoon A] gevraagde en gemelde reparatieverzoeken en de bij Woonstad bekende persoonsgegevens van [persoon A] .
2.9.
Bij e-mail van 12 mei 2022 heeft [persoon A] Woonstad gevraagd naar de stand van zaken naar alle lopende onderzoeken naar [persoon A] als huurder en op 18 mei 2022 heeft [persoon A] wederom een klacht tegen Woonstad ingediend.
2.10.
Bij brief van 23 mei 2022 heeft de gemachtigde van Woonstad – kort gezegd – [persoon A] in de gelegenheid gesteld om ofwel de huurovereenkomst te beëindigen door middel van de bijgevoegde beëindigingsverklaring danwel aan te tonen dat hij zijn hoofdverblijf in de woning heeft.
2.11.
Bij brief van 19 mei 2022 heeft [persoon A] een schadeclaim ter hoogte van € 5.000,00 bij Woonstad ingediend wegens het handelen van Woonstad dat voortvloeit uit het onderzoek naar geluidshinder.
2.12.
Nadien heeft nog verdere correspondentie tussen [persoon A] en de gemachtigde van Woonstad plaatsgevonden.
3..Het geschil
3.1.
Woonstad eist samengevat:
de huurovereenkomst te ontbinden en [persoon A] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen;
[persoon A] te veroordelen aan haar te betalen € 451,50 per maand vanaf juli 2022 tot en met de maand waarin de woning is ontruimd met rente;
[persoon A] te veroordelen aan haar te betalen € 422,72 aan misgelopen huurharmonisatie van 1 mei 2022 tot 1 juli 2022 en € 202,92 per maand aan misgelopen huurharmonisatie vanaf 1 juli 2022 tot en met de maand waarin de woning is ontruimd, met rente;
[persoon A] te veroordelen aan haar te betalen € 462,50 aan buitengerechtelijke incassokosten, met rente;
[persoon A] te veroordelen om de aanbouw in de tuin van het gehuurde te verwijderen e. verwijderd te houden en de tuin van het gehuurde terug te brengen in de staat waarin deze zich bevond voordat de aanbouw werd geplaatst en alle materialen die verband houden met verwijdering van deze aanbouw deugdelijk af te voeren binnen twee weken na dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag met een maximum van € 3.000,00;
en voor het geval [persoon A] de veroordeling onder e. niet nakomt:
aan Woonstad een machtiging te verlenen de onder e. genoemde werkzaamheden zelf uit te (laten) voeren;
[persoon A] te veroordelen om uitvoering van de onder e. genoemde werkzaamheden door Woonstad en door haar ingeschakelde derden te gehengen en gedogen en hen deugdelijke toegang te verlenen tot de tuin van het gehuurde;
[persoon A] te veroordelen tot betaling aan Woonstad van alle kosten die samenhangen met de onder e. genoemde werkzaamheden;
[persoon A] te veroordelen in de proceskosten met nakosten;
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
Woonstad baseert de eis op het volgende.
Woonstad heeft geconstateerd dat [persoon A] niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft en het gehuurde in gebruik heeft gegeven aan derden. Dit is in strijd met de algemene voorwaarden en met zijn verplichtingen zich als goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW Pro). Gelet op de woning schaarste en het behoud van de leefbaarheid van de buurten en wijken waarin Woonstad woningen verhuurt, is het voor Woonstad van groot belang dat huurders hun woning zelf bewonen en er het hoofdverblijf houden. Van [persoon A] mag als goed huurder worden verlangd dat hij de woning, indien hij het gebruik zoals dat bij het aangaan van de huurovereenkomst was overeengekomen en bedoeld, niet meer kan of wil voortzetten, meewerkt aan beëindiging van de huurovereenkomst. Door dit niet te doen (en niet inhoudelijk te reageren) na daartoe (herhaaldelijk) te zijn uitgenodigd, handelt [persoon A] vanaf dat moment niet als goed huurder en schiet hij ook ten aanzien van deze verplichting jegens Woonstad te kort. Deze tekortkomingen rechtvaardigen een ontbinding van de huurovereenkomst.
Doordat [persoon A] het gehuurde niet daadwerkelijk zelf heeft bewoont, loopt Woonstad bovendien huurharmonisatie mis.
Daarnaast is sprake van de aanwezigheid van een aanbouw in de tuin. Veranderingen aan de buitenzijde van de woning mogen slechts worden aangebracht indien daar voorafgaand toestemming voor is gevraagd. Dat heeft [persoon A] niet gedaan. De aanbouw verstoort bovendien het aanzicht van het gehuurde in aanzienlijke mate en doet hieraan afbreuk. [persoon A] heeft, ondanks dat Woonstad hier herhaaldelijk om heeft verzocht, de aanbouw niet verwijderd.
