Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9413818 / CV EXPL 21-28856
datum uitspraak: 24 maart 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Woonstad Rotterdam,
gevestigd in Rotterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. R. van der Hoeff te Rotterdam,
tegen
[gedaagde01],
wonende in [woonplaats01] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. V.T.E. Kuijpers te Capelle aan den IJssel.
De partijen worden hierna ‘Woonstad’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1..Het verdere verloop van de procedure
1.1.
Het verdere verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- de tussenvonnissen van 28 januari 2022 en 24 juni 2022 en de aan die tussenvonnissen ten grondslag liggende processtukken;
- het deskundigenrapport van 28 oktober 2022;
- de rolbeslissing van 25 november 2022;
- de akte uitlaten van Woonstad voor de rolzitting van 12 december 2022, waarin zij heeft aangegeven in te stemmen met de hoogte van de factuur van de deskundige;
- de akte uitlaten van Woonstad voor de rolzitting van 5 januari 2023, waarin zij in verband met de rechterswissel om een (voortzetting van de) mondelinge behandeling heeft verzocht;
- de conclusie na deskundigenbericht tevens overlegging productie van Woonstad, met een bijlage.
1.2.
Op 24 februari 2023 is de zaak tijdens een (voortzetting van de) mondelinge behandeling besproken. Namens Woonstad waren [naam01] (medewerker technisch beheer) en [naam02] (medewerker sociaal beheer) aanwezig, bijgestaan door de gemachtigde van Woonstad. [gedaagde01] was in persoon aanwezig, vergezeld van haar zoon en bijgestaan door haar gemachtigde.
2..De verdere beoordeling
2.1.
In de rolbeslissing van 25 november 2022 is - onder andere - aan partijen medegedeeld dat de kantonrechter mr. A.J.M. van Breevoort vanwege afwezigheid in de periode van februari 2023 tot en met april 2023 mogelijk niet in staat zou zijn om dit vonnis te wijzen en dat in dat geval een andere kantonrechter dit vonnis zou wijzen. Partijen zijn daarom in de gelegenheid gesteld om een (voortzetting van de) mondelinge behandeling ten overstaan van de opvolgend behandelend kantonrechter te verzoeken. Woonstad heeft vervolgens een dergelijk verzoek gedaan, waarna een (voortzetting van de) mondelinge behandeling ten overstaan van de opvolgend kantonrechter mr. M.C. van der Kolk heeft plaatsgevonden. Dit vonnis wordt door haar gewezen.
in conventie en in reconventie
2.2.
Vanwege de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie worden die vorderingen hierna gezamenlijk beoordeeld.
2.3.
De kantonrechter blijft bij de overwegingen en beslissingen in de tussenvonnissen van 28 januari 2022 en 24 juni 2022 en zij neemt die overwegingen en beslissingen hier over.
2.4.
In het tussenvonnis van 24 juni 2022 is [naam03] , werkzaam bij Stichting Kennis- en Adviescentrum Dierplagen tot deskundige benoemd. Aan hem zijn de volgende vragen ter beantwoording voorgelegd:
Is in het gehuurde daadwerkelijk sprake van een muizenplaag?
Als het antwoord op de vraag onder 1. bevestigend luidt, hoe ernstig is die muizenplaag dan (in vergelijking tot de situatie in het gebied rondom het gehuurde, voor zover de deskundige daarmee bekend is)?
In welke mate kan de muizenplaag eventueel aan bewonersgedrag en/of de bouwkundige situatie van het gehuurde worden toegerekend?
Op welke wijze kan de muizenplaag worden bestreden en welke kosten zullen met die bestrijding gemoeid zijn?
Is bij oudbouw uit te sluiten dat muizen in het geheel geen toegang hebben tot een pand?
Kan een plaag ontstaan wanneer muizen via de buitenzijde van een pand en een openstaand raam en/of balkondeur toegang tot een woning hebben?
Bent u van oordeel dat gezien de mate van overlast die veroorzaakt wordt door de muizen/de muizenplaag er sprake is van een woning die al dan niet aan nationaal gangbare minimale eisen voldoet om door een gezin (moeder met kinderen) bewoond te kunnen worden?
Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de kantonrechter volgens u kennis moet nemen bij de verdere beoordeling?
Het uiteindelijke onderzoek is door [naam04] (ook werkzaam bij Stichting Kennis- en Adviescentrum Dierplagen) uitgevoerd, omdat [naam03] inmiddels niet meer werkzaam was bij de Stichting. [naam04] heeft ook het deskundigenrapport van 28 oktober 2022 opgesteld.
De bevindingen van de deskundige.
2.5.
De deskundige heeft - samengevat weergegeven en voor zover van belang - geconcludeerd dat in de woning weliswaar muizenactiviteit heeft plaatsgevonden, maar dat gezien de bevindingen tijdens het onderzoek niet kan worden vastgesteld dat er nu sprake is van een muizenplaag. Het ontbreken van het aantreffen van muizennesten en actieve muizen met zeer verse muizenuitwerpselen onderbouwt dit, volgens de deskundige. Verder schrijft de deskundige dat de aanwezigheid van (oude) muizensporen, de wijze van opslag van huisraad en het aanbod van voedselresten in het gehuurde van dien aard zijn, dat het niet als een normale woonsituatie kan worden gezien. Het bewonersgedrag en de huishoudelijke processen in de woning dragen bij aan mogelijke structurele plaagdruk. Stapeling van goederen, aanbod van voedsel en onvoldoende interieurverzorging liggen hieraan ten grondslag. Bouwkundig zijn er enkele zichtbare gebreken (openingen van meer dan vijf millimeter) zichtbaar en gezien de datering van het gebouw is het aannemelijk dat er ook nog voor het oog onzichtbare doorvoeren en openingen zullen zijn waar huismuizen gebruik van kunnen maken, maar dit moet worden vastgesteld met een eventueel bouwkundig onderzoek, aldus de deskundige.
Het oordeel van de kantonrechter: er is niet komen vast te staan dat sprake is van een muizenplaag en [gedaagde01] mag de huur niet (meer) opschorten.
2.6.
[gedaagde01] heeft geen gebruik gemaakt van de aan haar geboden gelegenheid om schriftelijk op het rapport van de deskundige te reageren en tijdens de (voortzetting van de) mondelinge behandeling heeft [gedaagde01] - kort gezegd - volstaan met de stelling dat zij heel anders tegen de aanwezigheid van een muizenplaag aankijkt dan dat de deskundige dat doet en heeft zij betwist dat de leefomgeving een belangrijke oorzaak voor de aanwezigheid van muizen zou zijn. De kantonrechter gaat gelet op deze ongemotiveerde betwisting van [gedaagde01] uit van de bevindingen van de deskundige, zoals die in zijn rapport staan vermeld.
2.7.
Hoewel de kantonrechter het heel vervelend voor [gedaagde01] vindt dat zij (nog steeds) een muizenplaag ervaart en dat zij hier fysieke en mentale gezondheidsklachten aan over heeft gehouden, kan de kantonrechter op basis van het deskundigenrapport niet anders dan concluderen dat in deze procedure niet is komen vast te staan dat daadwerkelijk sprake is (geweest) van een muizenplaag. Daar zijn simpelweg onvoldoende aanknopingspunten voor. De deskundige is stellig: gezien de bevindingen tijdens het onderzoek kan niet worden vastgesteld dat er nu sprake is van een muizenplaag. Als bovendien al sprake zou zijn van een muizenplaag, dan is - zo is ook de kantonrechter op grond van de bij het deskundigenrapport gevoegde foto’s van oordeel - sprake van een situatie in het gehuurde die (op zijn zachtst gezegd) de aanwezigheid van muizen niet ontmoedigt. [gedaagde01] zelf erkent dat ook, in die zin dat zij heeft gezegd dat zij haar woonsituatie in 2021 heeft laten verslechteren omdat zij “niet meer kon” ten gevolge van de door haar ervaren continue overlast van muizen en de daardoor opgelopen stress en depressie. Daarom kan ook niet worden vastgesteld dat die (gestelde) muizenplaag het gevolg is van de bouwkundige situatie van het gehuurde of dat aan de bestrijding van die muizenplaag noemenswaardige kosten zijn verbonden.
2.8.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [gedaagde01] de huur niet (meer) mag opschorten en dat zij daarom de gehele op dit moment bestaande huurachterstand van € 10.428,91 berekend tot en met de maand februari 2023 - die door [gedaagde01] niet is weersproken - aan Woonstad moet betalen. [gedaagde01] wordt daarom veroordeeld om dit bedrag aan Woonstad te betalen.
De wettelijke rente wordt toegewezen.
2.9.
De wettelijke rente wordt - zoals gevorderd - toegewezen over een bedrag van € 3.290,37 vanaf de dag van de dagvaarding, omdat Woonstad genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde01] dat niet heeft betwist. Ook het bedrag van € 0,18 aan verschenen rente berekend tot aan de dag van de dagvaarding is toewijsbaar.
[gedaagde01] moet het gehuurde ontruimen.
2.10.
In artikel 6:265 lid 1 BW staat dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming - gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis - deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
2.11.