3.3.
[persoon A] is het niet eens met de eis van Woonstad en eist zelf voorwaardelijk, alleen in het geval wordt geoordeeld dat voor handhaving van het afdakje toestemming nodig is en het gebrek aan toestemming zou betekenen dat de vordering tot verwijdering daarvan zou worden toegewezen, om vervangende toestemming aan [persoon A] te verlenen voor plaatsing en handhaving van het afdakje in de tuin van het gehuurde.
3.4.
[persoon A] voert daartoe het volgende aan.
[persoon A] heeft altijd het gehuurde zelf bewoond. Van onderverhuur is geen sprake. Zijn vriendin verblijft soms in zijn woning, maar woont daar zelf niet. Er is dan ook geen strijd met goed huurderschap. Nu [persoon A] niet tekortgeschoten is, kan van ontbinding geen sprake zijn.
Het afdakje betreft geen aanbouw en is eenvoudig te verwijderen. Van afwijzingsgronden genoemd in artikel 8.4 van de algemene voorwaarden is geen sprake, zodat verkrijging van de goedkeuring voor het afdakje in de lijn der verwachting zou hebben gelegen. Bovendien is sprake van een toevoeging aan de tuin en niet van een verandering aan de woning, waar in artikel 8.4 van de algemene voorwaarden over wordt gesproken. Verder betwist [persoon A] dat het afdakje de verhuurbaarheid schaadt en voor een waardedaling zorgt. Artikel 8.3 van de algemene voorwaarden dient te worden vernietigd, omdat sprake is van een oneerlijk beding.
4..De beoordeling
hoofdverblijf
4.1.
De kantonrechter is van oordeel dat onvoldoende is gebleken dat [persoon A] niet zijn hoofdverblijf heeft (of heeft gehad) in het gehuurde.
Daartoe wordt als volgt overwogen.
4.2.
Woonstad heeft naar aanleiding van een overlastmelding een buurtonderzoek verricht. Daarbij heeft zij gesproken met twee omwonenden die hebben verklaard dat zij [persoon A] al een hele tijd niet meer hebben gezien. Een schriftelijke verklaring van die omwonenden ontbreekt echter, waardoor reeds daarom al niet zonder meer van de juistheid van die gestelde verklaringen kan worden uitgegaan.
4.3.
Op 20 april 2022 heeft Woonstad vervolgens het gehuurde bezocht. Op dat moment was de vriendin van [persoon A] aanwezig. Woonstad stelt dat haar medewerker in het gehuurde een overvolle aanbouw en een bed dat bezaaid lag met spullen aantrof, maar volgens [persoon A] stonden de verbouwingsmaterialen niet in de woning, maar in de aanbouw/onder het afdakje in de tuin. Dat er spullen in de woning en de aanbouw lagen, komt volgens [persoon A] door het feit dat hij bezig was met klussen in het gehuurde. Door de medewerker van Woonstad zijn tijdens de inspectie overigens geen foto’s gemaakt, zodat – gelet op de betwisting door [persoon A] en zonder verdere schriftelijke onderbouwing – ook niet zonder meer van de juistheid van die stelling van Woonstad kan worden uitgegaan. Het enkele feit dat er verbouwingsmaterialen in het gehuurde en/of op het bed van [persoon A] lagen, betekent niet dat [persoon A] niet daadwerkelijk en zelf in het gehuurde verblijft.
4.4.
Ook het feit dat [persoon A] niet tijdens een persoonlijk gesprek inhoudelijk heeft willen reageren, vormt geen aanwijzing dat hij zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft of heeft gehad. Indien bij Woonstad daadwerkelijk het vermoeden bestond dat [persoon A] niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde had, had het op de weg van Woonstad gelegen om het gehuurde vaker te bezoeken en bij [persoon A] langs te gaan. Dat heeft zij niet gedaan.
4.5.
Daar komt nog bij dat [persoon A] bankafschriften in het geding heeft gebracht, waaruit blijkt dat hij meermaals in de omgeving van het gehuurde pinbetalingen heeft verricht, bijvoorbeeld bij de supermarkt in de buurt. Door Woonstad zijn verder geen schriftelijke stukken in het geding gebracht waaruit kan worden geconcludeerd dat [persoon A] niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft.
4.6.