Er is sprake van een huurachterstand van € 10.428,91 berekend tot en met de maand februari 2023. Dit staat gelijk aan ruim vijftien maanden huur. De omvang van de huurachterstand rechtvaardigt dan ook de ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming van het gehuurde. Van een tekortkoming van geringe betekenis is geen sprake. [gedaagde01] heeft bovendien geen feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan tot de conclusie zou kunnen worden gekomen dat de tekortkoming vanwege haar bijzondere aard de ontbinding van de huurovereenkomst niet zou rechtvaardigen. Het feit dat [gedaagde01] twee minderjarige kinderen heeft legt, gelet op de omvang van de huurachterstand, onvoldoende gewicht in de schaal, waarbij ook rekening is gehouden met de toezegging van Woonstad dat zij - ook met een titel tot ontruiming - altijd zal blijven zoeken naar een betere oplossing.
2.12.
De kantonrechter zal de huurovereenkomst ontbinden en [gedaagde01] veroordelen om het gehuurde te ontruimen. De ontruimingstermijn wordt gesteld op één maand na de datum van dit vonnis, zodat [gedaagde01] enige tijd heeft om vervangende woonruimte voor haar en haar kinderen te vinden.
2.13.
[gedaagde01] moet de huur blijven betalen tot en met de maand waarin zij het gehuurde met al haar spullen heeft verlaten (artikel 7:225 BW). Dit deel van de vordering wordt daarom ook toegewezen.
2.14.
Voor het treffen van een betalingsregeling om de huurachterstand in te lopen en mogelijkerwijs een ontruiming van het gehuurde te voorkomen, wordt [gedaagde01] verwezen naar (de gemachtigde van) Woonstad.
De vorderingen in reconventie worden afgewezen.
2.15.
De bevindingen van de deskundige brengen in de eerste plaats mee dat Woonstad niet kan worden veroordeeld om de werkzaamheden te (laten) verrichten waarmee gekomen wordt tot een beëindiging van de muizenplaag in het gehuurde. Er is immers niet komen vast te staan dat in het gehuurde sprake is van een muizenplaag.
2.16.
Verder kan op grond van de bevindingen van de deskundige ook niet worden vastgesteld dat [gedaagde01] recht heeft op huurprijsvermindering in de zin van artikel 7:207 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (‘BW’). Voor een recht op huurprijsvermindering moet namelijk komen vast te staan dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW (een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten) en dat is in deze procedure niet komen vast te staan. Hiervoor is al geoordeeld dat niet kan worden vastgesteld dat er sprake is van een muizenplaag. Als daar in het verleden al sprake van zou zijn geweest, dan valt niet uit te sluiten dat die muizenplaag (mede) het gevolg is van de woonsituatie die [gedaagde01] in het gehuurde heeft laten ontstaan en ook op grond daarvan is niet komen vast te staan dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.
2.17.
Tot slot betekent de uitkomst van het onderzoek van de deskundige ook dat er geen grond bestaat om voor recht te verklaren dat Woonstad aansprakelijk is voor de materiële en immateriële schade die [gedaagde01] heeft geleden en nog zal lijden als gevolg van het achterstallig onderhoud aan het gehuurde en de aanhoudende muizenoverlast. Er is immers niet komen vast te staan dat sprake is van achterstallig onderhoud en/of aanhoudende muizenoverlast.
[gedaagde01] moet de proceskosten van Woonstad betalen.
2.18.
[gedaagde01] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten in conventie aan de kant van Woonstad tot vandaag vast op € 121,39 aan dagvaardingskosten, € 507,00 aan griffierecht en € 895,50 aan salaris voor de gemachtigde (4,5 punt x € 199,00). Dit is in totaal € 1.523,89. In reconventie worden deze kosten aan de kant van Woonstad tot vandaag vastgesteld op € 199,00 aan salaris voor de gemachtigde (½ x twee punten x € 199,00). Voor kosten die Woonstad maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] een bedrag betalen van € 99,50. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (zie de uitspraak van de Hoge Raad van 10 juni 2022, gepubliceerd onder ECLI:NL:HR:2022:853).
Uitvoerbaarheid bij voorraad
2.19.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).
3..De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
3.1.
veroordeelt [gedaagde01] om aan Woonstad te betalen € 10.429,09 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over de ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding bestaande huurachterstand van € 3.290,37 tot aan de dag dat die huurachterstand volledig is betaald;
3.2.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde01] om binnen één maand na de datum van dit vonnis de woning aan het adres [adres01] ( [postcode01] ) in [plaats01] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde01] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Woonstad te stellen;
3.3.
veroordeelt [gedaagde01] om aan Woonstad te betalen € 676,42 met ingang van de maand maart 2023 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;
3.4.
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten die aan de kant van Woonstad tot vandaag worden vastgesteld op € 1.523,89;
3.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
3.6.
wijst al het andere af;
in reconventie
3.7.
wijst de vorderingen af;
3.8.
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten die aan de kant van Woonstad tot vandaag worden vastgesteld op € 199,00;
3.9.
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van der Kolk en in het openbaar uitgesproken.
38671