Gelet op het voorgaande zijn er onvoldoende aanwijzingen waaruit kan worden afgeleid dat [persoon A] niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde had en kan dan ook niet worden gezegd dat [persoon A] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichting uit de huurovereenkomst om het gehuurde daadwerkelijk en zelf te bewonen. Dit leidt tot de conclusie dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde dient te worden afgewezen. Ditzelfde geldt voor de daaraan verbonden overige vorderingen (3.1. a tot en met c)
aanbouw/afdakje
4.7.
Tussen partijen is in geschil of [persoon A] voor de aanbouw (zoals Woonstad het noemt)/het afdakje (zoals [persoon A] het noemt) in de tuin van het gehuurde toestemming had moeten vragen.
4.8.
Uitgangspunt is dat het [persoon A] in beginsel is toegestaan om zonder toestemming van Woonstad veranderingen en toevoegingen aan te brengen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd (artikel 7:215 lid 1 BW Pro). Slechts voor veranderingen en toevoegingen aan de buitenzijde van het gehuurde kan hiervan worden afgeweken ten nadele van de huurder in die zin, dat daarvoor toestemming van de verhuurder kan worden verlangd (artikel 7:215 lid 6 BW Pro). In artikel 8.3 van de algemene voorwaarden is bepaald dat huurder zonder schriftelijke toestemming van verhuurder geen veranderingen zal aanbrengen aan de woning.
4.9.
Volgens [persoon A] is echter geen sprake van het aanbrengen van een verandering aan de buitenzijde van het gehuurde, maar van het inrichten van de tuin. Daartoe verwijst [persoon A] naar een FAQ-vraag op de website van Woonstad waarin op het antwoord op de vraag
“Ik heb een huurwoning met een tuin. Ben ik verantwoordelijk voor het onderhoud daarvan?”staat vermeld
“Ja, de tuin hoort bij de woning die je huurt. Je mag je tuin naar eigen smaak inrichten, zolang je buren of je omgeving er geen last van hebben”.
“Ik heb een huurwoning met een tuin. Ben ik verantwoordelijk voor het onderhoud daarvan?”staat vermeld
“Ja, de tuin hoort bij de woning die je huurt. Je mag je tuin naar eigen smaak inrichten, zolang je buren of je omgeving er geen last van hebben”.
4.10.
De kantonrechter deelt dit standpunt van [persoon A] niet. Van het inrichten van een tuin kan sprake zijn in gevallen als het plaatsen van bloempotten, grasmatten e.d. Het door [persoon A] geplaatste afdak is vastgemaakt aan de buitenzijde van het gehuurde. Woonstad stelt zich terecht op het standpunt dat voor alle zaken die op de een of andere manier vast aan de woning of tuin zijn verbonden (aard- en nagelvaste toevoegingen) toestemming is vereist. Dit staat zo ook vermeld op de website van Woonstad en had [persoon A] dus ook kunnen raadplegen. Dat het afdak eenvoudig is te verwijderen, doet daar niet aan af, nu in artikel 7:215 lid 6 BW Pro uitdrukkelijk is bepaald dat ook daarvoor toestemming kan worden gevraagd, hetgeen in artikel 8.3 van de algemene voorwaarden is bepaald.
4.11.
Anders dan [persoon A] kennelijk meent, is de kantonrechter van oordeel dat onder het begrip ‘woning’ zoals genoemd in artikel 8.3 van de algemene voorwaarden, waarin is bepaald dat voor veranderingen aan de woning toestemming moet worden gevraagd, ook de daaraan verbonden tuin hoort. In artikel 1.1. van de algemene voorwaarden staat namelijk vermeld dat onder het begrip ‘woning’ wordt verstaan de woning inclusief de eventuele onroerende aanhorigheden en gemeenschappelijke ruimten. Het verweer van [persoon A] dat artikel 8.3 van de algemene voorwaarden slechts spreekt over veranderingen aan de woning en dus niet aan de tuin, gaat dan ook niet op.
4.12.
Verder stelt [persoon A] zich op het standpunt dat artikel 8.3 van de algemene voorwaarden in strijd is met dwingend recht en om die reden een oneerlijk beding is. Daartoe voert [persoon A] aan dat de uitzondering van artikel 7:215 lid 6 BW Pro niet van toepassing is omdat artikel 8.3 van de algemene voorwaarden niet ziet op toevoegingen buiten de woning. Nu onder 4.11 is overwogen dat de tuin wél valt onder het begrip ‘woning’, kan ook dat verweer van [persoon A] niet slagen.
4.13.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [persoon A] voor het door hem aangebrachte afdak toestemming aan Woonstad had moeten vragen. Vast staat dat hij die toestemming niet heeft gevraagd. Dit betekent dat [persoon A] het afdak in beginsel dient te verwijderen.
vervangende toestemming
4.14.
Nu wordt geoordeeld dat [persoon A] toestemming had moeten vragen en het ontbreken van die toestemming ertoe leidt dat [persoon A] het afdak moet verwijderen, is de voorwaarde van de door [persoon A] ingediende reconventionele vordering in vervulling gegaan.
4.15.
Naar het oordeel van de kantonrechter dient de vordering van [persoon A] te worden afgewezen, nu [persoon A] geen grondslag voor zijn vordering heeft ingesteld. Niet valt in te zien op grond waarvan de kantonrechter vervangende toestemming aan [persoon A] dient te verlenen voor het hebben van het afdak.
verwijderen afdak
4.16.
Nu de (voorwaardelijke) vordering in reconventie wordt afgewezen, zal de vordering van Woonstad om [persoon A] te veroordelen het afdak binnen twee weken na dit vonnis te verwijderen worden toegewezen. Aan die veroordeling zal een dwangsom van € 50,00 per dag worden verbonden voor elke dag of dagdeel dat [persoon A] met die veroordeling in gebreke blijft, met een maximum van € 3.000,00.
4.17.
Indien [persoon A] het afdak niet binnen twee weken na dit vonnis verwijderd, zal Woonstad gemachtigd zijn de genoemde werkzaamheden zelf uit te voeren. [persoon A] zal hiervoor zijn medewerking moeten verlenen en de kosten die Woonstad daarvoor maakt te betalen.
buitengerechtelijke incassokosten
4.18.
De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke (incasso-)kosten zal worden afgewezen. Uit de door Woonstad gegeven omschrijving van de verrichte werkzaamheden blijkt niet dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De kosten waarvan Woonstad vergoeding vordert, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten.
proceskosten
4.19.
Hoewel partijen over en weer in het gelijk worden gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding [persoon A] in de proceskosten te veroordelen. Woonstad heeft [persoon A] meerdere malen verzocht om stukken aan te leveren waaruit kan worden afgeleid dat hij zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft en heeft hem meermaals uitgenodigd voor een persoonlijk gesprek. [persoon A] heeft nagelaten op het verzoek van Woonstad in te gaan en is ook niet op de gesprekken met Woonstad verschenen. De antwoorden die [persoon A] gaf op de e-mails van Woonstad waren ontwijkend. Indien [persoon A] openheid van zaken of meer duidelijkheid aan Woonstad had verschaft, had de onderhavige procedure mogelijk voorkomen kunnen worden. Woonstad zag zich door de houding van [persoon A] genoodzaakt de onderhavige procedure te starten, waardoor van nodeloos dagvaarden geen sprake is geweest.
4.20.
De kantonrechter stelt de proceskosten aan de kant van Woonstad tot vandaag vast op € 127,43 aan dagvaardingskosten, € 128,00 aan griffierecht en € 150,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 75,00 tarief). Dit is totaal € 405,43. Voor kosten die Woonstad maakt na deze uitspraak moet [persoon A] een bedrag betalen van € 37,50 (1/2 punt x € 75,00 tarief met maximum € 124,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853).
uitvoerbaarheid bij voorraad
4.21.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
5..De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [persoon A] om de aanbouw/het afdak in de tuin van het gehuurde te verwijderen en verwijderd te houden en de tuin van het gehuurde terug te brengen in de staat waarin deze zich bevond voordat de aanbouw werd geplaatst en alle materialen die verband houden met verwijdering van deze aanbouw deugdelijk af te voeren binnen twee weken na dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 50,00 per dag met een maximum van € 3.000,00;
5.2.
veroordeelt [persoon A] in de proceskosten in conventie en in reconventie, aan de kant van Woonstad tot vandaag vastgesteld op € 405,43;
en alleen in het geval [persoon A] de veroordeling onder 5.1. niet nakomt:
5.3.
verleent aan Woonstad een machtiging om de onder 5.1. genoemde werkzaamheden zelf uit te (laten) voeren;
5.4.
veroordeelt [persoon A] om de uitvoering van de onder 5.1. genoemde werkzaamheden door Woonstad en door haar ingeschakelde derden te gehengen en gedogen en deugdelijke toegang te verlenen tot de tuin van het gehuurde;
5.5.
veroordeelt [persoon A] tot betaling aan Woonstad van alle kosten die samenhangen met de onder 5.1. genoemde werkzaamheden;
5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
37555